Köpa hus med detta i besikningsprotokollet? Akuta råd, tack .
Jag och min sambo har varit iväg och tittat på vårt drömhus. Vi är helt nybörjare på detta med husköp. Priset på huset är relativt dyrt. För oss låter besiktningsprotokollet skrämmande. De runt omkring oss råder oss att inte köpa det, då det verkar vara en del saker som behöver åtgärdas, för mycket pengar. (Vet att man bör ta hjälp av en besiktningsman för ytterligare bedömning om man ska köpa huset)
Känns verkligen jobbigt att släppa detta hus, men vi inser att det inte är värt det om det inom en snar framtid kommer kosta flera hundratusen i åtgärder. Typ dränering och ordning av källare, nytt tak, mögelåtgärd mm?
Skriv era tankar, erfarenheter och råd.
Dränering: Vi använde riktpriset 2500 kr/m dränering när vi räknade på renoveringskostnader för intressanta objekt för ett par år sedan. Detta om en firma gör det. Men priset beror mycket på hur marken ser ut, t.ex. om man har mycket berg kan man bli tvungen att handgräva och det tar längre tid (=dyrare). Man kan ju dränera själv, det är inte svårt men arbetsamt. Det är inte alls säkert att dräneringen är dålig, du skall inspektera hur det ser ut runt huset när det regnat mycket. Om det finns gräsmatta nära inpå grunden och den är gul är det ett bra tecken på att det inte stannar vatten i marken. Om det växer mycket buskar, träd etc nära grunden är det dåligt då rötterna letar sig in i rören. Rensa bort dem med detsamma! Vanliga rabattblommor är inget problem.
Nockvinden: Ni behöver inspektera skadan närmare. I bästa fall är det en gammal skada som lagades när de bytte taket 1982 (eller lagades separat senare) och då är det inget att oroa sig för. Är den färsk kan det finnas läckage i taket men det är inte säkert att hela taket måste läggas om för det. Man kan reparera tak om det inte är illa. Det kan även vara så att det har blåst in regn eller snö i ventilationsöppningen mellan ytter- och innertaket när vädret varit extremt. I så fall kan du också vara ganska lugn. Men som sagt, du behöver klättra in på vinden och titta efter. Sannolikt kan du hitta avskiljare (underliggare?) mellan isoleringsblocken att gå på. Köper du huset skall du lägga ut en landgång. Ett nytt tak kostar sisådär 100.000 kr.
Tvättstugan: Avsaknad av manschett runt avloppet är helt klart en risk för vattenskada. Är duschen mycket använd? Luktar det mögel eller fukt i källaren? Använd näsan! Har de lagt klinker på plastmattan i tvättstugan? Matta på betonggolv kan vara dåligt om den lades innan betongen härdade ordentligt för betongen kan tvåla sig och man kan få fuktproblem. Fråga noggrant de nuvarande ägarna om deras renovering, varför den gjordes, om de misstänkte något dåligt etc. Har plattorna släppt pga dåligt underarbete eller pga fukt? Lyft de lösa plattorna och titta/känn/lukta efter.
Ventilation: Sätt in friskluftsventiler i de rummen som skall ha det. Det kan finnas plats för det i fönstrens överkant, i så fall behöver du bara skruva bort träplattan och sätta in en ventil för 50 kr från Jula. Kolla upp hur självdrag skall fungera innan du gör detta. Självdrag är oftast beroende (i gamla hus i alla fall) av att man har en varm murstock som skapar luftrörelser. Om så är fallet här kan du räkna med att draget inte fungerar som det skall. Man kan sätta in mekanisk frånluft om man vill. Vi bytte våra rör och ventildon själva härom året och det var inte dyrt i material alls. Däremot skall man räkna noga på dimensionen av rören och besluta sig för vilken motor man skall ha.
Värmesystem: Det är vattenbureteftersom du har pelletspanna, va? I så fall kan du alltid byta värmepumpen till ett billigare system när andan faller på och plånboken bågnar, t.ex. bergvärme. Du kan räkna ut lagom storlek på elementen (går att hitta formler på webben för kvm rumsyta) så att du kan kontrolelra om de som finns har rätt storlek. Man kan köpa begagnade element på Blocket.
