Kontrakt vid köp av nyproduktion

2k läst  32 svar

  1. T
    Medlem Nivå 2
    Vi ska skriva kontrakt med mäklare inom kort avseende köp av en hus som är under uppbyggnad.
    Huset byggs av ett företag och vi köper det "klart", dvs betalning sker när huset är färdigt och slutbesiktigat.

    Har bollat lite med en jurist som dock inte är specialiserad på fastigheter så tar tillfället att höra mig för även här då jag gissar att många haft liknande frågor när det kommer till att köpa nybyggnation utan att själv vara byggherre.

    Ursprungskontraktet vi fick av mäklaren var ganska basic och innehöll alla standarparagrafer men vi har fått lägga till en del punkter och klausuler. Hojta gärna till om det verkar finnas några fallgropar eller något stort vi missat (skriver ut minnet så väldigt icke-juridisk terminologi).

    Kort sammanfattat: Huset byggs av Bolag X som alltså är säljare. Bolag Xs ägare har även Bolag Y som också bygger, men ffa stommar (stenhus) som säljs utan att vara klara hus. Bolag X finansierar bygget med byggnadskreditiv via bank - allt är kollat av oss och finanserna verkar vara i ordning.

    * Vi har avtalat om att Bolag Y ska ta över ansvaret vid händelse av konkurs, obestånd, försäljning etc för Bolag X.( Bolag X är en avknoppning till Bolag Y, som är det "större" av dem)

    * Vi har avtalat att en av oss vald besiktningsman får vara med under hela processen (utöver deras egna) samt att vår besiktningsman gör en slutbesiktning innan vi betalar.

    * 10% handpenning sitter from avtalsskrivnings på mäklarens klientmedelskonto, resten betalas vid tillträde.

    * Försening av färdigställandet medför vite till ett belopp av 1% av köpesumman per påböjad månad.

    * Om mindre åtgärder behöver göras vid/efter besiktning innehålls 20% av köpesumman tills dessa är klara.

    Finns det fler saker (som alltså avviker från standarden) som vi behöver tänka på?
    tycker oss ha gjort en gedigen research och pratat bla med besiktningsmän som tittat på deras tidigare hus och fått bra omdömen där. Vill bara vara så trygg som möjligt i att vi har täckt upp för alla möjliga eventualiteter utfall att något går på tok. Tvåårsbesiktning t ex, ska den tas upp i avtalet eller är det något som ingår per automatik vid köpet?

    Vi har heller inte hänvisat till ex ABS05 eller ABS 18 i kontraktet, men förstod det som att det inte är nödvändigt då vi inte är att betrakta som beställare utan köper ett färdigt hus - snarare är det säljaren som är beställare och har tagit in byggare? Är detta korrekt?

    Supertack om någon som har koll på sånt här vill ge sin feedback!
     
    Redigerat 4 dec 2018 11:44
  2. H
    Moderator · Nivå 25
    Det där konkursskyddet. Det förutsätter att båda företagen är med iallafall delvis i avtalet. Ett bolag kan inte avtala med dig att ett annat bolag skall göra något i händelse av konkurs.

    Ett sådant avtal är troligen tveksamt. Det kan innebära ett otillåtet gynnande av dig som fordringsägare.

    Det här med 20% tills fel är avhjälpta. Det låter luddigt, vem avgör att något är fel, avhjälpt? Troligen mer riskabelt för säljaren.

    Det finns ingen automatik i att du får någon tvärs garanti.
     
  3. T
    Medlem Nivå 2
    Hm. På första punkten, gällande bolagen så vet jag inte om de sinsemellan har något avtal i detta bygget, dvs att X köpt stommen av Y. Behöver kollas upp. Hur kan man mer läsa på om detta? Vår mäklare verkade tycka att detta var en väldigt trygg lösning, men han är å andra sidan inte jurist.

    Gällande besiktning och fel så är ska det vara en av oss vald besiktningsman som gör bedömningen. Hur ska man formulera sig för att vara trygg här?

    Vad innebär tvärsgaranti?

    Tack för input!
     
  4. H
    Moderator · Nivå 25
    Det här med att köpa ett hus som inte är färdigbyggt, ger ju en ytterligare riskdimension.

    Om man skulle måla f...n på väggen (fullt så här illa brukar det ju inte gå):

    Antag att du köper ett planerat bygge. Det är på 170 kvm, beskrivs med en mängd exklusiva material, exklusivt kök, badrum osv. Du skriver på för 7 milj (tomt plus hus).

    Så när det är dags att tillträda. "Bygglovet strulade, så vi fick skära bort 2m, du tappar bara 18 kvm...", fönsterbänkarna och tamburgolvet i röd granit, visar sig vara granitfärgad laminat, parkettgolven i valnöt, laminat. Köket blev ett okänt öststatsfabrikat med lådsystem och gångjärn ala 70 talet. taket i sovrummet är iofs. spacklat, men slipningen... osv. "Det blev lite ändringar, du får en rabatt på 20 000".

    OK som köpare kanske man då vägrar tillträda, men byggaren står på sig. Om du vägrar tillträda stämmer han dig för avtalsbrott, och kräver 3 milj. i skadestånd. Du kan visserligen också hävda avtalsbrott, men troligen svårt att strikt bevisa mer än ett par 100 000 i skada.

    Efter 4 år blir det förlikning i rätten du tvingas ta över huset, med en rabatt på 70 000. Under tiden har du inte kunnat köpa något annat, banken ser att det hänger ett skadestånd på 3 milj. över dig.

    Som sagt, fullt så här illa brukar det inte gå, men jag hade en kollega för en massa år sedan som råkade ut för en del av det, det blev visserligen bara 2m kortare vägg i ett rum, med ca 4 kvm som försvann... (Och 250 besiktningsanmärkningar på 3e ombesiktningen 18 månader efter tänkt inflyttningsdag) Och när jag bytte jobb så hade domstolsprocessandet bara pågått i två år... Han hade ett höjdarcitat från målaren som hade målat taket i hallen, såg ut som de hade släppt loss en klass dagisbarn med penslar. "Jag målade mitt i natten, hade ingen lampa, hur f...n skulle det kunna bli bättre då???".

    Även OM du har egen bes. man som anmärker på fel, ex. 18 kvm mindre yta. Så är det inte säkert att det räcker för att du skall få häva ett bindande avtal, utan det kan bli en förhandling, efter att du slutbetalt och flyttat in (och då går firman i konkurs).
     
  5. T
    Medlem Nivå 2
    Omg, den där berättelsen får man ju ont i magen av.:seenoevil::worried:

    Absolut att det är riskabelt att köpa hus under uppbyggnad. Vi tänkte dock att vi är hyfsat safe som inte behöver göra några delbetalningar och att vi kan känna oss trygga med egen besiktningsman. Likaså har vi varit supernoga med specifikationen av material och vad som ingår plus att vi kollat på hus han redan byggt (och av det vi sett gjort det bra).

    Men HUR ska vi säkra upp oss? Eller är detta en risk man får leva med (och hållas sömnlös över) tills det är dags för tillträdet (eller ännu längre)?
     
  6. T
    Medlem Nivå 2
    Att det andra bolaget är med delvis i avtalet - vill du utveckla? Jag är inte helt med på hur du menar. Båda bolagen ägs av samma person. Huset "marknadsförs" av bolaget som inte är vår avtalspart, då det är de som gör själva husstommen. Det är dock det andra bolaget som har själva uppdraget att bygga och sälja det färdiga huset till oss.

    I kontraktet står att vid händelse av .... för X så övergår ansvaret till Y. Kommer det inte vara giltigt? (Varför isf?) Väldans tacksam för alla svar! :)
     
  7. H
    Moderator · Nivå 25
    Att bolagen har samma ägare spelar ingen roll. Se dem som två olika personer som inte ens känner varandra.

    Då kan inte person A avtala om att person B skall göra något. Att A o B i själva verket är samma (ägare) spelar ingen roll.

    Och som sagt man skulle nog behöva låta någon som kan obeståndsrätt titta på om upplägget överhuvudtaget fungerar (det går att fixa tror jag, men det kan vara lite mer komplicerat än att bara skriva in i ett avtal). OM ena bolaget går i konkurs, så vill nog inte de prioriterade fordringsägarna släppa iväg "ditt hus", eller ditt avtal bara sådär.
     
  8. J
    Medlem · Nivå 5
    Jag är lite fundersam över parterna i själva byggnationen av huset. Vem är beställare? Om det är ett företag som bygger åt ett företag och sedan säljer till en privatperson borde ABS inte kunna gälla utan det borde vara en AB eller ABT, vilket innebär en stor skillnad gällande garantitid.

    AB och ABS ger endast 2 års garanti medan ABT ger 5 år om inget annat avtalats eller om beställaren gör förändringar.

    Och hur överlåts bygget, allmänna bestämmelser gäller, om jag förstått rätt endast, för upplåtandet av huset. Men om beställarparten säljer huset måste de överlåta de rättigheter de fått i och med det avtal de har haft med sin entreprenör?

    Hur har man behandlat föreskrifter som försäkringsbolagen förlitar sig på men som inte är lagstadgad standard? Typ säker vatten och bkr.
     
  9. T
    Medlem Nivå 2
    Många bra frågor men tyvärr har jag lite dåligt med svar. Gällande vem som är beställare så är det entrepernören tilliika säljaren som möjligen köpt stomme av sig själv/sitta andra bolag alternativt bygger allt inom samma bolag. Vet inte faktiskt.

    Mäklaren vill behandla detta som vilket hus som helst som man köper med tillträde om några månader. Det ska vara klart, punkt. Är det inte klart, får de inga pengar. Godkänns inte besiktningen så får de inga pengar.

    Allt låter väldigt enkelt men jag inser att det säkerligen finns månfa fallgropar. Frågade när jag kollade referenser med tidigare köpare av entreprenören hur de gjort gällande kontraktet och de hade helt enkelt kört på mäklarens enkla version utan några detaljer som vi nu sitter och grubblar över.

    Det hade gått bra för dem och det hoppas man ju att det ska göra även för oss, men samtidigt kommer man ju ånga sig bittert om man sitter men en kass kåk och ett ännu sämre kontrakt.
     
  10. H
    Moderator · Nivå 25
    Men det är en enorm skillnad mot att köpa "vilket hus som helst". Då köper man huset i det skick det har vid tillfället för kontraktskrivningen.

    Skulle du köpa ett hus som håller på att byggas enl. exakt de regler som gäller vid normala husköp, så har du köpt precis det halvfärdiga hus du ser när du skriver kontrakt. Och så är det givetvis inte meningen att det var tänkt...

    Så därför måste man ha kontraktspunkter som definierar hur huset skall vara på tillträdesdagen. Och att formulera det på ett vattentätt sätt är inte enkelt. Och det är inte nödvändigtvis så enkelt att man bara låter bli att betala om man inte är nöjd med resultatet. Du har då ett bindande kontrakt, som du bara kan häva, antingen genom tydliga klausuler i avtalet, eller om resultatet är så grovt fel i förhållande till avtalet att lagen ger dig rätt att häva avtalet.

    Troligen är det så att detta oftast fungerar, men då beror det mer på en seriös byggfirma som värderar sitt goda rykte (och så är trots allt de flesta byggfirmor). Det är väldigt svårt att avtalsmässigt skydda sig.
     
  11. T
    Medlem Nivå 2
    Tack för så utförliga svar :)

    Det står i kontraktet en paragraf gällande färdigställandet, elller rättare sagt "om säljaren inte färdigställt Fastigheten på tillträdesdagen utgår ett vite om...".

    Likaså finns en bilagd specifikationslista med vad som ska ingå i alla rum, från golv till garderober, hyllor, vitvaror etc.

    Hjälper det? :rolleyes:
     
  12. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 15
    Utan att ha sett avtalen är det förstås bara gissningar, men att bolag Y ställt ut en garanti (försäkring med andra ord) för vissa av bolag X förbindelser tycker jag inte känns konstigt. Att det inte är insolvensrättsligt prioriterade fordringar borde inte påverka det. Jag skulle känna mig rätt lugn med det upplägget.

    Vitesperioderna på en månad skulle jag möjligen ta upp med säljaren. Det är ju rätt stora belopp, så det är lugnt, men en månad är ganska länge. Missar de en deadline kommer ni sannolikt att vara nedprioriterade i fyra veckor tills nästa deadline närmar sig. Är tiden viktig för er kanske ni ska sikta på att få ner perioderna till 14 dagar eller en vecka, även om det då blir ett lägre belopp per missad deadline.
     
  13. T
    Medlem Nivå 2

    Tack för input.

    Har faktiskt skickat över allt till en jurist med fastighetsinriktning nu - känns som att det behövs ett slipat ögas genomlysning för att jag ska kunna känna mig helt trygg. Skulle nåt gå snett är det med råge värt den slanten.
     
  14. H
    Moderator · Nivå 25
    Fast man bör fundera över vad som händer om de inte levererar i enlighet med spec. Det är så lätt att bara tycka "de måste ju följa den avtalade specifikationen", men så enkelt är det inte. Det finns avvikelser i nästan alla byggen, en del får man helt enkelt acceptera, eller möjligen få en kompensation för.
     
  15. T
    Medlem Nivå 2
    Absolut, och nör vi har pratat med dem så har även vi velat ett visst utrymme för flexibilitet i specifikationen. Tex välja bort något men få nåt annat istället. Men svårt att täcka upp för alla scenarion på pappret.

    De som vi pratade med gällande senaste huset hade inte upplevt att de fick mindre än de lovats, snarare tvärtom. Min upplevelse av entreprenören är att han verkligen vill göra ett riktigt fint och påkostat hus som han kan visa som referensobjekt. Magkänslan är bra, men det är såklart inte tillräckligt om man står där med problem i slutändan.
     

Logga in för att se högupplösta bilder och få möjlighet att ställa frågor. :love: