Byggahus.se

Köpa ett hus från 1987

  1. S
    Medlem · 37 inlägg

    szoze

    Medlem
    Hej

    Vi har vunnit budgivningen på ett Sävsjö trähus från 1987. Ett enplanhus på 126 kvm boyta + garage. Husets slutpris blev 800 000 kronor. Utropspriset var 760 000. Huset är byggt på krypgrund. Säljaren har installerat en avfuktare i förebyggande syfte och efter en första inspektion har jag inte märkt att det finns någon fukt eller mögel i krypgrunden. Huset har luftburen värme, FTX, av märket Bahco, alltså ett värmesystem som inte har bytts ut sedan huset byggdes. Det finns ingen alternativ uppvärmning, inga värmeelement, och vi planerar att så småningom installera en täljstenskamin. Vi har även diskuterat installation av vattenburet system.

    Samma dag som budgivningen avslutades ville mäklaren att vi redan dagen efter skulle skriva på kontrakt. Vi avvisade detta och förklarade att vi inte skriver på någonting förrän vi har tittat igenom huset ordentligt. Jag tog kontakt med säljaren och berättade att jag skulle komma och titta igenom huset och sedan, om jag skulle vara osäker på något, skulle jag ta dit en besiktningsman. Detta tyckte säljaren var ok.

    Jag gjorde en inspektion av huset i fredags och hittade inga jättestora konstigheter förutom det jag beskriver nedan. Detta var dock tillräckligt för mig att överväga att ta dit en besiktningsman.

    Det som jag var osäker på var att, när vi öppnade minimaster fläkten ovanför spisen var det otroligt dammigt där, som om det inte öppnats på flera år. Jag kikade i tilluftskanalen och såg att det var väldigt mycket ludd och smuts där. Det var likadant i ACJ luftvärmeaggregatet. Damm och skräp "forsade" ut när aggregatet öppnades. Enligt säljaren är filter utbytta i år. Frågan är när filter byttes ut innan dess. I krypgrunden gjorde jag inga fuktmätningar men det var det fuktigt i marken (sanden) under plastfolien vilket enligt många indikerar att plastfolien uppfyller sin funktion. I övrigt kändes det som en torr och neutralt luktande krypgrund. Sanden som jag tog upp luktade unket (mögligt). Säljaren tyckte att det luktade jord. Det tyckte inte jag. I krypgrundens utrymme under tvättstugan och den ena toaletten fanns en stor bit (2 kvm) mineralull. Vad denna gjorde där kunde säljaren inte förklara på ett övertygande sätt. Hans förklaring var att mineralullen las dit av den förra ägaren för att skydda inkommande vattenledningar från frost och kyla. Dat har jag svårt att köpa. Toaletten renoverades 2003 och jag misstänker att detta har med renoveringen att göra. Har det varit en fuktskada där? Svårt att besvara den frågan för mig och säljaren verkar inte vara ärlig här. På husets nordsida finns saltutfällningar, främst i grundmurens nedersta del. Detta kan tyda på dålig dränering.

    Dessa funderingar gjorde att jag ville ta dit någon som kunde göra en kontroll av ventilationssystemet. Behöver detta rengöras? Om det är så får säljaren göra det innan vi flyttar in. Det andra var att jag skulle ta dit en besiktningsman som kunde gå igenom krypgrunden.

    Detta meddelade jag mäklaren igår (måndag) på morgonen och beställde en tid med besiktningsman på måndag den 8 juni. Mäklarens svar var att "det är viktigt att ni går igenom huset ordentligt så att ni förvissar er om att ni betalar rätt pris men ingenting är klart förrän kontraktet är skrivet och jag har andra intressenter som jag ska visa huset till. Om någon annan blir intresserad av att köpa meddelar vi er så att ni kan stoppa besiktningen". Mitt svar till honom var att vi måste göra vår undersökningsplikt och att vi inte skriver på någonting förrän efter besiktningen.

    Mina frågor till er:

    1. Vad tycker ni om husköpet, uppvärmningssystemet, att huset står på krypgrund osv? Detta är vårt första hus och vi har inga erfarenheter alls.
    2. Tycker ni att vi agerar rätt vad gäller besiktning mm?
    3. Är mäklarens svar ok dvs. är det så att en budgivning inte betyder någonting utan att det är ok att ta in bud även efter att budgivningen är avslutad?

    Tack på förhand
    SZ
     
    Redigerat 2 jul 2013 09:42
  2. H
    Moderator · Stockholm · 43 955 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Man kan ha synpunkter på uppvärmingssystemet, kanske inte är optimalt idag, massor med hus har det systemet. Vi hade något liknande i vårt förra hus från 84. Men som sagt jag tycker inte det är anledning att hoppa av affären.

    Självklart bör du besiktiga huset.

    Mäklaren har rätt, i princip kan någon lägga ett bud 5 minuter efter att eran betalda bes. man varit där. Det är mer vanligt att man istället skriver köpeavtal med en bes. klausul. Sök lite här på forumet om det. Då är säljaren bunden av avtalet tills eran bes. är klar.

    En bes. klausul bör vara s.k öppen. Det betyder att ni efter bes (inom ex. 2 veckor efter kontrakt) har rätt att hoppa av köpet, oavsett vad bes. mannen kom fram till.

    Tidigare var det vanligt med villkorade klausuler, där ex. bara fel som kostade mer än 50 000, gav rätt till avhopp. Man har gått ifrån sådana formuleringar eftersom de skapar oklarheter som "är det verkligen ett fel", "vem avgör att det kostar över 50 000" osv. Man vill att villkoren skall vara helt entydiga utan någon tolkningsmån överhuvudtaget.
     
    • Laddar…
  3. K
    Medlem · skåne · 522 inlägg

    Kalasclas

    Medlem
    Jag hade skrivit på kontraktet men som Hempularen skriver ha en öppen bes. klausul..

    Har du otur nu och tar dit besiktningsman, och allt känns bra så kan du ändå förlora huset, men du får ändå betala besiktningsmannen.

    Jag hade aldrig vågat boka in en besiktningsman utan att ha skrivit på ett kontrakt... men med klausul
     
    • Laddar…
  4. S
    Medlem · 37 inlägg

    szoze

    Medlem
    Tack för svaren! Har precis pratat med mäklaren och han säger precis som ni att trots att vi betalar för besiktning så förpliktigas inte säljaren på något sätt att sälja till just oss. Mäklaren avvisade i princip mitt förslag med öppen bes. klausul med förklaringen att det inte är något bra alternativ för säljaren, eftersom säljaren låses då under ett antal veckor. Det verkar som om vår vilja att betala 9000 kronor för en besiktning inte betyder ett smack. Det intressanta är att man som köpare i princip aldrig kan fullborda sin undersökningsplikt eftersom säljaren är skyddad på alla sätt i försäljningsprocessen och kan sälja till vem som helst när som helst. Finns det andra intressenter så säljer man till den som är minst intresserad av att göra en undersökning av huset. Man kanske förlorar några tusenlappar men vinner på att slippa osäkerhet.
     
  5. O
    Bannad · Stockholm · 7 872 inlägg

    Odjuret

    Bannad
    Jag själv skulle inte besiktiga huset innan kontrakt skrivs. Jag skulle inte heller köpa ett hus jag inte får besiktiga.
    Så för mig som köpare är en " öppet köp" klausul ett villkor för att jag ska köpa huset....
    Det finns fler hus!
     
    • Laddar…
  6. H
    Moderator · Stockholm · 43 955 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Går de inte med på en öppen bes. klausul så köp ett annat hus.

    Mäklaren har på ett sätt rätt, säljaren är bunden i typ 2 veckor. MEN om vi förutsätter att en köpare skall besiktiga huset, då blir ju affären ändå utdragen i två veckor, eller hur lång tid det tar att får dit en bes. man.

    Säljaren riskerar att ni efter de två veckorna väljer att inte köpa huset (ni kanske sett ett ännu bättre hus under tiden). Men det kan ju hända precis lika gärna om ni väntar på bes. man i ett par veckor utan att ha skrivit på.

    Skillnaden för säljaren mellan att vänta med kontrakt i två veckor, eller att få leva med ett villkorat kontrakt i två veckor är marginell. För er som köpare är det däremot en himmelsvid skillnad.


    Så mäklarens ovilja till öppen klausul är egentligen ett försök att pressa köpare till köp utan besiktning. Nu kan det vara så att säljaren har varit tydlig med att det inte får bli ett villkorat avtal.

    Jag blir förresten lite nyfiken, ville mäklaren från början att ni skulle skriva avtal direkt, utan att ha undersökt huset alls?

    Det är i så fall ett brott mot god mäklarsed. Mäklaren är skyldig att försöka få er som köpare att fullgöra er undersökningsplikt. Om det är så bör ni anmäla mäklaren till fastighetsmäklarinspektionen. Han blir prickad eller avregistrerad.
     
    • Laddar…
  7. S
    Medlem · 37 inlägg

    szoze

    Medlem
    Har precis pratat med mäklaren. Säljaren verkar inte alls vara intresserad att skriva på ett kontrakt med en öppen besiktningsklausul. Jag känner någonstans att säljaren är osäker och inte vill låsa sig i någonting. Dessutom känner jag att de har en annan förhandling på gång just nu. Har han någonting att dölja?:cool:

    Vad gäller mäklarens inställning till besiktning så ville han att vi skulle skriva avtal dagen efter vi vann budgivningen. Då förklarade jag för honom att jag inte skriver på något avtal förrän jag har undersökt huset. Han ville då att jag skulle ringa till säljaren och göra en undersökning samma kväll (torsdag). Jag ringde säljaren och avtalade en tid för undersökning av huset dagen efter (fredag). Eftersom jag blev fundersam kring vissa saker i huset ville jag ta det lugnt och tänka igenom över helgen. Mäklaren ringer kl. 19.00 på fredag kväll för att boka en tid för att vi skulle skriva avtal. Jag sa att jag behöver helgen på mig att fundera. På måndag morgon (igår) ringde jag honom och berättade att vi ville anlita en besiktningsman.

    Senast jag pratade med mäklaren sa han att lagen förutsätter att man som köpare kan undersöka ett hus skick på egen hand. Kan man inte det så anlitar man en besiktningsman. Detta är väl hans tolkning av jordabalken. Varför ville han informera mig om detta vet jag inte alls. Antagligen för att berätta att jag inte behöver anlita en yrkesman :confused:
     
  8. S
    Medlem · 37 inlägg

    szoze

    Medlem
    Mäklaren sa också att det är viktigt för säljaren att få en snabb affär då huset har varit till salu ganska länge. För att få en snabb affär är han även villig att sälja till näst högsta budgivaren. Jag sa till honom att det inte är säkert att denna budgivare håller fast vid sitt tidigare bud. Det är de medvetna om. Vad ska man säga? Förstår inte hur det kan vara så viktigt med en snabb affär nu när man har haft huset ute till salu i flera månader :confused: Det är nå't lurt i detta.
     
  9. K
    Medlem · skåne · 522 inlägg

    Kalasclas

    Medlem
    Du har egentligen 2 val.

    1 köpa det obesiktigat (när nu säljaren inte vill ha en besiktningsklausul, luktar lite skumt)
    2 säga till säljaren att han kan återkomma när du får besiktningsklausulen och sedan börja titta på andra hus och släppa detta hus

    Säljaren säljer till den han vill, kanske kommer någon och bjuder 40 000 under dig men säger jag tar det som det är..
     
    • Laddar…
  10. S
    Medlem · 37 inlägg

    szoze

    Medlem
    Precis så resonerar jag. Säljaren kunde inte vänta med besiktningen till nästa vecka utan vill göra de helst under denna vecka. Nu är det så att den besiktningsman jag har tänkt anlita upptagen hela denna vecka. Det finns inte ett överflöd av besiktningsmän här och jag vägrar anlita Anticimex och liknande företag.

    På något sätt känns det som att de försöker pressa fram en affär.
     
  11. Johan Van Kuyl
    Medlem · Skåne · 98 inlägg

    Johan Van Kuyl

    Medlem
    Jag köpte hus förra året och vi hade en öppen besiktningsklausul. Det var inget snack varken från mäklare eller säljare i vårt fall. Märker man att säljande sidan börjar skruva på sig när man vill kontrollera ordentligt så ska man passa sig noga.

    Sen ska man också ha klart för sig att en besiktning inte är en garanti för att hitta några fel. Vi hade en besiktningsman som missade att det är röta i en liten träpanel på vårt hus. Har tagit upp detta med honom men han vägrar erkänna sitt misstag och kommer med undanflykter och hans försäkring kommer inte att betala för reparationerna av skadan. Med detta sagt så känns det ganska tryggt att en fackman kommer och tittar på huset, men det ger en inga som helst garantier.
     
    • Laddar…
  12. S
    Medlem · 37 inlägg

    szoze

    Medlem
    En annan intressant sak i samband med detta hus var att energideklarationen inte var gjord. När jag frågade mäklaren om detta så sa han att det inte är obligatoriskt med en energideklaration. Enligt vad jag har förstått så måste en energideklaration finnas vid husförsäljning. Jag pratade om detta med säljaren och han sa till mig "självklart ska jag beställa en energideklaration". Har mäklaren rätt? Behövs ingen energideklaration?
     
  13. H
    Moderator · Stockholm · 43 955 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Mäklaren har fel. Energideklaration är obligatorisk. Men om jag fattat det rätt så kan man sälja utan, men köparen har rätt att på säljarens bekostnad få en deklaration gjord i efterhand (vad man nu skall med det).

    Om nu huset varit ute länge så är det mycket märkligt att deklarationen inte är gjord, även det kanske man borde ta upp med fastighetsmäklarinspektionen.

    Att mäklaren försökte pressa fram ett avtal utan att ha gett dig ordentlig möjlighet att undersöka huset (själv eller med bes. man) är ett regelbrott. Anmäl!

    Initiativet till undersökning skall inte behöva komma från dig som köpare, mäklaren är skyldig att försöka få dig att på ett eller annat sätt undersöka huset. Det normala visningen är inte en undersökning.

    Mäklaren förefaller höra till den mindre seriösa skaran (dvs. lägre än en redan ganska låg normalnivå). Det är i sig ett skäl att bli lite tveksam till affär.

    Om huset nu varit ute under lång tid, hur kommer det sig att mäklaren nu plötsligt har flera intresserade spekulanter? Hur gick det till när budgivningen startade? Med tanke på mäklaren tvivelaktiga agerande så är det rätt stor sannolikhet att det inte finns någon mer spekulant i nuläget. fast det kan ju vara så att den andre spekulanten har funnits med en längre tid med ett skambud, och att om nu även ni försvinner så får säljaren ta skambudet.

    Om detta är huset ni har letat efter i flera år, med för er perfekt unikt läge, där inga andra hus verkar ha varit till salu på flera år. Ja då kanske man skall spela med, och försöka få ihop en rimlig affär.

    Men om detta är ett av de första hus ni blivit seriöst intresserade av, backa, gå vidare. Detta är det alternativ jag misstänker gäller i ditt fall. Ett hus som ingen annan nappat på under lång tid, ni är förstagångsköpare. Dvs. det kan finnas fler "problem" eller tveksamheter med huset som de andra mer erfarna husletarna upptäckt.
     
  14. O
    Bannad · Stockholm · 7 872 inlägg

    Odjuret

    Bannad
    Energideklaration skall vara utförd. så enkelt är det... Sedan väljer man själv om man vill bråka om just den detaljen... Sedan kan man diskutera nyttan av en energideklaration....

    Det är en del frågetecken, är du osäker så tycker jag att du skall kräva en besiktningsklausul.... om säljaren inte går med på det gå vidare... Du väljer själv, men jag tycker att du skall dra dig ur... mäklaren verkar inte vara den smartaste i gudshage men så är han mäklare....:p
     
  15. H
    Moderator · Stockholm · 43 955 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Ytterligare saker man bör kontrollera innan man köper är med kommunen. Hur ser detaljplanen ut för området, finns det några pågående planearbeten som berör närområdet, jag var ganska nära att köpa ett hus i ett idylliskt villaområde här i Stockholm, där det blev en 4 filig genomfartsled över granntomten några månader senare. Grannhusen var inlösta. Om det inte är kommunalt VA, bör man kolla att nuvarande lösning med framförallt avlopp är OK.

    Man kan som sagt råka ut för en motorväg som granne, eller större industri.

    Tänk också på att en god regel i fastighetsaffärer är att du aldrig skall lita på någonting överhuvudtaget som en mäklare säger, dubbelkolla allt. Man kan tycka att "mäklaren sa ju att..., det kan han ju inte lluga om, så mycket fel kan ha nju inte ha". Jo en mäklare kan ljuga precis hur mycket som helst om de mest osannolika och onödiga saker, det finns inga gränser.

    I fallet med vägen över granntomten hävdade mäklaren att de inlösta grannvillorna (de såg rivningsfärdiga ut) hade lösts in för att kommunen skulle bygga en park... En ganska dålig lögn. Men någon gick tydligen på det.
     
    Redigerat 2 jul 2013 16:44
    • Laddar…
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.