Kommuns skyldighet att ersätta förening för renovering ?
Jag har en fråga som berör en nära bekant till mig i en närliggande kommun:
Förutsättning:
En ideell förening har i snart ett halvsekel av kommunen hyrt ett hus som sitt klubbhus (ofri grund, kommunägd mark). Detta var från början ett rivningsruckel utan VA eller uppvärmning, och under åren har föreningen renoverat upp det till om inte en ordinär villa så i alla fall ändå rätt ok skick. Under alla år har föreningen stått för all drift & underhåll, och till kommunen betalat en hyressumma motsvarande ungefär ett par tre procent ränta på husets marknadsvärde.
Kommunen har nu utan större förvarning sagt upp hyresavtalet och föreslagit ett nytt med 1000% (!) höjning. Som försvar för hyrans marknadsmässighet har kommunen framfört argument som är omöjliga för föreningen att kolla, så att dra upp det i hyresnämnden kändes inte som en möjlighet till framgång. Hyresnivån är ristad i sten och kommunen är orubblig om sin nya hyresnivå. Alternativet är avflyttning.
Huset var kanske värt 10-20.000:- när det tillträddes, och är idag värt kring 500.000:- (de har låtit värdera det av mäklare).
Fråga:
En annan gammal förening i samma kommun hade ett nästan identiskt case alldeles nyligen. De lyckades rota fram något att om kommunen tvingade bort en förening (t ex med en hyreshöjning på detta sätt) var de skyldiga att ersätta föreningen för den värdeökning som huset fått genom deras insatser. I och med att de stått för allt inkl. t.o.m. driften genom alla år var det en lätt bedömning av omfattningen eftersom alla insatser var gjorda av föreningen. På något sätt att kommunen inte får sko sig på ideellt arbete ? Det slutade med att kommunen drog öronen åt sig och backade på allt, då deras hus idag visade sig vara värt flera miljoner.
Känner någon till dessa regler, och kanske t.o.m. kan bifoga en länk ?
Förutsättning:
En ideell förening har i snart ett halvsekel av kommunen hyrt ett hus som sitt klubbhus (ofri grund, kommunägd mark). Detta var från början ett rivningsruckel utan VA eller uppvärmning, och under åren har föreningen renoverat upp det till om inte en ordinär villa så i alla fall ändå rätt ok skick. Under alla år har föreningen stått för all drift & underhåll, och till kommunen betalat en hyressumma motsvarande ungefär ett par tre procent ränta på husets marknadsvärde.
Kommunen har nu utan större förvarning sagt upp hyresavtalet och föreslagit ett nytt med 1000% (!) höjning. Som försvar för hyrans marknadsmässighet har kommunen framfört argument som är omöjliga för föreningen att kolla, så att dra upp det i hyresnämnden kändes inte som en möjlighet till framgång. Hyresnivån är ristad i sten och kommunen är orubblig om sin nya hyresnivå. Alternativet är avflyttning.
Huset var kanske värt 10-20.000:- när det tillträddes, och är idag värt kring 500.000:- (de har låtit värdera det av mäklare).
Fråga:
En annan gammal förening i samma kommun hade ett nästan identiskt case alldeles nyligen. De lyckades rota fram något att om kommunen tvingade bort en förening (t ex med en hyreshöjning på detta sätt) var de skyldiga att ersätta föreningen för den värdeökning som huset fått genom deras insatser. I och med att de stått för allt inkl. t.o.m. driften genom alla år var det en lätt bedömning av omfattningen eftersom alla insatser var gjorda av föreningen. På något sätt att kommunen inte får sko sig på ideellt arbete ? Det slutade med att kommunen drog öronen åt sig och backade på allt, då deras hus idag visade sig vara värt flera miljoner.
Känner någon till dessa regler, och kanske t.o.m. kan bifoga en länk ?
Redigerat:
Det är möjligt att det finns något just i fallet kommunen som hyresvärd, Men om du ex. bor i en hyresrätt och själv på egen bekostnad höjer standarden så kan hyrevärden höja hyran, med motiveringen att lägenheten nu har ett högre bruksvärde.
Precis.
Det är det jag inte får ihop. Hade jag hyrt ut ett ruckel och hyresgästen rustat upp det så tror jag att hyresgästen hade fått skylla sig själv om denne rustat upp. Det är möjligt det finns någon gräns här och att totalrenovera en byggnad kanske är förbi den gränsen, medan att lägga in nytt golv knappast är det.
