Hejsan

Jag har just köpt ett hus, en liten putsad funkisvilla. Renoverad och fin, mycket trivsam. Enda problemet är det tillbygda, ganska nya garaget.

Några dagar efter visningen kom det fram att även om det finns ett bygglov (laddade ner det från kommunens hemsida), finns det inget slutbesked. Jag tänkte att det där kommer nog att ordna sig utan alltför mycket krångel, lade bud och vann budgivningen.

På min begäran lade mäklaren till en paragraf i kontraktet där säljaren förbinder sig att ordna fram ett slutbesked från kommunen, samt stå för alla eventuella extra kostnader. Det verkade gott nog, så jag skrev på.

Dagen efter kontraktskrivningen fick jag tag på kontrollansvarig för bygget och fick då veta att det inte finns något startbesked heller, vilket tekniskt sett gör garaget till ett svartbygge. Förmodligen måste hela bygglovsprocessen göras om.

Jag kontaktade då mäklaren och föreslog att säljarna, som ett första steg, skulle anlita någon att besiktiga bygget. Där står vi nu.

Vad bör eller kan jag göra härefter? Vad säger lagen om en sådan här situation?
 
  • Gilla
Wall-
  • Laddar…
U uo70 skrev:
Hejsan

Jag har just köpt ett hus, en liten putsad funkisvilla. Renoverad och fin, mycket trivsam. Enda problemet är det tillbygda, ganska nya garaget.

Några dagar efter visningen kom det fram att även om det finns ett bygglov (laddade ner det från kommunens hemsida), finns det inget slutbesked. Jag tänkte att det där kommer nog att ordna sig utan alltför mycket krångel, lade bud och vann budgivningen.

På min begäran lade mäklaren till en paragraf i kontraktet där säljaren förbinder sig att ordna fram ett slutbesked från kommunen, samt stå för alla eventuella extra kostnader. Det verkade gott nog, så jag skrev på.

Dagen efter kontraktskrivningen fick jag tag på kontrollansvarig för bygget och fick då veta att det inte finns något startbesked heller, vilket tekniskt sett gör garaget till ett svartbygge. Förmodligen måste hela bygglovsprocessen göras om.

Jag kontaktade då mäklaren och föreslog att säljarna, som ett första steg, skulle anlita någon att besiktiga bygget. Där står vi nu.

Vad bör eller kan jag göra härefter? Vad säger lagen om en sådan här situation?
Byggdes det för mer än 5 år sedan?
Det är nog inte omöjligt att bevilja startbesked i efterhand, men det är lite av en gråzon och beror nog också på om lovet fortfarande är giltigt. Risken är nog att du inte kan få ett bra svar häe utan du får nog se vad kommunen säger. Men oavsett är det vl säljarens problem?
 
  • Gilla
Festlund och 5 till
  • Laddar…
Contrefort Contrefort skrev:
Byggdes det för mer än 5 år sedan?
Det är nog inte omöjligt att bevilja startbesked i efterhand, men det är lite av en gråzon och beror nog också på om lovet fortfarande är giltigt. Risken är nog att du inte kan få ett bra svar häe utan du får nog se vad kommunen säger. Men oavsett är det vl säljarens problem?
Bygglovet är 8 år gammalt och skulle gälla i 5 år, så det är nog inte längre giltigt. Jag hoppas att säljaren tar problemet på allvar och jag har bett att få bli uppdaterad om händelseutvecklingen. Tänkte vänta och se vad besiktningsmannen kommer fram till innan jag pratar med kommunen.
 
  • Gilla
jenstornqvist och 5 till
  • Laddar…
Var noga med att inte blanda och ge...

Låt säljaren driva det imål och blanda dig inte i processen.

Om det blir oklart vem som äger/driver problemet ballar allt ur.

/ATW
 
  • Gilla
Festlund och 39 till
  • Laddar…
Claes Sörmland
U uo70 skrev:
Bygglovet är 8 år gammalt och skulle gälla i 5 år, så det är nog inte längre giltigt. Jag hoppas att säljaren tar problemet på allvar och jag har bett att få bli uppdaterad om händelseutvecklingen. Tänkte vänta och se vad besiktningsmannen kommer fram till innan jag pratar med kommunen.
Då finns inget bygglov alls för garaget. Bygglov slutar gälla om inte startbesked beviljas inom 2 år från att bygglovet beviljades.

D v s du som fastighetsägare måste ordna med att söka ett nytt bygglov (med startbesked och slutbesked) i efterhand. Det torde inte vara några problem i och med att kommunens byggnadsnämnd redan har bevljat bygglov en gång tidigare för en liknande åtgärd. Du slipper "böter" (byggsanktionsavgift) i och med att åtgärden genomfördes för mer än 5 år sedan (om jag har förstått etaljerna rätt), det är preskriberat. Ett sätt att ordna detta är att säljaren sköter det hela med bygglov i efterhand. Men tänk på att säljaren inte är lika motiverad som du och dessutom bevisligen helt inkompetent och ej läskunnig. Kanske bättre att ta pengar i ersättning och lösa det själv.

I och med att det stod klart att det inte fanns bygglov före köpet (avtalsskrivningen) genom att slutbesked inte hade beviljats och bygglovet därmed måste hade gått ut så tror jag inte formellt du är i någon vidare juridisk position mot säljaren. Men med tanke på att säljaren varit med och skapat soppan och matat på med falska uppgufter (troligen för att denne inte förstod det komolicerade PBL-regelverket) är väl det rimligaste att han betalar för att söka och få ett bygglov.

Sen undrar man ju vad mäklaren höll på med. Just detta med bygglov, att säljaren har en upplysningsplikt kring dessa och de komplicerade reglerna kring startbesked, slutbesked och att bygglov går ut om man inte sköter detta borde ju mäklaren kunna som ett rinnande vatten. D v s mäklaren borde så fort flaggan hissades om strul begärt ut samtliga handlingar för garagebygget från byggnadsnämnden och haft dem klara och redovisade för före köpet (kontraktsskrivningen). Förslagsvis en liten anmälan av denna mäklare till FMI. Mäklaren har inte mycket ansvar och funktion vid en fastigetsöverlåtelse men det är ju för dessa juridiska pappersfrågor vi anlitar dem.
 
  • Gilla
LaszloToth och 36 till
  • Laddar…
ullet
Vi hade en liknande skrivning när vi köpte vårt nuvarande hus (men då med ett aktivt bygglov och ett halvfärdigt garage), säljaren skulle stå för att ordna fram slutbesked före tillträdesdagen.

Det var inte gjort, och då fanns enligt juristen vi anlitade två vägar att ta, antingen skjuta på tillträde tills säljaren löst problemet eller ta över problemet och kräva säljaren på eventuella kostnader i efterhand pga kontraktsbrott - i det fallet var det väldigt viktigt att reklamera kontraktsbrottet till säljarna på ett korrekt formellt sätt inom en viss ganska snäv tidsperiod (typ 3 månader sen felet uppdagades, i vårt fall från tillträdesdatum) för att kunna driva den processen i efterhand.

För oss löste det sig genom att säljaren stod för slutbesiktningen och kostnad för KA, men jag fick lägga rätt många timmar i kontakt med kommunen och andra för att få det i mål. Skulle nog kunnat stämma dom på ett mindre belopp utöver det, men orkade inte dra den kvarnen utan fick svälja den förlusten.

I ditt fall verkar du ju redan ha flyttat in, så du har nog bara alternativ två kvar, alltså driva det själv och kräva pengar i efterhand. Jag skulle rekommendera att du tar kontakt med en jurist för rådgivning, det var givande tycker jag även om det kostade några tusenlappar.
 
  • Gilla
Öckeröhus och 1 till
  • Laddar…
A ArneTW skrev:
Var noga med att inte blanda och ge...

Låt säljaren driva det imål och blanda dig inte i processen.

Om det blir oklart vem som äger/driver problemet ballar allt ur.

/ATW
Ja, det låter vettigt. Säljaren har ju åtagit sig att lösa problemet. Samtidigt kliar det i fingrarna på mig😉

ullet ullet skrev:
I ditt fall verkar du ju redan ha flyttat in, så du har nog bara alternativ två kvar, alltså driva det själv och kräva pengar i efterhand. Jag skulle rekommendera att du tar kontakt med en jurist för rådgivning, det var givande tycker jag även om det kostade några tusenlappar.
Nej, tillträdet är i maj. Jag har inte ens betalt in handpenningen än.

Men hur som helst, finns det inte en preskriptionstid för svartbyggen på 10 år? Vid tiden för tillträdet kommer bygget att vara knappt 9 år gammalt, och det finns en chans att det närmar sig 10 innan ett nytt bygglov är klart. Har aldrig haft med byggnadsnämnden att göra, och vet inte hur strikta de är.
 
  • Gilla
sy97jgu och 5 till
  • Laddar…
Claes Sörmland
U uo70 skrev:
Ja, det låter vettigt. Säljaren har ju åtagit sig att lösa problemet. Samtidigt kliar det i fingrarna på mig😉

Nej, tillträdet är i maj. Jag har inte ens betalt in handpenningen än.
OK, ej tillträtt ännu.

Upprätta snabbt ett skriftligt tilläggsavtal till köpeavtalet nu med hjälp av mäklaren när det nu har framgått att inte ens bygglov finns som är gällande. D v s problemet är större än bara ett litet slutbesked. Avtala om att säljaren ska ordna med detta före tillträdet och om det inte är ordnat så ersätts du som köpare med något belopp som täcker in dina kostnader för att söka bygglov i efterhand. Vad kan det bli? 100 000 kr kanske om du måste ta in folk för att upprätta tekniska handlingar och ritningar, plus själva bygglovsavgiften.

U uo70 skrev:
Men hur som helst, finns det inte en preskriptionstid för svartbyggen på 10 år? Vid tiden för tillträdet kommer bygget att vara knappt 9 år gammalt, och det finns en chans att det närmar sig 10 innan ett nytt bygglov är klart. Har aldrig haft med byggnadsnämnden att göra, och vet inte hur strikta de är.
Det är korrekt. Efter tio år får byggnadsnämnden inte ställa krav på rättelse via förelägganden, alltså att riva garaget.

Byggnadsnämnden är som regel mycket strikt när ett ärende väl öppnas. Men de flesta byggnadsnämnder letar inte fel, då skulle de ju hitta svartbyggen i nästan varje kvarter och arbetet skulle bli enormt.
 
  • Gilla
  • Haha
OFP och 11 till
  • Laddar…
Claes Sörmland Claes Sörmland skrev:
OK, ej tillträtt ännu.

Upprätta snabbt ett skriftligt tilläggsavtal till köpeavtalet nu med hjälp av mäklaren när det nu har framgått att inte ens bygglov finns som är gällande. D v s problemet är större än bara ett litet slutbesked. Avtala om att säljaren ska ordna med detta före tillträdet och om det inte är ordnat så ersätts du som köpare med något belopp som täcker in dina kostnader för att söka bygglov i efterhand. Vad kan det bli? 100 000 kr kanske om du måste ta in folk för att upprätta tekniska handlingar och ritningar, plus själva bygglovsavgiften.


Det är korrekt. Efter tio år får byggnadsnämnden inte ställa krav på rättelse via förelägganden, alltså att riva garaget.

Byggnadsnämnden är som regel mycket strikt när ett ärende väl öppnas. Men de flesta byggnadsnämnder letar inte fel, då skulle de ju hitta svartbyggen i nästan varje kvarter och arbetet skulle bli enormt.
Läser du ens tråden... TS har det redan i sitt avtal.

Han bör sitta still i båten tills säljaren har löst problemet.

/ATW
 
A ArneTW skrev:
Läser du ens tråden... TS har det redan i sitt avtal.

Han bör sitta still i båten tills säljaren har löst problemet.

/ATW
Sitta still i båten är min instinkt också. Funderar ändå på att följa ullets råd och ta en konsultation med en jurist som är specialiserad på bygglovsfrågor. Bara för att få veta om jag har ryggen fri.
 
  • Gilla
Risarvaren
  • Laddar…
Tja, om du köpte huset väldigt billigt, aldrig planerar att bygga något som kräver kontakt med kommunen, och aldrig tänker sälja huset kanske man kan låtsas som ingenting och låta det gå över 10 år...

I alla andra fall hade jag nog låtit säljaren lösa problemet innan inflytt...
 
  • Gilla
Maria T och 6 till
  • Laddar…
H
A ArneTW skrev:
Läser du ens tråden... TS har det redan i sitt avtal.

Han bör sitta still i båten tills säljaren har löst problemet.

/ATW
Tilläggs avtalet gällde väl bara slutbesked
Nu visar det sig att start och bygglov saknas med.
Så blir lite mer jobb än bara ordna slutbeskedet
 
  • Gilla
nissenhj och 5 till
  • Laddar…
H Hallerudsbo skrev:
Tilläggs avtalet gällde väl bara slutbesked
Nu visar det sig att start och bygglov saknas med.
Så blir lite mer jobb än bara ordna slutbeskedet
Så är det men ur TS synvinkel är det ju ok då han får slutbeskedet...

/ATW
 
  • Gilla
Rompis Kompis
  • Laddar…
A ArneTW skrev:
Så är det men ur TS synvinkel är det ju ok då han får slutbeskedet...

/ATW
Paragrafen är formulerad så här: "Säljaren åtar sig att slutföra samt bekosta processen mot kommunen gällande slutbesked för garaget."
 
  • Gilla
karlmb och 1 till
  • Laddar…
U uo70 skrev:
Men hur som helst, finns det inte en preskriptionstid för svartbyggen på 10 år?
Det är en vanlig missuppfattning. Lite förenklat kan man säga att det är själva handlingen - Uppföra ett svartbygge - Som preskriberas. Kommunen kan inte längre kräva att handlingen görs ogjord, dvs byggnaden rivs. Men du kommer fortfarande att ha en olovlig byggnad på din fastighet som ligger dig i fatet så fort du söker bygglov för någon annan åtgärd.
Så att bara vänta tio år och tro att allt är avskrivet sen är en dålig idé.
 
  • Gilla
Elisabett och 7 till
  • Laddar…
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.