Köpa hus - eventuellt svartbygge på tomten

[Dr Jumping Jack]

En viktig aspekt här är ju som jag ser det är säljarens kunskap. Var det nuvarande säljare som byggde garaget? Oavsett så kanske inte säljaren är införstådd med att man inte får bygga om ett fribyggt garage till bostad. Det kan ju bara så att säljaren handlat i god tro och därmed tror att det är ok att kommunen fortfarande tror att det är ett garage. Det är ju inte oärligt och knappast brottsligt att inte veta. Sen borde man ju veta men vad som gäller när man gör saker men få har nog koll på lagstiftningen.

Eftersom säljaren inte svarade på frågan : Finns bygglov? i mäklarens frågeformulär så kan man utgå ifrån att säljaren ( och också mäklaren) var fullt medveten om att ett korrekt bygglov saknades.

 

[Mikael_L]

En viktig aspekt här är ju som jag ser det är säljarens kunskap. Var det nuvarande säljare som byggde garaget? Oavsett så kanske inte säljaren är införstådd med att man inte får bygga om ett fribyggt garage till bostad. Det kan ju bara så att säljaren handlat i god tro och därmed tror att det är ok att kommunen fortfarande tror att det är ett garage. Det är ju inte oärligt och knappast brottsligt att inte veta. Sen borde man ju veta men vad som gäller när man gör saker men få har nog koll på lagstiftningen.

Detta ändrar ju dock inget alls i sak.
TS har, på goda grunder, bedömt att köpet måste avbrytas. Och det ändras ju inte ifall det är klantighet istället för bedrägeri som är orsaken.

Visst kan det vara något att spekulera i, men mer än så är det inte.


edit: råkade citera fel inlägg, nu blev det rätt ...

 

[Johan456]

Det förändrar hur man tänker kring säljaren. De kanske inte är medvetna om att det är ett svartbygge och faktiskt inte har koll på om alla bygglov finns, men som tror det. Jag säger inte att TS inte ska häva köpet, jag säger heller inte att allt är korrekt.

 

[Fairlane]

Jag håller med Johan. Det kan mycket väl vara så att man inte vet. Att man inte fyller i svar på frågan är kan bero på allt ifrån att man vet att det är fel, till att man inte vet. Kanske hoppat man över frågan när man svarar för att kolla något eller fylla i senare och så glömmer man. Eller så tror man att garaget är ok, men vågar inte svara utan att kolla med någon (exempelvis mäklaren) om någon annan del.
Att mäklaren inte reagerar förvånar mig faktiskt inte. Det skulle jag inte tolka åt något håll.

Säljaren kan vara väl medveten om felet och försöka lurad eller totalt okunnig. Oavsett bör köpet avbrytas om man är i TS situation och oavsett så skulle jag inte bry mig.mer om varför säljaren gjort som de gjort. Jag personligen tycker inte det spelar mig någon roll och har ingen ork att gå och känna agg till folk.

 

[bryggarebob]

Ja, det blir såklart mest spekulationer i vem som haft vilken kunskap och när. I min värld är det en rad omständigheter som gör att jag starkt misstänker att de var medvetna kring omständigheterna. Säljaren skulle översälja garagebyggnaden och liksom mansplaina och förklara att det var ju ett garage ursprungligen men det får ju användas och göras om hursomhelst. m.m... Svårt att återberätta men fick en magkänsla när jag träffade dem.

Att frågeformuläret överlämnades efter att kontrakt var signade är nog inte ok, sedan att frågeformuläret inte var korrekt ifyllt, det bör mäklaren uppmärksammat. Att garagebyggnaden från vägen ser ut som ett garage då de valt att bygga "dörrar" där (som inte fungerar) är nog heller ej en slump. Att det påstods från mäklarens sida på visningen finnas bygglov på alla om- och nybyggnader. Att mäklaren- och mäklarassistenten försökte propsa på att "det är väl inte lönt att göra en besiktning eftersom ena byggnaden har renoveringsbehov så kommer det ju bli nedslag överallt". Sedan att en mäklare som varit aktiv i området +25år inte ska ha stött på frågor kring detaljplan och huruvida det är ok med flera villor på samma tomt är väl även det tveksamt. Är fler saker som kan tolkas som att de försökt mörka.

