Byggahus.se

Köpt hemapulat hus med besiktningsklausul hur göra?

  1. S
    Medlem Nivå 7
    Köpt ett hus som är hemmasnickrat deluxe inser vi efter liten genomgång med en byggteknisk kunnig vän.

    Huset är från 1997 och ombyggt 2007
    Våtrummen och golv påreglade väggar i sutteräng gjorda av säljaren.

    Vi konstaterade
    -putsad fasad har släppt på flera ställen
    -ventilation fungerar ej i två badrum
    -elen är hemma pulad på flera håll
    -Utrymme under elcentral huserar golvvärme anläggning och tonvis med flytspackel
    -golvvärmen ser inte alls fackmannamässigt gjord. (Hemmafix)
    -vatten o golvvärme saknar ballofix överallt. Endast inkommande vatten kan stängas.
    -stödmurar på tomten påväg att rasa
    -Nyrenoverat våtrum har golvgenomföringar av vatten.



    Ja i övrigt fick vi en känsla av hemmapul blandat med dåliga svartjobb av hantverkarvänner. Samt att nuvarande ägare gjort detta efter att ha tagit över ett havererat fuskbygge som köptes från en mässa.

    Ska man försöka pruta eller lämna huset? Vi är verkligen i behov av ett hus. Är det ett stort risktagade med försäkringar som inte kommer gälla?
     
    Redigerat 5 mar 2015 01:36
  2. O
    Medlem Nivå 2
    Efter erfarenheten från ungefär sex miljoner husvisningar i stockholmstrakten med min husletande släkting låter det som du köpt ett helt normalt standardhus.
    Gör en elbesiktning och se hur illa ställt det är med den biten, resten är väl bara att ta efter hand. Lät ju inte som någon större katastrof.
     
  3. H
    Moderator · Nivå 25
    Om vi försöker bena upp:

    Putsade fasaden. Svårt att veta omfattningen, kan bli dyrt. Pruta lämplig summa, troligen inte realistiskt att pruta för en total omputsning.

    Ventilationen i badrum. Borde vara enklet att åtgärda, å andra sidan då konstigt att den inte fungerar.

    Hempulad el, som sagt ordna en elbes. Och / eller pruta för en omdragning.

    Golvvärme och flytspackel under elcentralen, förstår inte vad som skulle vara fel med det.

    Golvvärmen hemmafixad, inget problem om det är rätt gjort. Annars kan det vara vad som helt från enkla småfel, till helt oanvändbar. Det skulle behövas mer info om exakt vad som inte är fackmannamässigt.

    Saknade ballofixer är inget egentligt fel, lite obekvämt vid underhåll, men en sak mindre som kan läcka eller kärva. Ballofixer har en tendens att kärva ihop långt innan kranen de leder till skall bytas. På golvvärmen skall det inte vara ballofixer. Däremot skall det finnas en fördelningscentral, som dels ger reglermöjligheter, dels har avstängningskranar. Om detta inte finns så förstår jag mer anmärkningen mot golvvärmen. Att sättta dit en central i efterhand kan vara enkelt om rören/slangarna är rimligt dragna. Annars kan det vara näst intill omöjligt.

    Stödmurar, pruta (om det är en rejäl mur så kan det vara väldigt dyrt att fixa).

    Rör genom golvet i våtrum är fel. men rätt vanligt, och kan tom. vara OK om en korrekt dragning i ett äldre hus blir orimlig. Inget att hetsa upp sig jättemycket över. MEN det är en indikation på att den som gjor rummet inte vet vad han håller på med, så det kan finnas betydligt mer och värre fel. Om rören inte är omedelbar närhet till dusch eller badkar så är rören i sig inte så oroande.

    Kombinationen övertaget fuskbygge, dåligt hempul, dåliga/billiga firmor utan kunskaper, är ju ingen bra kombination. Jag tror att den som köper det huset bör vara rätt kunnig och ha en rejäl ekonomisk buffert för oförutsedda händelser. Dvs det oförutsedda kan nog räknas som förväntat i det här fallet.
     
    • Laddar…
  4. Jonatan79
    Hobbysnickare · Nivå 15
    Kom ihåg att fråga eftet kvitton/fakturor och intyg på el-jobb och ev våtrum & rör, om det finns. Skapar en liten extra trygghet och ni får veta vad som riktiga fackmän har utfört och inte utfört....
     
    • Laddar…
  5. S
    Medlem Nivå 7

    fortsättning

    Kvitton osv. verkar vara rätt mycket i oordning och vet inte vad som finns då jag tror mycket är gjort som svartjobb.

    Vad gäller putsen så fick jag kostnadsuppskattning till ca 30 papp, men jag är orolig att fukten som trängt in gått in i den uppreglade konstruktionen bakom. Anledningen till inträngningen är nog att matjorden över isodränen på baksida är lutande mot huset och är över 40cm tjock. Därav finns runt "hörnet" mycket matjord som ligger rakt mot den putsade fasaden.

    Min oro är att inträngande vatten bakom putsen kommer in i leca och sen i den träreglade innerväggen.

    Sen kan man se/känna att nån del av grunden sticker upp ovan jord. Dvs det är nåt annat än leca bakom putsen. Den skarven verkar också givit upphov till visst putssläpp.

    Ventilationen är med rör och funkar i de nya våtrummen men inte i de gamla. Vad kan vara fel? Allt ska ju dra via frånluftsvärmepumpen.

    inga problem om golvvärmen går läck och sprutar ut i elrören? Hänger kopplingsdosor löst därinne också.

    Flytspacklet är gjort i efterhand. Och golvvärmecentralen där och på nedervåning har bara fördelningscentral med regleringen. Men vi såg inga avstängningskranar... och på nedervåningen helt öppen mot konstruktion när det läcker.

    Den ena stödmuren är nog L-stöd och står nog bra men är täckt med stenskivor som sitter löst/lossat på många ställen. Den andra stödmuren som håller på att ge sig är gjord i gammal uppruttnad järnvägsyll som inte sitter ihop.
     
  6. Enk Projektet
    Medlem · Nivå 14
    Kollade ni på huset innan ni skrev kontraktet?
    Eller vi du pruta i efterhand för att det blev dyrare an beräknat?
     
  7. S
    Medlem Nivå 7

    Visning

    Vi var på visning såklart, men gick inte igenom allt i minsta detalj då.

    Nu har vi en friskrivningsklausul som säger att vi får frånträda köpet efter genomgånget besiktningsprotokoll. Har ca 7 dagar kvar till deadline.

    Så vi kan frånträda eller kräva prisreduktion.
     
  8. O
    Bannad · Nivå 15
    Jag skulle nog gå därifrån... Eller vad är ni ute efter? Ett "färdigt" hus eller renoveringshus?
    Här är det stor risk att Ni behöver göra om en del... det som jag oroar mig mest för är hur är det med badrummen? om resten av huset ser ut som det gör så skulle jag inte vara så säker på att badrummen är helt korrekt gjort...
    Det finns för många frågetecken, där varje frågetecken som rätas ut verkar skapa 3 nya frågetecken...

    Nä skippa det huset...
     
  9. S
    Medlem Nivå 7

    elbesiktning

    Jag trodde jag skulle kunna hitta firma som går igenom elen... men det verkar ju finnas hur många småfirmor som helst och ingen större aktör.

    Har ni några tips på bra elektriker?
     
  10. Enk Projektet
    Medlem · Nivå 14
    Hur stor aktör?
    Vilken del av Sthlm?
     
  11. S
    Medlem Nivå 7

    Mer tankar?

    Hittat elkille.

    Men skulle vilja ha mer tankar och hjälp för att bli klok på vad vi ska göra.
     
  12. pelpet
    Medlem · Nivå 21
    Till att börja med meddela säljaren att ni frånträder köpet med nuvarande villkor, och att ni vill omförhandla priset eller avstå köpet helt. Det kan ni göra snarast.

    Sedan skulle jag ta en informell diskussion med besiktningsmannen där ni går igenom informellt hur allvarliga problemen är och vad det handlar om för risker. Om ni har en informell diskussion så kan besiktningsmannen vara öppen och ärlig med vad som faktiskt är acceptabla resp. oacceptabla problem.

    Sedan kan ni fundera på om ni själva är sugna på att köpa ett riskobjekt.

    Om svaret på det är "ja" så kan ni göra en ordentlig genomgång av vilka merkostnader det innebär jämfört med vad ni hade förväntat er när ni köpte huset. Det här är ett ganska stort arbete, som dock kan vara lärorikt då man köper hus. Då kan ni räkna fram ett lämpligt prisavdrag som ni kan ta med som förhandlingsunderlag till säljaren.

    Var beredda på att säljaren kanske inte vill förhandla särskilt mycket. Många av de andra spekulanterna kan ha sett felen och anpassat sina bud efter dem, och kanske kan tänka sig att köpa huset för de bud som de givit.
     
  13. S
    Medlem Nivå 7

    Vi klev av

    Pratade med en elkille och en byggare o de kände spontant att detta var hög risk att gå in i men att det kan fungera. Vi vred fram och tillbaka på det men bestämde oss för att backa ur... Med en liten o en till på gång kände vi inte för att riska att hamna i renoveringskaos. Vi kunde ha klarat oss eventuellt, men kändes farligt.

    Inte så att bomarknaden ser bättre ut nu två veckor senare. När ska denna galenskap sluta?

    Inget till salu och priserna är skyhöga och objekten har en hel del skavanker..

    Detta var en fulrenoverad Tullingekåk på 180m2 som gick för 5,6. Ser snart billigt ut i denna galna marknad.
     
    Redigerat 5 mar 2015 21:56
  14. T
    Medlem · Nivå 16
    Om du kan budgetera 500.000 för åtgärdar genom hantverkare så är det OK.
    Vill du tänka småsmåsmå för varje liten skada/fel glöm huset.
     
  15. S
    Medlem Nivå 7

    Well

    Nu är vi fria..,
    6,1 för ett helt hus på den tomten känns för dyrt..,
    Synd att man tar trä i vägg när man renoverar tycker jag. Varför läser man inte på lite o bygger med plåtreglar och våtrumsgips istället? Är väl knappt dyrare? Men är man korkad så visst.

    Filmade in med endoskop i väggen o en hel del spikar och mellanlägg och prylar gick mot väggen...