Juridiskt dilemma
För ett par år sedan köpte vi en tomt.
Ett villkor i köpeavtalet var att vi även köper ett hus
från en hustillverkare samt grund och markarbeten.
Säljaren var då säljare åt denna hustillverkare.
Vi fick därefter problem med bygglovet, vilket tog tid.
Nu har vi bygglov och vill ha huset snarast möjligt.
Hustillverkaren vill nu inte sälja något hus så
länge säljaren är inblandad. Säljaren är inte längre
säljare åt husföretaget. Eftersom vi inte heller har
något förtroende för säljaren, skulle vi vilja beställa huset direkt från hustillverkaren och slippa ha något mer med säljaren att göra. Jag befarar dock att skrivningen i köpeavtalet för tomten kan vålla problem.
Vi har inte fullföljt vårt åtagande eftersom vi fortfarande
inte har något hus. Säljaren har inte fullföljt sitt
åtagande, att leverera ett hus. Han lär heller inte kunna göra det utan hustillverkarens medverkan.
Det verkar som vi har fastnat i en omöjlig situation.
Jag har hört att det inte skulle vara tillåtet att villkora
tomtköp på det viset, men vet inte var den uppgiften kommer från.
Är det någon som känner till någon liknande situation
eller har någon idé hur man kan ta sig ur den?
MVH Frank
Ett villkor i köpeavtalet var att vi även köper ett hus
från en hustillverkare samt grund och markarbeten.
Säljaren var då säljare åt denna hustillverkare.
Vi fick därefter problem med bygglovet, vilket tog tid.
Nu har vi bygglov och vill ha huset snarast möjligt.
Hustillverkaren vill nu inte sälja något hus så
länge säljaren är inblandad. Säljaren är inte längre
säljare åt husföretaget. Eftersom vi inte heller har
något förtroende för säljaren, skulle vi vilja beställa huset direkt från hustillverkaren och slippa ha något mer med säljaren att göra. Jag befarar dock att skrivningen i köpeavtalet för tomten kan vålla problem.
Vi har inte fullföljt vårt åtagande eftersom vi fortfarande
inte har något hus. Säljaren har inte fullföljt sitt
åtagande, att leverera ett hus. Han lär heller inte kunna göra det utan hustillverkarens medverkan.
Det verkar som vi har fastnat i en omöjlig situation.
Jag har hört att det inte skulle vara tillåtet att villkora
tomtköp på det viset, men vet inte var den uppgiften kommer från.
Är det någon som känner till någon liknande situation
eller har någon idé hur man kan ta sig ur den?
MVH Frank
Intressant dilemma, nu är jag ingen jurist, men vi kan alltid resonera runt avtalet som sådant.
Har ni lagfart på tomten?
Om ni nu är lagfaren ägare av tomten, vem var lagfaren ägare innan? var det säljaren, eller var han ombud för någon annan?
Vad säger avtalet, dvs vilka villkor är förknippade med köpet?
Finns det vitesklausuler i avtalet? I så fall vad säger dom ifall endera parten inte uppfyller sitt åtagande?
Hur lång tid var det sedan ni köpte tomten? Man pratar om "skälig längd" på avtalet, det kan tex inte gälla för all framtid.
Beroende av vad som står i avtalet, kan det vara säljaren som ligger risigt till, då ni kan ha köpt tomten "i god tro"
Har ni lagfart på tomten?
Om ni nu är lagfaren ägare av tomten, vem var lagfaren ägare innan? var det säljaren, eller var han ombud för någon annan?
Vad säger avtalet, dvs vilka villkor är förknippade med köpet?
Finns det vitesklausuler i avtalet? I så fall vad säger dom ifall endera parten inte uppfyller sitt åtagande?
Hur lång tid var det sedan ni köpte tomten? Man pratar om "skälig längd" på avtalet, det kan tex inte gälla för all framtid.
