Köpa- renovera- sälja bostadsrätt
Vi har precis köpt en bostadsrätt. För tillfället ett råttbo, men på sikt en pärla på bra adress.
Finansieringen kommer från ett annat "råttbo" som vi snyggade till och sålde med rejäl vinst. Det var inte så att vi planerade att köpa för att sälja men nu blev det så. Vi bodde där i 4 år.
Vi räknar med att bo i den nya bostadsrätten i 5-10 år för att sedan ev köpa hus och förhoppningsvis sälja även den nya bostadsrätten med vinst. Annars blir det etta med kokvrå på gamla dar
Nu har tanken på att- köpa, renovera och sälja bostadsrätter under tiden, slagit oss. Säg en om året. Jag vet att detta är uppe för diskussion med jämna mellanrum och att man säkert kan läsa sig till vad som gäller men jag vill höra synpunkter.
Har förstått av olika inlägg på olika forum att det kanske inte är så populärt hos bostadsrättsföreningar. Vår tanke är inte att hyra ut i andra hand eller att sitta på bostaden någon längre tid utan att öka värdet på den och sälja vidare så fort som möjligt.
Borde inte detta vara positivt för bostadsrättsföreningen? Värdet på bostadsrättsföreningen borde väl öka om vi ökar marknadsvärdet på en av deras lägenheter?
Tacksam för synpunkter!
Mvh!
Finansieringen kommer från ett annat "råttbo" som vi snyggade till och sålde med rejäl vinst. Det var inte så att vi planerade att köpa för att sälja men nu blev det så. Vi bodde där i 4 år.
Vi räknar med att bo i den nya bostadsrätten i 5-10 år för att sedan ev köpa hus och förhoppningsvis sälja även den nya bostadsrätten med vinst. Annars blir det etta med kokvrå på gamla dar
Nu har tanken på att- köpa, renovera och sälja bostadsrätter under tiden, slagit oss. Säg en om året. Jag vet att detta är uppe för diskussion med jämna mellanrum och att man säkert kan läsa sig till vad som gäller men jag vill höra synpunkter.
Har förstått av olika inlägg på olika forum att det kanske inte är så populärt hos bostadsrättsföreningar. Vår tanke är inte att hyra ut i andra hand eller att sitta på bostaden någon längre tid utan att öka värdet på den och sälja vidare så fort som möjligt.
Borde inte detta vara positivt för bostadsrättsföreningen? Värdet på bostadsrättsföreningen borde väl öka om vi ökar marknadsvärdet på en av deras lägenheter?
Tacksam för synpunkter!
Mvh!
Om vi börjar med att se på hur föreningen ser på saken. Det finns då dels den rent praktiska aspekten att man vill inte ha för många överlåtelser, det är trots allt en del arbete för styrelsen med varje överlåtelse. Om en lägenhet med renoveringsbehov säljs så lär köparen renovera upp den oavsett om man har för avsikt att bo där, eller kränga vidare.
Sedan finns det en mer formell del av det. I stadgarna för en bostadsrättsförening så finns det alltid en "ändamålsparagraf" utformingen av den styrs delvis av bostadsrättslagen, den brukar vara formulerad ngt. i stil med "föreningens ändamål är att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar", det finns varianter på formulering.
Det betyder att hela existensberättigandet för föreningen bygger på att den skall hålla med lägenheter som medlemmarna kan bo i. Det betyder specifikt att föreningen har ingen rätt att existera om ex. alla medlemmar skulle välja att hyra ut sina lägenheter i andra hand. Det betyder även att ett företag kan inte äga en bostadrätt för företaget kan inte "bo" någonstans. Och det betyder att om styrelsen godkänner att någon blir medlem i föreningen trots att h*n inte har för avsikt att bosätta sig där så begår man ett stadgebrott (vilket alltså är problem för TS i det här fallet).
Olika föreningar tolkat paragrafen olika strikt. Och ex. så skulle ju inte fjällstugor som brf fungera med den paragrafen, där bygger ju hela verksamheten del på att medlemmarna inte har stugan som bostad, dessutom förutsätts man hyra ut när man inte är där. Jag vet inte hur de föreningarna har löst ändamålsparagrafen.
I praktiken kan en förening nästan aldrig förhindra den typen av spekulation, det är upp till föreningen att strikt bevisa att köparen inte tänker bosätta sig där, om man skall kunna neka medlemskap i föreningen.
Och när man väl är beviljad medlemskap så kan inte föreningen kasta ut någon, om det bara gäller att man aldrig bosätter sig. Däremot kan man bli av med bostadsrätten ganska omgående om man hyr ut i andra hand utan tillstånd.
Sedan finns det en mer formell del av det. I stadgarna för en bostadsrättsförening så finns det alltid en "ändamålsparagraf" utformingen av den styrs delvis av bostadsrättslagen, den brukar vara formulerad ngt. i stil med "föreningens ändamål är att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar", det finns varianter på formulering.
Det betyder att hela existensberättigandet för föreningen bygger på att den skall hålla med lägenheter som medlemmarna kan bo i. Det betyder specifikt att föreningen har ingen rätt att existera om ex. alla medlemmar skulle välja att hyra ut sina lägenheter i andra hand. Det betyder även att ett företag kan inte äga en bostadrätt för företaget kan inte "bo" någonstans. Och det betyder att om styrelsen godkänner att någon blir medlem i föreningen trots att h*n inte har för avsikt att bosätta sig där så begår man ett stadgebrott (vilket alltså är problem för TS i det här fallet).
Olika föreningar tolkat paragrafen olika strikt. Och ex. så skulle ju inte fjällstugor som brf fungera med den paragrafen, där bygger ju hela verksamheten del på att medlemmarna inte har stugan som bostad, dessutom förutsätts man hyra ut när man inte är där. Jag vet inte hur de föreningarna har löst ändamålsparagrafen.
I praktiken kan en förening nästan aldrig förhindra den typen av spekulation, det är upp till föreningen att strikt bevisa att köparen inte tänker bosätta sig där, om man skall kunna neka medlemskap i föreningen.
Och när man väl är beviljad medlemskap så kan inte föreningen kasta ut någon, om det bara gäller att man aldrig bosätter sig. Däremot kan man bli av med bostadsrätten ganska omgående om man hyr ut i andra hand utan tillstånd.
Jag är ganska skeptisk till att det skulle vara en god affär i alla lägen att köpa och renovera. Jag tror att många blir blinda av den prisökning vi haft på bostäder de senaste åren. Om du köper en lägenhet och renoverar den, säljer. Och så tycker man att det varit en stor vinst. Men om du från försäljningssumman först räknar bort de faktiska renoveringskostnaderna, sedan räknar bort den allmänna värdeökningen i området under den tid du ägt bostaden, så tror jag att det kommer att vara en väldigt liten vinst kvar (oftast). Dvs om du bara hade ägt lägenheten och inte gjort något alls med den så hade du kunnat sälja med nästan lika stor vinst efter X år.
Och om det är så, så kan det givetvis slå åt andra hållet också, den allmänna prisnivån går ned medan du renoverar, och hela projektet går med förlust.
En sådan nedgång är inte lika allvarlig om den slår på en bostad man faktiskt bor i. Oftast kan man då bo kvar lite längre än man tänkt sig osv. Om bostaden är ett affärsobjekt så är man i princip piskad att sälja oavsett prisnivån.
Personligen tror jag att det är avsevärt större risk för en nedgång nu, än ytterligare uppgång.
Och om det är så, så kan det givetvis slå åt andra hållet också, den allmänna prisnivån går ned medan du renoverar, och hela projektet går med förlust.
En sådan nedgång är inte lika allvarlig om den slår på en bostad man faktiskt bor i. Oftast kan man då bo kvar lite längre än man tänkt sig osv. Om bostaden är ett affärsobjekt så är man i princip piskad att sälja oavsett prisnivån.
Personligen tror jag att det är avsevärt större risk för en nedgång nu, än ytterligare uppgång.
Jag har tidigare också gått i dessa tankar...
Men jag räknade på det så tror jag att när det gäller Brf så får man nog bo i minst fem år, för att kunna räkna hem en säker vinst. Nu är det otroligt svårt att säga eftersom det spås att marknaden kommer sjunka så nu kan det gå ännu längre.
Man kan räkna på fler sätt..
På min förra BR så räknade jag inköpspris, renoveringskostnad. Om försäljningspriset motsvarade detta och utöver det fick pengar över, räknade jag också vad jag betalade i avgift.och hur "länge" dessa pengar höll...
Min gamla BR, köpte för 40 000, renoverade för ca 45 000kr, sålde för 450 000kr.
Min avgift/hyra räknade jag ut mot vinsten att jag bott "gratis" i alla år (10år) och hade kvar ca 80 000kr som då blev min rena vinst
(Allt jag gjorde i min BR kan jag inte dra av när jag säljer, så nu vet jag att jag får igen det..
Men sån vinst kommer jag nog aldrig få se igen
Sen har jag kollat med Skatteverket hur det ser på "flippa hus och BR" svaret var..
OM man säljer och köper för ofta och de börjar se ett vinstintresse mer än boende så kommer de granska och se det som hobby/företagsverksamhet. Då blir flippingen en helt annan verksamhet och ska skattas.
Inte bara vinsten utan då kan det också bli tal om arbetsgivaravgifter osv..
Hon kunde självklart inte säga hur många år som man var tvungen att behålla för att det inte skulle se som en verksamhet.. men jag tolkade henne som att man kan ha en BR i två tre år o nästa lite längre o sen en i två tre år o kanske nån på ett år, men de ser över en längre tid... Ja flummiga svar brukar man få på flummiga frågor
men skattereglerna ändras ju från år till år, så i år kanske man kan få ett annat svar
Men jag räknade på det så tror jag att när det gäller Brf så får man nog bo i minst fem år, för att kunna räkna hem en säker vinst. Nu är det otroligt svårt att säga eftersom det spås att marknaden kommer sjunka så nu kan det gå ännu längre.
Man kan räkna på fler sätt..
På min förra BR så räknade jag inköpspris, renoveringskostnad. Om försäljningspriset motsvarade detta och utöver det fick pengar över, räknade jag också vad jag betalade i avgift.och hur "länge" dessa pengar höll...
Min gamla BR, köpte för 40 000, renoverade för ca 45 000kr, sålde för 450 000kr.
Min avgift/hyra räknade jag ut mot vinsten att jag bott "gratis" i alla år (10år) och hade kvar ca 80 000kr som då blev min rena vinst
(Allt jag gjorde i min BR kan jag inte dra av när jag säljer, så nu vet jag att jag får igen det..
Men sån vinst kommer jag nog aldrig få se igen
Sen har jag kollat med Skatteverket hur det ser på "flippa hus och BR" svaret var..
OM man säljer och köper för ofta och de börjar se ett vinstintresse mer än boende så kommer de granska och se det som hobby/företagsverksamhet. Då blir flippingen en helt annan verksamhet och ska skattas.
Inte bara vinsten utan då kan det också bli tal om arbetsgivaravgifter osv..
Hon kunde självklart inte säga hur många år som man var tvungen att behålla för att det inte skulle se som en verksamhet.. men jag tolkade henne som att man kan ha en BR i två tre år o nästa lite längre o sen en i två tre år o kanske nån på ett år, men de ser över en längre tid... Ja flummiga svar brukar man få på flummiga frågor
men skattereglerna ändras ju från år till år, så i år kanske man kan få ett annat svar
en bekant till mig köper --> renoverar --> säljer som privatperson. han sa att man får köpa/sälja 6 gånger/år. är detta sant?
Det har inget i sig att göra med hur ofta man köper/säljer. Det är anvädningen/syftet med ägandet vid försäljningstillfället som är avgörande.
Se t.ex.:
https://www.skatteverket.se/privat/...stadsratt.4.233f91f71260075abe8800033855.html
Se t.ex.:
https://www.skatteverket.se/privat/...stadsratt.4.233f91f71260075abe8800033855.html
Jo, du har rätt i att det kan ta lång tid innan priser återhämtar sig efter en nedgång. Själv köpte jag en bostadsrätt 1997 som föregående ägare hade köpt 1989. Föregående ägare gick back på affären, trots att åtta år hade förflutit. Detta var på Östermalm i Stockholm.maja317 skrev:
Jag tror de senaste två decenniernas uppgång på bostadsmarknaden skapat orimliga förväntningar på prisökningar. En hel generation har knappt upplevt något annat än ständiga värdeökningar. När fallet väl kommer kan det slå hårt och djupt, men om det inträffar i höst eller om fem år är mycket svårt att avgöra.
Påminner mig om Warren Buffets visdomsord:
"The line separating investment and speculation, which is never bright and clear, becomes blurred still further when most market participants have recently enjoyed triumphs. Nothing sedates rationality like large doses of effortless money. After a heady experience of that kind, normally sensible people drift into behavior akin to that of Cinderella at the ball."
"The line separating investment and speculation, which is never bright and clear, becomes blurred still further when most market participants have recently enjoyed triumphs. Nothing sedates rationality like large doses of effortless money. After a heady experience of that kind, normally sensible people drift into behavior akin to that of Cinderella at the ball."
Frågan är hur länge du orkar hålla på och renovera lägenheter....
så länge man tjänar bra pengar.
Dotters exempel på bostadsrätt: absolut bästa läge, centralt i Malmö. Inköpt 2007 1.995; såldes 2014 1.800 minus mäklararvode. Ingen direkt renoveringskostnad. Förlust efter 7 år.
Nu är lägenheterna i Malmö inte i samma prisklass som i Sthlm och Gbg men eftersom TS skriver från Skåne är även jag tveksam till TS' fundering.
Nu är lägenheterna i Malmö inte i samma prisklass som i Sthlm och Gbg men eftersom TS skriver från Skåne är även jag tveksam till TS' fundering.
Då gäller det att man tjänar riktigt bra med pengar... För jag tror att man tröttnar ganska snart om man ska göra allt jobb själv... Vilket man nästan måste för att kunna tjäna några pengar....ninasky skrev:
Låter lite märkligt. Visserligen var det en pristopp 2007, men den har passerats sedan dess.yonna skrev:
Ingen direkt renoveringskostnad = inget har renoverats på 7 år? Dels sju års slitage, och att det kanske ser lite omodernt ut kan dra ner priset rejält, hur "välvårdat" man än tycker det är.
Var månadsavgiften hög? Lägenheter med kombinationen lågt pris/hög månadsavgift har nog haft det lite kämpigt iom den låga räntan. Dyrare lägenheter med låg avgift har kunnat visa upp en betydligt mer gynnsam bokalkyl.
