Köpare dragit sig ur trots kontrakt och betald handpenning.
Ett hus ska säljas.
Mäklare är anlitad och annons ute. Efter en visning så är en köpare intresserad och kontrakt skrivs och handpenning läggs. I kontraktet stipuleras att köparen kan dra sig ur om allvarligt dolt fel upptäcks.
Huset har källare och flera gånger nämns att dränering kan vara bra att göra samt att material finnes.
Inget problem med fukt i källare finns dock.
Besiktning görs och det enda som kommer fram är att dränering kan vara bra att göra.
Trots detta drar sig köparen ur och mäklaren ger handpenning tillbaka.
Är detta tillåtet? Att huset kan vara bra att dränera är ju inget dolt fel.
Handpenning är ju en "bokningsavgift"
Vem har gjort fel?
Hur går vi vidare?
Mäklare är anlitad och annons ute. Efter en visning så är en köpare intresserad och kontrakt skrivs och handpenning läggs. I kontraktet stipuleras att köparen kan dra sig ur om allvarligt dolt fel upptäcks.
Huset har källare och flera gånger nämns att dränering kan vara bra att göra samt att material finnes.
Inget problem med fukt i källare finns dock.
Besiktning görs och det enda som kommer fram är att dränering kan vara bra att göra.
Trots detta drar sig köparen ur och mäklaren ger handpenning tillbaka.
Är detta tillåtet? Att huset kan vara bra att dränera är ju inget dolt fel.
Handpenning är ju en "bokningsavgift"
Vem har gjort fel?
Hur går vi vidare?
Som sagt det beror ju på hur den var formulerad, men normalt så är säljaren bunden av avtalet. Säljaren "kan inte" dra sig ur. Utan i princip så kan köparen på den planerade tillträdesdagen kräva att få tillträda. När säljaren vägrar lämna över huset så har säljaren gjort sig skyldig till avtalsbrott, köparen har rätt till skadestånd för alla uppkommna kostnader, inkl. flyttkostnader, hotell och magasineringskostnader, för att inte tala om kostnaden för besiktning.
Ofta säljs väl hus idag med öppen besiktningsklausul, vilket ger köparen rätt att dra sig ur baserat på en repa i parketten i princip. Så jag tror köparen har rätt att dra sig ur.
Detta är dock ovanligt då köparen betalat besiktning mm, men jag tror som sagt inte att köparen gör något juridiskt fel.
Om nu besiktningsklausulen är en normal, öppen sådan....
Detta är dock ovanligt då köparen betalat besiktning mm, men jag tror som sagt inte att köparen gör något juridiskt fel.
Om nu besiktningsklausulen är en normal, öppen sådan....
Precis. KÖPAREN har dragit sig ur vill mod ändra så blir jag glad.
Har inte kontraktet tillhanda så vet inte exakta formuleringen. Men är alltså säljaren helt rättslös? Handpenning borde ju vara hans eller hur är det meningen att det ska fungera? Nu har ju huset varit nere i över två veckor och missat x antal potentiella köpare.
Ska kolla upp den exakta formuleringen.
Har inte kontraktet tillhanda så vet inte exakta formuleringen. Men är alltså säljaren helt rättslös? Handpenning borde ju vara hans eller hur är det meningen att det ska fungera? Nu har ju huset varit nere i över två veckor och missat x antal potentiella köpare.
Ska kolla upp den exakta formuleringen.
Den rekommendationen som mäklarnämnden eller vad dom heter är att om man ska skriva in en klausul om "öppetköp" är att man gör den så öppen som möjligt. dvs. det är öppet köp förenklat sett. Men köparen behöver inte
ha någon vettig anledning alls. Utan kan kliva av köpet utan kostnad.
Så det låter helt normalt. Som säljare har du inte rätt till ersättning.
man bör läsa igenom avtal ordentligt.... för att slippa kallduschar...
ha någon vettig anledning alls. Utan kan kliva av köpet utan kostnad.
