köpa hus för uthyrning, eventuellt 8 hus
hejsan 
jag har i många år haft planer på att köpa ett eller flera hus och hyra ut lägenheter mm
nu är min situation så att jag känner inte så många som gör detta som jag kan rådfråga eller rättare sagt jag kan inte rådfråga dom ,pga dom jag känner är så hemlig om allt och försöker expandera ytteligare och vill inte ha in någon konkurent därav får jag inga korekta svar om nånting utan mer vilseledande information mer än rätta svar och tips
jag bor i ett mindre samhälle på runt 5000 personer i norrland 1 mil utanför norrlands största stad och vi har enorm bostadsbrist i hela komunen så lägenheter är verkligen en bristvara och så kommer de förbli ett bra tag
husen i sig ligger på ett snittpris på 800-1000 000 kr
jag vet eventuellt av ett företag som har 7-8 hus till salu och jag kan väl på rak arm säga att jag tror inte banken lånar ut dessa summor till mig rakt av tyvär men drömmen finns ju alltid
men ett av husen är jag väldigt intresserad av då de ligger 30 meter från en industrifastighet jag äger
min plan var i så fall att köpa de huset som redan har 2 lägenheter som är redan uthyrda till bra hyresgäster och de kostar i runda slängar 900 000 kr
de finns en del behov av målning och så vidare men inga större rep vad jag vet i detta skede
nu är de så att jag precis har renoverat min industrifastighet som jag köpte för 800 tusen utan lån och jag har lagt ytteligare 600 000 på renoveringen varav jag lånad 350 000 av dom från banken
jag bor i dagsläget i industrifastigheten i en lägenhet jag byggt på 100 kvadrat i och har då en amortering på 2500 kr i månaden på renoveringslänet annars har jag inga utgifter förutom bilförsäkring telefon och sånt allmänt
industri fastigheten är efter renovering värderad av mäklare till 1,3 miljoner
och jag hyr även ut en del av fastigheten och de inbringar 6000 kr i månaden inklusive el värme mm
mitt rörelsekapital är idag ganska lågt efter renoveringen men så här ser min ekonominska situation och plan ut i alla fall i kort fattning
ringa banken och höra om jag får låna 950 000 tusen till hyresfastigheten , alltså hela summan för de nya huset +50 tusen som jag har tänkt använda till att gräva en kulvert till industrifastigheten
så jag värmer både industrifastigheten och hyresfastigheten från de överdimentionerade värmesystem jag monterat in nytt i industrifastigheten som inte kostar mig nånting i dagsläget pga gratis ved
hyresintäkterna i hyreshuset med 2 lägenheter är 10 tusen i månaden 120 000 per år
snöskottning är ca 2500 kr per år
elen är på 12000 kr per år
vatten och avlopp är 6000 inklusive sopor
försäkrningen gissar jag är på ca 3000 kr per år
värmen = 0 eftersom jag värmer de från min fastighet gratis
då får jag fram att utgifterna är ca 23500 kr per och och intäkterna är 120000 kr
till de kommer de ju givetvis en amortering på lånet på 950 000
låt säga att jag betalar 5000 kr i månaden i lån så blir de ju 60 000 per år
23500+60000 =83500 kr och då borde de alltså bli över 36500 kr per år
jag funderar på ringa banken i veckan och höra om vad dom tror om denna ide men jag skulle vilja ha lite mera på fötterna innan jag ringer och förklarar läget med dom
jag har jobb på sidan av så jag har inte tänkt leva på dessa hyresintäkter utan jag vill mest köpa fastigheten för att få större tomt samt att jag tycker de är en bra början till att köpa fler fastigheter senare
skulle ju som sagt vilja köpa alla fastigheter som ska säljas men de enda jag har att lägga i borgen är ju industrifastigheten som iför sig bara är belånad till 350 tusen och värderat till 1,3 miljoner
sen borgar ju givetvis varje fastighet för sig men nu är de först en fastighet jag vill köpa men kom gärna med tips och råd om nån tro ratt jag skulle kunna få köpa alla fastigheter
inga tips eller funderingar är dåliga så ös gärna på så jag får många olika synvinklar och frågetecken på detta samt om nå kan komma med eventuella tips på om jag måste starta nån bolagsform av nått slag eller om jag bara kan köra detta privat och ta upp vinsten i deklarationen
tack på förhand med vänlig hälsning
jag har i många år haft planer på att köpa ett eller flera hus och hyra ut lägenheter mm