Beroende av vad som står i avtalet, kan det vara säljaren som ligger risigt till, då ni kan ha köpt tomten "i god tro"
Ja vi har lagfart på tomten.
Vi köpte tomten 2001 av säljarens företag som då var ägare.
Vi betalade köpeskilling, lagfart och dessutom en "projekteringskostnad"
i förskott. Vi fick lagfarten snart efter tillträdesdagen 2001.
Alla åtaganden i köpeavtalet är fullgjorda förutom följande:
"Säljare har i detta avtal försålt tomt/tomtmark till köparen med avtal om
att leverera ett nytt hus inklusive grund och markarbeten till en preliminärt
beräknad kostnad enligt lämnad kalkyl."
Där finns också följande skrivning:
"Villkoret för detta avtals giltighet är att köparen och säljaren fullföljer
alla delar av detta avtal som är upprättade helt separat men skall ses som
en helhet".
Vad gäller det avtal för huset som omnämns så syftar det på ett avtal mellan oss och
husfabrikanten, med säljaren som säljare, vilket vi och säljaren skrev på vid
köpet av tomten. För att vara giltigt ska det också vara underskrivet av husfabrikanten,
vilket dock inte verkar ha blivit gjort.
Det finns ingen vitesklausul angående om säljaren inte fullgör sina åtaganden,
däremot om köparen inte fullföljer sina så äger säljaren rätt till "skälig ersättning"
och vid "åsidosättande av väsentlig betydelse" dessutom rätt att häva avtalet.
Det finns ingen tidsgräns för husköpet i avtalet, men jag tror det finns
en generell gräns på 2 år varefter ett avtal kan hävas om inte villkoren uppfyllts.
Det är nu mer än 2 år sedan vi tillträdde tomten. Jag vet dock inte om någon eller
vilken part som skulle kunna ha rätt att häva köpet.
Vi vill dock inte häva köpet och säljaren har inte heller uttryckt sådant önskemål.
En annan fråga i det sammanhanget är om man kan begära att få köpet hävt hur länge som
helst, t.ex. om en part fortfarande kan häva köpet efter 20år om alla åtaganden inte
blev uppfyllda.
Om någon part skulle ha rätt till vite eller skadestånd framgår inga belopp i köpeavtalet.
Vi har att betala för hus, grund och markarbeten till den som det utför, men
alla kostnader enligt köpeavtalet för tomten är betalda. Därför vet jag inte heller vad
"skälig ersättning" eller "ekonomisk skada" skulle kunna vara i detta fallet.
Det där med "i god tro" var ett intressant uppslag, tack för tipset.
Vi köpte tomten i tron att vi skulle få ett visst hus till en viss kostnad.
Frågan är vad vi har för möjligheter om vi inte kan få det.
Vi vill helst behålla och bebygga tomten, men skulle vilja få det omöjliga
villkoret upphävt/ogiltigt.
Vi köpte tomten 2001 av säljarens företag som då var ägare.
Vi betalade köpeskilling, lagfart och dessutom en "projekteringskostnad"
i förskott. Vi fick lagfarten snart efter tillträdesdagen 2001.
Alla åtaganden i köpeavtalet är fullgjorda förutom följande:
"Säljare har i detta avtal försålt tomt/tomtmark till köparen med avtal om
att leverera ett nytt hus inklusive grund och markarbeten till en preliminärt
beräknad kostnad enligt lämnad kalkyl."
Där finns också följande skrivning:
"Villkoret för detta avtals giltighet är att köparen och säljaren fullföljer
alla delar av detta avtal som är upprättade helt separat men skall ses som
en helhet".
Vad gäller det avtal för huset som omnämns så syftar det på ett avtal mellan oss och
husfabrikanten, med säljaren som säljare, vilket vi och säljaren skrev på vid
köpet av tomten. För att vara giltigt ska det också vara underskrivet av husfabrikanten,
vilket dock inte verkar ha blivit gjort.