Fasaden: Var kommer rötan ifrån? Har det stått en buske som hindrar upptorkning? Ta bot den i så fall, skrapa bort rötan, spackla eventuellt och måla om enligt regelboken. Du behöver undersöka varför detta har skett. Kanske t.o.m. ta bort ett par plankor och kontrollera att rötan inte gått in i huset. Man kan byta fasadplankor. Har de suttit sedan huset byggdes är det inte så konstigt om de börjar bli dåliga. Körde inspektören in kniven i dem för att se hur illa det var?
Till slut: Som Nimajneb säger: Huset är 80 år gammalt så det är inte så konstigt att det är litet slitet, men jag tycker inte att det verkar ruskigt skadat. Vad vi gjorde när vi letade hus var att sätta upp en lista över alla arbeten vi trodde att man skulle behöva göra i prioriteringsordning, samt försökte sätta ett pris på dem för en fackman och om vi gjorde det själva, och vilka arbeten vi ville/kunde göra själva. Sedan räknade vi ihop inköpspriset med de akuta arbetena och bestämde hur högt vi ville gå i budgivningen efter det, om vi ens ville ha huset. Allt beror på om ni är tillräckligt händiga eller tillräckligt rika
Man behöver inte vara rädd för ett hus som har mycket som måste renoveras så länge man är medveten om vad som behöver göras och ungefär vad det kan tänkas kosta.
Ni måste göra en egen besiktning, det kostar ett par tusen, för deras besiktningsman kan ha missat saker som er ser. NI bör dessutom vara med på besiktningen för han säger en massa bra saker som inte kommer med i protokollet.
Nockvinden: Ni behöver inspektera skadan närmare. I bästa fall är det en gammal skada som lagades när de bytte taket 1982 (eller lagades separat senare) och då är det inget att oroa sig för. Är den färsk kan det finnas läckage i taket men det är inte säkert att hela taket måste läggas om för det. Man kan reparera tak om det inte är illa. Det kan även vara så att det har blåst in regn eller snö i ventilationsöppningen mellan ytter- och innertaket när vädret varit extremt. I så fall kan du också vara ganska lugn. Men som sagt, du behöver klättra in på vinden och titta efter. Sannolikt kan du hitta avskiljare (underliggare?) mellan isoleringsblocken att gå på. Köper du huset skall du lägga ut en landgång. Ett nytt tak kostar sisådär 100.000 kr.
Tvättstugan: Avsaknad av manschett runt avloppet är helt klart en risk för vattenskada. Är duschen mycket använd? Luktar det mögel eller fukt i källaren? Använd näsan! Har de lagt klinker på plastmattan i tvättstugan? Matta på betonggolv kan vara dåligt om den lades innan betongen härdade ordentligt för betongen kan tvåla sig och man kan få fuktproblem. Fråga noggrant de nuvarande ägarna om deras renovering, varför den gjordes, om de misstänkte något dåligt etc. Har plattorna släppt pga dåligt underarbete eller pga fukt? Lyft de lösa plattorna och titta/känn/lukta efter.
Ventilation: Sätt in friskluftsventiler i de rummen som skall ha det. Det kan finnas plats för det i fönstrens överkant, i så fall behöver du bara skruva bort träplattan och sätta in en ventil för 50 kr från Jula. Kolla upp hur självdrag skall fungera innan du gör detta. Självdrag är oftast beroende (i gamla hus i alla fall) av att man har en varm murstock som skapar luftrörelser. Om så är fallet här kan du räkna med att draget inte fungerar som det skall. Man kan sätta in mekanisk frånluft om man vill. Vi bytte våra rör och ventildon själva härom året och det var inte dyrt i material alls. Däremot skall man räkna noga på dimensionen av rören och besluta sig för vilken motor man skall ha.
Värmesystem: Det är vattenbureteftersom du har pelletspanna, va? I så fall kan du alltid byta värmepumpen till ett billigare system när andan faller på och plånboken bågnar, t.ex. bergvärme. Du kan räkna ut lagom storlek på elementen (går att hitta formler på webben för kvm rumsyta) så att du kan kontrolelra om de som finns har rätt storlek. Man kan köpa begagnade element på Blocket.
Fasaden: Var kommer rötan ifrån? Har det stått en buske som hindrar upptorkning? Ta bot den i så fall, skrapa bort rötan, spackla eventuellt och måla om enligt regelboken. Du behöver undersöka varför detta har skett. Kanske t.o.m. ta bort ett par plankor och kontrollera att rötan inte gått in i huset. Man kan byta fasadplankor. Har de suttit sedan huset byggdes är det inte så konstigt om de börjar bli dåliga. Körde inspektören in kniven i dem för att se hur illa det var?
Till slut: Som Nimajneb säger: Huset är 80 år gammalt så det är inte så konstigt att det är litet slitet, men jag tycker inte att det verkar ruskigt skadat. Vad vi gjorde när vi letade hus var att sätta upp en lista över alla arbeten vi trodde att man skulle behöva göra i prioriteringsordning, samt försökte sätta ett pris på dem för en fackman och om vi gjorde det själva, och vilka arbeten vi ville/kunde göra själva. Sedan räknade vi ihop inköpspriset med de akuta arbetena och bestämde hur högt vi ville gå i budgivningen efter det, om vi ens ville ha huset. Allt beror på om ni är tillräckligt händiga eller tillräckligt rika
Man behöver inte vara rädd för ett hus som har mycket som måste renoveras så länge man är medveten om vad som behöver göras och ungefär vad det kan tänkas kosta.Ni måste göra en egen besiktning, det kostar ett par tusen, för deras besiktningsman kan ha missat saker som er ser. NI bör dessutom vara med på besiktningen för han säger en massa bra saker som inte kommer med i protokollet.
En egen besiktning för ett par tusen är rätt värdelöst. Den besiktningsmannen/kvinnan kommer ju bara gå runt och titta utan att göra någon som helst djupare undersökning (Jag har själv gjort misstaget att betala för detta. ), men det kommer finnas en massa förbehåll och friskrivningar i protokollet som gör att du inte kan hålla dem ansvariga för någonting. Pengar i sjön, sålunda. Särskilt med ett lite äldre hus. Det enda jag tycker är värt att betala för är en "jordabalksbesiktning" (som jag har fått för mig att det heter), som är betydligt större och grundligare. Dock dyrare. Från femtontusen och uppåt, var uppfattningen jag fick när jag skulle köpa hus.
), men det kommer finnas en massa förbehåll och friskrivningar i protokollet som gör att du inte kan hålla dem ansvariga för någonting. Pengar i sjön, sålunda. Särskilt med ett lite äldre hus. Det enda jag tycker är värt att betala för är en "jordabalksbesiktning" (som jag har fått för mig att det heter), som är betydligt större och grundligare. Dock dyrare. Från femtontusen och uppåt, var uppfattningen jag fick när jag skulle köpa hus.Om det är ert första hus skulle jag inte köpa det.
Klart det finns noteringar och anmärkningar på alla hus.
Vi köpte hus för 6 månader sedan.
Huset besiktades av säljaren, vår besiktningsman och försäkringsbolaget. Alltså 3 olika besiktningsmän.
Vårt hus är byggt 1971 men nytt tak, fasad och fönster 2005.
De anmärkningar vi fick totalt sett av alla tre var följande.
Golvbrunn i tvättstuga ska bytas vid renovering.
Torktummlare saknar tippskydd
Krypgrund riskkonstruktion
Och det var allt de hitta att anmärka på. Vilket gjorde att vi kände oss mycket trygga. Dock är det mycket ovanligt att inte hitta fel på gamla hus, men det hela handlar ju om hur tidigare ägare skött huset.
Klart det finns noteringar och anmärkningar på alla hus.
Vi köpte hus för 6 månader sedan.
Huset besiktades av säljaren, vår besiktningsman och försäkringsbolaget. Alltså 3 olika besiktningsmän.
Vårt hus är byggt 1971 men nytt tak, fasad och fönster 2005.
De anmärkningar vi fick totalt sett av alla tre var följande.
Golvbrunn i tvättstuga ska bytas vid renovering.
Torktummlare saknar tippskydd
Krypgrund riskkonstruktion
Och det var allt de hitta att anmärka på. Vilket gjorde att vi kände oss mycket trygga. Dock är det mycket ovanligt att inte hitta fel på gamla hus, men det hela handlar ju om hur tidigare ägare skött huset.
