Köpa mark av kommunen - hur sätts priset?
Jag behöver köpa loss lite mark av kommunen och undrar hur man ska resonera kring prissättningen.
Det verkar som om kommunen tycker att de kan sätta ett marknadsmässigt pris baserat på vad tomter i området har sålts för genom att ta ett snitt per kvadratmeter.
Jag hävdar däremot att marken borde vara värd vad någon är beredd att betala för den. Dvs, man kan inte jämföra en liten bit av en allmänning som inte kan användas till någonting med en större fastighet där du får bygga ett hus.
Visst, kommunen får väl som ägare sätta vilket pris de vill, men jag ska köpa marken för att den nya detaljplanen säger att min fastighet ska utökas med dessa kvadratmeter och det borde ligga i kommunens intresse av att den regleringen av mark sker. Kommunen kan inte heller använda den lilla remsan mark till något.
Hur skulle ni tänka? Finns det några rätt eller fel?
Det verkar som om kommunen tycker att de kan sätta ett marknadsmässigt pris baserat på vad tomter i området har sålts för genom att ta ett snitt per kvadratmeter.
Jag hävdar däremot att marken borde vara värd vad någon är beredd att betala för den. Dvs, man kan inte jämföra en liten bit av en allmänning som inte kan användas till någonting med en större fastighet där du får bygga ett hus.
Visst, kommunen får väl som ägare sätta vilket pris de vill, men jag ska köpa marken för att den nya detaljplanen säger att min fastighet ska utökas med dessa kvadratmeter och det borde ligga i kommunens intresse av att den regleringen av mark sker. Kommunen kan inte heller använda den lilla remsan mark till något.
Hur skulle ni tänka? Finns det några rätt eller fel?
Nej, det gör det väl egentligen inte. Marken är ju per definition värd det någon är beredd att betala. Men det låter lite intressant, är du ålagd att köpa mark för att din tomt ska uppfylla kriterierna i en ny DP?
Det blir ju isåfall intressant, eftersom kommunen beslutar om DP och sen kan säta vilket pris de vill på marken du måste köpa?! :x
Det blir ju isåfall intressant, eftersom kommunen beslutar om DP och sen kan säta vilket pris de vill på marken du måste köpa?! :x
Nja, jag kan välja att inte köpa men då kommer jag inte få bygglov beviljat. Så i praktiken så måste jag köpa.mexitegel skrev:
OK, men då är det ju också rimligt att du betalar ett marknadsmässigt pris för den utifrån vad liknande tomter säljs för, den är ju ytterst användbar för dig. Hade du måst köpa den utan att få några förmåner ut av det hade ju läget varit annorlunda.
Ju större värde för kunden (du), ju högre prislapp är också rimligt att betala.
Ju större värde för kunden (du), ju högre prislapp är också rimligt att betala.
Marken i sig är jag inte så intresserad av, men markregleringen har ett stort värde för mig eftersom jag annars inte får bygga. Men det är också i kommunens intresse att jag installerar kommunalt vatten och avlopp (därav detaljplanen) och det kommer jag inte göra om jag inte får bygga. Så kommunen har satt mig i ett intressant läge, och jag kan ju tycka att de borde resonera annorlunda kring priset av marken eftersom den inte har något stort värde för dem, samt att båda parter vill att jag bygger nytt.mexitegel skrev:
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 196 inlägg
Det är inte mycket att välja på för någon av er p.g.a. EUs statsstödregler.
"... När kommunerna är markägare har de inte rätt att sälja mark för bostäder till underpris. Försäljningen ska ske med hänsyn tagen till EU:s statstödsegler och kommunallagens förbud att gynna enskilda näringsidkare. Det innebär att försäljning i princip måste ske till marknadspris. ..."
http://skl.se/samhallsplaneringinfr...nggenomforande/kommunaltmarkinnehav.5833.html
"... När kommunerna är markägare har de inte rätt att sälja mark för bostäder till underpris. Försäljningen ska ske med hänsyn tagen till EU:s statstödsegler och kommunallagens förbud att gynna enskilda näringsidkare. Det innebär att försäljning i princip måste ske till marknadspris. ..."
http://skl.se/samhallsplaneringinfr...nggenomforande/kommunaltmarkinnehav.5833.html
Man måste ju alltid räkna på värdeförändringen, att bara gå på ett kvadratmeterpris är lite fel. Exempel, om du har en tomt på 1500 kvm och detaljplanen kräver minsta tomtstorlek på 800 kvm, så skulle 100 kvm tillskott göra att tomten blir delbar och därmed kanske ökar i värde med flera miljoner. Då är det mycket värdefulla kvadratmeter. Men säger detaljplanen att minsta tomtstorlek är 1000 kvm så gör dessa 100 kvadrat extra inte mycket i värdeökning.
På samma sätt kan några kvadrat extra göra att man får plats med garage eller liknande som annars inte skulle kunna byggas, och då är också värdet egentligen högre än medelkvadratmeterpriset.
På samma sätt kan några kvadrat extra göra att man får plats med garage eller liknande som annars inte skulle kunna byggas, och då är också värdet egentligen högre än medelkvadratmeterpriset.
Det råder inga tvivel om att marknadspris ska gälla, men vad är det?Johan Gunverth skrev:
Tänk dig två annonser på Hemnet:
Tomt A
Attraktiv och byggklar tomt på 1500 kvm i populär stockholmsförort. 110 + 30 kvm byggyta tillåtet enligt detaljplan, VA framdraget till tomtgräns.