Frågan är om det finns någon skillnad i att hyresgästen inte bara gjort restaureringen utan också stått för all drift/underhåll/el/värme, samt att husägaren just är kommunen.
Det är det jag inte får ihop. Hade jag hyrt ut ett ruckel och hyresgästen rustat upp det så tror jag att hyresgästen hade fått skylla sig själv om denne rustat upp. Det är möjligt det finns någon gräns här och att totalrenovera en byggnad kanske är förbi den gränsen, medan att lägga in nytt golv knappast är det.
Frågan är om det finns någon skillnad i att hyresgästen inte bara gjort restaureringen utan också stått för all drift/underhåll/el/värme, samt att husägaren just är kommunen.
Jag har svårt att tro att kommunerna har undantagits, då är det väl mer troligt att det fanns någon listig klausul i det hyresavtal som den andra föreningen hade i sitt avtal.
20 tkr i 1940 års nivå motsvarar i 2011 års nivå knappt 500 tkr, om det spelar någon roll.
Men jag tror ni har bättre möjligheter att dra detta politiskt än juridsikt. Kolla läget med ordförande i den nämnd som är ansvarig för detta och ser han inte något problem med den nya hyran så prata med lämplig kandidat i oppositionen om "orimligheten" i detta och hoppas att det nappar.
20 tkr i 1940 års nivå motsvarar i 2011 års nivå knappt 500 tkr, om det spelar någon roll.
Men jag tror ni har bättre möjligheter att dra detta politiskt än juridsikt. Kolla läget med ordförande i den nämnd som är ansvarig för detta och ser han inte något problem med den nya hyran så prata med lämplig kandidat i oppositionen om "orimligheten" i detta och hoppas att det nappar.
Nu är det snarare 70-talet vi talar om, inte 70 år sedan. Skrev "snart ett halvsekel", inte ett sekel ;-).
Politikerna har själva tagit dessa beslut om marknadshyrorna med bred politisk majoritet, så där är det tydligen tyst som i graven. Ingen säger därför något, inte ens på raka frågor.
Nej, inte någon listig klausul. Men jag funderar på om man ser det som att någon har förvaltat byggnaden istället för varit hyresgäst, just eftersom det inte ingått något alls i "hyran" i båda föreningarnas fall. Inget underhåll, ingen drift, ingenting. Den som då förvaltat byggnaden - kan denne månne genom något lagrum ha rätt till ersättning för den värdeökning som skett genom restaurering och upprustning som denne förvaltare låtit utföra ?
Politikerna har själva tagit dessa beslut om marknadshyrorna med bred politisk majoritet, så där är det tydligen tyst som i graven. Ingen säger därför något, inte ens på raka frågor.
Nej, inte någon listig klausul. Men jag funderar på om man ser det som att någon har förvaltat byggnaden istället för varit hyresgäst, just eftersom det inte ingått något alls i "hyran" i båda föreningarnas fall. Inget underhåll, ingen drift, ingenting. Den som då förvaltat byggnaden - kan denne månne genom något lagrum ha rätt till ersättning för den värdeökning som skett genom restaurering och upprustning som denne förvaltare låtit utföra ?
Det är inte ovanligt, men därmed inte sagt att de förstått konsekvenserna av beslutet. Är beslutet initierat från politiskt håll så har du nog svårt att komma vidare men om det kommer från tjänstemannasidan så har du större möjlighet att utnyttja den allmänna misstron till att tjänstemännen försöker föra politikerna från ljuset (det är oftast inte sant som tur är).Ingper skrev:
Ok.
Nu är nog dock diskussionen om hyresnivåer, politiker och påtryckningar en sak för sig, och även om det är bra med synpunkter är det egentligen inte det min fråga gäller.
Frågan är om det finns något lagrum om ersättning för den värdeökning som skett när en ideell förening som investerat i och förvaltat en byggnad/fastighet åt kommunen tvingas lämna denna. Och här talar vi då inte om lite målning och tapetsering utan nästan komplett restaurering med VA, el o.s.v, samtidigt som det i avgiften/hyran till kommunen aldrig ingått någonting av t ex drift/underhåll.
Rent moraliskt är det ju solklart att kommunen inte skall roffa åt sig hela frukten av ideellt arbete, men frågan är alltså om det finns något rent juridiskt att hämta/åberopa för föreningen.
Nu är nog dock diskussionen om hyresnivåer, politiker och påtryckningar en sak för sig, och även om det är bra med synpunkter är det egentligen inte det min fråga gäller.
Frågan är om det finns något lagrum om ersättning för den värdeökning som skett när en ideell förening som investerat i och förvaltat en byggnad/fastighet åt kommunen tvingas lämna denna. Och här talar vi då inte om lite målning och tapetsering utan nästan komplett restaurering med VA, el o.s.v, samtidigt som det i avgiften/hyran till kommunen aldrig ingått någonting av t ex drift/underhåll.
Rent moraliskt är det ju solklart att kommunen inte skall roffa åt sig hela frukten av ideellt arbete, men frågan är alltså om det finns något rent juridiskt att hämta/åberopa för föreningen.
Frågan är snarare, får kommunen säga upp hyran för att sen chockhöja den i ett hytt avtal.
Sen kan man ju hävda att eftersom föreningen har ståt för renoveringen och drift och underhåll av huset att huset (i alla fall moralisk) är föreningens och att föreningen betalar ärrende för marken.
Då kan kommunen kräva en marknadsmässigt hyra som föreningen kan klara av att betala.
Kommunens problem är väl att om den ger bidrag till föreningen kan föreningen inte samtidigt får stöd från kommunen i form av rabatterad lokalhyra .
Sen kan man ju hävda att eftersom föreningen har ståt för renoveringen och drift och underhåll av huset att huset (i alla fall moralisk) är föreningens och att föreningen betalar ärrende för marken.
Då kan kommunen kräva en marknadsmässigt hyra som föreningen kan klara av att betala.
Kommunens problem är väl att om den ger bidrag till föreningen kan föreningen inte samtidigt får stöd från kommunen i form av rabatterad lokalhyra .
Om vi nu antar att svaret på frågan är nej, de har ingen skyldighet att ersätta för upprustrningen. Då kan ni återställa huset till ursprungligt skick när ni flyttar.
Självklart. Och man kommer nog inte dra sig för att ta med det som går att ta med och som man kan ha nytta av på annat ställe. Fast att riva ut vatten/avlopp, slå ut alla fönster och riva kök o.s.v. ger inte föreningen något mer än en massa arbete. Och så roligt lär de inte tycka det är så att man gör saker bara för att ställa till det för kommunen. Men visst skulle det vara ok.hempularen skrev:
"Frågan är snarare, får kommunen säga upp hyran för att sen chockhöja den i ett hytt avtal."
Jodå. Allt lär vara uppsagt juridiskt riktigt. Marknadsmässigheten i hyra och villkor kan alltid diskuteras, och ärendet skulle kunna avgöras i Hyresnämnden. Dock är caset svagt då kommunen kan peka på annan verksamhet som de kan ha i huset och som betalar bra (dock en vals, det vet man). Dessutom finns dåligt med jämförbara objekt i området.
Eftersom föreningen dessutom de senaste åren nästan kroknat av underhållet på det jättehus vi talar om, är underhållsansvaret lika viktig som hyran. Tydligen har kommunen vägrat diskutera ändring på denna punkt, inte heller velat diskutera att föreningen får hyra bara en liten del av huset. Acceptera och fortsätt sköta huset åt oss eller flytta ut. Så föreningen verkar vara på linjen att flytta ut.
Och då kommer det där med ersättning för höjning av marknadsvärdet in......
Konsumentprisindex (KPI) gick upp med en faktor 6,5 mellan 1970 och 2010 och fastighetsprisindex gick upp med en faktor 6 mellan 1981 och 2008, så 20 000 på 70talet motsvarar mindre än 150 000 nu
källa: http://sv.wikipedia.org/wiki/Konsumentprisindex
men om nu huset var ett ruckel på 70-talet, borde man inte titta på fastighetsprisindex, men snarare bara på utveckling av tomtpriserna. Var jag bor skulle 500 000 räknas som ett billigt tomt, jag vet inte hur det ser ut hos er, men jag misstänker att tomtpriset utgör en stor del av fastighetens värde, så värdeökningen är kanske inte så stor i alla fall
källa: http://sv.wikipedia.org/wiki/Konsumentprisindex
men om nu huset var ett ruckel på 70-talet, borde man inte titta på fastighetsprisindex, men snarare bara på utveckling av tomtpriserna. Var jag bor skulle 500 000 räknas som ett billigt tomt, jag vet inte hur det ser ut hos er, men jag misstänker att tomtpriset utgör en stor del av fastighetens värde, så värdeökningen är kanske inte så stor i alla fall