Så det låter helt normalt. Som säljare har du inte rätt till ersättning.
man bör läsa igenom avtal ordentligt.... för att slippa kallduschar...
Jag inser att jag läste för slarvigt, glöm mitt inlägg här ovan.
Som sagt om det är köparen som hoppat av, med hänvisning till en villkorsklausul, då är det troligen helt normalt.
Som sagt om det är köparen som hoppat av, med hänvisning till en villkorsklausul, då är det troligen helt normalt.
Förr hade man någon typ av "kostnad" på besiktningsklausulen, att om det översteg 50,000 tex att åtgärda så kunde köparen dra sig ur. Detta blev problematiskt då säljaren kunde i princip hitta oseriösa entreprenörer som kunde intyga att det bara skulle kosta 5,000 kr att renovera hela badrummet....typ. Därför ändrade man.
Så ja, köparen har lite bättre läge. Jag tror dock detta som du råkat ut för är ovanligt då köparen måste pynta runt 10,000 kr för besiktning och har betalat handpenning. Men du får nog slänga ut objektet igen. Om det var budgivning kan ju mäklaren ringa och försöka få budgivarna intresserade igen.
Hanpenningen är i detta fallet mer en säkerhet för köparen, ja.
Av ren nyfikenhet, vet du varför de hoppade av? Hittade de ett bättre objekt, fick inte lånet att gå igenom, någon personlig händelse, eller vad?
Så ja, köparen har lite bättre läge. Jag tror dock detta som du råkat ut för är ovanligt då köparen måste pynta runt 10,000 kr för besiktning och har betalat handpenning. Men du får nog slänga ut objektet igen. Om det var budgivning kan ju mäklaren ringa och försöka få budgivarna intresserade igen.
Hanpenningen är i detta fallet mer en säkerhet för köparen, ja.
Av ren nyfikenhet, vet du varför de hoppade av? Hittade de ett bättre objekt, fick inte lånet att gå igenom, någon personlig händelse, eller vad?
Redigerat:
Man kan välja att inte ha öppet köp när man säljer.... Det finns många som har sina åsikter om just öppet köp klausulen, det har diskuterats i nån tråd här tidigare... Själv skulle jag inte köpa ett hus om jag inte har öppet köp klausul. och många skulle inte sälja med en sån klausul så det är två läger.... nackdelen är just om köparen får för sig att ångra sitt köp, av någon anledning.
Men det är bara å bita ihop! Det kanske fanns fler intresserade!
Men det är bara å bita ihop! Det kanske fanns fler intresserade!
Med reservtion för att vi inte vet vad som står i just det här avtalet, så ligger dte till så här:
Köpare skriver oftast på avtalet med en villkorsklausul ang. besiktning. Något i stil med att köparen inom ex. 2 veckor har rätt att häva köpet efter en besiktning eller nogrann undersökning. Köparen är enl. jordabalken skyldig att noga undersöka fastigheten före köp, sådana fel eller egenskaper som då upptäcks eller borde gått att upptäcka kan inte senare betraktas som dolda fel.
För att köparen inte skall riskera att betala 10 - 40 000 för en besiktning, efter vunnen budgivning, men sedan råka ut för att säljaren säljer till ngn. annan (vilket säljaren har full rätt att göra tills ett kontrakt är skrivet), så skriver man alltså normalt ett köpeavtal före besiktningen, men som ger köparen möjlighet att hoppa av om något upptäcks på besiktningen.
Förr var det vanligt att dessa villkorsklausuler hade formuleringar i stil med att köparen kunde hoppa av om fel som kostar med än X kronor att åtgärda upptäcks vid besiktningen. Eller liknande formuleringar med olika "kvalifikationer" för vilka upptäckter som ger rätt till hävning,
Dessa klausler visade sig vara vanskliga efterssom de gav tolkningstvister. Hur definierar man ex. ett fel. Det som köparens bes. man kallar för fel som antas kosta 300 000 att åtgärda, kanske säljaren tycker är en normal egenskap i huset, och hans kompis snickaren säger att det kostar max 40 000 att åtgärda om man nu vill ändra på det. Och en mängd liknande tolkningsproblem.