Till syvende och sist så spelar det dock ingen roll egentligen, kommer inte gå runt och vara sur och bitter utan är bara tacksam att jag gick på magkänslan och upptäckte detta innan det var försent!

Vi kan bara agera på den fakta som finns och konstatera att oaktat om de alla visste om avsaknad av bygglov/svartbygge eller ej så är detta ett objekt man ska hålla sig långt ifrån.

Kanske är alla ovetandes och får nu en möjlighet att göra rätt för sig =)

 

[Nissens]

Ja, det blir såklart mest spekulationer i vem som haft vilken kunskap och när. I min värld är det en rad omständigheter som gör att jag starkt misstänker att de var medvetna kring omständigheterna. Säljaren skulle översälja garagebyggnaden och liksom mansplaina och förklara att det var ju ett garage ursprungligen men det får ju användas och göras om hursomhelst. m.m... Svårt att återberätta men fick en magkänsla när jag träffade dem.

Att frågeformuläret överlämnades efter att kontrakt var signade är nog inte ok, sedan att frågeformuläret inte var korrekt ifyllt, det bör mäklaren uppmärksammat. Att garagebyggnaden från vägen ser ut som ett garage då de valt att bygga "dörrar" där (som inte fungerar) är nog heller ej en slump. Att det påstods från mäklarens sida på visningen finnas bygglov på alla om- och nybyggnader. Att mäklaren- och mäklarassistenten försökte propsa på att "det är väl inte lönt att göra en besiktning eftersom ena byggnaden har renoveringsbehov så kommer det ju bli nedslag överallt". Sedan att en mäklare som varit aktiv i området +25år inte ska ha stött på frågor kring detaljplan och huruvida det är ok med flera villor på samma tomt är väl även det tveksamt. Är fler saker som kan tolkas som att de försökt mörka.

Till syvende och sist så spelar det dock ingen roll egentligen, kommer inte gå runt och vara sur och bitter utan är bara tacksam att jag gick på magkänslan och upptäckte detta innan det var försent!

Vi kan bara agera på den fakta som finns och konstatera att oaktat om de alla visste om avsaknad av bygglov/svartbygge eller ej så är detta ett objekt man ska hålla sig långt ifrån.

Kanske är alla ovetandes och får nu en möjlighet att göra rätt för sig =)

Du hoppade av alltså?
Hur reagerade de?

 

[Hemmakatten]

Förstår inte TS.alls.otaliga inlägg.
Det är väl bara att hoppa av köpet ?! utan vidare kommentarer.

Att grotta ner sig i en massa fel, kontakta kommunen, besiktningsmän mm. Varför gör man det,?

Finns ju en klausul i köpekontraktet att man kan avstå när som helst. Om jag kommer ihåg rätt så har TS inte heller betalt handpenning.

Vad är så krångligt? Kliv ur köpet! Lägg det åt sidan. Är detta nån principsak för TS?

Titta på andra objekt. Det har alla andra, även vi, fått göra när vi letat hus.

 

[olomar]

Läser att många hänvisar TS till en jurist, som säger att caset är vattentätt, och såklart tycker man ska starta en process mot säljaren....
Kan det vara så att juristen debiterat per timme och vill tjäna lite pengar på en oviss tvist? Juridik är inte svart och vitt och något som vissa jurister påstår är en enkel vinst blir istället en dyr och kostsam process.
Använd er besiktningsklausul, meddela säljaren med kopia till mäklare på det sätt som köpekontraktet stipulerar, ange varför ni väljer att avstå från köpet (så får mäklaren reda på varför, om han inte redan känner till det)

 

[pmd]

@bryggarebob, hur har det gått?

 

[Mikael_L]

Förstår inte TS.alls.otaliga inlägg.
Det är väl bara att hoppa av köpet ?! utan vidare kommentarer.

Vad är så krångligt? Kliv ur köpet! Lägg det åt sidan. Är detta nån principsak för TS?

