Kör mäklare med lockpriser eller kan dom inte marknaden?

[jocke31]

Det ÄR ett problem om man sätter ett pris man öht aldrig kan tänka sig att sälja till.
Nästan lika illa som "Budgivning börjar på 1kr"


Tja, här i Norge utförs taxeringar av särskilda "takstmenn" som gör en oberoende värdering av fastigheten inför i stort sett alla försäljningar.
Dessutom mycket grundligare än vad en mäklare någonsin får till med sin begränsade kunskap.
Inte sällan har man då 2 priser i annonsen. EN takst och ett utgångspris. Då lär folk själva se om utgångspriset är ett lockpris.

Personligen skulle jag inte gå med på ett utgångspris som låg under mitt lägsta acceptpris om jag gick i säljtankar. Känns jättemärkligt att ange ett pris som man inte vill sälja för.

Det låter som en rätt smart idé med det norska systemet. Med den metoden så kan ju spekulanter bilda sig en bättre uppfattning om marknadsvärdet. Mycket smartare än den lagstiftning mot lockpriser vi har i Sverige.

 

[Meyo]

Man behöver också titta lite närmare på hur mäklarens prissättning ser ut också för att förstå deras "morot" för att få upp priserna långt över ett annonserat pris.

Om en mäklare t ex har ett fast pris upp till det annonserade priset (eller en bit däröver) och därefter en rörlig del som är direkt beroende på hur mycket över det annonserade priset som slutpriset till slut hamnar (troligen utifrån en sorts "trappa" där arvodet stiger ju högre priset blir) => då har ju mäklaren en tydlig anledning till att hålla nere annonsens pris och få till en hög stegring i budgivningen (dvs ett högre arvode).

 

[Hamu]

Man behöver också titta lite närmare på hur mäklarens prissättning ser ut också för att förstå deras "morot" för att få upp priserna långt över ett annonserat pris.

Om en mäklare t ex har ett fast pris upp till det annonserade priset (eller en bit däröver) och därefter en rörlig del som är direkt beroende på hur mycket över det annonserade priset som slutpriset till slut hamnar (troligen utifrån en sorts "trappa" där arvodet stiger ju högre priset blir) => då har ju mäklaren en tydlig anledning till att hålla nere annonsens pris och få till en hög stegring i budgivningen (dvs ett högre arvode).

Mäklaren jag anlitat , tar 65000 kr om huset blir sålt för utgångspriset 4 595 000 kr, skulle försäljningspriset bli 5 milj så kostar det 71 000 kr i arvode så tycker inte den moroten finns där i detta fallet, men jag vet andra mäklare som har fast arvode på utgångspriset men en bra procent på överstigande belopp.
Har haft ett par mäklare här hemma och det har varit en skillnad 55 000 kr i arvode.

 

[Fairlane]

Man behöver också titta lite närmare på hur mäklarens prissättning ser ut också för att förstå deras "morot" för att få upp priserna långt över ett annonserat pris.

Om en mäklare t ex har ett fast pris upp till det annonserade priset (eller en bit däröver) och därefter en rörlig del som är direkt beroende på hur mycket över det annonserade priset som slutpriset till slut hamnar (troligen utifrån en sorts "trappa" där arvodet stiger ju högre priset blir) => då har ju mäklaren en tydlig anledning till att hålla nere annonsens pris och få till en hög stegring i budgivningen (dvs ett högre arvode).

Jag har haft lite olika mäklare som presenterar sitt sätt att jobba när vi har sålt olika bostäder. Ingen har föreslagit en stegring över utgångspris.
De flesta har sagt en fast procent. Några har föreslagit en trappa, men ingen från utgångspris. Utgångspris har dessutom alltid satts när man närmar sig att lägga ut annonsen, dvs ett bra tag efter man skrivit kontrakt med mäklaren.

Den säljare som går på ett sådant upplägg måste vara bra dum. "Alla andra hus i området har sålts för 5000000. Vår mäklare vill att vi skriver ett avtal där vi betalar en mindre summa upp till utropspris och mer för allt över. Nu föreslår han ett utropspris på 3500000, ja det låter bra." Så dumma är inte de flesta.

 

[Toogoodtobetrue]

Nu har det kommit ut ett nytt hus från den mäklare på orten som konstant ligger lågt på utgångspriset. Den här gången ett stort fint hus på 170 kvm på stor tomt med gångavstånd till havet för priset 1,8 miljoner. Jo, tjena, minst en miljon till tippar jag på.

