Köpa ut ex-partner ur småhusfastighet - hur räknar man egentligen?

5k läst  28 svar

  1. J
    Medlem Nivå 1
    Tjo! (inlägget är nog lite spretigt efter att jag skrivit och redigerat under en del avbrott för annat)

    Hur gör man en reko bodelning, och hur räknar man ut om man har råd att lösa ut ex-partnern ur det gemensamma huset och sedan kan få en acceptabel levnadsstandard? Ska det vara 100% reko mellan parterna antar jag det enda exakta är att lägga ut huset till försäljning och sedan fastställa husets värde till det högsta budet på nivån innan två pengastarka galningar börjar bjuda över varandra gränslöst. Att låtsas sälja är ju inte helst schysst, men egentligen inte värre än det faktum att husaffärer alltid slutar med att alla utom en går miste om köpet.

    Praxis är väl att låta göra en värdering, eller som vi tänkt, TVÅ oberoende värderingar och sedan bestämma värdet till en nivå mellan dessa. Värderingar är dock ingen exakt vetenskap, i praktiken blir det något slags gambling av alltihop. Om då den ena parten känner sig som en vinnare blir den andra förstås bitter, och i värsta fall snedtänder alltihop.

    Jag vill efter skilsmässan i somras behålla huset och det tycker exfrun också att jag ska få göra. Hon är en vettig person och vi är sams, men saker kan förändras när det börjar handla om stora pengar och basala saker som tak över huvudet. Planen är att hon bor kvar i huset på deltid tills hon fått ett intressant erbjudande om hyreslägenhet, vilket beräknas ske 2020-2021. Vi har att välja mellan att trassla ut vårt gemensamma husägande redan idag så hon fort får sina pengar och ett t.ex. tvåårigt hyreskontrakt för inneboende i huset, eller att vänta med allt tills hon får ett intressant erbjudande om lägenhet. Senaste åren har huspriserna sakta sjunkit i området och för ett år sedan kom hotet om en gigantisk bergtäkt bara 400 meter bakom huset. Sådana ärenden kan ta många år att utreda, men det är inte helt omöjligt att ett beslut i ärendet kommer innan exfrun hittar egen bostad. Beslutet kan naturligtvis slå hårt på husets värde, men man får nog utgå från att det oavsett utfall kommer att överklagas, och sedan dröjer det ytterligare några år innan saken är slutligt avgjord och påverkan på husets värde kan komma till ro. Så ja, det är definitivt något slags gambling vi står inför, och situationen är klart knepigare än om vi skulle vara överens om att sälja huset och flytta härifrån båda två. Till saken hör att exfrun inte har något som helst intresse av huset och platsen, medan det för mig är väldigt mycket värt att kunna bo kvar.

    Eftersom vi redan nu är överens om att vi ska bodela och hon ska flytta ut, och jag skulle värdesätta sinnesfriden av att ha allt utrett, skulle jag utan tvekan föredra att lösa ut henne omgående och upprätta ett generöst hyreskontrakt. Exfrun antar jag däremot föredrar att vänta tills hon flyttar ut, inte minst i förhoppningen att huspriserna ska hinna gå upp igen och att det blir ett kraftfullt avslag på grannbondens ansökan om bergtäkten. Det känns riskabelt att pressa på för hårt för att få den lösning JAG vill ha, men vi har rimligen samma rättigheter båda två. Så vad är det rätta om vi inte kan komma överens?


    Bankerna har sina schabloner som utgår från "vanligt folk" med ett "vanligt liv". Ur ett sådant perspektiv ser min ekonomi inte så kul ut, och jag har fått indikationer på att banken jag varit trogen kund hos i 30 år inte är intresserade av hur just mitt liv ser ut, och varför jag trots dålig inkomst utan problem kommer klara boendet. -Jag har s.a.s. "övningskört" senaste halvåret och nu även gjort min första levnadskalkyl någonsin, och det ser faktiskt mycket bra ut. -Ja så bra att det känns som att jag måste ha gjort något allvarligt fel...

    När jag räknat på huset har jag tänkt att vi som tillgångar äger var sin halva av husets aktuella marknadsvärde, men vi äger också var sin halva av skulderna. Tänker jag nu inte helt snett ska exfrun alltså ha sin halva av denna differens i handen när jag köper ut henne. Minns jag inte fel ska det göras avdrag för reavinstskatt, d.v.s. den skatt hon skulle ha betalat på sin halva av vinsten om vi hade sålt huset på vanligt sätt. Tillkommer gör också fastighetsavgiften som jag nyss läst betalas årsvis. Så beroende på när under året jag löser ut exfrun blir det olika belopp för fastighetsavgiften att räkna fram. När jag försökt bli klokare på dessa saker hos Skatteverket ökar i stället förvirringen när jag stöter på begrepp som "Återföring av uppskov" utan att begripa vad detta innebär. Varken jag eller exfrun ska riskera att summan jag betalar henne blir helt fel på grund av att vi inte förstår hur man räknar.


