Köpa hus - eventuellt svartbygge på tomten

[Dr Jumping Jack]

Saken är kanske inte så kristallklar från säljarens perspektiv. Om mer än tio år har förflutit sedan sedan säljaren olovligen inredde en bostad i garaget så är det ju det preskriberat i och med att kommunen nu inte kan begära rättelse. Därmed så är överträdelsen juridiskt utagerad och det före detta garaget kan fortsätta att användas som bostad. Enligt det scenariot så finns ju alla aktuella bygglov precis som säljaren har uppgivit för er. (Om mindre än tio år har gått så är situationen en annan och kommunen kan begära rättelse av er som köpare och ert perspektiv är mer gällande.)

Rent objektivt torde det dessutom ha varit klart för er som köpare att det rörde sig om ett ombyggt garage eftersom garageportarna fanns kvar på fasaden. Denna del kan inte ha kommit som en överraskning.

Jag skriver inte detta för att vara otrevlig utan för att illustrera att det finns andra perspektiv än det som ni just nu har. Det torde finnas ett element av att ni känner er lurade och då blir ofta världsbilden väldigt svartvit. Helt förståeligt men jag det kan vara känslor som försvårar för er att ta er ur köpekontraktet.

Helt korrekt som du skriver men glöm inte att detta svartbygge för evigt är ett svartbygge och det lär aldrig gå att få ett bygglov på fastigheten oavsett vad det än gäller. Fastigheten blir på så sätt helt begränsad för all framtid.

 

[Claes Sörmland]

Helt korrekt som du skriver men glöm inte att detta svartbygge för evigt är ett svartbygge och det lär aldrig gå att få ett bygglov på fastigheten oavsett vad det än gäller. Fastigheten blir på så sätt helt begränsad för all framtid.

Ja men det är ju inte svartbyggen som orsakar det utan planstridiga byggnader. Planstridiga byggnader kan uppkomma på andra sätt än genom en olovlig byggnation, t ex genom en detaljplaneändring som gör befintliga byggnader planstridiga. Det åligger köparen att som en del av sin undersökningsplikt undersöka detaljplanen och hur den stämmer överens med befintliga byggnader, det ligger inte på säljaren.

 

[Dr Jumping Jack]

Missade också 2013. Men ovan gäller ändå när man köper svartbygge

 

[bryggarebob]

Saken är kanske inte så kristallklar från säljarens perspektiv. Om mer än tio år har förflutit sedan sedan säljaren olovligen inredde en bostad i garaget så är det ju det preskriberat i och med att kommunen nu inte kan begära rättelse. Därmed så är överträdelsen juridiskt utagerad och det före detta garaget kan fortsätta att användas som bostad. Enligt det scenariot så finns ju alla aktuella bygglov precis som säljaren har uppgivit för er. (Om mindre än tio år har gått så är situationen en annan och kommunen kan begära rättelse av er som köpare och ert perspektiv är mer gällande.)

Rent objektivt torde det dessutom ha varit klart för er som köpare att det rörde sig om ett ombyggt garage eftersom garageportarna fanns kvar på fasaden. Denna del kan inte ha kommit som en överraskning.

Jag skriver inte detta för att vara otrevlig utan för att illustrera att det finns andra perspektiv än det som ni just nu har. Det torde finnas ett element av att ni känner er lurade och då blir ofta världsbilden väldigt svartvit. Helt förståeligt men jag det kan vara känslor som försvårar för er att ta er ur köpekontraktet.

Lurade har vi blivit, men tycker jag kan se på situationen klart ändå =)
Det har inte gått mer än tio år. Mäklaren hävdade att det säljs pga. hälsoskäl, av den anledningen går det att tänka i banorna att säljaren inte gjort klart och inte satt in fönster av den anledningen, inte att de har ett svartbygge som de försöker mörka. Rätt övertygad om att säljarna vet vad de försöker åstadkomma.

Sedan marknadsförs det som två kompletta villor, ett hus utan erforderliga bygglov är allt annat än komplett i min värld, oavsett vad byggnaden ursprungligen varit =) Om nu mäklaren agerat ovetandes på säljarens info så har säljaren i detta läge inte varit ärlig med detta, om mäklaren själv har valt att formulera sig har mäklaren slarvat och varit otydlig. Sedan svarar ju även mäklarfirman själva på att alla bygglov finns på plats, vilket inte stämmer.

Besiktningsklausulen är vad som gäller för att vi ska kunna avbryta denna affär. Sedan kan man konstatera att det hanterats illa av motparten som skulle satt oss i en riktigt dålig situation med risk för att kommunen skulle kräva rättelse från oss, med allt vad det innebär i form av kostnader, tid och energi, om vi inte upptäckt detta i tid.

Vidare så gäller ju detaljplanen att det enbart får stå en bostad / tomt. Tror det är kört att få till bygglov i efterhand (och kommer inte ta reda på det heller).

Att gå in i en djupare diskussion med övriga parter ger nog inget, utan vi får bara förhålla oss till den öppna besiktningsklausulen som ger oss rätt att begära att köp ska återgå när besiktning skett.

Stort tack ska ni alla ha för tankar och input!

 

[Claes Sörmland]

Besiktningsklausulen är vad som gäller för att vi ska kunna avbryta denna affär.

Klokt!

