Byggahus.se

Köpt ett hus angripet av husbock

13k läst  76 svar

  1. V
    Verktygstokig · Nivå 21
    Inte för att det spelar någon större roll men en högst trolig orsak till angreppet är att huset varit ett fritidshus som troligen har stått ouppvärmt åtminstone delar av året.
    Ouppvärmt hus = mycket hög RH vilket ger hög fukthalt i träet. Hög fukthalt i trä inbjuder till angrepp.
     
  2. J
    Medlem Nivå 4
    Ja precis! Och att killen från anticimex pratade om att byta ut takstolarna behöver inte alls betyda att det behövs. Kontakta en konstruktör istället.
     
  3. N
    Medlem · Nivå 7
    Du skulle med enkla medel kunnat hyra ett boroskop. Möjligen också en skylift.
     
  4. A
    Medlem Nivå 3
    Om TS kan slå igenom stag/takstolar med händerna (se inlägg #52) så är jag mycket tveksam till att en konstruktör kan räkna hem hållfastheten i konstruktionen... men det kanske finns en reduktionsfaktor i eurocode för omfattande angrepp av husbock ;)
     
    • Laddar…
  5. Staffan2000
    Medlem · Nivå 14
    Precis!
    De närmaste takstolarna borde vara lätta att se. Var de så söndertuggade, skulle det vara möjligt att se att de var angripa. Sex meter på en stege är inte det minsta absurt. Såvida man inte lider av akrofobi.
     
  6. T
    Medlem · Nivå 7

    ???
     
  7. N
    Medlem Nivå 3
    Hade inte varit möjligt att se takstolarna genom det lilla hålet. Enligt besiktningsman är vinden inte besiktningsbar, så det är nog inget att diskutera.
     
  8. Staffan2000
    Medlem · Nivå 14
    Det må så vara att de inte kunde ses genom ventilhålet. Men det kunde knappast besiktningsmannen känt till, eftersom han inte kikade in genom hålet. Han tituleras "besiktningsman", men inte "clairvoyant besiktningsman". För det , krävs det en påbyggnadskurs, han uppenbarligen inte gått.
     
  9. J
    Medlem Nivå 4
    Hade inte läst till inlägg 52 då ;), och håller med dig om att det verkar svårt att räkna hem...

    Generellt tycker jag ändå att det är sunt att ifrågasätta uttalanden om konstruktioners bärförmåga från en skadedjursbesiktningsman.
     
  10. L
    Medlem Nivå 5
    Jag tror inte du kommer nå framgång med en skadeståndstalan gällande dolt fel i fastighet. Du som köpare har en långtgående undersökningsplikt. Att efter tillträde kunna ta sig upp på vinden men inte under besiktningen borde försvåra din talan. Dock finns ju alltid möjlighet att försöka nå en lösning med säljaren och upplysa hen om att rättsliga åtgärder kommer att vidtas om ni inte finner en lösning. Många tvistemål stannar ofta i en förlikning, något som innebär att domstolen inte prövar grunderna utan det är parterna som stadfäster en förlikning varpå dom kan avkunnas utifrån er förlikning.
     
  11. useless
    Självbyggare · Nivå 22
    TS skriver att dom hittade angreppet när dom började riva. Man ska inte behöva riva något under en besiktning...
     
    • Laddar…
  12. L
    Medlem Nivå 5
    Man ska inte behöva riva något. Men är det en vind så måste man besikta den för att fullfölja sina skyldigheter avseende den långtgående undersökningsplikten. Jag tror inte det räcker med att säga att säljaren stängt vinden. Men det är min personliga uppfattning så jag kan ha fel.

    Högsta domstolen har i praxis konstaterat att köparens undersökningsplikt även inkluderar krypgrund och vindsutrymme. Om det är en äldre fastighet något som framkommer i denna tråd så kan fastighetens ålder påkalla en utökad undersökningsplikt. I detta fall är huset byggt 1929.

    Däremot om köparen kan bevisa att säljaren kände till ett allvarligt fel som påverkat köpet kan det finnas grund för hävning. Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljare. Högsta domstolen har däremot i praxis visat att om en säljare är medveten om ett fel och väljer att undanhålla det så kan hen bli ansvarig för felet oberoende om köparen har fullföljt sin undersökningsplikt eller inte (NJA 2007 s. 86).
     
    Redigerat
  13. L
    Medlem Nivå 5
    Ett par exempel på rättsfall om husbock och utgången av rättsprocessen:

    NJA 1961 s. 137

    Husbocksfallet I berör frågan om huruvida säljaren är skadeståndsskyldig eller inte p.g.a fel i
    fastigheten. Den sålda huvudbyggnaden och ett uthus var angripna av skadeinsekten husbock.
    Det visade sig att omfånget av angreppet och arten hade funnits i byggnaden redan en längre
    tid före försäljningen. Enligt besiktningen hade angreppen börjat för minst 15 år sedan.
    Köparen hade i detta fall arbetat på byggnadens gård som gårdskarl och varit medveten om fel
    i byggnaden, men att felen varit av mask och inte husbock. Dock ska säljaren innan han köpt
    huset fått upplysning om att fastigheten har varit angripen av husbock från den tidigare
    säljaren. Säljaren ska vid ett tillfälle, då han bodde i byggnaden, ha nämnt till den tidigare
    säljaren att huset har angripits av husbock.
    Tingsrätten(TR) fann att säljaren blev skadeståndsskyldig då husbocksangreppen under ett
    tillfälligt besök inte varit så tydliga att en genomsnittsköpare utan några specifika kunskaper
    på området bort märka dem vid ett tillfälligt besök. Säljaren skulle oavsett om fastigheten
    sålts i befintligt skick ha upplyst köparen om angreppen. Hovrätten (HovR) ändrade
    tingsrättens dom. HovR menade att köparen hade kännedom om husbocksangreppen.
    Däremot var säljaren inte medveten om risken för husbocksangreppen och därför inte förstått
    allvarligheten då han själv använt byggnaden i det befintliga skicket. I detta rättsfall handlar
    det om att säljaren har vetskap om att ett fel föreligger, men väljer att inte upplysa köparen
    om detta. Undersökningen utförs inte ordentligt av köparen och därför upptäcks inte felet.97
    Av fallet framgår att säljaren ansvarar för direkta utfästelser och inte för abstrakta fel.98
    Säljaren svarade med att han inte visste om felet i fastigheten och att han inte varit medveten
    om risken som husbocksangreppet medförde. Då fastigheten har sålts i befintligt skick hade
    ingen upplysningsplikt åvilat säljaren, utan köparen skulle ha utfört sin undersökningsplikt.
    Husbocksangreppsfallet I är från 1961 ett rättsfall före den nya jorabalkens tillkomst som
    visar att säljaren hade upplysningsplikt. Säljaren hade vetskap om att byggnaden var angripen av husbock. HD ansåg att säljaren skulle ha upplyst köparen om detta. Eftersom köparen inte
    kände till husbocksangreppen kan det inte ligga köparen till last att denne borde ha upptäckt
    felet vid undersökningen. HD dömde att köparen skulle få ersättning för kostnaderna för
    sanering av fastigheten. HD upphävde HovR dom och fastställde TR dom. Fallet berör
    abstrakta fel innan den nya JB.

    NJA 1981 s. 815

    Husbocksfallet II handlar om en såld fastighet med en ca 100 år gammal träbyggnad. Efter
    köpet visade det sig att träbyggnaden var utsatt för husbocksangrepp. Skillanden mellan
    Husbocksfallet I och II är att säljaren i det senare fallet har vetat att byggnaden tidigare har
    varit utsatt för insektsangrepp, men inte hade kännedom om att det pågick angrepp. Det är
    allmänt känt att fastigheter av denna typ (trä) och ålder kan angripas av husbock och andra
    insekter. Köpare bör göra en noggrann undersökning av fastigheter i sådant skick. Köparen
    hade undersökt byggnaden överallt förutom på vinden där det inte gick att komma in. Han
    hade inte upptäckt något som kunde indikera insektsangrepp eller husbocksangrepp. Köparen
    uppfattade att det fanns en garanti att det inte förelåg skador i fastigheten eftersom säljaren
    var lantbruksnämnden, d.v.s. staten. Varken säljaren eller respresentaten vid köpetillfället
    avgav något uttalande om eventuella skador. När köparen tog kontakt med lantbruksnämnden
    fick han även reda på att en tidigare hyrare av fastigheten hade reklamerat fel i fastigheten.
    Felen var att det förekom rödmyror i stockar och väggar. Representaten hade dock inget
    minne av att denne hade sett hyrarens reklamationsbrev. Vidare hade han inte heller vid
    inskaffning av underlag inför utannonsering gjort en närmare undersökning av de gamla
    insektsangreppen. Det var inte representantens uppgift och han reflekterade inte närmare på
    det med tanke på fastighetens ålder, belägenhet och material. Säljaren hade kännedom om de
    gamla insektsangreppen och borde ha upplyst köparen därom. Säljaren har i sin tur angivit att
    fastigheten var dåligt underhållen och att en totalrenovering skulle vara nödvändigt. Bortsett
    från renoveringsbehovet var den i normalt skick med tanke på fastighetens ålder.
    Tingsrätten uttalade att säljaren inte hade lämnat några upplysningar om insektsangrepp. Det
    finns inte heller tydliga bevis som talade för att säljaren hade vetskap om pågående
    husbocksangrepp. Vidare tas det upp att köparen med tanke på omständigheterna och
    fastighetens skick borde ha utfört en närmare undersökning av fastigheten.
    Lagrådets uttalande vid JB:s tillkomst kring brister är att en bristfällighet är sådan om köparen
    inte borde ha räknat med eller bort upptäcka den vid undersökning.

    ”Undersökningsplikten i sin tur är kopplad till det enskilda köpobjektet. Dess omfattning är
    självfallet olika för skilda fastigheter, det vill säga spörsmålet får ’bedömas från fall till fall’”.
    Klart förefaller det vara att undersökningspliktens omfattning sammanhänger inte bara med
    det enskilda köpobjektet utan också med typen av fastighet. Vid sådana dolda fel, som det kan
    bli fråga om, måste de kunna hänföras till en avvikelse från den standard som normalt kan
    anses gälla för jämförbara fastigheter. En annan omständighet köparen har att beakta är
    storleken på köpeskillingen. Köparen bör räkna med att fastigheten kan vara sämre än normalt
    om priset är mycket lågt.99
    Tingsrätten hänvisar till Husbocksangreppsfallet I100 och menar att om säljaren är medveten
    om husbocksangrepp ska denne upplysa köparen om angreppet. I detta fall borde säljaren med
    tanke på rödmyreangreppet ha upplyst köparen om det, vilket skulle leda till misstankar om
    risken för att fastigheten skulle kunna angripas av husbocksangrepp. Däremot skulle köparen
    ha gjort en omsorgsfull undersökning av fastigheten med tanke på fastighetens skick, höga
    ålder och allmänna beskaffenhet.
    Hovrätten fastställde tingsrättens dom. Här togs det även upp att representanten trodde att
    insektsangreppet hade upphört och därför inte utfäst detta till köparen. Lantbruksnämnden kan
    inte anses ha förfarit svikligt då det inte går att styrka att de haft vetskap om
    husbocksangreppen vid överlåtelsen. Grundtanken är att fastigheten säljs sådan den är och att
    köparen är skyldig att undersöka fastigheten innan köpet.

    HD anser att det inte är styrkt att säljaren har haft kännedom eller uppsåtligen eller av
    oaktsamhet underlåtit att lämna upplysningar om husbocksangreppen i fastigheten. HD fann
    att köparen borde ha gjort en noggrann undersökning med tanke på att det rörde sig om en
    hundraårig brädfodrad timmerbyggnad.
     
  14. useless
    Självbyggare · Nivå 22
    I TS fall finns inget vindsutrymme eftersom det är isolerat hela vägen till nock. Att riva delar av innertaket och isoleringen för att titta på takstolarna ingår inte i undersökningsplikten
     
    • Laddar…
  15. Staffan2000
    Medlem · Nivå 14
    Det stämmer inte!
    I inlägg nr. 20 syns det tydligt en ventil in till den oisolerade "vinden". Att sedan besiktningsmannen kallade den obesikningsbar, är uppenbarligen inte något domstolar anammar rakt av.
     
    • Laddar…