    Jag är en utan tvekan "alternativ typ" med livsstil utanför normerna, -snålgubbe, fiffig återanvändare, klurig ingenjör med mängder av prylar och hobbies som kräver mycket utrymme. Huset såväl som läget är helt fantastiskt för mina behov. Jag är sjukpensionär med gott om tid men sämre med pengar. Pengar har aldrig intresserat mig annat än som vardagliga medel för att få det jag behöver. Min ekonomi har således alltid varit mer av ett återhållsamt kaos än någon väldokumenterad exakt vetenskap. Har ägnat de senaste 20 åren åt äktenskap och familjeliv, men nu är båda i princip till ända.

    Tacksam för hjälp!
     
    • Laddar…
  2. H
    Moderator · Nivå 25
    Om vi börjar med återföring av uppskov. Det handlar om att ni kanske har en reavinst sedan en tidigare försäljning av någon bostad, som ni valde att inte betala skatt på då, utan att ni har fört den vinsten vidare till det här huset. Om du sålde ett boende för 10 år sedan med en vinst på en miljon, som du inte betalade skatt på då. och så säljer du ett annat boende idag, där du gör en vinst på en miljon. Då får du idag skatta för en vinst på 2 milj.

    Men om du ingen av er har en sådan här uppskjuten reavinst, så kan du ignorerar den delen, och har någon av er det, så vågar jag inte säga något om hur det påverkar en bodelning, då börjar det bli komplicerat.

    Annars tänker du rätt om reavinsskatten, men man brukar även räkna in en fiktiv mäklarkostnad. OM ni säljer på öppna marknaden idag, så skulle ni ju troligen få betala en mäklare en summa.

    Sedan så kan man absolut periodicera fastighetsavgiften, så att om denna delning sker efter ex. halva året så delar man den rakt av. men samtidigt tycker jag att man kanske inte bör försöka få en sådan millimeterrättvisa. Det är ett lite för litet belopp att dela på. Börjar man räkna i sådant, så finns det säker massor med småutgifter som den andra parten har betalat.
     
    • Laddar…
  3. H
    Moderator · Nivå 25
    OM det är så att banken inte gillar ditt upplägg, och det låter som en avsevärd risk för det. Och OM din fru är väldigt mycket med på att du skall bo kvar i huset. Och OM det är väldigt lite som fattas för att banken skall ge med sig.

    Då kan man ju överväga en tanke, som egentligen är jättedum. Men det är att din ex fru skulle kunna hjälpa till lite. Om du kan få låna en del av hennes andel, så kanske det räcker för att banken skall acceptera.

    Rent relationsmässigt är det stendumt, man bör inte ha några ekonomiska mellanhavanden kvar, skär rent. Och de fall jag har hört talas om har gällt när man vill att gemensamma barn skall få bo kvar i huset som annars måste säljas.

    Och skall man överhuvudtaget överväga det, så bör man dels se till att det finns utrymme för dig att amortera, så att detta privatlån blir en parantes i tiden. Dels att summan är såpass liten att ditt ex. har råd att vara utan den, även om hon skulle vilja köpa något istället för att hyra.

    Om banken gör "stora tummen ned" så skulle jag råda dig att lita på banken, de gör det inte för att djävlas. De vill inte att en kund skall komma på obestånd, blir bara jobbigt för banken.
     
  4. ådal
    Renoverare Nivå 2
    Har du först och främst möjligheten rent ekonomiskt att ta över huset från bankens perspektiv?

    Uppfyller du bankens krav på att få ta över lånet själv?
     
  5. J
    Medlem Nivå 1
    Känns som att paniken har övergått till en stilla oro efter att igår ha haft ett mycket bra samtal med exfrun, vännen och kombon. Vi är överens om att vi både vinner både trygghet och sinnesfrid om jag köper ut henne ur fastigheten så snart det bara går, och i stället ger henne ett förmånligt hyreskontrakt där hon och hennes barn blir inneboende t.ex. två år, och där hon helt slipper uppsägningstid. Pengarna blir i slutänden de samma för oss eftersom jag ger henne en närmast symbolisk hyra medan jag själv får intäkterna från uthyrningen av gäststuga och den lilla lägenheten i källaren. För exfrun är det ett stort värde i att inte längre äga en del av huset, eftersom det ger krångel när hon får ett intressant erbjudande från bostadskön. Jag har gjort en gedigen sammanställning av min ekonomi och det ser förvånansvärt bra ut, så nu återstår att redovisa kalkylen för några banker och spela ut dem mot varandra.

    Varken jag eller exfrun har några kapitalvaror, företag eller andra tillgångar värda att bråka om. Inga gemensamma barn, arv m.m. Inte heller har vi några gamla uppskov från försäljning av tidigare boenden, så att räkna ut vad hon ska ha av mig i bodelningen borde inte bli speciellt svårt då det enbart handlar om huset, som nu också blivit värderat.
     
  6. H
    Moderator · Nivå 25
    Om ni har en värdering som ni är överens om så är mycket vunnet.
     
  7. B
    Medlem · Nivå 16
    När det gäller värdering kan det vara bra att i förväg ta upp ett sånt fall att det är väldigt stor skillnad mellan de två värderingarna för om de avviker från varandra mer än 10 % kan man misstänka att den ena värderingen är felaktig.

    När man har värderingen kan det vara bra att gå igenom vad Skatteverket skriver om försäljning av hus och hur det ska deklareras för att hitta alla avdrag som man kan göra när vinsten räknas fram, det är ju inte bara mäklararvode utan förbättringskostnader och nyligen gjorda renoveringar, och få fram vad reavinstskatten skulle vara..
     
  8. K
    Medlem Nivå 7
    Jag skulle verkligen rekommendera er att tillsammans gå till en familjejurist. Det kostar en liten slant men är värt det. Dels för att de vet exakt hur lagar och regler fungerar, men framförallt för att han/hon är opartiskt. Det är jättesvårt att lösa den här typen av situation själva då båda är "part i målet". Det gäller även om man är vänner, vilket man förstås vill fortsätta vara.

    Jag har inte skiljt mig men gått till familjejurist i fall något skulle hända i framtiden, och det är väldigt skönt att ha det gjort.
     
  9. S
    Medlem Nivå 5
    Tycker absolut man ska:
    - 2-3 värderingar och ta snittet
    - räkna in ett tänkt mäklararvode
    - ta höjd för framtida beskattning (givetvis mot det överenskomna värdet minus arvoden mm)
    - ta hjälp av jurist
     
  10. ådal
    Renoverare Nivå 2
    Innan du börjar värdera, ta hjälp av jurister, familjejurister, kontraktsskrivning, planering mm så kolla ifall du får ta över lånet.

    Många banker kräver t.ex. en inkomst på 225k av tjänst för att ens kunna ge ett bolån. Oavsett hur mycket pengar du har på banken, inkomst av kapital osv.

    Riktig trist att behöva berätta, men alla banker har givetvis sina egna kalkyler och då spelar det mindre roll hur bra din egen ser ut. Dem kommer kräva marginaler så att ränteökningar inte är några problem. Kanske även amortering beroende på hur mycket lån ni har idag.

    Kan vara en god idé att börja i den änden? Lycka till med allt!
     
  11. E
    Trädgårdsfixare Nivå 14
    Det du framförallt skall överväga är värdet av huset för dig kontra besväret med att ha sitt ex som inneboende. I vanliga fall rekommenderar man ju att man går skiljda vägar så fort som möjligt, men de allra flesta uppbrott är ju även faktiskt skitiga på ett eller annat sätt. Om huset är extremt värdefullt för dig, ni är på allvar sams, och ingen av er har en ny partner på lut, så kanske din idé funkar! Som sagts förut - kan hin ge dig ett privatlån kanske? Eller behöver hon ha ut vinsten?
     
    • Laddar…
  12. E
    Medlem Nivå 7
    Jag kan berätta hur jag gjorde när jag skilde mig.
    Vi hade ca i lån vad huset är värt så vi valde att flytta hennes andel av lånet till mig och hon slapp reavinsten. Reavinsten var en överenskommelse för huset var värderat till 1m 4 månader innan men när vid skrev avtalet var värdet närmare 1.5m och jag tog över husvagnen. Enligt banken var det inte möjligt att jag kunde söka ett nytt lån på den totala summan men eftersom vi flyttade hennes del gick det bra. Lösöre gjorde vi upp privat med bilar och liknande hade vi med i bodelningsavtalet.
    Kan man göra som vi gjorde är mycket vunnet då du slipper betala för att lösa befintliga lån (ränteersättning till banken) och ta nya (låneansökan kostar en del).
    Men ta med allt viktigt på papper. Muntliga löften är svåra att bevisa. Något som jag fick erfara. Man kan vara vänner idag men hur ser det ut imorgon?
     
    • Laddar…
  13. P
    Medlem Nivå 2
    Att din ekonomi ser bra ut för att du hyr ut en lägenhet och en extra stuga är ju bra, Det gäller att du hittar en bank som accepterar dessa hyresintäkter som inkomster. En del (kanske alla) banker räknar inte hyresintäckter som inkomst utan dom tittar bara på vilken inkomst du har av arbete. Hoppas banken köper din kalkyl och inte räknar på deras egna sätt.. Lycka till!
     
    • Laddar…
  14. J
    Medlem Nivå 1
    Det rullar vidare i små steg, men inte helt i rätt riktning. Jag känner ingen oro alls för att det ska bli nägon giftig situation med exfrun, åtminstone inte så länge utvecklingen går i den riktning vi är väldigt överens om, d.v.s. att jag löser ut henne s å snart det bara går, och i utbyte ger henne ett förmånligt hyreskontrakt som inneboende (inkluderat hennes barn). -Exfrun väntar som sagt på intressantare erbjudanden från bostadskön för hyreslägenhet och det beräknas ta 1-2 år ungefär. När så sker blir det en STOR nackdel för oss båda om hon fortfarande står kvar som delägare i huset. Kan hon i stället vara hyresgäst hos mig finns ingen anledning att hålla kvar henne med uppsägningstid, och hyran kommer vara närmast symbolisk som kompensation för att jag snor 100% av våra övriga hyresintäkter.

    Jag gjorde en inventering av min nuvarande ekonomi och en kalkyl på hur den skulle bli efter utköpet. Känner mig inte bekväm med att redovisa exakta siffror här men jag blev glatt häpen över vad jag skulle få över när lån och samtliga driftkostnader för huset var betalda. Lika häpen blev jag över mina summerade inkomster. Glad i hågen gick jag på möte hos Nordea i fredags, men inte utan beredskap på bakslag, vilket det också blev. Det Nordea svarade var i min tolkning att även ett billigt hus som mitt med stora lånemarginaler gentemot faktiska värdet så ska man vara direkt höginkomsttagare för att bli betrodd med en sån här affär som ensamstående. Min framräknade marginal på 11-12 kKr i månaden dög inte, trots att den gott och väl skulle räcka för de 7% ränta de kräver att man klarar om ränteläget börjar galoppera. Det kändes märkligt att bankmannen verkade så intresserad av att jag som en parentes nämnde att jag kanske har en annan person än exfrun som KANSKE kan backa upp mig, men det framkom också att det i så fall var 50% delaktighet som gällde, och att banken nog inte kan tänka sig mindre andelar. (inte heller tyckte man att tre husägare med 33% vardera vore normalt nog att vilja ordna lån till)

    Bankmannen kändes "lite konstig" på fler än ett sätt, utan att jag kunde sätta fingret på exakt vad problemet var. Ointresse och faktisk även en rädsla för det som inte var helt enligt normerna skulle jag tro. Efter en lång stund verkade han dock börja förstå att min livsstil och försiktiga syn på pengar faktiskt inte var så tokig, så pass att han lovade dra ärendet vid nästa "stormöte". -Eller så ville han bara bli av med mig utan att starta något drama... Hur som helst verkade bankmannen köpa mina argument för att sjukpension utdrygad av hyresintäkter i ett område med bra bussförbindelser nära bostadsbristens Stockholm kanske ändå kan vara stabilare inkomster än en fet tillsvidareanställning.

    Jag misstänker fjuttiga privatlån på sammanlagt mindre än 2½ miljon ger så lite för bankerna att de inte tycker det är värt risken. Att bolagsaffärer på mångmiljonbelopp som kan ge snabba miljoner tillbaka är sååå mycket mer lockande, trots riskerna.

    En hemläxa för mig att räkna på är hur mycket jag behöver höja hyrorna för att nå den marginal banken tycks kräva. Har för mig baknmannen sade att de kräver ett BRUTTO på 37.000...! Faktum är att jag tror mig ha de marginaler som krävs utan att lägga direkta ockerhyror på de två små bostäder jag hyr ut, men det vore då rakt inte trevligt att behöva göra så mot mina nuvarande hyresgäster, lika lite som att säga upp dem för att kunna gå ut med nya annonser och mer marknadsmässiga hyror. (jag är alltså väldigt billig med hyrorna, och har så varit i alla år, av rent strategiska skäl)
     
  15. Henke203
    Medlem Nivå 1
    Prova en annan bank eller flera också.
    Alla banker är inte lika i sina kalkyler och tar olika hänsyn till hyresintäkter osv.
    Handelsbanken är ganska vettiga för husägare och småföretagare mm iaf i Västerås med omnejd och de enda som fortfarande har lokala kontor på många platser.
     

Logga in för att se högupplösta bilder och få möjlighet att ställa frågor. :love: