Köpa loss huset vid skilsmässa
Skilsmässa verkar förestående. Hon vill inte bo kvar, det vill jag. Alternativet som vi båda lutar åt (vi är inte osams eller så, har dock glidit ifrån varandra de senaste åren) är att jag tar över lånen helt och hon skaffar sig en lägenhet. Vår dotter kommer isf att bo hos resp förälder varannan vecka.
Huset är idag belånat för 2.37 Mkr, och för två år sen gjorde vår bank och en annan bank oberoende av varandra en värdering på 2.87 Mkr (det diffade bara 7' mellan deras värderingar), utan att ha sett huset först, bara gått på fakta om huset och området. Om denna står sig än i dag gör vi alltså en vinst på 500 kkr. Från det ska dras ett skäligt mäklaravode samt reavinstskatt, och sen bör min fru få hälften (som hon kan använda som handpenning på ny lgh, t ex).
Att jag ekonomiskt klarar att ta över bef lån och fortsätta betala driftskostnader är jag fast övertygad om - min fru driver eget, och de senaste 1-2 åren har det varit rejält knackigt för henne, så i långa perioder har hon bidragit med 0 kr till hushållet, och ibland har jag tom behövt bidra till företagets kostnader för att inte ska behöva kursa det. Frågan är dock om banken köper det, eller om de går benhårt på vad deras boendekalkyler säger att jag skulle klara av...
Sen har vi ju det här med värderingen - både jag, min fru och framförallt banken kommer väl insistera på en omvärdering innan några lån läggs om, även om det är deras egen värdering som jag baserat ovanstående på. Ur min synvinkel är så klart en så låg värdering som möjligt bra, eftersom jag tror jag har svårt att få öka på mitt låneberg med ytterligare 200' för att kunna ge henne sin del av vinsten. Den som är snabb i huvudräkning ser ju att med nuvarande värdering så är huset redan belånat till nästan 83%, och bankens gräns går vid 85%.
Min fru å andra sidan skulle ju vilja få en så hög värdering som möjligt, så hon får en så stor handpenning till nästa boende som möjligt.
Så det gäller ju att få till en bra värdering helt enkelt. Vad tycker forumet där? Ska man ta en sån här "fri värdering - no strings attached" och bara knipa käft om orsaken, eller är såna värderingar alltid glädjekalkyler i syfte att snärja husägaren till just den mäklaren? Eller bör man köpa tjänsten, kanske från nån som inte ens jobbar som mäklare (och som inte har någon egen vinst i värderingen förutom just att sälja själva tjänsten) så det blir så oberoende som möjligt?
Ska man öht nämna för mäklare att man inte vill sälja huset alls utan att det skilsmässa och övertagande av lån som är orsaken, eller kan det färga bedömningen av värdet oavsett?
Huset är idag belånat för 2.37 Mkr, och för två år sen gjorde vår bank och en annan bank oberoende av varandra en värdering på 2.87 Mkr (det diffade bara 7' mellan deras värderingar), utan att ha sett huset först, bara gått på fakta om huset och området. Om denna står sig än i dag gör vi alltså en vinst på 500 kkr. Från det ska dras ett skäligt mäklaravode samt reavinstskatt, och sen bör min fru få hälften (som hon kan använda som handpenning på ny lgh, t ex).
Att jag ekonomiskt klarar att ta över bef lån och fortsätta betala driftskostnader är jag fast övertygad om - min fru driver eget, och de senaste 1-2 åren har det varit rejält knackigt för henne, så i långa perioder har hon bidragit med 0 kr till hushållet, och ibland har jag tom behövt bidra till företagets kostnader för att inte ska behöva kursa det. Frågan är dock om banken köper det, eller om de går benhårt på vad deras boendekalkyler säger att jag skulle klara av...
Sen har vi ju det här med värderingen - både jag, min fru och framförallt banken kommer väl insistera på en omvärdering innan några lån läggs om, även om det är deras egen värdering som jag baserat ovanstående på. Ur min synvinkel är så klart en så låg värdering som möjligt bra, eftersom jag tror jag har svårt att få öka på mitt låneberg med ytterligare 200' för att kunna ge henne sin del av vinsten. Den som är snabb i huvudräkning ser ju att med nuvarande värdering så är huset redan belånat till nästan 83%, och bankens gräns går vid 85%.
Min fru å andra sidan skulle ju vilja få en så hög värdering som möjligt, så hon får en så stor handpenning till nästa boende som möjligt.
Så det gäller ju att få till en bra värdering helt enkelt. Vad tycker forumet där? Ska man ta en sån här "fri värdering - no strings attached" och bara knipa käft om orsaken, eller är såna värderingar alltid glädjekalkyler i syfte att snärja husägaren till just den mäklaren? Eller bör man köpa tjänsten, kanske från nån som inte ens jobbar som mäklare (och som inte har någon egen vinst i värderingen förutom just att sälja själva tjänsten) så det blir så oberoende som möjligt?
Ska man öht nämna för mäklare att man inte vill sälja huset alls utan att det skilsmässa och övertagande av lån som är orsaken, eller kan det färga bedömningen av värdet oavsett?
Redigerat:
Ta in varsin värderingsman och ta sedan snittet på värdet...ang banken så börja med att ta kontakt med dom och förklara läget precis som det är....
Hoppas allt löser sig till det bästa och lycka till
Hoppas allt löser sig till det bästa och lycka till
Håller med föregående skribent, ta två värderingar och snitta.Enk Projektet skrev:
I de flesta fall är banken tyvärr stenhård med kalkylerna. Spricker det där så kan det bli svettigt. Har du/ni skött er exemplariskt och aldrig övertrasserat konton, alltid betalat i tid, har en bra historik helt enkelt, så kanske banken kan gå ifrån kalkylen lite..
Ibland kanske man har nån släkting som kan borga för vissa delar, men det är ju inte alla som har den möjligheten.
Hoppas det löser sig på bästa möjliga sätt för er!
Har hört mig för lite, och de där gratisvärderingarna brukar bara vara muntliga. Banken kräver dock en skriftlig av auktoriserad värderingsman. Vi kan få en riktig värdering från banken för 1 500 kr, men man kanske ska ta in en till iaf då för att få en "second opinion".
Övertrassering av konto har väl dock skett ett par ggr, men jag vill vara fräck nog att lasta banken för det - de är sanlöst dåliga på att bokföra transaktioner när de äger rum, det kan dyka upp uttag flera dagar efter den faktiska transaktionen ägde rum, men de registreras som om de hände då, vilket kan få effekten jag i ett par dagar har ett plussaldo, men på tredje dagen så säger internetbanken att jag legat back i flera dagar (och då åker på straffavgift). Fullt medveten om att en del kortbetalningar inte sker live, utan först när affären behagar registrera köpen, så har jag ändå vid ett par tillfällen klagat på bankens sätt att registrera uttag retroaktivt och fått tillbaka straffavgiften (som ju aldrig skulle ägt rum om pengarna dragits när jag faktiskt gjorde betalningen). Personligen oroar jag mig inte för den biten, vi har varit en mycket bra och snäll kund de senaste fem åren enligt min egna bedömning.
Övertrassering av konto har väl dock skett ett par ggr, men jag vill vara fräck nog att lasta banken för det - de är sanlöst dåliga på att bokföra transaktioner när de äger rum, det kan dyka upp uttag flera dagar efter den faktiska transaktionen ägde rum, men de registreras som om de hände då, vilket kan få effekten jag i ett par dagar har ett plussaldo, men på tredje dagen så säger internetbanken att jag legat back i flera dagar (och då åker på straffavgift). Fullt medveten om att en del kortbetalningar inte sker live, utan först när affären behagar registrera köpen, så har jag ändå vid ett par tillfällen klagat på bankens sätt att registrera uttag retroaktivt och fått tillbaka straffavgiften (som ju aldrig skulle ägt rum om pengarna dragits när jag faktiskt gjorde betalningen). Personligen oroar jag mig inte för den biten, vi har varit en mycket bra och snäll kund de senaste fem åren enligt min egna bedömning.