nu är min situation så att jag känner inte så många som gör detta som jag kan rådfråga eller rättare sagt jag kan inte rådfråga dom ,pga dom jag känner är så hemlig om allt och försöker expandera ytteligare och vill inte ha in någon konkurent därav får jag inga korekta svar om nånting utan mer vilseledande information mer än rätta svar och tips
jag bor i ett mindre samhälle på runt 5000 personer i norrland 1 mil utanför norrlands största stad och vi har enorm bostadsbrist i hela komunen så lägenheter är verkligen en bristvara och så kommer de förbli ett bra tag
husen i sig ligger på ett snittpris på 800-1000 000 kr
jag vet eventuellt av ett företag som har 7-8 hus till salu och jag kan väl på rak arm säga att jag tror inte banken lånar ut dessa summor till mig rakt av tyvär men drömmen finns ju alltid
men ett av husen är jag väldigt intresserad av då de ligger 30 meter från en industrifastighet jag äger
min plan var i så fall att köpa de huset som redan har 2 lägenheter som är redan uthyrda till bra hyresgäster och de kostar i runda slängar 900 000 kr
de finns en del behov av målning och så vidare men inga större rep vad jag vet i detta skede
nu är de så att jag precis har renoverat min industrifastighet som jag köpte för 800 tusen utan lån och jag har lagt ytteligare 600 000 på renoveringen varav jag lånad 350 000 av dom från banken
jag bor i dagsläget i industrifastigheten i en lägenhet jag byggt på 100 kvadrat i och har då en amortering på 2500 kr i månaden på renoveringslänet annars har jag inga utgifter förutom bilförsäkring telefon och sånt allmänt
industri fastigheten är efter renovering värderad av mäklare till 1,3 miljoner
och jag hyr även ut en del av fastigheten och de inbringar 6000 kr i månaden inklusive el värme mm
mitt rörelsekapital är idag ganska lågt efter renoveringen men så här ser min ekonominska situation och plan ut i alla fall i kort fattning
ringa banken och höra om jag får låna 950 000 tusen till hyresfastigheten , alltså hela summan för de nya huset +50 tusen som jag har tänkt använda till att gräva en kulvert till industrifastigheten
så jag värmer både industrifastigheten och hyresfastigheten från de överdimentionerade värmesystem jag monterat in nytt i industrifastigheten som inte kostar mig nånting i dagsläget pga gratis ved
hyresintäkterna i hyreshuset med 2 lägenheter är 10 tusen i månaden 120 000 per år
snöskottning är ca 2500 kr per år
elen är på 12000 kr per år
vatten och avlopp är 6000 inklusive sopor
försäkrningen gissar jag är på ca 3000 kr per år
värmen = 0 eftersom jag värmer de från min fastighet gratis
då får jag fram att utgifterna är ca 23500 kr per och och intäkterna är 120000 kr
till de kommer de ju givetvis en amortering på lånet på 950 000
låt säga att jag betalar 5000 kr i månaden i lån så blir de ju 60 000 per år
23500+60000 =83500 kr och då borde de alltså bli över 36500 kr per år
jag funderar på ringa banken i veckan och höra om vad dom tror om denna ide men jag skulle vilja ha lite mera på fötterna innan jag ringer och förklarar läget med dom
jag har jobb på sidan av så jag har inte tänkt leva på dessa hyresintäkter utan jag vill mest köpa fastigheten för att få större tomt samt att jag tycker de är en bra början till att köpa fler fastigheter senare
skulle ju som sagt vilja köpa alla fastigheter som ska säljas men de enda jag har att lägga i borgen är ju industrifastigheten som iför sig bara är belånad till 350 tusen och värderat till 1,3 miljoner
sen borgar ju givetvis varje fastighet för sig men nu är de först en fastighet jag vill köpa men kom gärna med tips och råd om nån tro ratt jag skulle kunna få köpa alla fastigheter
inga tips eller funderingar är dåliga så ös gärna på så jag får många olika synvinklar och frågetecken på detta samt om nå kan komma med eventuella tips på om jag måste starta nån bolagsform av nått slag eller om jag bara kan köra detta privat och ta upp vinsten i deklarationen
tack på förhand med vänlig hälsning
Utan att ha satt mig in i din ekonomiska kalkyl så tror jag det är svårt att få lån till en affärsidé utan att gå in med eget kapital (vilket jag tolkar som att du inte hade?)
