Köpråd - Småländsk herrgård 450 kvm

19k läst  65 svar

  1. L
    Medlem Nivå 1
    Det är en rätt stor summa pengar så man får nog mer fundera på totalkostnaden för boendet. Om ni talar med mäklaren förklarar er budget. Så får mäklaren ta ställning och presentera ert indirekta bud.

    Mitt tänkta pris som jag skulle lägga om resten av det jag beskrivit är klargjort och jag har det kapital som nämns nedan - Hittar ni längst ner.

    En sådan här byggnad köper man nog helst med mer än 60% i kontantinsats, samt med en slant på banken.

    Priset får man anta att mäklaren varit med att sätta (vilket är samma som förra gången, den togs bort februari 2017), den har varit på nätet nu senast sedan april i år, så man kan ju förutsätta att man gjorde en sondering för något år sedan och var inte nöjd med vad man fick.
    Då var priset 8'750tskr nu 8'950tskr.

    Vad är det för företag? Hur ser deras resultatrapport ut får kanhända via Merinfo eller någon sajt), fastigheten med nuvarande åtgärder är till stor del betald (det finns som du sett bara en inteckning på 60tskr). Det som kan kosta om man köper en fastighet som inte är belånat är de olika bankavgifterna för att få pantbrev osv, det vill säga om ni inte har kontanter.

    Det hela kommer nog att hänga på vilken tålighet som bolaget har om det är intressant att acceptera halva priset osv... Åter till början diskutera med mäklaren...

    Du kan via Hitta.se och deras funktion som visar tomter på karta beställa fastighetsrapport, då får du mer info...

    Om nu säljaren kan ta tid på sig att sälja och det ser det ju ut att vara så skall det vägas in. MEN är ni beredda att bo där länge? För om det är svårsålt nu så blir det ju inte direkt lättare att sälja om 5-10 år med tanke på läget, man nog lägga 1 miljon i renovering utan besvär och priset vid en försäljning kommer nog inte att bli högre trots det. Igen fastighet att köpa på spekulation över 5-10 år.

    Ni har nog räknat fram och tillbaka på detta men kanhända är det viktigare att lägga upp kalkylen med dessa förutsättningar och se om man kan hantera att bara bo utan renoveringar där några år.

    Fastigheten är ju fantastisk, trots sitt avsides läge. Så det är lätt att förstå intresset och om det är för att köpa och äga för att bo och man har omständigheterna så kan den vara värd det pris den satts ut till.

    Okej - Om jag har 70% eller lite mer av vad jag vill betala på banken/annan fastighet och 1 miljon i beredskap till renovering och är på väg mot min pension inom 10-15 år, har en löpande god inkomst, Då skulle jag lägga ett bud på huset efter att samråd med mäklare och ägare.
    Min smärtgräns med tanke på att jag vill bo kvar efter pension är 1,5 miljoner i lån. så följaktligen betalar jag max 5 miljoner för fastigheten.

    Jag tror dock att slutpriset kan komma att ligga på 6'500'000
     
  2. B
    Medlem · Nivå 15
    Två tips har jag -
    1. Kontrollera att fastigheten inte belastas av skyddsbestämmelser för park och byggnad. Om så är fallet kommer förvaltningen att fördyras avsevärt. Eventuell exploatering begränsas.
    2. Ta en titt på den allmänna prisnivån och utbudet av hästgårdar.
    https://www.hemnet.se/bostader?region_id=17749&municipality_ids[]=-1&keywords=hästgård I hela Kronobergs län hittade jag inte mer än sex sådana objekt, varav inte ett enda (utom detta) ligger inom största centralorten, Växjö. Avståndet till Växjö station är 27 kilometer. Till Hovmantorp är det 11 km. . Undersök var barn på denna adress kan gå i skola. Var finns barnomsorg? Vårdcentral? Snabbköp?

    Om vi gör tankeexperimentet att fastigheten vore till salu obebyggd med byggrätt skulle jag värdera det till omkring en miljon. En fantast skulle kanske betala två. Beträffande byggnaderna skulle inte ens en fantast kunna säga annat än att de är en smula överdrivet stora. Därmed utgör de en belastning.

