Köpa hus, vilken nivå ska man lägga budet?
Jag och min sambo har verkligen hittat vårat drömställe.
Det ligger vid en stor fin å med en gammal kvarn vid fallet som producerar ström till hela fastigheten. Det finns bra badmöjligheter och både rikt fiskeliv och kräftfiske.
Tomten är enormt stor på hela 22 000 kvm.
Men det är bara ett problem, huset har fuktskador.
Det är en enplansvilla på 195 kvm byggd 1976 på betongplatta. Syllen är byggd direkt på plattan med tryckat virke utan fuktspärr. Det är inget ovanligt från den tiden, man gjorde helt enkelt så då. Men det har dragit upp fukt nu och hela syllen och alla golv Måste bytas.
Jag har en hel del kontakter på byggfirmor och fått uppskattningar på pris att mellan 4-500 000 kommer det kosta att åtgärda.
Dessutom är taket ett platt tak där det fortfarande ligger orginal tjärpapp på taket som börjar bli dåligt nu. Vår tanke var att ta bort hela det gamla taket och lägga på ett sadeltak på det hela.
Även här fått ett pris på 350- 450 000kr.
Så enligt mina och mina kontakters uppskattningar har huset inget större värde i dagsläget.
Men utgångspriset ligger på 2 200 000 kr som mäklaren har värderat huset till.
Men det är inte i närheten värt så mycket med tanke på hur mycket arbete som följer med.
Jag vill nog lägga ett bud kring 1 400 000kr men problemet är att säljaren är en dam på över 60 år och inte ser att det är fel på huset. Hon litar helt på mäklaren pris uppskattning. Trots att hon har sett bes protokollen där bes mannen uttryckligen säger att hela huset är fuktskadat i golven.
Så min fråga är, har jag fel i min uppskattning på värdet på huset eller har mäklare fel i sin. För jag vill gärna hålla mig på god fot med säljaren och inte ge henne ett skambud som inte är befogat.
Det ligger vid en stor fin å med en gammal kvarn vid fallet som producerar ström till hela fastigheten. Det finns bra badmöjligheter och både rikt fiskeliv och kräftfiske.
Tomten är enormt stor på hela 22 000 kvm.
Men det är bara ett problem, huset har fuktskador.
Det är en enplansvilla på 195 kvm byggd 1976 på betongplatta. Syllen är byggd direkt på plattan med tryckat virke utan fuktspärr. Det är inget ovanligt från den tiden, man gjorde helt enkelt så då. Men det har dragit upp fukt nu och hela syllen och alla golv Måste bytas.
Jag har en hel del kontakter på byggfirmor och fått uppskattningar på pris att mellan 4-500 000 kommer det kosta att åtgärda.
Dessutom är taket ett platt tak där det fortfarande ligger orginal tjärpapp på taket som börjar bli dåligt nu. Vår tanke var att ta bort hela det gamla taket och lägga på ett sadeltak på det hela.
Även här fått ett pris på 350- 450 000kr.
Så enligt mina och mina kontakters uppskattningar har huset inget större värde i dagsläget.
Men utgångspriset ligger på 2 200 000 kr som mäklaren har värderat huset till.
Men det är inte i närheten värt så mycket med tanke på hur mycket arbete som följer med.
Jag vill nog lägga ett bud kring 1 400 000kr men problemet är att säljaren är en dam på över 60 år och inte ser att det är fel på huset. Hon litar helt på mäklaren pris uppskattning. Trots att hon har sett bes protokollen där bes mannen uttryckligen säger att hela huset är fuktskadat i golven.
Så min fråga är, har jag fel i min uppskattning på värdet på huset eller har mäklare fel i sin. För jag vill gärna hålla mig på god fot med säljaren och inte ge henne ett skambud som inte är befogat.
Det är väl kanske inte i första hand värdet på huset det handlar om, utan värdet på tomten? Beroende på var den ligger kan ju en tomt på 22 000 kvm vara värd över 2 miljoner bara den.j.torstensson skrev:
Det är svårt att bedöma värdet på fastigheten utan att veta mer. Ett sätt är ju att avvakta och se om det läggs andra bud som du då kan förhålla dig till. Om det inte kommer några bud är du ju i bättre läge att lägga ett skambud.
Ja om man ser på tomtens läge så ligger den inte alls i nåt attraktivt område, långt ute på landet. Men Det är väldigt fint där.
Sen har fastigheten legat ute på försäljning i snart 2 månader och det ligger ett bud just nu på 1 miljon men jag har fått höra från mäklaren att säljaren aldrig skulle ta ett sånt skambud.
Det är lite därför jag misstänker att de kommer tycka att vårt bud hamnar under samma kateogori.
Sen har fastigheten legat ute på försäljning i snart 2 månader och det ligger ett bud just nu på 1 miljon men jag har fått höra från mäklaren att säljaren aldrig skulle ta ett sånt skambud.
Det är lite därför jag misstänker att de kommer tycka att vårt bud hamnar under samma kateogori.
Redigerat:
Strunta i vad mäklaren värderat huset till, det är marknaden (budgivningen) som bestämmer det. Jag håller med daviden, lägg ett lite bättre "skambud" än det som finns idag. Men håll i tankarna att det enda du aldrig kan ändra på en fastighet är läget, så om ni verkligen gillar platsen så kan det nog vara värt lite extra det också.
Nu är det som sagt svårt att bedömma omfattningen på skador så här via ett forum. Men 4 -500 000 för att byta syllar låter lite högt. Och det känns inte rimligt att du "räkna ned" värdet med hela kostnaden för ett byte av tak från platt till sadeltak.
Om vi antar att huset med ledning av läge och ålder är värt sina 2,2 miljoner, om det vore i normalskick, då känns det som rimligt att räkna ned priset pga. fuktskadorna, men inte pga. taket, om taket just nu är gammalt men tätt.
Om huset däremot måste jämföras med nyproducerat eller tip-topp renoverade hus för att kunna sägas vara värt sina 2,2 milj. Då tror jag att din tanke om 1,4 är ganska OK, med tanke på renoveringar som behövs för att få upp huset till den nivån.
Det låter som att det är ett hus med ganska unikt läge, svårt att jämföra med annat i området, tror jag. Just det unika i läget bör ju givetvis också höja priset en del. Egen energi produktion är ju trevligt också.
Om vi antar att huset med ledning av läge och ålder är värt sina 2,2 miljoner, om det vore i normalskick, då känns det som rimligt att räkna ned priset pga. fuktskadorna, men inte pga. taket, om taket just nu är gammalt men tätt.
Om huset däremot måste jämföras med nyproducerat eller tip-topp renoverade hus för att kunna sägas vara värt sina 2,2 milj. Då tror jag att din tanke om 1,4 är ganska OK, med tanke på renoveringar som behövs för att få upp huset till den nivån.
Det låter som att det är ett hus med ganska unikt läge, svårt att jämföra med annat i området, tror jag. Just det unika i läget bör ju givetvis också höja priset en del. Egen energi produktion är ju trevligt också.
Ja priset på 4-500 tusen omfattade väl syllen på hela huset och samtliga golv till ventilerade golv. det är ju ändå en enplans villa med 195kvm. Så jag tyckte att det lät rimligt, kanske inte billigt men ändå rimligt.
Och om man tittar på taket så har det börjat läcka och de har vidtagit tillfälliga åtgärder med att tjära för att hålla tätt. Och taket är 35 år gammalt och livslängden för ett tjärat platt tak är normalt sett kortare tid än så. Vid mätningar som bes mannen gjort så finns det anmärkningar på fukt från taket också. Men inte lika bråskande åtgärdsbehov som golvet.
Men vi börjar nog lägga oss på 1,4 milj så får vi se helt enkelt.
Vi är nog beredda att gå lite till med tanke på läget och förutsättningarna till att kunna göra nåt riktigt bra av det.
Dessutom är inte vattenkraften fullt utnyttjad utan går att investera lite i och få ut betydligt högre produktion, men det skulle få bli ett framtida projekt isåfall. Vi måste ju börja med huset.
Och om man tittar på taket så har det börjat läcka och de har vidtagit tillfälliga åtgärder med att tjära för att hålla tätt. Och taket är 35 år gammalt och livslängden för ett tjärat platt tak är normalt sett kortare tid än så. Vid mätningar som bes mannen gjort så finns det anmärkningar på fukt från taket också. Men inte lika bråskande åtgärdsbehov som golvet.
Men vi börjar nog lägga oss på 1,4 milj så får vi se helt enkelt.
Vi är nog beredda att gå lite till med tanke på läget och förutsättningarna till att kunna göra nåt riktigt bra av det.
Dessutom är inte vattenkraften fullt utnyttjad utan går att investera lite i och få ut betydligt högre produktion, men det skulle få bli ett framtida projekt isåfall. Vi måste ju börja med huset.
Ni har ju två frågor här. Hur mycket är huset värt, och hur lågt kan säljaren tänkas gå.
När det gäller husets värde är det ju bara ni som vet hur mycket huset är värt för er. Hur skulle det kännas om nån bjuder (säg) 1,8 miljoner och får huset? En tomt av det här slaget borde vara värd en hel del om den ligger inom bekvämt pendlingsavstånd från en större stad. Jag antar att det inte är så med det här huset?
Sen tror jag inte att en säljare går ned så mycket i pris utan att ha låtit huset ligga ute en längre tid. Ett sånt här hus är ju lite speciellt och passar inte alla. Vill man få ut ett vettigt pris för en sån fastighet måste man acceptera att det tar lite tid att hitta rätt köpare.
Om ni inte lägger ett bud eller vill vänta lite kan det vara idé att ändå meddela mäklaren att ni är intresserade. Då får ni kanske en chans att vara med om någon annan lägger ett bud.
När det gäller husets värde är det ju bara ni som vet hur mycket huset är värt för er. Hur skulle det kännas om nån bjuder (säg) 1,8 miljoner och får huset? En tomt av det här slaget borde vara värd en hel del om den ligger inom bekvämt pendlingsavstånd från en större stad. Jag antar att det inte är så med det här huset?
Sen tror jag inte att en säljare går ned så mycket i pris utan att ha låtit huset ligga ute en längre tid. Ett sånt här hus är ju lite speciellt och passar inte alla. Vill man få ut ett vettigt pris för en sån fastighet måste man acceptera att det tar lite tid att hitta rätt köpare.
Om ni inte lägger ett bud eller vill vänta lite kan det vara idé att ändå meddela mäklaren att ni är intresserade. Då får ni kanske en chans att vara med om någon annan lägger ett bud.
Övervärderade hus går ju inte att sälja egentligen men om det där huset låg på en granntomt här skulle det kosta 2,2 mille man har gett 1,5 för rivningshus i kvarteret bredvid. Det här huset är värt så mycket som Du eller nån annan är beredd att betala. Om det skulle kosta en miljon att hålla sej på god fot med säljaren skulle jag strunta i det och lägga ett bud som motsvarar vad huset är värt för mej.
Du har ju kollat vad det kostar att göra i ordning huset, Du vet hur mycket pengar Du har så lägg budet efter det.
Ville jag ha det skulle jag bjuda 1,2 max och meddela mäklaren varför jag lägger ett så pass lågt bud och att jag är intresserad av att fortsätta diskussionen med säljaren så återkommer förhoppningsvis mäklaren om nån bjuder över eller om säljaren inser värdet av sitt hus och sänker priset.
Du har ju kollat vad det kostar att göra i ordning huset, Du vet hur mycket pengar Du har så lägg budet efter det.
Ville jag ha det skulle jag bjuda 1,2 max och meddela mäklaren varför jag lägger ett så pass lågt bud och att jag är intresserad av att fortsätta diskussionen med säljaren så återkommer förhoppningsvis mäklaren om nån bjuder över eller om säljaren inser värdet av sitt hus och sänker priset.
Ja nu har vi fått huvudbry. Jag kan ju sammanfatta lite om hur budgivningen gått.
Budgivare 1: 1milj
Budgivare 2: 1,1milj
Budgivare 1: 1,2 milj
Budgivare 3 (Jag): 1,4 milj försökte med chockhöjning och skrämma bort de andra
Bugivare 1: 1,5milj
Vi har alltså blivit överbjudna av budgivare 1 med 100k. Så vad ska vi göra. Lägga ett högre bud hastigt för att visa att vi ska ha det, och hur högt isåfall.
Eller ska vi ha is i magen och vänta för att senare lägga ett högt bud och försöka skrämma igen.
Eller ska man rent av ringa säljaren direkt och ge ett bud på typ 1,6 och säga att budet gäller typ 24 tim annars är det föregående lägre bud som gäller.
Budgivare 1: 1milj
Budgivare 2: 1,1milj
Budgivare 1: 1,2 milj
Budgivare 3 (Jag): 1,4 milj försökte med chockhöjning och skrämma bort de andra
Bugivare 1: 1,5milj
Vi har alltså blivit överbjudna av budgivare 1 med 100k. Så vad ska vi göra. Lägga ett högre bud hastigt för att visa att vi ska ha det, och hur högt isåfall.
Eller ska vi ha is i magen och vänta för att senare lägga ett högt bud och försöka skrämma igen.
Eller ska man rent av ringa säljaren direkt och ge ett bud på typ 1,6 och säga att budet gäller typ 24 tim annars är det föregående lägre bud som gäller.
Skrämselbud funkade kanske på 90-talet. Nuförtiden får och följer alla husköpare samma råd: "Bestäm dig för vad huset är värt, och buda sen upp till, men inte över, din gräns."
Det enda som kan hända när du höjer ordentligt är att du riskerar att betala dyrt i onödan.
Det enda som kan hända när du höjer ordentligt är att du riskerar att betala dyrt i onödan.
Vi anser ju faktiskt att detta är värt den där extra slanten, jag menar det är ju inte så ofta man går och köper hus speciellt inte ett ställe som uppfyller kraven till drömkåk.
Men nu har vi haft lite vidare utveckling på detta ställe som vi kanske inte väntade oss.
Jag gjorde ett direkt samtal till säljaren och vi småpratade lite allmänt till en början då vi under hela tiden från visning till budgivning har haft en bra kontakt. Och vi började sen prata om budgivningen och jag sa det att det kommit in ett bud på FM på 1,5 milj, "Jaha var det han den där ****** då". Ja det vet jag faktiskt inte svarade jag då mäklaren inte ger ut namn.
Och till slut så frågade jag säljaren direkt vad för pris de kunde acceptera från oss. Och det blev ett snabbt svar, utgångspriset! Och jag svarade att detta ligger tyvärr över vår budget men skulle ni kunna tänka er ett lägre bud om det kom från oss. Fick då svaret att de kunde acceptera 2milj alltså 200k under utgångspriset.
Eftersom detta är en liten bygd så visste jag då vem den andra budgivaren var nu när säljaren försa sig.
Och denna budgivare behöver verkligen inte ta lån för att köpa hus.
Så nu har vi gjort ett samtal till banken och vi har lånelöfte till 1,8milj + 500 till renoveringar.
Sagt och gjort vi gick all-in och lade bud på 1,8 milj. Och hoppas nu att säljaren verkligen tycker om oss mer än den som bjuder högst.
Men nu har vi haft lite vidare utveckling på detta ställe som vi kanske inte väntade oss.
Jag gjorde ett direkt samtal till säljaren och vi småpratade lite allmänt till en början då vi under hela tiden från visning till budgivning har haft en bra kontakt. Och vi började sen prata om budgivningen och jag sa det att det kommit in ett bud på FM på 1,5 milj, "Jaha var det han den där ****** då". Ja det vet jag faktiskt inte svarade jag då mäklaren inte ger ut namn.
Och till slut så frågade jag säljaren direkt vad för pris de kunde acceptera från oss. Och det blev ett snabbt svar, utgångspriset! Och jag svarade att detta ligger tyvärr över vår budget men skulle ni kunna tänka er ett lägre bud om det kom från oss. Fick då svaret att de kunde acceptera 2milj alltså 200k under utgångspriset.
Eftersom detta är en liten bygd så visste jag då vem den andra budgivaren var nu när säljaren försa sig.
Och denna budgivare behöver verkligen inte ta lån för att köpa hus.
Så nu har vi gjort ett samtal till banken och vi har lånelöfte till 1,8milj + 500 till renoveringar.
Sagt och gjort vi gick all-in och lade bud på 1,8 milj. Och hoppas nu att säljaren verkligen tycker om oss mer än den som bjuder högst.
Se inlägg #8 i denna trådj.torstensson skrev:Så nu har vi gjort ett samtal till banken och vi har lånelöfte till 1,8milj + 500 till renoveringar.
Sagt och gjort vi gick all-in och lade bud på 1,8 milj. Och hoppas nu att säljaren verkligen tycker om oss mer än den som bjuder högst.
För övrigt tror jag inte heller på taktiken med skrämselbud. Det kan möjligtvis fungera på auktioner där man står öga mot öga och kan se att den andre budgivaren börjar tveka, men på en försäljning av ett hus där de flesta har räknat fram och tillbaka för att hitta ett max verkar det vara poänglöst. Men om man tar alldeles för små steg finns det förstås en risk att en budgivare som annars hade dragit sig ut dras med ett tag till.