Köper ni en värdering från banken själv är de kanske inte benägna att snitta den sedan med en annan utomstående värdering, så det kan vara bortkastade pengar. Hör med banken.
Vad gäller övertrasseringar har jag full förståelse för dina synpunkter, bankerna brukar dock kunna anse att man själv ska ha koll på hur mycket pengar man på sitt konto och vad man har spenderat, oavsett när uttag bokförs. Men de har ju varit schyssta och återbetalat avgifter (eller oschyssta egentligen tycker jag som dragit från början, de borde vara rädda om bra kunder...), så det bör ju inte ligga till hinder för lån.
Vad gäller övertrasseringar har jag full förståelse för dina synpunkter, bankerna brukar dock kunna anse att man själv ska ha koll på hur mycket pengar man på sitt konto och vad man har spenderat, oavsett när uttag bokförs. Men de har ju varit schyssta och återbetalat avgifter (eller oschyssta egentligen tycker jag som dragit från början, de borde vara rädda om bra kunder...), så det bör ju inte ligga till hinder för lån.
Det hör ju kanske inte till ämnet, men det största problemet här är väl hur tusan din fru ska klara sig utan inkomst.
Självklart vill du komma undan så "billigt" som möjligt och du kanske inte känner dig motiverad att hjälpa henne på traven men glöm inte bort dottern i det här och att hon knappast skulle må bra om hennes mamma skulle hamna i klistret.
Självklart vill du komma undan så "billigt" som möjligt och du kanske inte känner dig motiverad att hjälpa henne på traven men glöm inte bort dottern i det här och att hon knappast skulle må bra om hennes mamma skulle hamna i klistret.
Om hon inte får ordning på firman (det har vänt nu under våren, men det regnar inte pengar över henne ännu) får hon väl ta ett vanligt kneg. Det ser varken jag eller hon som något egentligt problem.
Frågor jag fortfarande grunnar på inför stundande bankmöte:
Om vi ska göra en överlåtelse så ska ju huset "låtsassäljas", dvs skäligt mäklararvode och ev reavinstskatt ska dras innan vi delar lika på resten av vinsten.
a) Vad är "skäligt mäklararvode"? Har aldrig sålt hus förr, så jag har no clue. Fast belopp eller procent på försäljningspriset, o vilken procent då?
b) Om man säljer hus på riktigt som man renoverat, så får man göra avdrag för renoveringskostnaderna också. Borde gälla även i detta fallet, eller? Får man dra av för exakt alla utlägg man haft för renoveringen, eller finns det undantag? Det är ett antal hundratusen vi plöjt ned i kåken de här åren, och väldigt mycket har vi gjort själva. Men så gott som varje kvitto finns kvar, nästan ned på varenda skruv som köpts. Detta bör väl dras av innan skatten beräknas (även om jag inte drar av det från den fiktiva vinsten som ska delas)?
Frågor jag fortfarande grunnar på inför stundande bankmöte:
Om vi ska göra en överlåtelse så ska ju huset "låtsassäljas", dvs skäligt mäklararvode och ev reavinstskatt ska dras innan vi delar lika på resten av vinsten.
a) Vad är "skäligt mäklararvode"? Har aldrig sålt hus förr, så jag har no clue. Fast belopp eller procent på försäljningspriset, o vilken procent då?
b) Om man säljer hus på riktigt som man renoverat, så får man göra avdrag för renoveringskostnaderna också. Borde gälla även i detta fallet, eller? Får man dra av för exakt alla utlägg man haft för renoveringen, eller finns det undantag? Det är ett antal hundratusen vi plöjt ned i kåken de här åren, och väldigt mycket har vi gjort själva. Men så gott som varje kvitto finns kvar, nästan ned på varenda skruv som köpts. Detta bör väl dras av innan skatten beräknas (även om jag inte drar av det från den fiktiva vinsten som ska delas)?
Räknade lite på det där, och under förutsättning att banken kan tänka sig att utöka lånet öht, så tjänar jag faktiskt på ett högt värde - ju högre värde, desto större chans att mitt ökade lån räcker för att täcka frugans del av vinsten. Ju lägre värde desto mindre kan jag öka lånet för att betala henne..sun skrev:
Ja ja, får väl se vad banken säger först helt enkelt - de är ju ganska avgörande för om jag får ta över lånen öht.
Jahopp, då har vi haft möte med banken, och en mäklare som värderat huset.
Bankmötet gick väl inte direkt vår väg - utan att få några löften varken åt ena eller andra hållet, fick jag klart för mig att det ser mörkt ut för mig att ta över lånen själv. Skulle helt klart behöva en medlåntagare.
Värderingen gick också åt... Schablonvärderingen från nov 2011 sänktes med 275', vilket ger att vi nu plötsligt har en belåningsgrad på 91% istf 82,5%. Så fat chance att jag kan öka på lånet för att betala min frus andel av potentiell vinst.
Fråga (har inte fått tag på min privatrådgivare än): Kan banken med hänvisning till denna värdering nu plötsligt kräva att lånen ska läggas om, eller t o m kräva återbetalning för att belåningsgraden ska hamna på max 85%? Eller fortsätter nuvarande överenskommelse att gälla tills vi faktiskt vill ändra lånevillkoren (dvs vi säljer eller jag vill ta över lånen)?
Bankmötet gick väl inte direkt vår väg - utan att få några löften varken åt ena eller andra hållet, fick jag klart för mig att det ser mörkt ut för mig att ta över lånen själv. Skulle helt klart behöva en medlåntagare.
Värderingen gick också åt... Schablonvärderingen från nov 2011 sänktes med 275', vilket ger att vi nu plötsligt har en belåningsgrad på 91% istf 82,5%. Så fat chance att jag kan öka på lånet för att betala min frus andel av potentiell vinst.
Fråga (har inte fått tag på min privatrådgivare än): Kan banken med hänvisning till denna värdering nu plötsligt kräva att lånen ska läggas om, eller t o m kräva återbetalning för att belåningsgraden ska hamna på max 85%? Eller fortsätter nuvarande överenskommelse att gälla tills vi faktiskt vill ändra lånevillkoren (dvs vi säljer eller jag vill ta över lånen)?
Ang. bankens ev. agerande. Banken är egentligen skyldig att säga upp lånet om värderingen sjunker under pantvärdet. Banken får inte ha pengar utlånade utan säkerhet (skillnad mot blancolån). Nu är det mer ett teoretiskt resonemang, i praktiken har jag aldrig hört talas om att banker säger upp villalån bara pga. låg värdering.
Men ett av skälen till att banken inte får låna ut mer än upp till 85% osv, är just för att minska risken att behöva säga upp lån bara för att vi skulle få ett värdefall.
I samband med krisen i början av 90 talet talades det vitt o brett om att bankerna skulle tvingas att säga upp bolån i stor skala, då föll ju många högt belånade objekt med 50 - 70% i värde på några månader. I praktiken tror jag inte att några lån till privatpersoner sades upp uteslutande pga. låg värdering ens då. Banker sade upp lån på kommersiella fastigheter pga. låg värdering då.
Men ett av skälen till att banken inte får låna ut mer än upp till 85% osv, är just för att minska risken att behöva säga upp lån bara för att vi skulle få ett värdefall.
I samband med krisen i början av 90 talet talades det vitt o brett om att bankerna skulle tvingas att säga upp bolån i stor skala, då föll ju många högt belånade objekt med 50 - 70% i värde på några månader. I praktiken tror jag inte att några lån till privatpersoner sades upp uteslutande pga. låg värdering ens då. Banker sade upp lån på kommersiella fastigheter pga. låg värdering då.
Kanske dags för en second opinion på värderingen, trots allt 
och att höra med en alternativ bank om möjligheten till lån.
Men, jag vet att swedbank (i alla fall tidigare) haft en bra kalkylator på sin hemsida för bolån, kolla efter fördjupat bolånekalkyl, där du kan fylla i en massa siffror och få en uppfattning kring hur mycket du kan låna och ändå kunna leva på det som blir över. Det finns bl.a. med en del kring hushållsutgifter med schablonbelopp från konsumentverket som man kan använda som den är eller anpassa för sig själv. Ger en själv en god uppfattning om sin egen ekonomi på ett enkelt sätt och det är lättare att prata med banken när man själv har koll och en uppfattning om vad man kan klara av.
och att höra med en alternativ bank om möjligheten till lån.Men, jag vet att swedbank (i alla fall tidigare) haft en bra kalkylator på sin hemsida för bolån, kolla efter fördjupat bolånekalkyl, där du kan fylla i en massa siffror och få en uppfattning kring hur mycket du kan låna och ändå kunna leva på det som blir över. Det finns bl.a. med en del kring hushållsutgifter med schablonbelopp från konsumentverket som man kan använda som den är eller anpassa för sig själv. Ger en själv en god uppfattning om sin egen ekonomi på ett enkelt sätt och det är lättare att prata med banken när man själv har koll och en uppfattning om vad man kan klara av.
Administrator
· Skåne
· 7 625 inlägg
Det tycker jag vore oetiskt och fult, inte minst mot mäklaren som får lägga ner x antal timmar och pengar. Det är ju inte så jättesvårt att ta reda på husets värde ändå.
Banken har redan tidigare svarat på frågan vad som gäller vid värdering, och det är att a) den ska vara skriftlig, och b) gjord av en auktoriserad värderingsman. De här onlinevärderingarna man får räknas väl knappast som vare sig a eller b. Från SBAB har jag fått en värdering på 3 mille via webben, men det lär ju inte banken köpa.
Jag tror inte heller att banken kommer accepterar budgivare, även om det sker på riktigt (bortsett från att säljaren drar sig ur innan kontraktskrivning). Det ska väl antingen vara ett faktiskt försäljningspris (och då löses lånen, så då spelar det ju ingen som helst roll vad banken tycker om min kreditvärdighet), eller en oberoende värdering.
Men tyvärr hör inte vår rådgivare av sig, så jag får aldrig svar på alla frågor som poppar upp. Har ringt och mailat och lämnat meddelande flera dagar i streck nu. Är det normalt beteende hos bankerna? Har inte haft problem med att få kontakt tidigare, men nu verkar det finnas betydligt viktigare saker att göra på kontoret än att hjälpa oss reda ut våra affärer...
Jag tror inte heller att banken kommer accepterar budgivare, även om det sker på riktigt (bortsett från att säljaren drar sig ur innan kontraktskrivning). Det ska väl antingen vara ett faktiskt försäljningspris (och då löses lånen, så då spelar det ju ingen som helst roll vad banken tycker om min kreditvärdighet), eller en oberoende värdering.
Men tyvärr hör inte vår rådgivare av sig, så jag får aldrig svar på alla frågor som poppar upp. Har ringt och mailat och lämnat meddelande flera dagar i streck nu. Är det normalt beteende hos bankerna? Har inte haft problem med att få kontakt tidigare, men nu verkar det finnas betydligt viktigare saker att göra på kontoret än att hjälpa oss reda ut våra affärer...