    Även om exempelvis en kreativ byggfirma skulle kunna exploatera området som bostadsrättsförening med utarrenderad restaurang, ridskola och hundkennel kommer ett sådant projekt att bli ett vågspel även med en lägre köpeskilling än rena markvärdet.

    Hur många fantaster kan man befara som konkurrenter? Min gissning är att de blir tämligen få, eftersom man trots allt får ganska mycket kråkslott i södra Småland för långt under nio miljoner.

    Hur många kreativa byggskuttare kan skutta fram? Där kan jag tänka mig att du har en kategori som kan skruva upp köpeskillingen ända upp till utropspriset. Men troligen inte mer än så.
     
  3. B
    Medlem · Nivå 15
  4. T
    Medlem Nivå 9
    Håller med om att fastigheten vore lämplig på många sätt för kommersiell exploatering.
    Men så är det det där med läget.
    Visserligen i samma region som glasriket och säkert mängder med turister. Men fastigheten ligger ändå tillräckligt avsides för att det ska vara ett problem. Hade det legat vid någon av glasbruken så visst. Som komplement till etablerad verksamhet och att man kan rida på samordningseffekter.
    Men nu kan man inte det. Man får börja med en besöksverksamhet från noll.

    Och nästintill alla som bor på landsbygden vet hur svårt det är med kommersiell verksamhet "i spenaten". Har man inte ett industrijordbruk är det mer eller mindre ett nollsummespel/dyr hobby man kan ägna sig åt.

    Alla som tror på besöksverksamhet kan börja med att kolla på etablerade kursgårdar och retreats hemsidor. Alla nämner något om den rika kulturmiljön eller de otagliga besöksmålen i närheten. Runt denna fastighet finns ingenting i närheten. Annat än granodling. Det är intressant för granbarkborrar men de genererar inga intäkter..

    Vill man bedriva kommersiell verksamhet där så tror jag antingen på tidigare nämnda cannabisodling, bordell eller en sekt.
     
  5. Snigla
    Allvetare Nivå 22
    Mycket vackert hus och gårdsbild (och läge, enligt mig då). Generellt tror jag faktiskt inte det är så märkligt prissatt och antagligen finns det ett skäl till att de inte sålt det än.. dvs de godtar inte vissa bud. För jag kan inte tänka mig att de gått budlösa.. :)

    Det ser mycket välbehållet ut (svårt att bedöma utan att ha varit in och gått runt i huset) och även om jag själv skulle bytt ut badrummen igen.. så är det troligen inget fel på dem. Värmekällan är ok och fungerar.. fick inte riktigt kläm på hur de räknade driften i texten (fick inte ihop siffrorna) så det skulle jag nog ta upp med mäklaren om jag var intresserad (tror att den är lite högre än man fått känslan av i texten)

    Fönster, måla om osv.. tyvärr kostsamt (och tidskrävande, beroende på om man gör det själv eller inte) är sånt som tillhör och kommer med alla hus.. och det är inget de dolt direkt - så alla intressenter får och kan själva bedöma om och när huset måste målas (eller när det är dags att börja renovera fönster, byta tak osv).

    Om man kollar lite allmänt på priserna här (lantsida skåne, avsides.. långt ifrån kommunikationer).. och bara tänker på taxering, läge, skick.. och även kikar lite uppåt på prisbilden.. så skulle jag nog allmänt tänka (tycka) att herrgården ifråga ligger ungefär 700-800 000 kr över vad jag skulle tippat på.
     
  6. A
    Medlem · Nivå 16
    Tyvärr är vi nu djupaste Småland och då ligger priserna ännu lägre, även om Växjö finns inom pendlingsavstånd. Skulle kunna fungera som hästgård men troligtvis rullar det iväg ytterligare pengar för att iordningställa bef. ladugård till stall och hagar.
     