Tomt B
Markremsa på 20 kvm, inklämd mellan två fastigheter. Inga bygglov eller annan påverkan beviljas.
Kommunen tycker att försäljningen av Tomt A ska ligga till grund för priset på Tomt B, dvs att samma kvm-pris ska gälla.
Jag hävdar att det inte går att jämföra eftersom det går att bygga på Tomt A.
Vi har en mer eller mindre omvänd situation där kommunen har en liten park som i allt väsentligt upplevs som en del av vår tomt. Kommunen blir med jämna mellanrum sugna på att sälja marken till oss för att slippa underhållskostnaden. Vi är å andra sidan måttligt intresserade av att köpa av samma orsak + ökat taxeringsvärde.
Om jag förstått gången gången rätt gör exploateringskontoret en avvägning mellan alla dessa faktorer som diskuterats ovan och sedan fattar deras nämnd ett beslut om ett erbjudande, take it or leave it. Dvs. utrymmet för argumentation och förhandling lär vara i princip noll.
I vårt fall har de trots upprepade initiativ aldrig kommit så långt som till ett erbjudande. Varför vet jag inte, men de kanske kommer till insikten att de aldrig kommer att kunna ge oss ett pris som vi skulle nappa på.
Om jag förstått gången gången rätt gör exploateringskontoret en avvägning mellan alla dessa faktorer som diskuterats ovan och sedan fattar deras nämnd ett beslut om ett erbjudande, take it or leave it. Dvs. utrymmet för argumentation och förhandling lär vara i princip noll.
I vårt fall har de trots upprepade initiativ aldrig kommit så långt som till ett erbjudande. Varför vet jag inte, men de kanske kommer till insikten att de aldrig kommer att kunna ge oss ett pris som vi skulle nappa på.
Som köpare borde man ju åtminstone kunna kräva att en oberoende part värderar marken, men frågan kvarstår ju - vad är "marknadspris"?cpalm skrev:
I både ditt och mitt fall så är marken i princip värdelös för kommunen (eftersom det inte går att använda och ingen annan vill köpa den) så jag tycker, åter igen, att det verkar konstigt om kvm-priset skulle vara detsamma som på en byggklar tomt i närheten.
Hur man ska resonera i dessa lägen borde ju finnas reglerat i någon juridisk text någonstans
Enligt min uppfattning så handlar det i första hand om allmänna rättsprinciper som kommunen måste förhålla sig till. T.ex. likabehandlingsprincipen, avvägning mellan allmänna och enskilda intressen, kommunens uppdrag att ta vara på sina medborgares intressen (både kollektiva och enskilda), osv. Men det är förvisso säkert någon som sammanfattat och skrivit om detta ur just perspektivet marköverlåtelser.Krokkodriljo skrev:Hur man ska resonera i dessa lägen borde ju finnas reglerat i någon juridisk text någonstans
Men jag tror man skall vara glad att det är generösa och anstränger med att ge dig ett erbjudande överhuvud taget. Med det sagt så tror jag inte man skall utgå från att priset kommer att bli omotiverat högt heller, alla faktorer inräknade. I princip får ju inte kommunen ägna sig åt utpressning eller fastighetsspekulation heller.
Om vi antar att din tomt utan byggrätt är i princip värdelös, och du genom att köpa till 50 kvm kan få byggrätt. Vilket exempelvis innebär att tomten ökar i värde till. 2 milj. Då är ju den markbiten värd ca 40 000 per kvm för dig.
Om du då får köpa för medelvärdet av tomtmark (typ 1000 kr/kvm) så gör du fortfarande en extremt bra affär.
Vilket väl kanske inte det relevanta. Men bara för att en sak är värdelös för innehavaren så innebär ju inte det att man skulle vara tvungen att "ge bort" den. Utan det måste bli någon form av affärsmässig prissättning. med någon form av kompromiss mellan värdet för köparen och värdet för säljaren.
OM jag äger något som för mig är oanvändbart, men som någon annan kan sälja för en miljon, så skulle jag inte sälja såvida jag inte får en rimlig del av säljarens vinst.
Om du då får köpa för medelvärdet av tomtmark (typ 1000 kr/kvm) så gör du fortfarande en extremt bra affär.
Vilket väl kanske inte det relevanta. Men bara för att en sak är värdelös för innehavaren så innebär ju inte det att man skulle vara tvungen att "ge bort" den. Utan det måste bli någon form av affärsmässig prissättning. med någon form av kompromiss mellan värdet för köparen och värdet för säljaren.
OM jag äger något som för mig är oanvändbart, men som någon annan kan sälja för en miljon, så skulle jag inte sälja såvida jag inte får en rimlig del av säljarens vinst.
Det kan jag köpa även om det är lite väl girigt, men kommunen tvingar mig i praktiken att köpa en remsa mark som de sedan själv prissätter enligt egen princip.hempularen skrev:
Dessutom vill kommunen att området installerar kommunalt VA för att minska trycket på miljön, och det kan jag inte göra innan markaffären är genomförd. Så de sätter mig i ett olustigt läge, samtidigt som de själva är intresserade av affären genomförs.
Man kan ju vänta på det och säga "vad är det värt för kommunen, området och miljön att fastigheten ansluts till kommunalt VA-nät"?
