personstarthumb-up

Komplicerad värdering av hus vid arvsskifte?

15k läst  91 svar

  1. K
    Medlem · Nivå 8
    Stämmer. Inköpspriset skall dras av när reavinst beräknas.
     
  2. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 10
    Vem har kallat värdet för vinst? ”Vinst” kallas normalt i sammanhanget det det betalas reavinstskatt (kapitalvinstskatt) på, alltså i det här fallet 500.000 kr minus mäklararvode (och eventuella avdrag för förbättringsarbeten).

    Men visst, i ett arvsskifte kan man se allt överskott, alltså det man ska dela på, som en vinst, lite som att vinna på lotto. Insatsen för arvingarna är ju noll, så allt de får ut av det är ur det perspektivet vinst. Däremot skulle jag inte säga att det är ett vanligt sätt att uttrycka sig på, även om jag kan förstå dem som gör det.
     
    hempularen gillar
  3. H
    Medlem Nivå 5
    Menade inte specifikt att just någon här kallat det för vinst. Men läser man på nätet eller pratar runt med jurister eller bankmänniskor o.s.v. så tycker i alla fall jag att det är ganska vanligt förekommande att allting benämns som "vinst", det är "vinsten" man skall dela på. Vilket i början blir lite förvillande för en annan som är lite mindre kunnig i ämnet. Men det är väl ett enkelt sätt att uttrycka sig och det kanske saknas likvärdiga enkla alternativ att kalla det för något annat.
     
  4. H
    Medlem Nivå 10
    Jag har varit part som köpt ut annan part. Vi gjorde värdering som sedan delades i två, utan avdrag för skatt eller mäklararvode. Jag gick med på det för att inga argument bet på den andra parten (ang att jag inte ville ta över latent skatt etc) och situationen blev otrevlig.

    Jag vill rekommendera alla som tvekar att gå ut och sälja på öppna marknaden så blir det rena och rättvisa papper, dessutom utan grogrund för framtida jidder (surprice) om att någon kommit billigt undan osv.

    Vid öppen försäljning kan den part som är intresserad vara med och buda till valfri nivå, finns inget fulspel i det.
     
  5. Anna_H
    Husägare · Nivå 15
    Det är väl ingen som någonsin har påstått något annat än att vinsten är försäljningssumman minus inköpssumman och övriga kostnader? Så när det i exepåmlet ståt 1 miljon minus 88 K reavinstskatt minus 100k arvode så har försäljningspriset varit en miljon högre än anskaffningskostnaden plus övriga avdrag.
     
  6. Swetrot
    Medlem Nivå 11
    Det är väldigt svårt att hamna korrekt i en värdering och få någon slags millimeterrättvisa. Och när man inte längre är sams kan en vanlig torksnurra för tvätten på tomten få närmast bibliska proportioner i diskussionerna.

    Men för att berätta om något av det man kanske skall ta en titt på så att det inte blir väldigt skevt:
    Att flytta och flyttstäda kostar också pengar eller en stor egen arbetsinsats, liksom att pimpa till hus, garage och tomt inför visningar och fotografering. Den som köper ut andra delägare besiktar sällan huset där och då, och står med en risk för att man vid en försäljning kommer att hitta något på besiktningen som sker då.

    Å andra sidan kanske det finns ett stort förråd av ved eller pellets, en nyligen betald årspremie av försäkring, samfälligheten och fastighetsskatt. Måhända tas sådant som trädgårdsmöbler, trädgårdsredskap och liknande upp till en spottstyver i värderingen?

    Kanske behöver mer pantbrev tas ut vid ett utköp?

    Ibland har rätt omfattande förbättringar utförts, som bygge av stor altan med pool, attefallshus, garage, indragning av fiber. Det har väl också hänt att någons föräldrar bidrog till en kontantinsats som lite förskott på ett arv när man köpte det.

    Det har hänt att man lånat på huset för att lösa någon parts studielån eller lån haft sedan tidigare. Kanske finns det uppskov av reavinstskatt som skall betalas in.

    Det finns massor av anledningar till att värderingarna skiljer sig åt, att man är oense om hur man skall räkna och vad man egentligen kan få ut vid en försäljning. Ta det lugnt, var saklig och inse att vissa summor är det inte värt att bråka hur mycket som helst om.
     