    • Laddar…
  7. B
    Medlem · Nivå 15
    Om du sätter spetsen på en passare mitt i Hansastadt Hamburg och ritar en radie på 400 km kommer du att inse att Hermanstorp ligger i ett av de allra mest glest befolkade trakterna som finns inom radiens yta. Den som vill garanterat höra fågelsång och kunna ta en morgonritt på någon av föreningens hästar utan att möta en människa på vägen skulle säkert kunna betala en vacker slant för en "timeshare"...

    Men för att göra en lång story kort: två miljoner är ett motiverat pris. Den lycksökare som betalar mer är en lycksökare som möjligen förhastat sig.

    Och för att kittla fantasterna: Har ni SETT vilken underbar ladugård! Så vackra stenmurar ser man sällan.
     
  8. S
    Medlem Nivå 8
    Vackert, vackert, vackert! Men, vad ska ni med detta till? Visst, det är en storslagen byggnad ensligt belägen men med enorma ytor. Allt från gräsmattor, antalet fönster, kvadratmeter fasad, innerväggar och tak till antalet rum. Fundera noga på vad det är ni vill åt, är det en äldre charmig byggnad? Eller kanske ett hus med grannar på behörigt avstånd? Eller är det nått annat? Som alla har skrivit så kräver en sån här byggnad en massa underhåll samt kommer kosta en väldig massa pengar i drift. Jag skulle fundera noga innan jag la mina slantar på detta, även om jag är svag för herrgårdsrondeller, alléer och äldre charm. Om man kan tänka sig att kompromissa bort en allé kanske man kan hitta något nättare men som ändå har det man söker, och i gengäld ger mer tid till att krypa upp i soffan framför brasan, istället för att skrapa fönster

    Efter att ha kikat på kartan så verkar huset ligga "in the middle of nowhere" och kan typ endast mäta sig med inre Norrland i enslighet. Vad jag läst om prissättning av "svåra" fastigheter så brukar man sätta ett högt pris och sen blir det budgivning nedåt. För ärligt talat så kan det inte handla om så många spekulanter på detta objekt. Det duger inte för jordbruk, är inte förberett för hästgård (hästgård=bondgård där den mesta marken blivit avstyckad) och det är svårt att se att man skall kunna bedriva någon annan verksamhet här. Omgivningen är inte exceptionell och sjökontakt saknas.
     
  9. G
    Medlem · Nivå 7
    Fastigheten säljs inte för att den äldre danske miljardär som äger stället behöver pengar utan för att hans yngre turkiskfödda fru hellre vistas på i Bodrum i Turkiet eller på Guldkusten vid Öresund istället för i Småland. Han drömde om skogar, inte hon. Ägaren fick kontakt med en otroligt duktig och noggrann byggnadsrenoverare som jag tidigare arbetat med i flera år på mitt projekt. De samarbetade också många år med en gradvis upprustning. Min gissning är att redan renoveringskostnaden överskrider det begärda priset. Jag har inte varit där och sett men min förmodan efter att ha hört min tyvärr i förtid bortgångne medarbetare och vän berätta om Hermannstorp är att de gjorda arbetena håller hög klass ur byggnadsvårdsperspektiv. Det behövs expertis för att förstå vad som är gjort. Har man en historiskt intressant herrgårdsbyggnad från 1840 talet som inte är sönderrenoverad så är det larvig att försöka "gamla" till kök med pärlspånt och pynta badrum med badkar med lejontassar och annat kitschigt lullull. Det är bättre att låta dessa utrymmen vara snygga och funktionella, så som det är gjort. Väggar med pärlspånt fanns inte på 1840-talet. Ännu finare kakelugnar skulle ha installerats men de låg oskyddade i lådor utanför byggnaden och stals så småningom för den bohemiske kakelugnsmakaren som tagit fram dem dök inte upp som avtalat för att sätta up dem. Den reservation jag har mot inredningen är att man varit för återhållsam med färgerna på väggarna som klätts med arkriven gråpapp och målats med limfärg. Lite panoramatapeter eller intensiva färger som i Hazeliushuset på Skansen skulle liva upp. Kan fortfarande ändras. Jag tror entusiasmen dämpades med tiden när ägaren insåg att han inte skulle få med sig familjen till Småland som han hoppats.