Min andra input är att de personer jag vet som jobbat med uthyrning säger att man som lekman väldigt lätt underskattar kostnaden för att äga fastigheter (t. ex vad gäller undehåll). Vad händer i ditt fall om det blir en rejäl vattenläcka första året t.ex?
Min andra input är att de personer jag vet som jobbat med uthyrning säger att man som lekman väldigt lätt underskattar kostnaden för att äga fastigheter (t. ex vad gäller undehåll). Vad händer i ditt fall om det blir en rejäl vattenläcka första året t.ex?
försäkringen får du nog räkna upp lite, måste vara en med ansvar och kanske även att du får betalt om det tex skulle brinna ner, du får alltså hyra utbetalt av FB (kommer inte ihåg vad det kallas)
Jag har 2 trähus på samma tomt som jag hyr ut och jag betalar ca 1200:-/mån
Får du gräva kulvert då? när det är 2 olika fastighetsbeteckningar, kanske bara är el och VA som är noga där
har du koll på så att det går att gräva ner kulvert? den kostar väl runt 1500:-/lpm
Jag har amorterat ner till ca 75-80% och nu har jag lånet amorteringsfritt, då får jag mer pengar över att återinvestera i huset (bygga mer lgh) eller lägga som handpenning på nästa? hus
Men det gör man ju som man känner för.... behöver inte ta den diskussionen om man ska amortera eller ej här
på rikatillsammans.se finns ett räkneexempel på hyresfastighet
Jag har 2 trähus på samma tomt som jag hyr ut och jag betalar ca 1200:-/mån
Får du gräva kulvert då? när det är 2 olika fastighetsbeteckningar, kanske bara är el och VA som är noga där
har du koll på så att det går att gräva ner kulvert? den kostar väl runt 1500:-/lpm
Jag har amorterat ner till ca 75-80% och nu har jag lånet amorteringsfritt, då får jag mer pengar över att återinvestera i huset (bygga mer lgh) eller lägga som handpenning på nästa? hus
Men det gör man ju som man känner för.... behöver inte ta den diskussionen om man ska amortera eller ej här
på rikatillsammans.se finns ett räkneexempel på hyresfastighet
Det skulle vara en märkvärdig bank om dom inte ville se en kalkyl från din sida.nalle83 skrev:
Pris-Hyresintäkt-Drift-Underhåll och avkastning. = Husets värde enl. banken. OBS detta behöver inte nödvändigtvis vara samma som aktuellt försäljningspris!!!!!
På bankens värderingpris så lånar normalt banken låna ut 50-85%.
Detta beror på vilken typ av fastighet det gäller.
Industrifastighet längst ner på skalan
Fastigheter med hyresbostäder och lokaler lite mer
Fastigheter med hyresbostäder ytterligare lite mer
Småbostadshus tax kod 220 ca 85%
Allt beroende på ort.
Det som jag reagerade lite över, var att du inrett en lägenhet i din industrifastighet. Tillåter detaljplanen bostäder inom industrifastigheten och vilken taxeringskod har då denna.
Om det är "svartbygge" kan det nog vara svårt att diskutera lån med banken och än svårare att använda industrifastigheten som hävstång.
.Hur klokt är det (om det överhuvudtaget är tillåtet?) att koppla samman 2 fastigheter?. Det innebär i princip att du måste sälja dessa i klump en gång i framtiden.
Man måste alltid tänka på nästa steg när man gör en renovering eller annat ingrepp. Kan jag få ut kostnaden, blir fastigheten mer attraktiv för nästa köpare!!!!
Till kostnaderna i kalkylen måste du lägga fastighetsskatt, och som sagt mer försäkringskostnad.
I den kalkyl som banken vill se för att värdera huset (enl. Rolands modell här ovan) så måste du lägga in en uppvärmingskostnad, banken vill se vad huset är värt om de måste sälja det, då kan de inte ta hänsyn till att just du anser dig ha noll kostnad för värme.
Du måste också räkna med en underhållskostnad.
Om du inte redan skattar för en förmån från ditt bolag (att du bor i firmans lokaler) så kommer definitivt skattemyndigheten att granska den delen närmare om du börjar med bostadsuthyrning.
I den kalkyl som banken vill se för att värdera huset (enl. Rolands modell här ovan) så måste du lägga in en uppvärmingskostnad, banken vill se vad huset är värt om de måste sälja det, då kan de inte ta hänsyn till att just du anser dig ha noll kostnad för värme.
Du måste också räkna med en underhållskostnad.
Om du inte redan skattar för en förmån från ditt bolag (att du bor i firmans lokaler) så kommer definitivt skattemyndigheten att granska den delen närmare om du börjar med bostadsuthyrning.
Från förra inlägget vill jag tillföra följande:nalle83 skrev:
Du har ju redan idag ett minus på industrifastigheten 800´+600´ ger 1,4 milj i investering och värdering 1,3 milj minus försäljningskostnader (ca 50´) = 150´ minus.
Hyreskontraktet för hyresgästen: Det är ju helt avgörande om det är ett 3 års/5 års eller 10 års kontrakt för värderingen av fastigheten. Hyresinkomsten är ju i princip = värdet på fastigheten. Ingen hyra = fastighetsvärdet mot 0 dvs den genererar bara kostnader.
Mäklarens värdering och bankens värdering för lån kan skilja sig uppåt 50-60%. Dvs lånetaket på industrifastigheten kan vara så låg som ca 600.000:-. (detta är bara cirkavärde - mer info måste till för att vara mer exakt)
hejsan igen och vad kul att d ekommit många svar jag ska försöka svara på dom en och en
bjolo360 ja givetvis vore de ju inte kul om de blev en rejäl vattenläcka de första som hände men de bör ju finnas försökringar även mot sånnt och sen är båda jag och farsan väldigt händiga så fixa de eller rent bygga nytt badrum mm de ä ringa problem och jag ahr även en nära släkting som har byggfirma sedan 30 år tillbaka ifall de skulle köra fast sig lite på nått och jag får i regel handla allt på han också så jag har bra rabbatter på allt men givetvis skulle de ju kosta en slant ifall de hände tyvär
nino okej ja försäkringen var kanske i lite väl i underkant men tack för att du berättar vad du betalar i försäkrning och givetvis måste man ha försäkrning så man får betalt för hyror ifall de skulle gå rikigt åt skogen vid en brand tex
kulverten "får" man kanske inte dra mellan 2 fastigheter men de här är inte i storstan så vem ska igenligen kunna lägga sig i detta och d eä rju inte svårare än att man bryter ledningen och åter kopplar in fjärrvärmen i fastigheten om man en dag skulle sälja så får ledningen ligga död i backen helt enkelt bara sen betalar jag bara meterpris för slangen och kopplar in allt själv så den kostnaden består endast av slangen och diesel till grävaren så nog räcker 50 tusen till detta utan problem
jag vet att vissa sagt att man bara får belåna en viss procent av köpet medans jag vet andra lånat hela beloppet utan problem även på hus dom hyr ut så detta verkar ju lite varierande mellan banker och säkert ens personliga ekonomi och borgen man kan lämna
roland53
jag tycker också dom borde se att kalkylen går ihop från min sida och att jag har så pass borgen så detta ska vara tämligen riskfritt från bankens sida att få igen pengar även om vi drar de så långt som konkurs
jag vet att industifastigheter är långt ner på värderingslistan men jag har redan fått bud på miljonen på fastigheten så jag tror inte denna skulle vara svårsåld på något sätt då planlösningen är utmärkt då man kan hyra ut 2 garage i bottenväningen som täcker amortering och en stor del av värmekostnaderna då jag även har kopplat in fjärrvärme plus eget överdimentionerat värmesystem samt att man har själv en övervåning med 4 portar på 210 kvadrat att husera i om man vill plus lägenhet på 100 kvadrat
lägenheten är byggt i bland annat gamla kontoret och några till utrymmen och den är inte utbyggt nånting och vem som helst får ju ha ett kontor på 100 kvadrat om man vill eller övernattningslägenhet de behöver jag inge bygglov för
min banktjänsteman vet om läget och varför jag lånade pengar bla till lägenhetsbygget och de var inga problem och de såg inte mäklaren heller utan tyckte de var en annolunda och bra ide som dessutom höjer värdet om man vill sälja till tex motorklubb eller liknande
hempularen
hur mycket är fastighetsskatten per år ? jag har lite dålig koll på detta tyvär
okej ja vist kan de gå sönder frys och sånt och d efår man ju räkna med så en viss underhållskostnad är d eju givetvis
jag har inget bolag i dagsläget så nån förmånsskatt kan dom då inte beskatta mig med på lägenheten utan hyresfastigheten var mest troligen tänkt att köpas privat och hyras ut och ta upp de på min egen deklaration som inkomst men vinsten där går ju alltid justera med att tex kosta på huset diverce grejer istället för att göra en vinst på 50 tusen och skatta bort allt i princip men som jag skrev tidigare så vill jag mest åt marken och vill därför köpa huset och så får de bara stå och tuffa på och hyrorna får samlas på ett konto utan att jag tar ut någon lön från de som är till nånting
roland53
kanske var lite otydlig där då jag skrev så angående renoveringen
själva renoveringen har kostat ca 300 tusen i dagsläget sen är övrig utrustning som verktyg mm köpt till för 300 tusen så samanlagt har fastigheten kostat 1,1 miljon och den är värderad till 1,3 sen är de i dagsläget ett värde på lös utrustning och bilar för runt 700 tusen till som jag äger men jag tror inte dom är så intreserade av att ta en renoverad gammal Cadillac för 200 tusen i borgen mm i borgen på banken och jag har heller inte tänkt sälja den då avstår jag häldre från någon ny fastighetsaffär med de finns övriga värden helt klart om de skulle vara så dock inte i rena kontanter
Med vänlig hälsning
bjolo360 ja givetvis vore de ju inte kul om de blev en rejäl vattenläcka de första som hände men de bör ju finnas försökringar även mot sånnt och sen är båda jag och farsan väldigt händiga så fixa de eller rent bygga nytt badrum mm de ä ringa problem och jag ahr även en nära släkting som har byggfirma sedan 30 år tillbaka ifall de skulle köra fast sig lite på nått och jag får i regel handla allt på han också så jag har bra rabbatter på allt men givetvis skulle de ju kosta en slant ifall de hände tyvär
nino okej ja försäkringen var kanske i lite väl i underkant men tack för att du berättar vad du betalar i försäkrning och givetvis måste man ha försäkrning så man får betalt för hyror ifall de skulle gå rikigt åt skogen vid en brand tex
kulverten "får" man kanske inte dra mellan 2 fastigheter men de här är inte i storstan så vem ska igenligen kunna lägga sig i detta och d eä rju inte svårare än att man bryter ledningen och åter kopplar in fjärrvärmen i fastigheten om man en dag skulle sälja så får ledningen ligga död i backen helt enkelt bara sen betalar jag bara meterpris för slangen och kopplar in allt själv så den kostnaden består endast av slangen och diesel till grävaren så nog räcker 50 tusen till detta utan problem
jag vet att vissa sagt att man bara får belåna en viss procent av köpet medans jag vet andra lånat hela beloppet utan problem även på hus dom hyr ut så detta verkar ju lite varierande mellan banker och säkert ens personliga ekonomi och borgen man kan lämna
roland53
jag tycker också dom borde se att kalkylen går ihop från min sida och att jag har så pass borgen så detta ska vara tämligen riskfritt från bankens sida att få igen pengar även om vi drar de så långt som konkurs
jag vet att industifastigheter är långt ner på värderingslistan men jag har redan fått bud på miljonen på fastigheten så jag tror inte denna skulle vara svårsåld på något sätt då planlösningen är utmärkt då man kan hyra ut 2 garage i bottenväningen som täcker amortering och en stor del av värmekostnaderna då jag även har kopplat in fjärrvärme plus eget överdimentionerat värmesystem samt att man har själv en övervåning med 4 portar på 210 kvadrat att husera i om man vill plus lägenhet på 100 kvadrat
lägenheten är byggt i bland annat gamla kontoret och några till utrymmen och den är inte utbyggt nånting och vem som helst får ju ha ett kontor på 100 kvadrat om man vill eller övernattningslägenhet de behöver jag inge bygglov för
min banktjänsteman vet om läget och varför jag lånade pengar bla till lägenhetsbygget och de var inga problem och de såg inte mäklaren heller utan tyckte de var en annolunda och bra ide som dessutom höjer värdet om man vill sälja till tex motorklubb eller liknande
hempularen
hur mycket är fastighetsskatten per år ? jag har lite dålig koll på detta tyvär
okej ja vist kan de gå sönder frys och sånt och d efår man ju räkna med så en viss underhållskostnad är d eju givetvis
jag har inget bolag i dagsläget så nån förmånsskatt kan dom då inte beskatta mig med på lägenheten utan hyresfastigheten var mest troligen tänkt att köpas privat och hyras ut och ta upp de på min egen deklaration som inkomst men vinsten där går ju alltid justera med att tex kosta på huset diverce grejer istället för att göra en vinst på 50 tusen och skatta bort allt i princip men som jag skrev tidigare så vill jag mest åt marken och vill därför köpa huset och så får de bara stå och tuffa på och hyrorna får samlas på ett konto utan att jag tar ut någon lön från de som är till nånting
roland53
kanske var lite otydlig där då jag skrev så angående renoveringen
själva renoveringen har kostat ca 300 tusen i dagsläget sen är övrig utrustning som verktyg mm köpt till för 300 tusen så samanlagt har fastigheten kostat 1,1 miljon och den är värderad till 1,3 sen är de i dagsläget ett värde på lös utrustning och bilar för runt 700 tusen till som jag äger men jag tror inte dom är så intreserade av att ta en renoverad gammal Cadillac för 200 tusen i borgen mm i borgen på banken och jag har heller inte tänkt sälja den då avstår jag häldre från någon ny fastighetsaffär med de finns övriga värden helt klart om de skulle vara så dock inte i rena kontanter
Med vänlig hälsning
Du bör nog kolla med kommunen om det är nödvändigt med byggnadslov för lägenheten. Normalt sett måste detaljplanen uttryckligen tillåta detta annars är det svartbygge. Berätta gärna här i forat hur det ligger till. En svartbyggd lägenhet har 0:- i värde för en framtida köpare.nalle83 skrev:
nalle83 skrev:
Redigerat:
vi lånade hela summan på våra fastigheter, visade en uppställning på förväntade kostnader och intäkter och det köpte dom rakt av, lite högre ränta.
missade att du hade satt en summa för kulvert, då är det väl lugnt
värt att tänka på om man inte har fastigheterna i AB men bokför allt som företag, dagen du säljer så är det köpesumman du får dra av från försäljnings summan.
Alltså köper du för 1.000.000 och renoverar för 500.000 och säljer för 2.000.000:- så är det 1.000.000 du ska skatta på (renoveringskostnaderna drar du i bokföringen samma år som dom görs)
Man har ju minskat skatten åren då man gjort renoveringsavdragen, men det kanske man inte tänker på....
En släkting har ett hus köpt för 225.000, tippar på att man får runt 1.500.000 av rätt köpare, men hon har inte "råd" att sälja pga av skatten som blir ca 400.000:- (lån på renoveringar, värmepump osv)
Finns sätt att ta sig runt det på som är lagliga
missade att du hade satt en summa för kulvert, då är det väl lugnt
värt att tänka på om man inte har fastigheterna i AB men bokför allt som företag, dagen du säljer så är det köpesumman du får dra av från försäljnings summan.
Alltså köper du för 1.000.000 och renoverar för 500.000 och säljer för 2.000.000:- så är det 1.000.000 du ska skatta på (renoveringskostnaderna drar du i bokföringen samma år som dom görs)
Man har ju minskat skatten åren då man gjort renoveringsavdragen, men det kanske man inte tänker på....
En släkting har ett hus köpt för 225.000, tippar på att man får runt 1.500.000 av rätt köpare, men hon har inte "råd" att sälja pga av skatten som blir ca 400.000:- (lån på renoveringar, värmepump osv)
Finns sätt att ta sig runt det på som är lagliga
Det har jag också lyckats med, men låt oss vara tydliga med att detta beror på vilket år, vilka andra säkerheter som är inblandade och inte minst bankens "behov" av låna ut pengar varierar över tiden. Dessutom har ju säkerhetskraven ökat eller det är diskussioner om detta, och det gör bankerna osäkra...nino skrev:
