Jag är intresserad av att köpa en ladugård utav en granne som han ej längre använder.
jag har pratat med honom, och han har ännu inte sagt nej iaf, så jag tänkte jag skulle skaffa mig så mycket "kött på benen" som möjligt innan så jag vet vad som gäller.
förutsättningarna är följande:
jag är ett hus med tomt på ca 2000kvm.
grannen, som bor ca 200m bort äger ett hus med en gårdsplan och en ladugård (samt lite andra små byggnader). hans tomt kanske är på ca 4000kvm. har förut varit en gård, men marken är såld och hus, ladugård osv är avstyckat ifrån marken.
min önskan är att köpa hans ladugård samt gårdsplanen, och med detta dyker det upp ett antal funderingar jag gärna skulle vilja ha input på.
1. värdering ladugård, hur gör man lättast det? mäklare? försäkringsbolag? ladugården är ca 8x30m stor, byggd på -20 talet, och är ej rörd sedan dess och är i behov av lite kärlek. taknocken är dock rak och fin. någon kanske kan ge en fingervisning här baserat på egen erfarenhet?
2. avstyckning, vad ligger det på prismässigt nu för tiden? vill minnas när jag kollade sist att vi pratar om ca 25k. i detta fallet rör det sig om 4 tomtpinnar i en rektangel.
3. ladugården har idag el ifrån hans fastighet. jag betalar det schablonmässigt idag då jag hyr en bit av den. är det ok att en fastighet får ström ifrån annan fastighet med annan ägare? vi kommer bra överens så det är inte en problem för oss, men om min granne skulle få för sig att flytta så vet man ej vad som händer med nästa ägare. måste jag lägga ner en matarkabel ifrån min fastighet, ca 200m dit? jag behöver isf gå över en 3:e persons mark och därmed behöver jag servitut? alternativt vattenfall sätter en ny elmätare? svindyrt? kan man ha flera mätare på en fastighetsbeteckning (mitt hus, samt ev min framtida ladugård)?
4. jag och grannen vill att han ska kunna nyttja ladugårdsbacken så som han har gjort i alla år. inga problem för mig alls, men man vet aldrig vad som händer, jag kanske i framtiden måste flytta medans han bor kvar. då vill jag ha ett papper som ger honom rätt att nyttja ladugårdsbacken så länge han bor kvar på adressen, oavsett om jag eller någon annan äger fastigheten. hur och var skrivs ett sådant avtal? eller är det ett servitut? jag vill ju inte att det gäller hans fastighet, utan jag vill enbart att avtalet ska gälla för honom jämtemot min fastighet. helt enkelt för att skydda honom emot en framtida galning som kommer bo i mitt hus
5. köpekontrakt. om vi själva kommer överens om en köpesumma så behöver vi ej blanda in mäklare eller dylikt, men vi måste ändå skriva en giltigt juridiskt dokument för överlåtandet av marken. vart gör man lämpligen detta?
Jag ser inte det som ens rimligt att fundera på, ser inte att du skulle få stycka av en gårdsplan och lada från en fastighet.
Varför inte? Om grannens fastighet är typad som lantbruksenhet är det förmodligen ett stort hinder, men med tanke på att den numera endast är 4000 kvm så är det väl inte osannolikt att den idag är en småhusenhet.
Annars;
1) En byggnad i det skicket är högst sannolikt av föga betydelse för en marknadsmässig värdering. Om man skall göra en marknadsvärdering tittar man lite bredare på förutsättningarna. Om det t.ex. skulle gå knocka ner ladan och stycka av lotten till en villatomt kan det marknadsmässiga värdet bli ganska högt, osv. Men det vanliga är nog att man pratar ihop sig om ett pris som båda är nöjda med. Mäklare har sällan koll på denna typ av objekt, däremot finns det en hel del professionella värderingsmän som jobbar med lantbruksfastigheter. Men då lär du få punga ut en 10-15' för värderingen.
2) Utgår från att lotten gränsar till din nuvarande fastighet och då är det en fastighetsreglering snarare än en avstyckning det handlar om. Och då är priset per timme, men ca. 25' låter rimligt. Det är tyvärr kanske inte bestämningen av fastighetsgränserna som tar tid, utan att reda ut servitut och sånt.
En aspekt på värderingen är att värdet på återstoden av grannens fastighet lär minska om någon annan äger lagården och en bit av gårdsplanen. Nu vet vi ju inte hur det ser ut på platsen, men i allmänhet bildar ju byggnaderna en enhet som ger lite avskildhet på gårdsplanen. Något jag tror rätt många presumtiva köpare värderar högt. Man har ju ingen koll på om TS säljer vidare sin fastighet till lokala mc-klubben som gör om ladan till "verkstad".
Hejsan och tack för svar. för att räta ut lite frågetecken.
marken i sig är inte värd något mer än vad den kan göra som åkermark. det hela är beläget långt ut på landet, och är inte något särskilt attraktivt läge, dvs en tomt på den ställen skulle inte innebära något större värde. det finns förberedda tomter några km bort som vart till salu hur många år som helst utan någon större framgång..
det svåra är ju dock att värdera en ladugård vad den är värd för mig. skulle jag dra till med något skulle jag säga 100.000kr. men det kanske är ett skambud? eller så är det för högt? därför jag tänkte om ett försäkringsvärde kunde vara något att gå efter, alltså vad han skulle få för ersättning om den brann ner?
lotten angräsar ej till min mark, det är en 3:e person (jordbruk) imellan oss. uppskattningsvis så är det ca 200m mellan min tomt och ladugården.
gällande hur ladugården skulle påverka hans fastighets utseende så är ladugård och gårdplan placerad i änden av grannens tomt. jag kan nog tycka (kanske lite partiskt) att det ej skulle påverka hans fastighet i det stora hela.
elen kan jag säkert fortsätta köpa utav honom "vid sidan om", eller blir vattenfall per automatik inkopplad vid en avstyckning?
skulle hans fastighet byta ägare får jag ta den diskussionen då med nästkommande ägare. i värsta fall får den bli strömlös, den kommer mestadels användas för förvaring ändå.
ingen som har input på nr5, hur man enklast löser kontraktskrivningen så enkelt/billigt som möjligt, men ändå juridiskt korrekt?
på bild nedan ser ni förutsättningarna.
min tomt är nr 1
grannens tomt är nr 2/3
det jag önskar stycka av är nr 3.
Det finns ett krav på att en fastighet ska vara ändamålsenlig (3 kap 1 § Fastighetsbildningslagen). Styckar man av ladugården från resten av gården så försämras den möjliga användningen av nuvarande fastighet.
Så, du måste börja med att kolla med lantmäteriet om dom överhuvud taget kommer att gå med på en sån avstyckning.
lotten angräsar ej till min mark, det är en 3:e person (jordbruk) imellan oss. uppskattningsvis så är det ca 200m mellan min tomt och ladugården.
OK, då sällar jag mig till tidigare skribenter i åsikten att en avstyckning kommer att bli extremt svårt. Om inte annat så är det där du skall börja innan du lägger ner en massa jobb på att fundera på de andra bitarna.
Det skulle ju dessutom innebära en massa nackdelar för dig - stämpelskatt, fastighetsavgift och eget elabonnemang.
det svåra är ju dock att värdera en ladugård vad den är värd för mig. skulle jag dra till med något skulle jag säga 100.000kr. men det kanske är ett skambud? eller så är det för högt? därför jag tänkte om ett försäkringsvärde kunde vara något att gå efter, alltså vad han skulle få för ersättning om den brann ner?
Ja, det är just det som är problemet om du skall försöka ge dig på att räkna ut ett substansvärde. Du kan lätt fastställa de egenskaper som kan antas ge byggnaden sitt värde - storlek, skick, byggår, läge, etc., men sen blir det svårt att översätta det till kronor och ören. Jag skulle i så fall utgå från taxeringsvärdet och tumregeln att det skall motsvara 75% av marknadsvärdet.
Ett par hundra tusen är även det ett lågt bud, bara tomtmarken borde i ett oattraktivt område vara värd 100' per 1000m2. Jag har en ngt mindre lada (i sten) i relativt dåligt skick och försäkringsvärdet uppgår väl till runt halv miljonen, men att återuppbygga en sådan byggnad skulle kosta mycket mycket mer.
Det du skulle kunna göra är att köpa loss 4 ha av åker framför (50-100' per ha kanske beroende på marken) och köpa ladan och sedan bilda en sammahängande jordbruksfastighet. Men kan inte tänka mig att det skulle vara görbart för under miljonen.
bara tomtmarken borde i ett oattraktivt område vara värd 100' per 1000m2.
Ett bra exempel på vad jag menar ovan med marknadsvärdering. Är det byggbar tomtmark är värdet ett helt annat än om den inte går att använda till något annat än vad den används till idag. Det är så man måste resonera om värdet om det skall bli en rättvis värdering.
Det är förstås många faktorer som spelar in, men för att ge en fingervisning så köpte förra ägaren till vår fastighet till ca. 1 ha mark med en stor ekonomibyggnad i OK skick för runt 350'.
Det är inte helt ovanligt att man av en eller annan anledning vill avstycka på ett sådant sätt att en ekonomibyggnad avskiljs från resten av gårdscentrat. Det brukar vara svårt att få förenligt med 3 kap 1§ FBL, som så fint påpekats här ovan.
Jag känner på rak arm till ett fall där förrättningen genomfördes. I det fallet var det snarast en förbättring för den avstående fastigheten att "slippa" ekonomibyggnaden, samtidigt som sökande presenterade en bra och trovärdig tänkt användning av ekonomibyggnaden (lager) och redan hade en köpare. I det fallet så passerade det snarast med stöd av 3 kap 9§ FBL.
Hur är det med vägen som går förbi 2 till ladugården? Är det en samfälld väg som leder vidare till andra fastigheter eller 2s privata väg?
Efter att ha sett bilden hade jag nog varit tveksam om jag ägde 2. Man vet ju inte vem som köper i nästa led, kanske någon som gör gårdsplanen till skrotupplag. Vill jag själv sälja finns det risk att man tappar många potentiella köpare som med det läget på landet vill ha en ekonomibyggnad. Så du hade nog fått komma med ett riktigt bra erbjudande.
Tror du får svårt att beskriva ett ändamål med den fastigheten som LM tycker duger för en avstyckning. I praktiken ska det ju fungera som komplement till ditt boende (privat användning). Dålig grund för en fastighetsbildning. Speciellt eftersom nu ju inte vill knyta den till bostadsfastigehten.
Skulle undersöka möjligheten att göra ett nyttjanderättsvatal. Om det går att ordna på det sätt som ni vill och om det skulle gå att få säkert mot uppsägning vid ägarbyte. Men det måste vara någon kunnig som tittar på det och får detaljerna rätt, annars står ni med ett avtal som någon sen kan få tolkat i arrendenämnden att det innebär något annat än ni trodde. Kanske det inte ens går pga de tvingande reglerna i jordabaken?
Annars är väl den enkla lösningen att du och grannen byter bostad, utifrån hur det ser ut på bilden.