    På Öland i trakten av Stora Rör, inom tio mil från Växjö, får man nu betala 6-7 mkt för en ganska ful kåk på 150 kvm vid en strand med vass och gyttja där det inte går att bada annat än från en brygga. Priserna har stigit enormt de senaste åren. Jag håller med det tidigare inlägget som nämnde Hamburg. Min förmodan är att när tunneln mellan Danmark och Tyskland är klar så kommer det att dyka upp ännu fler potentiella köpare från kontinenten. De bryr sig inte om att söka status i Stora Rör, Sandhamn eller Torekov för då åker de hellre till Gardasjön eller kusten i Provence. För att köpa ett sådant här ställe bör man vara ekonomiskt oberoende och inte räkna med att det ska ge avkastning. Snarare bör man ha möjlighet att hyra ut en del till några som ger tillsyn och sköter vardagsgöromål. Man köper det för att stället är vackert och för att man vill vila själen en tid. Min väns son fick bo på Hermanstorp då han studerade i Växjö något år och trivdes utmärkt
     
    Redigerat 9 jan 12:26
  10. K
    Medlem · Nivå 11
    Har du ringt till Lantmäteriet och frågat vad köpeskillingen var när nuvarande ägare köpte fastigheten? Samt även hur mycket pantbrev det finns uttaget etc? Vore intressant att veta, speciellt det förstnämnda!
     
    • Laddar…
  11. M
    Medlem Nivå 1
    finns pärlspont från den gustavianska tiden,handhyvlad. Läste precis om ett objekt från 1810 där man rivit ner papptak m.m och upptäckt orginaltaket i pärlspont.
    industriellt tillverkad pärlspont finns från mitten av 1800-talet,alltså tangerar hermanstorp.
    jag vet inte hur köket såg ut innan renoveringen men definitivt inte som nu.
    Då köket är utrivet och ersatt med en funkisversion så är det definitivt en detalj som jag ändrat på. nu gillar jag pärlspont och ser inget fel med ett mer trivsamt kök.Att ägaren är dansk förklarar en del av hur köket ser ut.de gillar minimalism.
    nå,jag är inte spekulant då det finns intressantare objekt i mitt närområde om man nu vill tillbringa pensionärslivet med att renovera dygnet runt.Jag ser också svårigheter att finansiera det i längden,krävs alltså något företag i botten som kan pumpa in pengar för det lär det gå åt.
     
  12. AndersPS
    Renoverare Nivå 16
    500.000 kan du bränna på en större vanlig villa om du vill ha någotsånär kvalitet på fönstren!
     
  13. S
    Medlem Nivå 7
    Nu kanske detta är uppenbart men kolla så kåken inte är märkt på något sätt. Det finns en centralt placerad herrgård här uppe som legat ute för samma summa under väldigt lång tid och den var tydligen K/Q/abc...-märkt (jag kommer inte ihåg vilken bokstav som gällde) så ägaren fick inte göra så mycket med det som jag förstod det. Priset förändrades dock inte något alls under alla åren det låg ute.
     
  14. F
    Medlem Nivå 13
    Underbart hus! Eftersom jag bor lite liknande så tycker jag inte det är så mycket ute i obygden. Det tar trots allt bara en halvtimme till centrala Växjö. Så helt rimligt pendlingsavstånd. Men jag tycker mig att en sådan här fastighet nästan kräver att man antingen har (1) väldigt mycket pengar eller (2) ett stort hästintresse eller liknande nytta av marken.

    Hade huset legat på andra sidan sjön och med sjöutsikt åt väster hade det ovan inte spelat något roll. :)
     
  15. S
    Medlem Nivå 7
    Fast kostnaderna att hålla igång huset påverkas ju varken av hästar eller sjöar :p
     

Logga in för att se högupplösta bilder och få möjlighet att ställa frågor. :love: