Byggahus.se

Kommunen anser att vi har utfört olovlig rivning vid renovering

  1. S
    Husägare · Västra götaland · 27 inlägg

    Svecke

    Husägare
    Hej!
    Mångårig läsare av byggahus-forumet och har kunnat få många råd här tidigare, önskar dock innerligt att jag hade läst mer här innan vi gjorde det vi nu har gjort. Anledningen att jag nu skriver är att vi har hamnat/försatt oss i en riktigt svår knipa.
    För ca 3 år sedan köpte vi ett hus byggt 1957. Efter att ha renoverat huvudbyggnaden ganska omgående skulle vi nu renovera den ca 36 m2 stora tillbyggnaden. Även den är byggd 1957, ursprungligen som garage men 1969 ombyggd till boyta. Vi visste av besiktningsprotokollet att det fanns fukt i den bärande konstruktionen men inte omfattningen av denna förrän våra snickare, i syfte att byta fasad och renovera invändiga ytskikt, öppnade upp både innertak och innerväggar och konstaterar att det är väldigt mycket röta och mögelangrepp på bärande delar. Detta får jag höra per telefon och de säger att de måste ta ner både tak och väggar helt för att kunna göra en duglig konstruktion. Jag påtalar att vi inte har rivningslov utan endast lov till fasadändring (byte av kulör och träpanel samt byte av utformning och placering av fönster). De säger att de behöver ta ner både tak och två ytterväggar (kortsidorna) för att kunna göra det riktigt. När de väl har reglat upp kortsideväggarna ska långsidan tas ner. Detta gör dom också och hinner sätta upp nytt regelverk på bägge kortsidor varefter de plockar ner den kvarvarande långsidan. Just då kommer kommunen på en flygande inspektion, efter att en granne har ringt och anmält det hela. Dessa grannar har haft väldigt mycket synpunkter på denna snart 60 år gamla byggnad redan från början.

    Kommunen ringer upp mig och meddelar att de bedömer att vi har gjort en olovlig rivning. Vi kommer att beläggas med vite, ca 46 000 kr enligt höftad bedömning per telefon. Inte nog med det så betraktas det numera som en nybyggnation vilket vi måste söka nytt bygglov för. Hade det stannat vid detta hade det varit otroligt surt, jobbigt, tidskrävande men ändå någonstans hanterbart.

    Problemet är bara att denna byggnad står bara 1 meter från tomtgränsen till våra arga grannar. Det var helt i sin ordning, bygglov och allt ordentligt både 1957 och vid ombyggnaden 1969. Men nu när den anses vara riven gäller inte detta utan det är PBL/detaljplan som säger att det ska vara minst 4,5 meter till tomtgräns om inte grannarna skulle medge annat. Vi har försökt resonera med grannarna och frågat vad vi kan göra för att de ska vara nöjda men de är otroligt svåra att kommunicera med och vi kan aldrig få något svar på vad problemet är med denna byggnad. De muttrar mest att vi borde ha hållit koll på reglerna och att det hela är fruktansvärt för dem med. Tydligen har de haft problem i alla år med tidigare ägaren som liksom de byggde respektive hus 1957.

    Självklart har de rätt i att vi borde ha hållit koll på reglerna bättre, men det är omöjligt att göra ogjort nu. Oklart dock varför det hela är fruktansvärt för dem.

    Grannkonflikten kan vi dock lägga åt sidan. Jag har skickat foton till kommunen där man kan se att kortsidereglarna var resta innan långsidan togs ner. Dock har vi inga fotobevis på mögel och röta. Det enda bevis vi har på detta är det 3 år gamla besiktningsprotokollet som vittnar om förhöjda fuktvärden samt att snickarna kan intyga att de stötte på röta mm. Detta kan möjligtvis befria oss från del av eller hela vitet. Däremot måste vi kunna återuppföra byggnaden, avsikten har som sagt aldrig varit att riva den.

    Om kommunen fortsätter hävda att det är en rivning, vilket jag tror att de gör, funderar jag på utsikterna att få dem att besluta om ett rättelseföreläggande, dvs ett beslut om att jag måste återställa byggnaden. Detta är självklart precis vad vi skulle önska i detta läge då det var precis det vi ville åt från början, bara slippa skadade beståndsdelar och göra det fin.
    Chanserna att få ett beviljat bygglov för nybyggnation som håller i högre instans känns tyvärr små. Och en överklagan är verkligen att vänta.

    Detta blev ett väldigt långt inlägg. Jag är medveten om att det ytterst är vi som är ansvariga för eventuella fel som har begåtts, och vi har av okunskap och oaktsamhet verkligen begått misstag. Snickarna går inte direkt att klandra heller då de har stämt av med mig även om jag inte förstått omfattningen av det hela förrän det var för sent. Men det hela känns så fruktansvärt orimligt och oproportionerligt att vi på grund av detta plötsligt är av med 36 m2 av vårt hus som har stått i nästan 60 år. Till saken hör att just nu hänger elmätare och säkringsskåp på en plankbit i den rivna delen och vi har en ytterligare bibyggnad som står utan gavel. I den bibyggnaden står värmepannan och det går nu vatten och värmerör i det fria. Snickarna har gjort vad de kan för att plasta in allt under pressening så det är väl lugnt för tillfället men inte hur länge som helst.

    Någon som vet något om förutsättningarna för att kommunen ska besluta om rättelseföreläggande? Andra tips och råd om vad vi ska ta oss till är välkomna! Vi är i ett väldigt desperat läge och nattsömnen har varit högst sporadisk de senaste dygnen (inspektionen och samtalet från kommunen kom i torsdags, den 31 mars 2016).

    /Svecke
     
  2. E
    Medlem · Västragötaland · 184 inlägg

    Exxi

    Medlem
    Jag skulle stämma av med en advokat och kolla vad dom tycker tror dom har 15 minuter gratis rådgivning via telefon och säger han något hoppfullt så skulle jag ta den livbojen.
     
    • Laddar…
  3. R
    Självbyggare · Stockholm · 7 389 inlägg

    Robert-san01

    Självbyggare
    Enligt N-PBL skall tidigare bygglov för fastigheten skall vägas in om ni gör en ny ansökan.
     
  4. S
    Husägare · Västra götaland · 27 inlägg

    Svecke

    Husägare
    Tack för svar! Det var verkligen hoppingivande detta! Letade själv fram paragrafen i PBL:

    30 § Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med
    detaljplan, om
    1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser

    a) överensstämmer med detaljplanen, eller

    b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid
    en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre
    bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen (1970:988),

    Jag tolkar detta som att de i princip måste bevilja bygglov för samma byggnad som de tidigare har beviljat bygglov för, även om det var 1957/1969. Känns genast väldigt mycket bättre.
     
  5. H
    Moderator · Stockholm · 43 032 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Jag tror inte att du kan tolka den paragrafen riktigt så. Den handlar om att om du vill ändra på en befintlig byggnad så får du göra det, även om byggnaden avviker från plan, om den tidigare har godkänts.

    I ditt läge så anser kommunen att du har rivit. Då gäller det att du behöver bygglov för nybyggnad. Vilket kan vara problem som du redde t i första inlägget.

    Jag tror att det mest gångbara bör vara att visa på att du bara har renoverat, inte rivit. och det går säkert att beskriva arbetet och ordningsfökjden av arbete i lagom kreativa ordalag.

    Man får väl anta att det är din granne som stöter på kommunen från sitt håll för att få bort din byggnad. Och han beskriver säkert det skedda som ett rent nybygge, större och högre, och närmare än förut.
     
  6. S
    Husägare · Västra götaland · 27 inlägg

    Svecke

    Husägare
    Det är möjligt att jag kanske tolkar paragrafen lite väl hoppfullt. Jag har dock googlat ganska friskt i ämnet och bl.a. hittat en artikel skriven av Boverkets fd generaldirektör Gösta Blücher som skriver om just denna paragraf "det är det fetstilta (under punkt b)i denna paragraf som ger rätt att fortsätta bruka en byggnad och återuppföra om den rivs."
    länk till artikeln:
    http://slussen.nu/index.php?option=...488:expert-pa-plan-och-bygglagen&catid=62:ref

    Med stöd av denna paragraf och paragraf 31 i samma kapitel, dvs det faktum att det trots allt går att bevilja avvikelse från detaljplanen om avvikelsen bedöms som liten och en sammantagen avvägning med tidigare beviljade avvikelser ska göras så känns det ändå väldigt rimligt att man från både byggnadsnämnd och högre instanser måste kunna komma fram till att en byggnad som har stått i 60 år och blivit oavsiktligt riven måste kunna få återuppföras. Det kan ju knappast anses leda till ökat men för grannar när byggnaden redan har funnits där så länge.

    Men det är ingen som har någon kunskap kring rättelseföreläggande? I vilken situation kan kommunen tänkas fatta ett sådant beslut? Det är ju normalt negativt för den som har utfört felet men i det här fallet hade det varit positivt. Vad jag har läst mig till får ett rättelsföreläggande bara rikta sig mot den aktuell fastighetsägaren vilket jag hoppas innebär att grannarna inte har möjlighet att överklaga ett sådant beslut, utan bara jag. Och det har jag ju naturligtvis inga planer på.
     
  7. R
    Medlem · Västernorrland · 1 512 inlägg

    Räknenisse

    Medlem
    Jag tror ett rättelseföreläggande kommer att innebära krav på att det som anses vara ett nybygge tas bort.
    Att man skulle förelägga rättelse av en olovlig rivning som säger att det ska återbyggas tror jag inte du kan hoppas på. Om det är något som du hade kunnat få rivningslov för så regleras nog det snarare genom att ge lov i efterhand.
    Driv i vart fall inte den linjen mot kommunen innan du har koll på att det skulle fungera.

    Funderar kring 4.5m-regeln vid gränsen, den verkar ju vara ganska standard. Har fått för mig att det är kopplat till brandskyddsregler. Ifall ni skulle erbjuda er att öka brandklassningen på väggen mot grannens tomt. Kunde det öka chansen att få det nya bygglovet godkänt?
    Finns det andra komplikationer som skulle uppkomma, t.ex. byggtekniska krav eller handikappanpassning som blir problem när konstruktionen ska klara alla nya regler som finns?

    Har du frågat kommunen hur de ser på möjligheten att kunna få nytt bygglov?
     
  8. C
    Medlem · 9 078 inlägg
    Om jag vore TS skulle jag sätta in alla klutar på att övertyga kommunen att det inte var en rivning det handlade om. Överklaga eventuellt beslut, boka ett möte och förklara läget, vad som har hänt, visa bilderna, förklara vilka direktiv byggfirman fått osv., och framför allt visa dem att du är en schyst typ som inte är ute efter att utnyttja systemet. Först om det skiter sig totalt skulle jag ge mig in i att få till en alternativ lösning, även om det förstås inte skadar att vara förberedd för det värsta.
     
  9. R
    Medlem · Västernorrland · 1 512 inlägg

    Räknenisse

    Medlem
    Jo, det skulle jag inte heller släppa.

    Men nu verkar ju bygget stå halvfärdigt och en sådan process kan ju ta ett eller två år.
    Så om de verkar öppna för en lösning med nytt bygglov, kan det möjligen vara en trots allt bättre lösning.
    Eller om de är aviga till det också så motiverar det att lägga ännu mer resurser på överklagandet.

    Om du inte gjort det ännu, be att få komma på möte med handläggaren. Bygg en konstruktiv kommunikation där du är tydlig med att du kommer stå fast vid att det inte var en rivning. Sedan är öppen för att höra vilka lösningar som de kan tycka är ok utifrån situationen För att i bådas intresse kanske hitta något som kan funka som ett bättre alternativ än en lång rättsprocess. Om de nu är benhårda med att tolka det som en rivning.

    Sen lär väl grannen överklaga ett bygglov kan man anta, så poäng att påbörja den processen ändå, parallellt, bara för att inte förlora tid ifall kommunen ändå skulle få rätt.

    Be redan nu när allt är färskt hantverkarna att skriva en redogörelse som de intygar för att använda i rätten. Eller muntlig inspelning om de är typen som inte trivs att formulera sig i text. Plus någon skiss på skadornas omfattning.
     
    • Laddar…
  10. H
    Moderator · Stockholm · 43 032 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Som sagt om grannen hör till den negativa typen, så kan man ju anta att hn anmält att ni svartbygger ngt. som är mycket större och högre än tidigare. Kommunen kan ha fått en vriden bild av vad som händer.
     
    • Laddar…
  11. E
    Medlem · Stockholm · 2 314 inlägg

    Eld

    Medlem
    Jag skulle byggt klart och satsat allt på att huset är renoverat och inte rivet.
     
  12. T
    Medlem · Stockholm · 191 inlägg

    Tänka

    Medlem
    Kommunen har en skyldighet att ingripa när en anmälan har utförts, och det innebär att ett tillsynsärende ska upprättas om det finns fog för detta. Kommunen har ingen "vriden bild" av situationen, utan har snarare konstaterat att det fanns stommar för kort- och långsida men saknades övriga byggnadsdelar, och då finns det fog för ett tillsynsärende.

    Mellan det att TS får vetskap om att kommunen utövar tillsyn, och att det faktiskt fattas något beslut om sanktionsavgifter eller eventuella vitesförelägganden om rättelse, pågår en utredning. Det finns ännu inget beslut att överklaga, det kommer först när kommunen har bedömt att det inte finns mer att tillägga ärendet.

    Om jag vore TS skulle jag tydligt med bilder och skrivna vittnesmål (med datum) redovisa när och på vilket sätt saker hände. Normalt ligger bevisbördan på kommunen att bevisa att en olovlig åtgärd har skett, och baserat på den nivå av dokumentation kommunen nu har så ligger bevisbördan hos TS. Om situationen har gått till som TS har redovisat har de allt att vinna på att vara tydliga mot handläggaren/na som hanterar tillsynsärendet, och ge så mycket dokumentation i form av foton och (skrivna) vittnesmål som de kan.

    En viktig sak att ha i åtanke är att all dokumentation ska vara skriftlig eller fotografibaserad, och så tydlig som möjligt med datum, namn, åtgärd osv. Tänk inte "sunt förnuft", tänk inte "det kan väl handläggaren fatta efter vårt telefonsamtal" eller "han kan väl läsa mellan raderna". Det är inte för att handläggaren är fyrkantig eller byråkratisk, utan för att "sunt förnuft" och "läsa mellan raderna" inte är rättssäkert och inte gäller vid överprövning.
     
  13. S
    Husägare · Västra götaland · 27 inlägg

    Svecke

    Husägare
    Tack för alla svar. Jag kommer att driva linjen att det trots allt inte bör betraktas som en rivning. Till saken hör att 7 m2 av taket finns kvar, dock inte den skadade delen även om fuktkvoten troligtvis är rätt hög. Sen fick jag klart för mig när jag diskuterade med en jurist att en tidigare tillbygd del inte betraktas som en egen byggnad på något sätt utan som en del av själva huset. Det hela ger ändå att det är en begränsad del som i reparationssyfte har demonterats. Jag vet att det troligtvis är lite tunnt.

    Det som också kan åberopas är proportionalitetsprincipen, pbl 2 kap 1,som säger att både det allmänas och den enskildes intresse ska beaktas vid all tillämpning av pbl, dvs även byggsanktioner, krav på lov etc. Enligt denna, så som den står utvecklad i domar från mark och miljööverdomstolen, ska den inskränkning i att använda sin egendom som ett beslut innebär stå i proportion mot det allmännas intressa av just detta beslutet. I det här fallet innebär det att en väsentlig del av huset hindras från att återställas med risk för ytterligare skada på övriga husdelar.

    Vid min första kontakt med kommunen lät byggnadsnämndschefen lite tveksam till ett nytt bygglov med hänvisning till att grannarna troligtvis inte går med på det. Jag tror ändå att vid en sammantagen bedömning av alla omständigheter måste både byggnadsnämnd och övre instanser kunna bifalla med hänvisning till att det fram till nyss stått en byggnad där och att det aldrig funnits någon rivningsavsikt. Även i detta läge borde rimligtvis proportionalitetsprincipen kunna spela in.

    Vi påbörjar en bygglovsprocess parallellt med att frågan om rivning drivs (den är ju mycket riktigt inte alls avgjord) och har beställt nybyggnadskarta och kontaktat arkitekt. Ett bygglov för nybyggnation ställer ju lite högre krav på ritningar än mina egenhändiga som avsåg fasadändring.
     
    • Laddar…
  14. C
    Medlem · 9 078 inlägg
    Du tror inte att en lovansökan kan tas som intäkt för att avsikten varit att gå längre än att bara renovera?
    Måste bli lite märklig situation när kommunen får in en ansökan där underlaget är indentiskt med redan gällande underlag?

    Proportionalitetsprincipen skall naturligtvis tillämpas, men man skall komma ihåg att den lämnar ett väldigt stort utrymme för godtycke från kommunens sida.
     
    • Laddar…
  15. S
    Husägare · Västra götaland · 27 inlägg

    Svecke

    Husägare
    Jo. Jag beställda nybyggnadskartan i ren desperation direkt i samtalet med byggnämndschefen för att hon sa åt mig att göra det. Men det tror jag inte har så stor betydelse just nu. Däremot kommer jag avvakta med att lämna in en ansökan till dess att jag verkligen vet vad de anser om rivningsfrågan.

    Jag ska försöka få till ett personligt möte redan imorgon för jag är fortfarande helt övertygad om att det går att resonera i första hand. Det positiva är att kommunen är väldigt tillmötesgående och välvilligt inställda. De behöver nog också bara känna att det finns utsikter för ett positivt beslut att hålla i högre instanser.
     
    • Laddar…
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.