Köpa begagnat hus med "brister"
Tänkte jag skulle höra mig för hur det brukar gå till vid budgivningar av begagnade hus med en del brister som behöver åtgärdas.
Vi har letat hus i några år, bjudit seriöst på en handfull objekt men fått lägga oss när budgivningen sprungit iväg. När försäljningspriset sedan dyker upp i dagstidningen har vi vid flera tillfällen upptäckt att försäljningspriset blivit lägre än det vinnande budet.
Sitter och funderar på om vi gjort "misstaget" att kalkylera in det som behöver åtgärdas i vårt tänkta maxbud. Exempel: säg att ett hus har ett begärt försäljningspris på 1 miljon, vi skulle kunna tänka oss ett maxpris på 1,6 miljoner MED de renoveringar som vi känner att vi vill göra. Säg nu att renoveringarna kostar 300.000:-, detta skulle alltså innebära att vi maximalt vill bjuda 1,3 miljoner för att inte hamna över maxpriset på 1,6 miljoner. Förvisso kostar inget hus vi tittat på 1 miljon, men det är ett enkelt räkneexempel.
Nu verkar det dock ofta vara som så att vinnande bud kanske blir 1,6 miljoner och efteråt när affären/budet är godkänt av säljaren, köparen gör kompletterande undersökningar och tar sedan upp de problem som behöver åtgärdas och "prutar" således på priset med exv. 300.000:-.
Är det vi som varit korkade i alla år och varit förutseende nog att räkna med dessa renoveringar från början och bara lämnat "riktiga bud"?
Hur brukar det gå till egentligen? Är vi ute och seglar?
Det senaste objektet vi tittat på har t.ex. mindre mikrobiell påväxt på innertaket, ska man lägga ett bud och sedan göra mer ingående undersökning och "pruta" priset på åtgärden? Likadant har det renoverade badrummet från 1994 med original golvbrunnen i gjutjärn kvar och det är ju inte godkänt längre. Brunnen måste vara från 1991 eller nyare för att vara godkänd. Ska man bortse även från detta vid budgivningen?
Skulle vara tacksam för snabbt svar eftersom andra visningen är idag och budgivningen drar väl igång i morgon. :-/
Vi har letat hus i några år, bjudit seriöst på en handfull objekt men fått lägga oss när budgivningen sprungit iväg. När försäljningspriset sedan dyker upp i dagstidningen har vi vid flera tillfällen upptäckt att försäljningspriset blivit lägre än det vinnande budet.
Sitter och funderar på om vi gjort "misstaget" att kalkylera in det som behöver åtgärdas i vårt tänkta maxbud. Exempel: säg att ett hus har ett begärt försäljningspris på 1 miljon, vi skulle kunna tänka oss ett maxpris på 1,6 miljoner MED de renoveringar som vi känner att vi vill göra. Säg nu att renoveringarna kostar 300.000:-, detta skulle alltså innebära att vi maximalt vill bjuda 1,3 miljoner för att inte hamna över maxpriset på 1,6 miljoner. Förvisso kostar inget hus vi tittat på 1 miljon, men det är ett enkelt räkneexempel.
Nu verkar det dock ofta vara som så att vinnande bud kanske blir 1,6 miljoner och efteråt när affären/budet är godkänt av säljaren, köparen gör kompletterande undersökningar och tar sedan upp de problem som behöver åtgärdas och "prutar" således på priset med exv. 300.000:-.
Är det vi som varit korkade i alla år och varit förutseende nog att räkna med dessa renoveringar från början och bara lämnat "riktiga bud"?
Hur brukar det gå till egentligen? Är vi ute och seglar?
Det senaste objektet vi tittat på har t.ex. mindre mikrobiell påväxt på innertaket, ska man lägga ett bud och sedan göra mer ingående undersökning och "pruta" priset på åtgärden? Likadant har det renoverade badrummet från 1994 med original golvbrunnen i gjutjärn kvar och det är ju inte godkänt längre. Brunnen måste vara från 1991 eller nyare för att vara godkänd. Ska man bortse även från detta vid budgivningen?
Skulle vara tacksam för snabbt svar eftersom andra visningen är idag och budgivningen drar väl igång i morgon. :-/
Nej, normalt går det inte att pruta ned köpeskillingen i efterhand. Jag tycker du räknar precis som man bör. Om huset i ditt exempel fullt färdigt får kosta max 1,6 Mkr och renoveringen kostar 0,3 Mkr kan du bjuda max 1,3 Mkr. De som bjudit över dig underskattar sannolikt priset på upprustningen, alternativt överskattar värdet på det färdiga resultatet.