Det finns ingen vitesklausul angående om säljaren inte fullgör sina åtaganden,
däremot om köparen inte fullföljer sina så äger säljaren rätt till "skälig ersättning"
och vid "åsidosättande av väsentlig betydelse" dessutom rätt att häva avtalet.
Det finns ingen tidsgräns för husköpet i avtalet, men jag tror det finns
en generell gräns på 2 år varefter ett avtal kan hävas om inte villkoren uppfyllts.
Det är nu mer än 2 år sedan vi tillträdde tomten. Jag vet dock inte om någon eller
vilken part som skulle kunna ha rätt att häva köpet.
Vi vill dock inte häva köpet och säljaren har inte heller uttryckt sådant önskemål.
En annan fråga i det sammanhanget är om man kan begära att få köpet hävt hur länge som
helst, t.ex. om en part fortfarande kan häva köpet efter 20år om alla åtaganden inte
blev uppfyllda.
Om någon part skulle ha rätt till vite eller skadestånd framgår inga belopp i köpeavtalet.
Vi har att betala för hus, grund och markarbeten till den som det utför, men
alla kostnader enligt köpeavtalet för tomten är betalda. Därför vet jag inte heller vad
"skälig ersättning" eller "ekonomisk skada" skulle kunna vara i detta fallet.
Det där med "i god tro" var ett intressant uppslag, tack för tipset.
Vi köpte tomten i tron att vi skulle få ett visst hus till en viss kostnad.
Frågan är vad vi har för möjligheter om vi inte kan få det.
Vi vill helst behålla och bebygga tomten, men skulle vilja få det omöjliga
villkoret upphävt/ogiltigt.
Konsumentvägledarna brukar kunna hjälpa till med det mesta, kanske även detta. Hittas bl.a. här:
http://www.ko.se/mallar/sv/sokkvl.asp?lngCategoryId=538
http://www.ko.se/mallar/sv/sokkvl.asp?lngCategoryId=538
Hej Niklas, Tack för tipset!
Hej Henke,
Avtalet för tomten är mellan mig och säljaren, vilken
tidigare ägde den. För huset finns ett separat avtal
mellan mig och husföretaget (som inte verkar vara påskrivet av husföretaget). Säljaren av tomten var tidigare också extern säljare åt husföretaget.
Jag antar att det finns, eller snarare fanns, någon
uppgörelse mellan säljaren och husföretaget vad gäller provision för de hus som säljs mha säljaren.
Frågan är om vi har rätt att köpa ett hus som inte förmedlas av säljaren eller om säljaren kan tvinga oss
att köpa ett annat hus.
Hej Henke,
Avtalet för tomten är mellan mig och säljaren, vilken
tidigare ägde den. För huset finns ett separat avtal
mellan mig och husföretaget (som inte verkar vara påskrivet av husföretaget). Säljaren av tomten var tidigare också extern säljare åt husföretaget.
Jag antar att det finns, eller snarare fanns, någon
uppgörelse mellan säljaren och husföretaget vad gäller provision för de hus som säljs mha säljaren.
Frågan är om vi har rätt att köpa ett hus som inte förmedlas av säljaren eller om säljaren kan tvinga oss
att köpa ett annat hus.
Jag tror nog att avtalet är giltigt, frågan är snarare hur länge det kan anses gälla. Säljaren kan inte prestera sin del i avtalet, dvs sälja ett hus. Alltså har denne redan brutit avtalet. Avtalet verkar vara fördelaktigt för säljaren då denne inte drabbas av något vite vid avtalsbrott.
Det går att jämka ett avtal som är oskäligt. Det är dessutom lättare än man är konsument och villkoren i avtalet är "ojämna" till konsumentens nackdel.
Att det har gått ganska långt tid talar också till din fördel. Enligt jordabalken 4 kap 4 § går det ej att villkora ett köp av fast egendom (fastighet) längre än 2 år. Om det ej finns någon gräns angiven i avtalet anses det vara två år. Säljaren kan således inte häva köpet om det har gått längre än två år sedan köpehandlingen upprättades , men han kan kanske kräva (få?) skadestånd.
Jag har dock svårt att tror att han skulle ha någon framgång med att driva ett skadeståndsmål mot dig då det faktiskt är han som inte har kunnat fylla sin del i avtalet, men du bör nog prata med en jurist. De kan nog ganska snabbt avgöra om det föreligger någon risk för dig.
Det går att jämka ett avtal som är oskäligt. Det är dessutom lättare än man är konsument och villkoren i avtalet är "ojämna" till konsumentens nackdel.
Att det har gått ganska långt tid talar också till din fördel. Enligt jordabalken 4 kap 4 § går det ej att villkora ett köp av fast egendom (fastighet) längre än 2 år. Om det ej finns någon gräns angiven i avtalet anses det vara två år. Säljaren kan således inte häva köpet om det har gått längre än två år sedan köpehandlingen upprättades , men han kan kanske kräva (få?) skadestånd.
Jag har dock svårt att tror att han skulle ha någon framgång med att driva ett skadeståndsmål mot dig då det faktiskt är han som inte har kunnat fylla sin del i avtalet, men du bör nog prata med en jurist. De kan nog ganska snabbt avgöra om det föreligger någon risk för dig.
Medlemskap i Villaägarförbundet ger rätt till diskussioner med deras jurister som är bra på att tipsa om tillvägagångssätt.
:-/
Det var dom jag vände mig till innan jag drog igång processen med min säljare med en av dom rekommenderad advokatbyrå (som även andra här på Forumet har använt sig av)
Helena med
Sverige Stugan
Tråkig att Ni hamnat i en sådan sitaution.
Eftersom du har erhållit lagfart på fastigheten utgår jag från att det aktuella villkorets längd inte fanns medtaget i köpekontraktet (annars är hela köpet ogiltigt om villkoret löper längre än två år från köpet). Om det inte står hur länge villkoret skall gälla anses det enligt jordabalken gälla i två år. Har denna tidpunkt passerats föreligger inte längre någon skyldighet för Er att efterleva villkoret i fråga.
Notera att detta gäller bara köpekontraktet på fastigheten. Jag är inte klar över huruvida ni även träffat avtal med säljaren eller hustillverkaren vid sidan om fastighetsköpet. Om så är fallet kan fastighetsköpet inte bli ogiltigt men möjligen kan ersättningsfråga uppkomma beroende på vad som i så fall är reglerat i sidoavtalet.
För att ge råd behöver man gå igenom alla handlingar som ni har undertecknat i samband med fastighetsköpet. Det kan därför vara väl investerade pengar att stämma av rättsläget med en jurist där ni befinner er!
Shike
Eftersom du har erhållit lagfart på fastigheten utgår jag från att det aktuella villkorets längd inte fanns medtaget i köpekontraktet (annars är hela köpet ogiltigt om villkoret löper längre än två år från köpet). Om det inte står hur länge villkoret skall gälla anses det enligt jordabalken gälla i två år. Har denna tidpunkt passerats föreligger inte längre någon skyldighet för Er att efterleva villkoret i fråga.
Notera att detta gäller bara köpekontraktet på fastigheten. Jag är inte klar över huruvida ni även träffat avtal med säljaren eller hustillverkaren vid sidan om fastighetsköpet. Om så är fallet kan fastighetsköpet inte bli ogiltigt men möjligen kan ersättningsfråga uppkomma beroende på vad som i så fall är reglerat i sidoavtalet.
För att ge råd behöver man gå igenom alla handlingar som ni har undertecknat i samband med fastighetsköpet. Det kan därför vara väl investerade pengar att stämma av rättsläget med en jurist där ni befinner er!
Shike