 

[Viktor_F]

Känns onödigt att ta dit en besiktningsman om vi redan nu kan konstatera innan besiktning att bygglov inte finns.

att ”sakkunnig person skall besiktiga”

Nu är jag inte jurist, men nog verkar TS sakkunnig nog att undersöka fastighetens status med avseende på bygglov. I kontraktet står det heller inget om krav på formell utbildning av den sakkunnige.

 

[Claes Sörmland]

Nu är jag inte jurist, men nog verkar TS sakkunnig nog att undersöka fastighetens status med avseende på bygglov. I kontraktet står det heller inget om krav på formell utbildning av den sakkunnige.

Sakkunnig brukar i många fall betyda att man arbetar med det som det gäller. Inte krav på utbildning eller annan formaliserad kunskap. Om det är så som aktuellt köpekontrakt ska tolkas vågar jag dock inte ta gift på.

 

[klimt]

Sakkunnig brukar i många fall betyda att man arbetar med det som det gäller. Inte krav på utbildning eller annan formaliserad kunskap. Om det är så som aktuellt köpekontrakt ska tolkas vågar jag dock inte ta gift på.

Det finns nog en hel del personer på detta forum som anser sig sakkunniga på olika områden inom bygg. Vare sig det är via arbete eller ej.

 

[Claes Sörmland]

Det finns nog en hel del personer på detta forum som anser sig sakkunniga på olika områden inom bygg. Vare sig det är via arbete eller ej.

I och med att avtalet är civilrättsligt så är väl den som både säljare och köpare anser vara sakkunnig just det. Men problemet för TS uppstår om säljaren har en striktare uppfattning än TS och är beredd att driva det rättsligt. Kanske inte så troligt.

 

[andersda]

Troligtvis finns det inte ens definierat i avtalet.

Jag hade inte hävt direkt utan besiktning men det är jag.

Och som sagt forumet borde kunna räknas som sakkunnigt om det kniper.

 

[pmd]

Det är väl dock vettigt att informera om att avsaknad av bygglov är anledningen till att köpet skall återgå och att detta efterfrågats innan kontraktskrivningen med svar att det finns, men vid djupare undersökning visar sig att det faktiskt saknas?

Kort, sakligt och utan onödiga krusiduller. Det räcker med att påpeka att ni inte har upplysts av säljaren om att bygglov saknas för en ombyggnad där bygglov krävs. Skriv inget om att ni har fått besked om att bygglov finns om ni inte har fått det skriftligt.

Ett muntligt besked kan bortförklaras med missförstånd så det är onödigt att ge sig in i det getingboet.

 

[pmd]

Där står att ”sakkunnig person skall besiktiga” men som jag läser det behöver man inte hitta något fel köpet kan återgå ändå, det är väl standardformulering men lite förvillande. Man kan låta köpet återgå utan orsak men det måste besiktigas?

Jag håller med om att formuleringen kan tolkas som att köparen kan kräva att köpet ska återgå utan särskild anledning efter en besiktning, och det låter lite märkligt.

Praxis är väl att man avbryter köpet om besiktningen hittar (allvarliga) fel? I så fall tror jag att det kanske kan bli svårt att hävda tolkningen att köpet kan återgå ovillkorligt efter en besiktning även om det uttryckligen står så i TS kontrakt.

Om det däremot är troligt att det går att tolka formuleringen bokstavligt så räcker det väl med att besiktningen finner att bygglov saknas för ombyggnaden av garaget? Någon fysisk undersökning av byggnaderna behövs ju inte då.

 

[kashieda]

sakkunnig

Mild OT: behöver personen vara sakkunnig inom något särskilt område?

 

[Beemer1981]

En fråga; i besiktningsklausulen - står det något om att vad som ska besiktas, dvs fysisk byggnad, tak, ventilation mm? Jag har vid flertalet överlåtelser av verksamheter ”besiktigat” (Due Diligence) legala omständigheter såsom att alla juridiska rättigheter för att bedriva den typen av verksamhet, produktion, försäljning mm finns på plats. Det TS beskriver är att likställa med en sådan besiktning där denne, låt säga ”sakkunnig”, ställt korrekta frågor till myndigheter mm för att säkerställa att man har alla erforderliga tillstånd som krävs (läs bygglov). I det fallet skulle man kunna hävda att en av flera tänkbara besiktningar har genomförts och utfallet var negativt. Mer information behöver man inte lämna som jag ser det.

men, liksom andra skriver, så ska man överväga att ta in en jurist som säkerställer att TS har uppfyllt sina krav innan man avger sitt svar. Läget är prekärt och det går inte att förutse hur säljaren kommer att agera. Det finns alltid en risk att hamna i utdragna tvister som gör det omöjligt för TS att köpa en annan fastighet under tiden tvisten pågår.

ett av råden här bör också vara att inte meddela, eller kräva att mäklaren meddelar, övriga intressenter om fyndet eftersom det skulle aktualisera säljarens önskan om att ge sig efter TS med ett skadeståndsanspråk.

 

[Fairlane]

Praxis är väl att man avbryter köpet om besiktningen hittar (allvarliga) fel? I så fall tror jag att det kanske kan bli svårt att hävda tolkningen att köpet kan återgå ovillkorligt efter en besiktning även om det uttryckligen står så i TS kontrakt.

Besiktningen kan visa att allt är perfekt, men köparen kan ändå hoppa av. Det är för att undvika strul där köpare tycker ett fel är stort och säljaren tycker det är litet.