  7. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 10
    Bankmänniskor (i alla fall dem man träffar som vanlig kund) ger jag inte mycket för, men du måste haft viss otur med vilka jurister du stött på. :cool:

    Till dem som vill avråda från affärer mellan arvingar: Jag tycker ni har en tråkig, negativ inställning. Det är klart att det kan gå illa, men det kan ju alla affärer. Och tanken med den här typen av trådar är väl ändå att få/ge råd som ger en affär inom familjen så goda förutsättningar som möjligt att bli rättvis och något som alla parter kan vara drägligt nöjda med.
     
  8. P
    Medlem Nivå 2
    I min värld är det ganska stor skillnad att göra affär med en släkting/familjemedlem jämfört med någon man inte har en relation till. Att bli osams med en bror eller syster kanske förtar känslan att få köpa ut ett hus, men alla är ju olika och måste göra sina egen bedömning av den risken.

    Mitt råd till dem som väljer att sälja eller köpa ut en bostad från en släkting är att först bestämma ”spelreglerna”, dvs processen för hur man ska gå tillväga, hur man ska tolka resultatet, och så vidare. Jag skulle rekommendera följande:
    1. Utred vem som vill behålla vad (för att lättare förstå hur de olika aktörerna tänker senare i processen)
    2. Bestäm hur värderingar ska användas/tolkas och ev andra spelregler
    3a. Om stora osäkerheter finns kring fastighetens skick, gör ev en besiktning som fungerar som underlag till mäklarna/värderarna
    3b. Ta in 2-3 värderingar från tex mäklare (det är bra om alla är närvarande på värderingarna eller om var och en tar in sin egen värdering), ställ ev frågor till mäklarna för att minska osäkerheten i hur saker ska tolkas.
    4. Räkna ut snittet av värderingarna och undvik sedan att göra justeringar av den summan (om ni inte varit överens om det sedan tidigare).
    5. Räkna ut utköpssumman genom att dra av latent skatteskuld och mäklararvode (om inget annat bestämts sedan tidigare)

    Några andra råd är:
    A. Lös en sak taget för enkelhetens skull, tex lösöret, bil/båt/etc bör man ta separat
    B. Försök dela på det som går (för att slippa värdera saker i pengar, vilket ofta är svårt)
    C. Dra inte ut på det för länge, försöka komma imål utan att forcera

    Det var väl det viktigaste :)
     
  9. D
    Medlem · Nivå 11
    Varför dra av ett mäklararvode som inte finns?
    I en sådan situation Sätermaran naturligtvis vilket pris man vill. Men att dra av en kostnad som inte finns verkar konstigt.
     
  10. P
    Medlem Nivå 2
    Nej det är inte konstigt, faktum är att det är praxis. Logiken är att om man istället hade valt att sälja fastigheten så hade man tvingats betala mäklararvodet och då inte fått ut de pengarna (så länge man tänker sig att man använder en mäklare såklart).

    Men givetvis gör man som man vill så länge alla är överens!
     
  11. M
    Medlem Nivå 5
    Husets värde är ju så mycket som man räknar med att få ut vid försäljning. Och då låter det väl rimligt att dra av de kostnader som försäljningen medför. T.ex mäklare, energideklaration, ev. besiktning etc.
     
  12. D
    Medlem · Nivå 11
    För den som får huset är värdet det som det skulle kosta på en öppen marknad, inklusive de kostnaderna. Dessutom måste man inte ha mäklare.
     
  13. Nötegårdsgubben
    Husägare · Nivå 10
    Så man ska som säljande part få mer av sina släktingar än man skulle fått på den öppna marknaden menar du?
     
    Höök och Pasjostrom gillar
  14. P
    Medlem Nivå 2
    Återigen, det finns ingen lag som reglerar detta så man får göra som man vill. Men praxis (som rekommenderas av jurister och normalt sett används) är att jämföra med vad värdet är om man hade räknat om allt till rena pengar. Då måste man ta hänsyn till kostnader för försäljning mm. Den som tar över huset kommer i sin tur aldrig få ut det fulla värdet vid försäljning i nästa steg, utan måste räkna av försäljningskostnaderna.

    Det är samma princip som med den latenta skatteskulden, men den delen håller du med om eller hur?
     
  15. D
    Medlem · Nivå 11
    Jag säger inte att det ska vara på ett visst sätt man gör som man vill. Det är inte helt ovanligt att man använder taxeringsvärdet, vilket i allmänhet ligger under marknadsvärdet. Menneet är inte helt självklart att den köpande parten ska betala mindre än vad det skulle kostat på den öppna marknaden heller. Jag försökte bara påpeka att det finns flera sätt att se på saken.
     

Hej där! Skaffa ett konto gratis så kan du också ställa frågor i forumet. :love: