Byggahus.se

Köpa hus av släkting (för en novis)

  1. T
    Medlem · 23 inlägg

    TurboSmurf

    Medlem
    Halloj,

    Jag är ny i husköpartagen. Har sökt på forumet, men inte hittat det jag söker. Om det finns så peka gärna mig i rätt riktning  :)

    Jag funderar att köpa min farfars hus. Jag tänker låta det besiktigas och om allt vill sig väl köpa det till taxeringsvärdet.

    Hur går detta till på bästa sätt?

    1. Finns det någon anledning för mig att lägga ut pengar till jurist eller mäklare för att sköta det juridiska? Tillägas ska väl att min farfar är en riktigt hedergubbe så inga problem på det viset.

    2. Om jag väljer att sköta pappersarbetet själv; Vad ska jag tänka på då?:
    Kontrakt, Pantbrev, Lagfart, Värdering osv.... och vilken ordning utförs detta och till vem vänder jag mig för respektive sak.

    3. Vad är bäst ur skattesynvinkel?

    Mvh Sven
     
  2. K
    Medlem · 260 inlägg

    Kicksan

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Kontrakt+ köpebrev kan du köpa i bokhandeln, eller hitta på nätet.
    Ska du belåna fastigheten kan din bank hjälpa dig med ansökan om lagfart och pantbrev annars skriver du ett brev själv och söker lagfart på köpebrevet. Skickas i original till närmaste inskrivningsmyndighet.

    Jag skulle nog kosta på en jurist om det finns övriga "arvtagare" som kan ha synpunkter på köpet i framtiden. Har en vän som köpte hus av sin mormor och det blev ett himla tjafs när hennes mormor gick bort ett antal år senare.
    Anses köpet "för" förmånligt kan det räknas som förtida arv, etc.

    Lycka till !
    Mvh Kicki
     
  3. H
    Medlem · 40 inlägg

    HPE

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Vad tror du om att köpa fastigheten för taxeringsvärdet och upprätta en revers på köpet mellan dig och släktingen. Därefter efterskänks 10 tkr per år (eftersom 10 tkr godtas som skattefri gåva / år). Vet inte om det är ok att göra så men det vore väl kul om det fungerade. Kanske något att kolla upp?
     
  4. H
    Medlem · 40 inlägg

    HPE

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Visst räknas väl taxeringsvärdet som anskaffningsvärde för fastigheten då?. De 10 tkr som efterskänks är väl ren gåva? Bara lite nyfiken. Du verkar veta hur det fungerar.
     
  5. MathiasS
    Medlem · Stockholm · 28 219 inlägg

    MathiasS

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Du skall inte köpa huset, du skall se till att få det som en gåva vilkorad av att du tex tar över lån och lämnar en revers. Med en sådan konstruktion slipper man stämpelskatten om nivåerna är lämpligt valda.

    Vid en gåva så övertar du tidigare ägares anskaffningsvärde.
     
  6. L
    Medlem · 436 inlägg

    Lilla_vargen

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Om det finns fler arvtagare efter farfar, tror jag att risken för framtida bråk, är störst om affären läggs upp som en serie gåvor.

    Om du så småningom skulle vilja sälja huset av någon anledning, är det knappast någon skattemässig fördel att ha övertagit den tidigare ägarens anskaffningsvärde. Förutsatt att farfar har haft huset mer än några få år, alltså. Husvärdet kan ha stigit många gånger om och vid en framtida försäljning räknas nästan hela försäljningssumman som beskattningsbar reavinst.

    Såvida inte gåvoskattesatsen är högre än reavinstskattesatsen. De kan dessutom förändras i framtiden...
     
  7. MathiasS
    Medlem · Stockholm · 28 219 inlägg

    MathiasS

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Det handlar om att undvika stämpelskatten.
     
  8. T
    Medlem · 23 inlägg

    TurboSmurf

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Halloj igen,

    Första inlägget på forumet och uj så alla svarar... Har ni inga hus att snickra på?  ;) Skojsar liet bara... tack för alla svar!!

    Först lite förtyfliganden:
    1. Huset är byggt av min farfar (1948 stod det klart) och det kostade 23600 kr (Jag har INTE missat några nollor  ;)).
    2. Han har inga lån på huset och således säkerligen inga befintliga pantbrev eller så finns det pluttiga sådana.
    3. Vad gäller övriga arvstagare så tänkte jag lösa det på följande sätt: (Det var även på tal att göra så när min bror var sugen på att köpa det för x antal års sedan. Det köpet blev dock inte av pga olika anledningar)
    Jag köper huset av farfar till ett pris som är ok för min pappa och min farbror. Har inte pratat med dem nu denna gång, men det var ok då min bror var i tagen. Hur som helst är det villkor 1 för att detta ska gå i lås. Att de ska acceptera priset jag köper för alltså.
    Jag köper faktiskt huset av farfar och de ska ha accepterat det priset (muntligt räcker för mig). De får sedan ärva från farfar de pengar som blir kvar så smånigom (han fyller 87 på fredag och kommer säkert leva i minst 10 år till  :))
    Tror ni att det blir problem med denna muntliga överenskommelse med min pappa och farbror? Inte kan de väl på något sätt senare hävda att det var en gåva? Jag köper ju huset (visserligen till taxeringspris), men iaf? Tycker ni att jag måste ordna detta skriftligt? Det känns lite konstigt att göra så.... *funderar vidare på det*
    4. Hade det inte varit frö arvsfrågan hade jag säkert fått köpa huset ännu billigare. Min goefarfar... han är så gullig med mig :)

    Här kommer lite kommentarer och motfrågor:

    Kicki:
    1. Vad är ett köpebrev? Varför räcker det inte med kontraktet?
    2. Hur ska man kunna låna och betala farfar för huset vid kontraktskrivandet om man inte har lagfart och pantbrev? Jag utgår från att detta behövs för att få lån beviljat eller skriver man i kontraktet ett senast betalningsdatum? Hur lång tid tar lagfart och pantbrev att få?

    yonna:
    1. Jo, jag tänker köpa det till taxeringsvärdet. Jag kommer dock vilja ta ett större lån för att renovera huset. Taxeringsvärdet är 1,6 miljoner och jag kommer nog vilja renovera för ca 300-400 kkr. Jag skulle gissa att jag gör en 300-400 kr vinst på min befintliga lägenhet.
    Jag frågade banken och de sa att de först gör en "skrivbordsvärdering". Om det inte duger för mig så för jag ta in en värderingsman. Jag tror att jag kommer göra det redan i samband med besiktingen. Fick en "godkänd" besiktningsman via banken. Han ville ta 7500 kr för besiktning och värdering. Är det ett vettigt pris? Har inte kollat upp om ansvarsförsäkring osv, men såg ju på SVT Plus härom veckan och det verkar ju nästan kvitta iofs  :-/
    2. Ja, jag har för avsikt att reglera hela köpet på en gång. Inte ordna med reverser eller liknande.

    MathiasS:
    Det finns inga lån överta. Vad är stämpelskatt?

    Jag vill för övrigt att köpet ska bli så enkelt för min farfar som möjligt. Dvs jag fixar besiktning, alla papper, löser det med min pappa och farbror osv. Kommer antagligen ordna boende för honom också.

    Jag har (eller snarare sagt kommer få) vinst på min befintliga lägenhet och skatten för det vill jag gärna skjuta på in i mitt nya boende.

     
  9. L
    Medlem · 436 inlägg

    Lilla_vargen

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Jag ifrågasätter behovet av besiktning. Jag anser att köparen av en fastighet gör en besiktning av två orsaker: dels för att hitta fel och kunna pruta på priset, dels för att när det om två år visar sig mögla i duschrummet (eller något) skall man kunna gå på den förre ägaren och kräva den på skadeersättning p.g.a. "dolt fel", d.v.s. ett fel som förre ägaren borde kunnat förutse, men som inte nämns i besiktningsprotokollet.

    Ingen av dessa situationer tror jag gäller för dig och "goe farfar"?
     
  10. MathiasS
    Medlem · Stockholm · 28 219 inlägg

    MathiasS

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Lagfartsavgift kanske är en mer korrekt benämning på stämpelskatten. Denna uppgår till 1,5% av köpeskillingen.

    I ditt fall är det taxeringsvärdet året innan försäljningen som ligger till grund för stämpelskatten.

    Det är förstås också så att det inte bara handlar om stämpelskatten - reavinstbeskattning både för dig och din farfar är också drivande faktorer.

    Jag rekommenderar dig att kontakta en jurist specialiserad på fastighetbeskattning - det finns som antytts standardlösningar för detta så det behöver inte kosta skjortan att ta hjälp. Och nix, jag har ingen att rekommendera.
     
  11. T
    Medlem · 23 inlägg

    TurboSmurf

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Nä, det är korrekt. En besiktning vill jag inte använda för att pruta eller på något vis lasta min farfar för.
    Anledningen till en besikting skulle vara för att hitta fel/konstruktioner som inte farfar eller jag vet är dåliga och i så fall medföra att jag inte köper huset. Farfar är kunnig i gammal byggteknik och jag kan typ nada, så besiktningen skulle vara som en extra tryghhet. Förrutom besiktning vill jag ha en värderining genomförd samtidigt och det är mer intressesant. Den kan hjälpa mig att belåna mer på huset inför renoveringar.
     
  12. T
    Medlem · 23 inlägg

    TurboSmurf

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Aha, oki.. stämpelskatt är detsamma som lagfartsavigften. Då är jag med på tåget  :)

    Jo, jag håller med dig... börjar kännas som man är för okunnig i dessa frågor. Kommer kanske låta bankens jurister hantera hela frågan. Kan vara skönt att slippa allt pappersarbete. Dessutom känna sig tryggare i att man inte gör någon blunder i skattefrågor och liknande. Ska har med bankerna vad de tar för sådana tjänster. Någon som har någon erfarenhet av detta?
     
  13. MathiasS
    Medlem · Stockholm · 28 219 inlägg

    MathiasS

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    I detta fall är det ju uppenbart att alla parter tjänar på att minimera det totala skatten, köpare och säljare sammantaget. Fundera själv över reavinstskatten för farfar...... :p

    Man ska inte betala mer skatt än man måste.... :-/

    Ett regelrätt köp är då kanske inte det mest optimala. ::)


     
  14. Bob_the_builder
    Medlem · 2 036 inlägg

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Förtydligande: Stämpelskatt betalar man alltså på både lagfarten (1,5% av köpeskillingen) och på pantsättningen (2% av pantbrevsbeloppet). Den senare skatten svider rejält när man köper "bara" tomt... >:(

    Jag tar mig friheten att svara på frågorna du ställde till Kicki också:
    GROVT TILLYXAD FÖRKLARING: Kontraktet är en överenskommelse om att du SKA köpa fastigheten, med ett antal villkor. Köpebrevet undertecknas när villkoren är uppfyllda (bland annat detaljen om köpesumman) :) och du faktiskt HAR köpt fastigheten. Jag vill minnas att det är med köpebrevet man söker lagfart.
    Det här kan man tycka kan skapa problem, men du behöver faktiskt inte bekymra dig om den här överlappningen - det fixar banken. Säljaren får sina pengar rätt dag och du får ditt lån. Sedan sköts resten bakom kulisserna. Det tar ett tag att få lagfart (några veckor).
     
  15. K
    Medlem · 260 inlägg

    Kicksan

    Medlem

    Re: Köpa hus av släkting (för en novis)

    Bob the builder har svarat i princip som jag skulle gjort ! :)

    Kontakta din bank i ärendet så kan du säkert få lite mer råd och tips och löfte om lån ! :)

    Jag skulle försöka ha så mycket som möjligt skriftligt om jag vore du, hur goda relationer ni än har idag.....

    Mvh
    Kicki
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.