 

[OlssonX]

Det är inte mäklaren utan säljaren som inte accepterade ditt bud. Det är säljaren som alltid säger ”jag vill ha minst x kronor”.
Tror du på allvar att en säljare vill gå miste om miljoner för att vara snäll? Skulle du ge bort de pengarna?
Att tro nåt annat är jättefel.
Vill man som du köpa billigt så kan man inte handla när marknaden är överhettad. Då gör man antingen som en viss partiledare, dvs går på ägaren diekt och lurar dem, eller också väntar man.
Renoveringsobjekt är för övrigt ofta mer eftertraktade (högre pris) än hus som amatörrenoverats tiptop.
Hemfixade badrum är ju en mardröm, går inte att försäkra.

När jag startade tråden så var det för att utgångspriset var 2 395 000, och mäklaren accepterade inte mitt bud på 3 000 000. innan visningen, då hon trodde att det skulle gå för mer, då är ju utgångspriset fel anser jag.
Nu fick hon ju rätt då det såldes för 3 700 000 kr, ( bara att gratulera säljaren) men det är sättet att gå ut med för lågt, om hon nu trodde att det skulle gå för mer än 3 milj. då kunde kanske utgångspriset ligga runt 2,8-3,0 milj eller där omkring.
Jag hade gjort en undersökning innan och sista året har den dyraste gården i området hamnat på 2,6 milj dock betydligt större hus och 3 ggr så stor tomt och flertalet med bättre maskinhallar. Har själv tecknat med mäklare nu för att sälja mitt hus, och utgångspriset blir 4 595 000 kr, vilket speglar försäljningarna ganska bra här i området 4,5-5,5 milj., några mäklare har velat gå ut med 3,3 - 3,9 milj. men jag tycker det är bättre att det är dom som har råd att köpa det, är här och tittar än en hög med spekulanter som kanske har en smärtgräns på 4 milj.

 

[Fairlane]

Hemfixade badrum är ju en mardröm, går inte att försäkra.

Jodå, det beror snarare på bolaget. Det viktiga är att det är rätt utfört, inte vem som utfört det.

Exempel:

Länsförsäkringar: "För att försäkringen ska gälla krävs det att arbetet i badrummet är ”fackmässigt” gjort. Det innebär att du och eller de hantverkare du anlitar ska uppfylla Boverkets byggregler, aktuella branschregler och att monteringsanvisningarna följs. Du kan göra vissa arbeten i badrummet själv, men observera att samma krav på fackmässigt utförande gäller även då."

If: "Om du ska renovera själva är det viktigt att du har goda kunskaper om och de följer branschregler som gäller – annars finns det risk att försäkringen inte gäller vid en eventuell skada. Om du gör renoveringen själv måste vissa jobb som rör VVS och el alltid utföras av en fackman. "

 

[OlssonX]

Jo, på pappret är det så.
Men det finns skäl till att fastigheter med godkända väldokumenterade våtrumsprotoktoll och arbete utfört av välrenommerat företag är mer attrakriva att köpa och ger bättre pris.
En seriös badrumsentreprenad har ju till exempel många års garanti.
Eller som mitt försäkringsbolag sa: Du kan absolut göra jobbet själv. Men det är i praktiken mycket svårt och kommer att vara en stor nackdel om det uppstår en fuktskada. Samma sak gäller fuktskada man hittar i huset man köpt med nyfixade badrum.
Räcker ju att spana lite i vilket byggforum som helst, man blir ju mörkrädd när man ser vad folk hittat på och spacklar över när man pimpar sitt badrum.

Jodå, det beror snarare på bolaget. Det viktiga är att det är rätt utfört, inte vem som utfört det.

Exempel:

Länsförsäkringar: "För att försäkringen ska gälla krävs det att arbetet i badrummet är ”fackmässigt” gjort. Det innebär att du och eller de hantverkare du anlitar ska uppfylla Boverkets byggregler, aktuella branschregler och att monteringsanvisningarna följs. Du kan göra vissa arbeten i badrummet själv, men observera att samma krav på fackmässigt utförande gäller även då."

If: "Om du ska renovera själva är det viktigt att du har goda kunskaper om och de följer branschregler som gäller – annars finns det risk att försäkringen inte gäller vid en eventuell skada. Om du gör renoveringen själv måste vissa jobb som rör VVS och el alltid utföras av en fackman. "

 

[OlssonX]

Coronaeffekten går nog över. Inte bara för att amorteringskravet återinförs snart. Hus kostar mer och kräver mer än många yrvakna hemmajobbare fattat, tror jag. De tröttnar snart, speciellt om räntan går upp.
Vi har inte hittat rätt hus ännu men noterat samma sak som du. Om något år återstår väl att kryssa mellan och försöka undvika alla märkliga amatörrenoveringar som tillskapats med stor energi.