Det innebar att dessa klausuler med "kvalificering" skapade stora, komplicerade och framförallt väldigt dyra rättstvister.
Antag att avtalet i affären som tråden handlar om hade haft ett avtal med kvalifikationen att köparen bara får häva köpet om besiktningen visar på fel som kostar mer än 100 000 att åtgärda. Köparen häver köpet efter besiktningen och hävdar att dräneringen är felaktig (hans tolkning av bes. protokollet), och har offerter som visar att det kommer att kosta 150 000 att åtgärda.
Säljaren stämmer för avtalsbrott. Det betyder att när domstolarna har malt färdigt om ex. tre år, så kanske köparen som då bor i ett annat hus blir skadeståndsskyldig för en miljon, som motsvarar kostnader som säljaren haft pga. detta, och ytterligare 6 - 700 000 i advokatkostnader.
Alternativt att säljaren förlorar och åker på 6 - 700 000 i advokatkostnader (och dessutom har sin förlorade miljon, pga hävningen).
För att undvika dessa tvetydigheter som gjorde affärerna otydliga och därmed riskabla för båda parter rekomenderas idag den öppna bes, klausulen. Som alltså ger köparen rätt att hoppa av oavsett vad som kommer fram vid besiktningen.
Man skall komma ihåg att köparen rent teoretiskt är totalt ovetande om husets egenskaper utöver det han/hon ser vid visningen, och det kan vara en köpare som överhuvudtaget inte vet något om hur allvarligt ex. en spricka i källarmuren är, eller som kanske tror att de där mögelfläckarna målar man väl bara lite på....
Det är först när köparen har fullgjort sin undersökningsplikt, antingen via bes. man eller genom en egen nogrann undersökning som köparen kan antas ha fullt ut klart för sig vad man köper.
De här öppna klausulerna är inte fullt så dåliga för säljaren som man först kan tro. Om vi antar att köparen istället skulle besiktiga före avtalsskrivning, så kommer avtalet att försenas lika mycket som den här öppna bes, klausulen ger ångerrätt (det tar 2 - 3 veckor att få till en besiktning). Säljaren kommer att gå i ovisshet ungefär lika länge i båda fallen. Sedan har vi iofs. det 3e fallet, säljaren kräver köp NU, ingen rätt till besiktning. Det förekommer, men är egentligen i strid med villkoren i jordabalken.
Köpare skriver oftast på avtalet med en villkorsklausul ang. besiktning. Något i stil med att köparen inom ex. 2 veckor har rätt att häva köpet efter en besiktning eller nogrann undersökning. Köparen är enl. jordabalken skyldig att noga undersöka fastigheten före köp, sådana fel eller egenskaper som då upptäcks eller borde gått att upptäcka kan inte senare betraktas som dolda fel.
För att köparen inte skall riskera att betala 10 - 40 000 för en besiktning, efter vunnen budgivning, men sedan råka ut för att säljaren säljer till ngn. annan (vilket säljaren har full rätt att göra tills ett kontrakt är skrivet), så skriver man alltså normalt ett köpeavtal före besiktningen, men som ger köparen möjlighet att hoppa av om något upptäcks på besiktningen.
Förr var det vanligt att dessa villkorsklausuler hade formuleringar i stil med att köparen kunde hoppa av om fel som kostar med än X kronor att åtgärda upptäcks vid besiktningen. Eller liknande formuleringar med olika "kvalifikationer" för vilka upptäckter som ger rätt till hävning,
Dessa klausler visade sig vara vanskliga efterssom de gav tolkningstvister. Hur definierar man ex. ett fel. Det som köparens bes. man kallar för fel som antas kosta 300 000 att åtgärda, kanske säljaren tycker är en normal egenskap i huset, och hans kompis snickaren säger att det kostar max 40 000 att åtgärda om man nu vill ändra på det. Och en mängd liknande tolkningsproblem.
Det innebar att dessa klausuler med "kvalificering" skapade stora, komplicerade och framförallt väldigt dyra rättstvister.
Antag att avtalet i affären som tråden handlar om hade haft ett avtal med kvalifikationen att köparen bara får häva köpet om besiktningen visar på fel som kostar mer än 100 000 att åtgärda. Köparen häver köpet efter besiktningen och hävdar att dräneringen är felaktig (hans tolkning av bes. protokollet), och har offerter som visar att det kommer att kosta 150 000 att åtgärda.
Säljaren stämmer för avtalsbrott. Det betyder att när domstolarna har malt färdigt om ex. tre år, så kanske köparen som då bor i ett annat hus blir skadeståndsskyldig för en miljon, som motsvarar kostnader som säljaren haft pga. detta, och ytterligare 6 - 700 000 i advokatkostnader.
Alternativt att säljaren förlorar och åker på 6 - 700 000 i advokatkostnader (och dessutom har sin förlorade miljon, pga hävningen).
För att undvika dessa tvetydigheter som gjorde affärerna otydliga och därmed riskabla för båda parter rekomenderas idag den öppna bes, klausulen. Som alltså ger köparen rätt att hoppa av oavsett vad som kommer fram vid besiktningen.
Man skall komma ihåg att köparen rent teoretiskt är totalt ovetande om husets egenskaper utöver det han/hon ser vid visningen, och det kan vara en köpare som överhuvudtaget inte vet något om hur allvarligt ex. en spricka i källarmuren är, eller som kanske tror att de där mögelfläckarna målar man väl bara lite på....
Det är först när köparen har fullgjort sin undersökningsplikt, antingen via bes. man eller genom en egen nogrann undersökning som köparen kan antas ha fullt ut klart för sig vad man köper.
De här öppna klausulerna är inte fullt så dåliga för säljaren som man först kan tro. Om vi antar att köparen istället skulle besiktiga före avtalsskrivning, så kommer avtalet att försenas lika mycket som den här öppna bes, klausulen ger ångerrätt (det tar 2 - 3 veckor att få till en besiktning). Säljaren kommer att gå i ovisshet ungefär lika länge i båda fallen. Sedan har vi iofs. det 3e fallet, säljaren kräver köp NU, ingen rätt till besiktning. Det förekommer, men är egentligen i strid med villkoren i jordabalken.
Det är därför det är viktigt med snabba avslut, dvs att säljaren inte velar och vill ha fler visningar mm. Då finns ju risken att budgivarna sitt drömhus och hoppar av. Problemet för säljaren kan ju bli lika stort om den som lägger högsta budet hoppar av innan handpenning. De andra budgivarna vill då kanske inte längre betala det de budat eftersom denne andre budgivare kan ha trissat upp priset.....eller varför fick han kalla fötter? Var det en bulvan? Mycket jobbig sits. Att sälja hus, och även köpa kan ta sin tid.
En säljare behöver ju inteheller sälja till högstbjudande. Om det tex skiljer 10,000 kr på ett flermiljonersobjekt och säljaren via mäklaren har fått bättre vibbar att ett par är mer seriösa, den högstbjudande kanske hade massor med konstiga detaljfrågor o krav på öppet köp mm. Du som säljer är inte bunden att sälja tull högstbjudande
En säljare behöver ju inteheller sälja till högstbjudande. Om det tex skiljer 10,000 kr på ett flermiljonersobjekt och säljaren via mäklaren har fått bättre vibbar att ett par är mer seriösa, den högstbjudande kanske hade massor med konstiga detaljfrågor o krav på öppet köp mm. Du som säljer är inte bunden att sälja tull högstbjudande
Redigerat:
