Byggahus.se

Köpa hus med påbörjad renovering utan bygglov?

  1. B
    Medlem Nivå 2
    Hej,

    Jag grubblar på att köpa ett hus som det har påbörjats en renovering på, men även har utökats i storlek från ca 100m2 till ca 300m2 på en och halv våning. Vissa gamla väggar är rivna och återbyggda, andra nya väggar är byggda. Nytt tak, fönster, osv. allt detta utan bygglov utanför detaljplan. Enligt kommunen så hade bygglov behövts på en sådan stor ombyggnad. Ägaren en serbisk medborgare som inte bor i Sverige, köpte huset 2016, och påbörjade renoveringen. 2017 avstannade renoveringarna, och huset står sedan dess. Kommunen inser att de kommer att ha det svårt att driva in vite från ägaren för olovligt bygge, och påbörjad bygge utan starttillstånd osv. Huset tänkte de sälja genom ombud som säges ha fullmakt.

    Min fråga är…

    1. Går det att genomföra ett juridiskt hållbar affär utan att ägaren kommer och kräver tillbaka huset av olika anledningar?

    2. Om jag kommer överens med kommunen att jag genomför köpet, och de då bestämmer ett lägsta möjliga vite, de vinner för att de har ryggen fri, för att de har gjort vad de ska, som de annars aldrig hade kunnat driva in från Serbien. Hur kan jag vara säker på att kommunen håller vad de lovar och de inte tar ett mycket högre vite, straff.

    3. Nytt bygglov behöver nya ritningar, vad brukar sådant kosta?

    4. Vad kan bygglov kosta?

    5. Annat som jag eventuellt bör tänka på ?


    Det ligger i en liten kommun i Skåne.
    Självklart så ska proffs titta på att det som är gjort är ok.


    Tack för svar.
     
  2. C
    Medlem · Nivå 16
    Den typen av löften från myndigheter tycker jag man skall akta sig noga för. Det finns ju strikta regler kring likabehandling och hur beslutsfattandet skall gå till så där finns knappast något formellt utrymme för sådana innovativa påhitt. Därmed inte sagt att det inte förekommer, men man skall nog inte räkna med att sådana löften nödvändigtvis infrias.
     
    • Laddar…
  3. schnyggve
    Medlem Nivå 3
    Är det kommuen eller ”ägaren” som säljer?
    Risken finns ju att kommunen direkt efter ägarbytet kräver återställande av fastigheten då bygglov saknas. Annars så blir det ju att försöka få bygglov i efterhand.

    Skulle betrakta det som ett högriskprojekt och priset bör vara därefter.
     
  4. Jiji
    Medlem · Nivå 6
    Jag, som gör detaljplaner, hade aktat mig för detta projekt. Det går ju inte att sia om utgången. Det kan ju bli en oerhört lång process innan du får ta byggnaden i bruk.
     
  5. A
    Medlem Nivå 1
    Varför inte bygglov före köpet?

    Om det är kommunen som säljer så kanske det går att skriva ett villkorat köpeavtal.
    Villkoret skulle vara att bygglovet går igenom innan köpet genomförs.
    Bundas ansöker om bygglov och när det har godkänts köper hen huset.
    Man behöver väl inte äga en fastighet för att ansöka om bygglov?

    Det Bundas kan förlora om kommunen är lurig är kostnaden för bygglovet men den är antagligen lägre än vad det skulle kosta att ha fått ett hopplöst byggprojekt på halsen.
    Som sags ovan så bör priset justeras med hänsyn till detta och kostnaden för bygglovet anges tydligt i förväg.

    Jag är ingen expert men tycker att det ovanstående borde fungera om kommunen går med på det och sätter ett bra pris.

    Edit: Ser nu efter mitt svar att det är ägaren som säljer. Då var det ovanstående ingen bra idé.
     
    Redigerat 23 sep 20:16
  6. B
    Medlem Nivå 2
    Det är ägaren.
     
  7. T
    Medlem · Nivå 11
    Det går ju att villkora köpet på beviljat bygglov även om det är husägaren som säljer. Skulle dock också villkora köpet på att inga viten drabbar dig men hur det skulle formuleras vete skam...
     
  8. H
    Moderator · Nivå 25
    Om ägaren säljer, mha. en giltig fullmakt. då finns ingen risk att han skulle kunna få tillbaka huset senare.

    Men du kan aldrig få några garantier för att du får fortsätta bygget, om det inte först finns ett bygglov (som vunnit laga kraft) att hålla sig till.

    Bara för att någon betalar ett vite eller en byggsanktionsavgift, så är ju inte bygget OK. Du kan få ett föreläggande om att återställa huset till ursprungsutseende.

    Även OM kommunen skulle lova dig något om vad de kan komma att godkänna, så kan det alltid överklagas, då gäller inga löften från kommunen. Bara korrekt fattade beslut som vunnit laga kraft.

    Utöver de här rent formella riskerna, så är det alltid riskabelt att köpa ett pågående bygge. Du vet inte vilka byggfusk som döljs i huset. Du vet inte vad som kan ha hunnit skadas medan bygget står still (sönderfrusna rör, mögeltillväxt i utrymmen som borde ha torkats med byggfläktar osv).

    Till bygglovet hör en kontrollplan, där skall alla moment kontrolleras på olika sätt. Det som nu redan är (svart)byggt, går ju inte att helt kontrollera. Ändå kommer din kontrollplan att innehålla krav på kontroller, den tar ingen hänsyn till pågåeende svartbygge.
     
    • Laddar…
  9. B
    Medlem Nivå 2
    Hej igen, nu fick jag svar från kommunen, vad tycker ni?

    Överträdelsen som vi uppfattar dem idag är att fastighetsägaren har gjort en påtaglig förnyelse av tidigare enbostadshus som både är bygglovs- och anmälningspliktiga. Dels har man låtit ändra byggnadens planlösning och gjort ändringar i bärande konstruktion. Man har även ändrat fasadens utseende genom att bygga två takkupor, anlägga nytt tak och sätta in nya fönster och dörrar mm.

    Eftersom man inte sökt bygglov har vi inte någon uppfattning om tillgänglighetskraven och de tekniska egenskapskraven uppfyllts under ombyggnadens gång.



    Det finns lite olika alternativa vägar att gå ifall du fortfarande är intresserad av att köpa fastigheten.

    Inledningsvis vore det lämpligt med att upprätta ritningar för att få en överblick över fastigheten och därmed kunna gå vidare med en bygglovsansökan.

    Beroende på vilken överenskommelse du gör med säljaren kan vi utifrån det gå vidare med vilka överträdelser som har skett på fastigheten och vilka vi är skyldiga att ta ut byggsanktionsavgift för.

    - Om du och säljaren gör överenskommelsen att du tar över ansvaret för de åtgärder som skett utan tillstånd så är det du som får ta byggsanktionsavgiften och eventuellt lov- eller rättelseföreläggande om detta skulle bli aktuellt.

    - Blir det så att ansvaret ska fortsätta att ligga på säljaren, även efter att du tagit över som fastighetsägare, så riktar vi byggsanktionsavgifterna mot säljaren. Eventuellt lov- eller rättelseföreläggande kommer att riktas till dig som fastighetsägare.



    Övrig info

    Fastigheten saknar godkänd avloppsanläggning och det ligger ett förbud mot att släppa ut avloppsvatten på fastigheten. Detta måste åtgärdas och nya tillstånd måste sökas hos miljöenheten.



    Nu vet du lite mer och får ta ställning till om vill köpa fastigheten (det är ett fantastiskt läge J ). Vi kommer att vara behjälpliga i så stor utsträckning som möjligt om du bestämmer dig för ett köp.
     
  10. schnyggve
    Medlem Nivå 3
    Låter som det finns möjlighet till en god dialog med bygglovsenheten och det är ju bra.

    Men det är ju ett högrisk köp likväl. Risken finns ju att det skett ändringar som de inte kan godkänna och som kan bli både svåra och dyra att åtgärda. Kostnaden för bygglov, KA, ritningar osv slinker lätt iväg över 100'. Då det slarvats med bygglov undrar jag om du inte skall räkna med att själva bygget håller samma status.
    Sanktionsavgifter måste givetvis kontrakteras så att de hamnar hos vederbörande som fuskbyggt.
    Låter hur som att det behöver bli jävligt billigt (eller tillochmed "gratis" om det vill sig illa).
     
    • Laddar…
  11. H
    Moderator · Nivå 25
    Sanktionsavgifter tas normalt ut av den som utfört den otillåtna ändringen. MEN kommunen har rätt att rikta kravet även mot den som har nytta av den otillåtna byggnaden/ändringen, alltså den ägare som fortsätter bygga. Detta är framförallt aktuellt när kommunen har svårt att komma åt den ursprunglige "skyldige". Så trots skrivningen från kommunen om att de kommer att kräva (nuvarande) ägaren såvida ni inte avtalar om att du skall ta ansvaret för byggsanktionsavgifterna, så finns riks att kommunen väljer att kräva dig, om du köper huset.

    Men risken att du åker på att betala byggsanktionsavgifterna, är i det här fallet ett mindre problem, det kan bara bli typ 100 000 i oväntad avgift. I den här typen av högriskprojekt, är det felräkningspengar.

    OM du skall köpa det här huset, så låter det som du måste börja med att söka bygglov, avloppstillstånd osv. Det blir en riskinvestering, räkna med att du får lägga 100 - 200 000 på detta, först när du gjort det, så kan du veta ifall huset överhuvudtaget kan bli användbart. Möjligt att du kan få till ett köpeavtal där du får en lång villkorstid, att du binder säljaren, men att du själv får 6 - 12 månader på dig att ordna tillstånden, och under den tiden har du rätt att hoppa av villkoslöst. Du förlorar då iallafall bygglovsavgifterna, kostnader för ritningar, konstruktionsritningar osv.

    Detta att det är förbjudet ,med avlopp, kan i vissa fall vara permanent. Det finns fastigheter där man inte får anlägga någon som helst form av avloppsanläggning, inte ens sluten tank. Därmed är det i praktiken omöjligt att ha ett hus där.

    Det här är på alla sätt ett högriskprojekt. men det är klart. Antag att du kan köpa det för 2 milj. och kalkylera med ytterligare 1 milj för bygglov/tillstånd, och färdigställande, och det blir 2 milj efter oväntade problem. Och att detta då är en attraktiv strandfastighet, som blir värd 10 milj. Då kanske det är ett projekt som ändå kan vara värt att satsa på.
     
  12. B
    Medlem Nivå 2
    De vill ha 600 000:- som jag tycker är lite för mycket i dagsläget, med tanke på risktagningen, i slutändan kan det nog bli 2,5-4 milj beroende på standard man trycker in i den, och runtomkring. Tomt på ~5000kvm.
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    Anteckning 2019-10-18 120726.png
    Anteckning 2019-10-18 120817.png
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    Anteckning 2019-10-18 120845.png
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    Anteckning 2019-10-18 120909.png
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    Anteckning 2019-10-18 120945.png
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    Anteckning 2019-10-18 121006.png
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    Anteckning 2019-10-18 121032.png
    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    Anteckning 2019-10-18 121127.png
     
  13. Jiji
    Medlem · Nivå 6
    Fast en tomt på 5000 kvm för 600 000, om jag läste rätt, är ju otroligt billigt. Under förutsättning att avlopp och bygglov går att lösa.

    Som anställd på en kommunal förvaltning som sysslar med bygglov och stadsplanering tycker jag att kommunens meddelande till dig låter mycket positivt. Kom ihåg att även kommunen önskar ett positivt slut på en sådan här historia. Jag tolkar det som att de råder dig att inte ta på dig ev sanktionsavgifter.

    Men, oavsett, är det ju så klart ett risktagande på många sätt.
    Lycka till med ditt beslut!
     
  14. B
    Medlem Nivå 2
    Ja, men det är precis det jag vill veta…. Finns det möjlighet att köpa huset där man garanteras att man inte blir skyldig till att betala eventuellt sanktionsavgift, utan att det ska belasta den gamla ägaren?
     
  15. Jiji
    Medlem · Nivå 6
    Njae jag skulle säga att garantera det är nog inte juridiskt möjligt för kommunen. Men från tjänstemanna nivå tycker jag att det känns positivt.
    Har du pratat med nämndens ordförande? Det kan du göra och känna hur det känns från politiskt håll. Det är ju nämnden som är beslutsfattande. Och det är ju hyfsat mycket tid kvar på den här mandatperioden.