Inte för att vara alltför negativ, men de tre sakerna kunde stått i protokollet från början och en besiktningsman från Anticimex hade inte ens behövt besöka kåken....Ripper500 skrev:
Sen skiljer det ganska mycket på ett hus från 70-talet och ett från 30-talet. Förstår inte varför man skulle avstå köp baserat på det protokollet som trådskaparen lagt upp. Ser inget direkt avvikande för hustypen, ett par snabba kommentarer:
* Tilluftsventiler, inte helt omöjligt att dessa är övertapetserade och ibland täckta på utsidan om man gjort tilläggsarbeten på fasaden. Så var det hos oss, samma anmärkning i protokollet, åtgården kom när vi gjorde om ytskikten, rev ner alla tapeter och då hittade vi alla ventiler. Även på 30-talet byggde man med ventiler, däremot tyckte många "gamlingar" att självdraget drar in kall luft och det är ju oekonomiskt därför har man med åren satt igen ventilerna.
* Tveksamt fuktskydd i tvättstugan, är det en oisolerad platta på mark så kan det ibland vara irrelevant, antagligen att ganska stort fukttilskott underifrån ändå.
* Kolla konstruktionen i alla källarutrymmen, allt som har med täta plastmattor och sån skit hör inte hemma i gamla oisolerade källare, inte heller organiska material som träreglar etc. Åtgärden här är ganska enkel, räkna med att allt skall bort från källaren, Sen putsar man upp skador och målar med silikatfärg, klinker kan man med fördel lägga på golvet och sen finns det mer avancerade system med platon och nivellgolv som ventileras
* Pannrumsdörr saknas, konstigt om man har pelletspanna tycker jag? Borde inte sotaren ha anmärkt på detta? Det har han kanske, att sätta dit en brandklassad dörr är inte en jätteinvestering
Det som kanske kan vara lite tråkigt är badrummet om det är nyrenoverat och fräscht då vill säkert säljarna ha betalt för detta, det påverkar priset på huset: Men är det inte OK utfört (kräver antagligen nogrannare granskning) så finns det med badrum alltid en risk att man måste riva allt. Taket är också en sak som skulle kräva en nogrannare granskning känns det som, framförallt pga att det är relativt nytt viktigt att kolla om det är gamla fuktskador som finns kvar eller om det är saker som fortgått efter omläggningen
Det ni också behöver räkna in är en genomgång av elen, där en elektriker, inte en besiktningsman, kollar elen och ger förlag på åtgärd
Påstår inte att huset är felfritt och utan bilder är det svårt att få en generell uppfattning om husets skick. Det kan finnas bra mycket allvarligare skador i huset än vad en besiktningsman kan se vid vanlig överlåtelsebesiktning, samtidigt så kan det också vara så att problemen faktiskt är marginella
Vårt hus hade riskkonstruktion i källaren med uppreglade ytterväggar och golv. Vi gjorde en tilläggsbesiktning där hål borrades i konstruktionen för att se om det eventuellt var mögelpåväxt. Det var det.
Dessutom var gillestugan i källaren tapetserad i taket och på ett ställe hade tapeten släppt lite, vi bad besiktningsmannen mäta fukten där och då upptäckte en pågående fuktskada från badrummet som låg ovanför gillestugan.
Vi förhandlade med säljaren som rev allt organiskt material i källaren och mögelsanerade själva. Badrummet gick på säljarens försäkring trots att det var original badrum installerat 1966. Vi fick priset nedsatt på huset och fick projektleda det hela själva, då fick vi ju det dessutom badrummet precis som vi själva ville ha det (det var tidigare rosa kakel och blått porslin så vi skulle gjort det ändå).
Jag tycker personligen alltid att man ska göra en egen besiktning där man kan vara med vid besiktningstillfället.
Att köpa hus är en livsinvestering.
Dessutom var gillestugan i källaren tapetserad i taket och på ett ställe hade tapeten släppt lite, vi bad besiktningsmannen mäta fukten där och då upptäckte en pågående fuktskada från badrummet som låg ovanför gillestugan.
Vi förhandlade med säljaren som rev allt organiskt material i källaren och mögelsanerade själva. Badrummet gick på säljarens försäkring trots att det var original badrum installerat 1966. Vi fick priset nedsatt på huset och fick projektleda det hela själva, då fick vi ju det dessutom badrummet precis som vi själva ville ha det (det var tidigare rosa kakel och blått porslin
så vi skulle gjort det ändå).Jag tycker personligen alltid att man ska göra en egen besiktning där man kan vara med vid besiktningstillfället.
Att köpa hus är en livsinvestering.
Som jag skrev tidigare, baserat på besiktningen enbart så finns det inget konstigt. Däremot som MMR skriver bör man ta en extra koll på elen, IOM att det finns blandade jordat/ojordat i samma rum så indikerar det på hemelpul.MMR skrev:
Är det gamla ledningar i huset så skulle jag ta i beräkning att låta dra om kablarna och om det inte finns, installera jordfelsbrytare.
Det verkar vara helt ok med tanke på husets ålder, däremot kan man undra över den lite svävande tidsangivelsen på omläggningen av taket och dränering, när man klart kan påstå att huset byggdes till 1982. Antingen så byggdes det bara till och där är dräneringen då från 1982 likaså den delen av taket också från 1982. Man hoppas att köparen bara kollar den delen på taket och förutsätter att en någon köpare sväljer det betet.
Men som sagt som renoverings objekt är det nog helt OK.
Men som sagt som renoverings objekt är det nog helt OK.
Det jag reagerar på är de felen som finns i badrummet som är renoverat 2010. där skulle jag kolla extra noga. Där finns det några varningsklockor som gör att man borde kolla upp det extra noga.
Annars så är det inte så farligt med huset... Källaren bör göras om. Sedan så bör elen som flera skrivit kollas upp, med tanke på att det var blandat ojordat/jordat i samma rum. Där kan det vara fler missar, som tyder på hemmapul/dålig elektriker. Men vad huset är värt är en bra fråga... Det känns som att det finns en del jobb att göra,
taket borde ses över, dräneringen måste göras inom några år. Tänk på det när du lägger budet.
Annars så är det inte så farligt med huset... Källaren bör göras om. Sedan så bör elen som flera skrivit kollas upp, med tanke på att det var blandat ojordat/jordat i samma rum. Där kan det vara fler missar, som tyder på hemmapul/dålig elektriker. Men vad huset är värt är en bra fråga... Det känns som att det finns en del jobb att göra,
taket borde ses över, dräneringen måste göras inom några år. Tänk på det när du lägger budet.
Hej alla vänliga människor som tatt sig tid att svara. Läser och tar in.
Ska försöka svara på de frågor som kommit upp.
* Det luktar inte källare eller konstigt i källaren. De klinkers som står var lösa var det sprickor i och fogarna dåliga. Gick inte att lyfta på dem och undersöka närmare när vi var på visningen.
Vill förtydliga också att det nya badrummet inte är det som är i källaren, utan ligger på plan 2.
* Elen kan mycket väl vara hemmapulad då det var lösa kablar i sovrummet. Och vid en entre satt ett telefonjack på utsidan huset, aldrig sett förut..
Verkar som dränering och tak är något som bör åtgärdas ganska så direkt om man skulle köpa huset. Vi ska ha bebis i höst, och det kanske blir för mycket jobb? Å, andra sidan behöver det inte vara något akut med huset heller..?
Är det vanligt att köparen prutar ner priset på ett hus efter besiktning? Eller att säljaren åtgärdar det? Hur fungerar det?
Klicka HÄR för att se huset . Snittpriset på en villa i detta område brukar nog ligga på 1900000-2000000.
Läser och tar in.Ska försöka svara på de frågor som kommit upp.
* Det luktar inte källare eller konstigt i källaren. De klinkers som står var lösa var det sprickor i och fogarna dåliga. Gick inte att lyfta på dem och undersöka närmare när vi var på visningen.
Vill förtydliga också att det nya badrummet inte är det som är i källaren, utan ligger på plan 2.
* Elen kan mycket väl vara hemmapulad då det var lösa kablar i sovrummet. Och vid en entre satt ett telefonjack på utsidan huset, aldrig sett förut..
Verkar som dränering och tak är något som bör åtgärdas ganska så direkt om man skulle köpa huset. Vi ska ha bebis i höst, och det kanske blir för mycket jobb? Å, andra sidan behöver det inte vara något akut med huset heller..?
Är det vanligt att köparen prutar ner priset på ett hus efter besiktning? Eller att säljaren åtgärdar det? Hur fungerar det?
Klicka HÄR för att se huset . Snittpriset på en villa i detta område brukar nog ligga på 1900000-2000000.