Det problem man ser är ju besvikelsen när priset på ens drömhus trissas upp så mycket så man måste släppa det. Jag begriper inte hur alla plötsligt har råd att betala så mycket för husen som knappt gick att sälja för ett år sedan. Sådant är ju trist för oss som precis skulle börja leta hus.

 

[Rörmokaren84]

Antingen kan mäklarna inte marknaden eller så kör dom med lockpriser.

Har lagt ett bud på en gård utgångspris 2 395 000, budet jag la var 3 000 000 kr innan budgivningen börjat, och menade då att då kan dom ställa in visningarna.
Mäklaren tog inte priset då hon trodde att det skulle bli högre?? Slutbudet blev närmre 3 700 000 kr.
Då kan man ju undra varför man går ut med ett så "lågt" pris om man tror att man kan få upp till 50% mer?

Nedanstående är ett annat hus, dock inget jag lagt bud på, men prisutvecklingen är ju rent vansinnig när det börjar närma sig 100% ökning.
Pris
1 625 000 kr
Budgivning pågår
Budhistorik

Budgiv .Datum Bud
4 09/02 kl: 16:59 2 550 000 kr

2 09/02 kl: 16:11 2 525 000 kr

4 09/02 kl: 16:05 2 500 000 kr

2 09/02 kl: 16:02 2 475 000 kr

4 09/02 kl: 15:57 2 450 000 kr

2 09/02 kl: 15:08 2 425 000 kr

4 09/02 kl: 14:38 2 400 000 kr

2 09/02 kl: 09:24 2 350 000 kr

4 09/02 kl: 09:18 2 325 000 kr

2 08/02 kl: 19:04 2 275 000 kr

4 08/02 kl: 17:23 2 250 000 kr

2 08/02 kl: 13:18 2 225 000 kr

4 08/02 kl: 13:17 2 200 000 kr

2 08/02 kl: 12:53 2 175 000 kr

5 07/02 kl: 19:29 2 150 000 kr

4 07/02 kl: 12:56 2 050 000 kr

2 07/02 kl: 12:452 000 000 kr

4 07/02 kl: 10:42 1 950 000 kr

2 07/02 kl: 10:39 1 900 000 kr

4 07/02 kl: 10:38 1 875 000 kr

2 07/02 kl: 10:35 1 850 000 kr

4 07/02 kl: 10:34 1 825 000 kr

2 07/02 kl: 10:33 1 800 000 kr

4 07/02 kl: 10:31 1 775 000 kr

2 07/02 kl: 09:37 1 750 000 kr

4 07/02 kl: 09:32 1 725 000 kr

2 07/02 kl: 08:41 1 710 000 kr

3 06/02 kl: 18:4 1 700 000 kr

2 06/02 kl: 12:50 1 625 000 kr

1 04/02 kl: 00:48 1 300 000 kr

Vad marknaden vill betala just nu har ju inget med värdet att göra.
Du själv på ju flera 100a över utångspriset.
.

 

[SågspånPappspikEternit]

Vad marknaden vill betala just nu har ju inget med värdet att göra.
.

Vad har du för alternativ definition på värde annat än vad någon är beredd att betala (och i vidare mening vad säljaren kan tänka sig att släppa objektet för)?

 

[Unikt namn]

Vad har du för alternativ definition på värde annat än vad någon är beredd att betala (och i vidare mening vad säljaren kan tänka sig att släppa objektet för)?

"Beredd att betala" är ju ett ganska löst begrepp.
Ingen betalar med egna pengar, och nu behöver man inte ens amortera alls.

Att buda en miljon kostar typ en tusenlapp i månaden innan ränteavdrag.

Klart som fasen att priserna går upp när samhället är inställd på att sedelpressen mha bostadslån är den ekonomiska motorn.

Tröskeln är givetvis hög för de med som är utanför denna fantastiska pengakarusell, men få som är i den vill att farten ska avta...

 

[SågspånPappspikEternit]

"Beredd att betala" är ju ett ganska löst begrepp.
Ingen betalar med egna pengar, och nu behöver man inte ens amortera alls.

Jo, folk finansierar sina köp med lån till max 85% av köpeskillingen, ibland mer om de har råd med ett skitdyrt blancolån istf kontantinsats. Amorteringskravet är på väg tillbaka.