Det krångliga är kontraktets klausul om hur återgången av köpet ska ske, villkoren för detta ..
Jag vet inte om du missade den informationen, som kan läsas i inlägg #26

"Köparen har rätt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten efter köpet. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd besiktning, senast 2021 ..." osv

Vad betyder det att det stipuleras att en sakkunnig person ska besiktiga fastigheten?
Man må ju inse att det i detta läget redan är underskrivet ett kontrakt som gör att köpet redan är klart, utom just denna klausul. Det är endast denna lilla text, denna klausul, som kan frita TS från att vara helt bunden av avtalet och köpet.

Och just därför är vi flera som håller liv i just denna fråga, då den är så essentiell.
OK, om säljaren snabbt accepterar att "OK, denna köpare drog sig ur, jaja, jag får väl sälja igen då ..." då blir det ju inga större problem.
Men däremot om säljaren inte alls vill backa affären, utan strida rättsligt, så kommer ju denna lilla klausul att nagelfaras bokstav för bokstav av de juridiskt kunniga i domstolar, advokater och ombud, och då gäller det verkligen att man hävt köpet korrekt, dvs enligt denna klausul.

Jag anser att det inte alls är att ta lättvindigt på detta.
Det rör ju trots allt en affär på rätt stora belopp, jag själv skulle inte helt nonchalant bara meddela att jag avstår köpet, och lita på att det inte blir någon efterräkning.
Utan jag skulle försöka följa besiktningsklausulen lydelse någorlunda ordagrant, dvs låta genomföra en besiktning. Däremot skulle jag troligen låta någon som jag känner som jobbar som snickare eller liknande göra denna (sken)besiktning, ty säljarens case är från början ganska svagt, så därför anser jag att jag inte har någon direkt uppförsbacke ifall jag inte anlitar ett vanligt besiktningsföretag, utan att en någorlunda erfaren hantverkare kan nog få ses som (tillräckligt) sakkunnig.

Jag ser det som riskminimering. Som du skriver kan det absolut funka, inte tu tal om det (jag ser ju säljarens case som ganska svagt redan i början), men om det sen från andra sidan skulle börja obstrueras så skulle jag inte vara alltför komfortabel med läget, så därför skulle åtminstone jag låtit utföra en "låtsasbesiktning" för att mer uppfylla klausulens krav.

 

[Mikael_L]

Läser att många hänvisar TS till en jurist, som säger att caset är vattentätt, och såklart tycker man ska starta en process mot säljaren....

Nej, jag tycker du har helt fel här.
Vem, och i vilket inlägg finns det någon som anser att TS ska starta process?
Jag kan inte komma ihåg att jag läst något.

I detta fall så kommer det inte alls vara TS som startar någon process.
TS kommer häva köpet enligt sin besiktningsklausul, och sen kan det möjligen hända att säljaren startar en process för att få TS återigen bunden av kontraktet.
Detta är ju förstås spekulativt, säljaren kanske inte alls bråkar, utan knyter näven i fickan och muttrar (detta är vad jag tror mest), men om säljaren är bra stridslysten (och en lyssnar på en dålig advokat) så kanske det händer.
Och just därför skrev jag som jag skrev i mitt förra inlägg.

 

[Citrona]

Alla registrerade mäklare kan hittas här: https://fmi.se/sok-maklare/

Ge er inte in i en massa argument utan åberopa den öppna besiktningsklausulen i ert köpekontrakt. Följ den som den är formulerad i kontraktet så att ni får ett rent avslut på affären. D v s läs kontraktet igen. Det ni inte vill ha nu är osäkerhet och riskera klausulen något som är lätt hänt nu när ni mentalt har gått vidare och ni så att säga känner att ni är i moraliskt överläge.

Ni behöver inte förklara er eller läxa upp säljare och mäklare, bara konstatera att efter besiktning av fastigheten så har ni kommit fram till att dra er ur affären.



Gå inte in i detta som är teoretiska juridiska diskussioner som passar bättre på ett forum än i kommunikationen med säljarna. Här riskerar ni bara att villa bort er.



Akta er för dessa (helt begripliga) känslor, ni måste vara sakliga och fokuserade nu så att ni kan ta er ur kontraktet och gå vidare från affären.



Det är säljaren som står för uppgifterna. Mäklaren baserar sin annonsering med hjälp av uppgifter från säljaren. Och eftersom mäklaren har lagskyldighet att föra vidare all information av relevans till köparen så ser mäklare typiskt sett till att hålla sig okunniga om allt som inte står uttryckligen i prospektet. Det gör de i praktiken genom att minimera diskussion om objektet med säljaren, man pratar om affären och annonseringen istället. Sen förmedlar mäklarna frågor från köparna till säljarna.



I all välmening men nu spekulerar du. En mäklare jobbar med detta och är skickliga på att hålla sig ovetande om detaljer om objektet. Att mäklaren misstänker något och skulle kunna utreda det innebär i regel att mäklaren inte öppnar den dörren. En mäklare är inte en besiktningsman.



Medlemskap i denna branschorganisation är valfritt.

 

[hemma-byggare]

Ser inget problem med att ha "tvättmöjlighet och plats för lunch/fika" ställ in en moped eller en MC i rummet om kommunen ska komma på besök.

 

[Mialainen]

Stort tack för alla synpunkter och tankar!

Vi är väl 99,9% inställda på att släppa affären, ska som sagt få prata med handläggare på måndag för att dubbelkolla bygglov, men kunde de inte hitta bygglov igår tror jag inte det finns på måndag heller. De kunde hitta bygglov för själva garaget 2013, samt två senare bygglov för de två utbyggnader som skett på huvudbyggnaden, men inget som medger att göra om garage till bostadsändamål.
Mentalt har vi släppt detta objekt helt och varit väldigt glada över att vi upptäckte detta innan tillträdet!

Även om man skulle kunna söka bygglov retroaktivt som föreslagits så är det ju inget vi är intresserade av, med de förutsättningarna ska det återspeglas i priset, priset återspeglar två kompletta villor. Inte en villa med renoveringsbehov och en minivilla/garage som riskerar krav på återställande, vite etc.

Ska ta kontakt med säljare och mäklaren på måndag, vad bör man säga annat än att köpet ska återgå pga. att erforderliga bygglov saknas och att det således inte är två kompletta villor som säljs, samt att detaljplan inte verkar tillåta två bostadshus på en fastighet, vilket det marknadsförs som. Samt de risker som finns för krav för återställande, vite etc.
Att säljaren har upplysningsplikt är väl vettigt att trycka på också? Finns det några speciella lagar och paragrafer man kan hänvisa till (förutom de som finns i tråden) tas det tacksamt emot. Enl. avtalet så ska detta framföras skriftligen till säljaren, så får väl skicka rek-brev med kvittens också till säljare och mäklare.


Så fruktansvärt fult att man kan vilja lura någon medvetet på detta sätt, känns kriminellt. Tänker i förlängningen om vi skulle köpt detta ovetandes och i ett senare skede sälja vad som skulle hänt då.
En seriös mäklare bör väl ha koll på att bygglovet saknas då och därigenom inte ta på sig uppdraget eller sälja med öppna kort till betydligt lägre pris? Jag räknar grovt ner värdet med 1,5mkr lägre än vad slutpriset nu blev (om jag räknar garaget som garage och inte minivilla med intäktsmöjligheter). Boytan minskar även. Vidare skulle säkert banken kunna ha synpunkter på att värdet skulle vara lägre än köpeskillingen om det vill sig riktigt illa och kräva att man amorterar ner motsvarande värdeminskning.


Även om säljarna skulle sänka priset väldigt mycket är vi inte intresserad av att göra affärer med denna typ av människor, om de mörkat detta, vad kan mer vara fel då undrar man. Känns inte som man kan lita på något.

Frågade även mäklaren tidigare om det var något som säljaren visste var dåligt eller måste åtgärdas med fastigheten, svaret var nej, så lögn på lögn känner jag nu. Det är väl väldigt osannolikt att mäklaren inte skulle ha haft denna information om att det var ett svartbygge?

Ytterligare en detalj jag stötte på nu, söker efter mäklaren på mäklarsamfundet och där återfinns han inte. Ska inte alla registrerade mäklare gå att söka på där? Tillhör en känd franchise-kedja, han har goda recensioner där det går att läsa om honom. Vad kan anledningen vara till att mäklaren inte finns på mäklarsamfundets hemsida? (han har nära 30 år i branschen enl. uppgift).

Stort tack för alla synpunkter och tankar!

Vi är väl 99,9% inställda på att släppa affären, ska som sagt få prata med handläggare på måndag för att dubbelkolla bygglov, men kunde de inte hitta bygglov igår tror jag inte det finns på måndag heller. De kunde hitta bygglov för själva garaget 2013, samt två senare bygglov för de två utbyggnader som skett på huvudbyggnaden, men inget som medger att göra om garage till bostadsändamål.
Mentalt har vi släppt detta objekt helt och varit väldigt glada över att vi upptäckte detta innan tillträdet!

Även om man skulle kunna söka bygglov retroaktivt som föreslagits så är det ju inget vi är intresserade av, med de förutsättningarna ska det återspeglas i priset, priset återspeglar två kompletta villor. Inte en villa med renoveringsbehov och en minivilla/garage som riskerar krav på återställande, vite etc.

Ska ta kontakt med säljare och mäklaren på måndag, vad bör man säga annat än att köpet ska återgå pga. att erforderliga bygglov saknas och att det således inte är två kompletta villor som säljs, samt att detaljplan inte verkar tillåta två bostadshus på en fastighet, vilket det marknadsförs som. Samt de risker som finns för krav för återställande, vite etc.
Att säljaren har upplysningsplikt är väl vettigt att trycka på också? Finns det några speciella lagar och paragrafer man kan hänvisa till (förutom de som finns i tråden) tas det tacksamt emot. Enl. avtalet så ska detta framföras skriftligen till säljaren, så får väl skicka rek-brev med kvittens också till säljare och mäklare.


Så fruktansvärt fult att man kan vilja lura någon medvetet på detta sätt, känns kriminellt. Tänker i förlängningen om vi skulle köpt detta ovetandes och i ett senare skede sälja vad som skulle hänt då.
En seriös mäklare bör väl ha koll på att bygglovet saknas då och därigenom inte ta på sig uppdraget eller sälja med öppna kort till betydligt lägre pris? Jag räknar grovt ner värdet med 1,5mkr lägre än vad slutpriset nu blev (om jag räknar garaget som garage och inte minivilla med intäktsmöjligheter). Boytan minskar även. Vidare skulle säkert banken kunna ha synpunkter på att värdet skulle vara lägre än köpeskillingen om det vill sig riktigt illa och kräva att man amorterar ner motsvarande värdeminskning.


Även om säljarna skulle sänka priset väldigt mycket är vi inte intresserad av att göra affärer med denna typ av människor, om de mörkat detta, vad kan mer vara fel då undrar man. Känns inte som man kan lita på något.

Frågade även mäklaren tidigare om det var något som säljaren visste var dåligt eller måste åtgärdas med fastigheten, svaret var nej, så lögn på lögn känner jag nu. Det är väl väldigt osannolikt att mäklaren inte skulle ha haft denna information om att det var ett svartbygge?

Ytterligare en detalj jag stötte på nu, söker efter mäklaren på mäklarsamfundet och där återfinns han inte. Ska inte alla registrerade mäklare gå att söka på där? Tillhör en känd franchise-kedja, han har goda recensioner där det går att läsa om honom. Vad kan anledningen vara till att mäklaren inte finns på mäklarsamfundets hemsida? (han har nära 30 år i branschen enl. uppgift).

Jag är osäker på om det går att häva köpet pga. Att ni upptäckte att det inte finns bygglov efter kontrakt, då det anses vara någonting som man kunnat kolla upp innan (dock har ni fått vilseledande info) men skulle ni göra en besiktning kan ni ju propsa på där istället att det var mer att göra än ni räknat med. Jag skulle ringt Mäklarsamfundets jurister och frågat innan jag tar kontakt med mäklaren som verkar vara en slug jäkel!

 

[Darling McFluff]

Formkravet för återgångsvillkor framgår av JB 4:3 p. 1, där uppställs krav på att villkoret ska vara skriftligt och medtagas i köpehandlingen. Om formkravet inte följs är villkoret ogiltigt.

Återgångsvillkor kan uppställas i både säljarens och köparens intresse.

Parterna ges stor frihet att villkora diverse omständigheter, så länge som huvudregeln med tidsbegränsningen på två år iakttas.

För att ett villkor enligt JB 4:4 ska kunna göras gällande måste villkoret upprepas i köpebrevet för att anses vara giltigt enligt JB4:6.