Du säger att köpeskillingen på lagfarten i efterhand visar sig bli lägre än högsta bud vid auktionen. Också för mig låter detta som en gåta.
A. Det kan bero på att säljaren sålt till någon annan än den som bjöd högst. Vilket är tillåtet men föga brukligt.
B. Det kan också bero på att säljaren kasserar in en del av köpeskillingen kontant under bordet. Vilket äventyrar hela rättssäkerheten för både köpare och säljare, men säkert förekommer då och då. Hela avtalet blir ogiltigt om inte korrekt köpeskilling redovisas.
C. Orsaken kan också vara att köparen vid sidan av formell köpeskilling levererar en attraktiv hyreslägenhet som dellikvid. Detta är vanligt i storstäderna, men lika vanskligt som ovanstående.
Du säger att köpeskillingen på lagfarten i efterhand visar sig bli lägre än högsta bud vid auktionen. Också för mig låter detta som en gåta.
A. Det kan bero på att säljaren sålt till någon annan än den som bjöd högst. Vilket är tillåtet men föga brukligt.
B. Det kan också bero på att säljaren kasserar in en del av köpeskillingen kontant under bordet. Vilket äventyrar hela rättssäkerheten för både köpare och säljare, men säkert förekommer då och då. Hela avtalet blir ogiltigt om inte korrekt köpeskilling redovisas.
C. Orsaken kan också vara att köparen vid sidan av formell köpeskilling levererar en attraktiv hyreslägenhet som dellikvid. Detta är vanligt i storstäderna, men lika vanskligt som ovanstående.
Ofta gör man väl en besiktning mellan kontraktskrivning och handpenning, hittar man något anmärkningsvärt då blir det väl lite förhandling (åtgärda eller pruta) vilket nog ofta leder till att man kommer överens om ett lite lägre pris. Eftersom man skrivit kontrakt är det enklaste lösningen, jämfört med att riva kontraktet och hitta nya köpare eller att åtgärda.
Det förekommr ju prutning i samband med besiktningen. I vissa fall är det befogat, stora fel som inte var kända vid budgivningen kommer fram etc.
Personligen så är jag väldigt obenägen att som säljare gå med på en sådan prutning. Om det är en prutning som känns OK, dvs felet var överaskande, beloppet känns rimligt i förhålalnde till felet osv, så kan det vara OK.
Men någon som så att säga kör en ny förhandlingsrunda efter att redan ha vunnit budgivningen säljer jag överhuvudtaget inte till. Det kommer bara att innebära strul med senare påhopp om påstådda dolda fel osv.
Om jag vore er så skulle jag hålla kontakt med mäklaren även efter att ni dragit er ur en budgivning och indikera att ni kan vara intresserade att träda in om det blir minsta strul med den vinnande budgivaren. Ta reda på när det är tänkt att vara kontraktsskrivning och kontrollera om köparen verkligen finns kvar då och även dagen efter.
Det finsn ju ytterligare ett skäl till att priset kan bli lägre än högsta bud. Det högsta budet kan vara riggat. Kan vara ett misslyckat försök att få upp priset ytterligare.
Personligen så är jag väldigt obenägen att som säljare gå med på en sådan prutning. Om det är en prutning som känns OK, dvs felet var överaskande, beloppet känns rimligt i förhålalnde till felet osv, så kan det vara OK.
Men någon som så att säga kör en ny förhandlingsrunda efter att redan ha vunnit budgivningen säljer jag överhuvudtaget inte till. Det kommer bara att innebära strul med senare påhopp om påstådda dolda fel osv.
Om jag vore er så skulle jag hålla kontakt med mäklaren även efter att ni dragit er ur en budgivning och indikera att ni kan vara intresserade att träda in om det blir minsta strul med den vinnande budgivaren. Ta reda på när det är tänkt att vara kontraktsskrivning och kontrollera om köparen verkligen finns kvar då och även dagen efter.
Det finsn ju ytterligare ett skäl till att priset kan bli lägre än högsta bud. Det högsta budet kan vara riggat. Kan vara ett misslyckat försök att få upp priset ytterligare.
Tack så mycket för era svar, det är alltid skönt att få höra hur andra ser på saken. Vi har alltid försökt hålla oss neutrala till de objekt vi tittat på och inte slänga oss hals över huvud in i en budgivning utan att ha gjort en kalkyl för just det objektet.
Många gånger har det känts som om budgivningen går en bra bit över vad ett objekt egentligen är värt, troligtvis är det många som underskattar priset på renoveringar.
Vi stretar vidare....nya tag i kväll på sista visningen!
Många gånger har det känts som om budgivningen går en bra bit över vad ett objekt egentligen är värt, troligtvis är det många som underskattar priset på renoveringar.
Vi stretar vidare....nya tag i kväll på sista visningen!
man kan välja en annan budgivare av andra orsaker, exempelvis flexibelt eller snabbt eller sent tillträde beroende på behov. Eller att köparen vill villkora med "Måste sälja nuvarande hus/lägenhet/sportstuga/fruga och barn först". Eller att den som vann inte hade torrt på fötterna - dvs banken backade....
Mvh
/Angelven
Mvh
/Angelven
Vi har precis köpt hus.
Efter budgivning skrev vi kontrakt och betalade handpenning. Efter utförd besiktning hade vi 8 dagar på oss att dra oss ur affären enl kontraktet.
Tyvärr dök det upp en oväntad sak vid besiktningen. Enligt vår besiktningsman fanns det fem saker vi kunde göra i detta läget,
1. Dra oss ur köpet
2. Fullfölja köpet rakt av
3. Låta säljaren åtgärda felet (givetvis med säljarens godkännande)
4. Låta säljaren garantera att felet inte skulle ställa till med ngr problem i framtiden (också säljarens sak att godkänna)
5. Pruta på priset
Skulle köpet inte bli av är mäklaren och säljaren skyldiga att tala om för kommande spekulanter vad som kom fram på besiktningen, vilket ju kan påverka kommande bud.
I vårt fall kom vi överens med säljaren om en prissäkning som vi båda tyckte var ok.
Efter budgivning skrev vi kontrakt och betalade handpenning. Efter utförd besiktning hade vi 8 dagar på oss att dra oss ur affären enl kontraktet.
Tyvärr dök det upp en oväntad sak vid besiktningen. Enligt vår besiktningsman fanns det fem saker vi kunde göra i detta läget,
1. Dra oss ur köpet
2. Fullfölja köpet rakt av
3. Låta säljaren åtgärda felet (givetvis med säljarens godkännande)
4. Låta säljaren garantera att felet inte skulle ställa till med ngr problem i framtiden (också säljarens sak att godkänna)
5. Pruta på priset
Skulle köpet inte bli av är mäklaren och säljaren skyldiga att tala om för kommande spekulanter vad som kom fram på besiktningen, vilket ju kan påverka kommande bud.
I vårt fall kom vi överens med säljaren om en prissäkning som vi båda tyckte var ok.
Ar jag misstanksam som anar att de flesta fallen som refererades till med lagre officiella priser beror pa svarta pengar..? :-/
Budvinnaren har pengar i madrassen, bjuder over alla andra och erbjuder saljaren ett lagre officiellt pris = lagre reavinstskatt for saljaren, samtidigt som koparen lyckades placera en del av sina svarta kulor utan att det kan sparas sarskilt latt?
I de fall dar man prutar efter vunnen budgivning ar det nog mest bara mindre summor, och for fel som varit uppenbart ovantade - dvs inget som du normalt ser vid en vanlig visning.
Budvinnaren har pengar i madrassen, bjuder over alla andra och erbjuder saljaren ett lagre officiellt pris = lagre reavinstskatt for saljaren, samtidigt som koparen lyckades placera en del av sina svarta kulor utan att det kan sparas sarskilt latt?
I de fall dar man prutar efter vunnen budgivning ar det nog mest bara mindre summor, och for fel som varit uppenbart ovantade - dvs inget som du normalt ser vid en vanlig visning.
Vi har tittat på massor av hus i Skåne och jag har aldrig fått den känslan som du beskriver. Är annars väldigt misstänksam och "konspiratorisk" enligt mina nära och kära! Det kanske är ett 08-fenomen!
I vårt fall berodde prutningen på en ev. vattenskada som upptäcktes vid besiktningen. Den var omöjlig att upptäcka vid husvisningen, annars är det svårt att pruta på ngt som går att se vid visningen. Vi valde att inte göra ytterligare besiktningar mot prisnedsättning. Vi köpte lite "grisen i säcken" och säljaren tog en chansning, men det är ju en bedömning var och en får göra.
I vårt fall berodde prutningen på en ev. vattenskada som upptäcktes vid besiktningen. Den var omöjlig att upptäcka vid husvisningen, annars är det svårt att pruta på ngt som går att se vid visningen. Vi valde att inte göra ytterligare besiktningar mot prisnedsättning. Vi köpte lite "grisen i säcken" och säljaren tog en chansning, men det är ju en bedömning var och en får göra.