Om jag ska ta mig själv som exempel, vi har nyligen sålt och köpt. Fastigheten som såldes, såldes till ett pris som framkommit efter budgivning. Fastigheten vi köpte, där accepterade vi helt enkelt säljarens begärda pris (vi var enda spekulant och säljaren hade gått ner i pris mot det som tidigare begärdes) och det blev affär.
Vad skulle värdet på respektive fastighet vara om inte köpeskillingen? Och vem skulle isf bestämma det värdet ?

 

[Unikt namn]

Jo, folk finansierar sina köp med lån till max 85% av köpeskillingen, ibland mer om de har råd med ett skitdyrt blancolån istf kontantinsats. Amorteringskravet är på väg tillbaka.

Om jag ska ta mig själv som exempel, vi har nyligen sålt och köpt. Fastigheten som såldes, såldes till ett pris som framkommit efter budgivning. Fastigheten vi köpte, där accepterade vi helt enkelt säljarens begärda pris (vi var enda spekulant och säljaren hade gått ner i pris mot det som tidigare begärdes) och det blev affär.
Vad skulle värdet på respektive fastighet vara om inte köpeskillingen? Och vem skulle isf bestämma det värdet ?

Ska inte köra iväg allt allt mycket offtopic.

Men bostadsmarknaden har fått ordentligt med medvind på grund av många faktorer. Faktorer som gör det orimligt billigt att sätta "sprätt" på en livstidsinkomst utan at det får några ekonomiskt kännbara konsekvenser öht.

Jag menar:
Lån till 1% ränta
Lån med din köpeskilling som grund för värdering istället för en professionell sådan.
Amorteringspaus för alla under corona
Amorteringsfritt för lån under 50%
Ränteavdrag
Förväntan att värdet stiger mångdubbelt mot ränteavgifter
M.m.

Det är inte som när du står på Konsum och väljer mellan den billiga och dyra osten att det tydligt(nåja) syns på kontot direkt.

Facit är att de senaste 20åren har det varit ekonomiskt gynsammast att låna absolut max möjligt och köpa en så dyr bostad som möjligt.
Eftersom hävstångseffekten gjort att du tjänat pengar på din bostad, och ju högre lån desto mer pengar.

När detta blivit en sanning, att priserna bara kan gå upp, sätts dom mer normala värderingsfunktionerna ur spel.

Så visst skulle man kunna säga att du betalt etr marknadspris, men jag tycker inte att det är riktigt så enkelt.

Vad tror du tex skulle hända med bananens pris om du istället för att betala kilopris direkt får betala 1% av priset per år.
Sen finns det en förväntan att du kan panta bananskalet om 10år till 150% av dagens pris.

 

[Zodde]

Ska inte köra iväg allt allt mycket offtopic.

Men bostadsmarknaden har fått ordentligt med medvind på grund av många faktorer. Faktorer som gör det orimligt billigt att sätta "sprätt" på en livstidsinkomst utan at det får några ekonomiskt kännbara konsekvenser öht.

Jag menar:
Lån till 1% ränta
Lån med din köpeskilling som grund för värdering istället för en professionell sådan.
Amorteringspaus för alla under corona
Amorteringsfritt för lån under 50%
Ränteavdrag
Förväntan att värdet stiger mångdubbelt mot ränteavgifter
M.m.

Det är inte som när du står på Konsum och väljer mellan den billiga och dyra osten att det tydligt(nåja) syns på kontot direkt.

Facit är att de senaste 20åren har det varit ekonomiskt gynsammast att låna absolut max möjligt och köpa en så dyr bostad som möjligt.
Eftersom hävstångseffekten gjort att du tjänat pengar på din bostad, och ju högre lån desto mer pengar.

När detta blivit en sanning, att priserna bara kan gå upp, sätts dom mer normala värderingsfunktionerna ur spel.

Så visst skulle man kunna säga att du betalt etr marknadspris, men jag tycker inte att det är riktigt så enkelt.

Vad tror du tex skulle hända med bananens pris om du istället för att betala kilopris direkt får betala 1% av priset per år.
Sen finns det en förväntan att du kan panta bananskalet om 10år till 150% av dagens pris.

Marknadspriserna har skenat iväg och jag tillhör dom som tror detta är nån form sav bubbla som vid nån tidpunkt antingen kommer spricka eller så blir det pyspunka. Problemet är att det kan fortfarande gå låååång tid innan detta sker.
Marknadspriserna har som sagt skenat MEN de är fortfarande MARKNADSPRISER och ditt hus är värt precis lika mycket som vad den vid varje enskilt tillfälle högst bjudande tänkta intressenten är beredd att betala...