Juridiska spörsmål för värdering och avstyckning av tomter från skogsfastighet
Jag är delägare till en skogsfastighet med fler än 10 delägare och ytterligare några lär tillkomma i samband med att oskiftade dödsbon avslutas vilket är en process som pågår för tillfället. På skogsfastigheten finns det ett par stugor på ofri grund som saknar avstyckade tomter, varav jag äger en stuga och tanken är att man ska stycka av tomter till dessa och sedan sälja skogsfastigheten på sikt.
Då det är många delägare finns det också många viljor därmed lär det bli mycket diskussioner och förmodligen olika åsikter kring hur man ska värdera de tilltänkta tomterna och hur de ska styckas av (storlek och dess placering) m.m. Till det kommer giriga delägare av skogsfastigheten som vill bli delägare av en tilltänkt tomt kring en stuga trots att de inte är delägare av stugan i fråga. Inte för att de har något intresse av stugan i sig utan för att de mår dåligt över att gå miste om en eventuell ekonomisk vinst om stugan säljs efter tomter har avstyckats. Därför lär det bli svårt att få alla att enas om att godkänna avstyckningar av tomterna så chansen är stor att det blir en klyvning istället för avstyckning när det är dags att ta det till lantmäteriet.
Jag försöker hitta information om hur lantmäteriet jobbar när de ska utföra avstyckningar och klyvning, alltså hur de prioriterar olika delägares intressen och viljor men tycker det är svårt att hitta någon information om det. Finns det någon sida där man kan hitta vägledande prejudikat för hur lantmäteriet beslutat i tidigare ärenden med liknande förutsättningar så man får en inblick i hur de arbetar?
Säg att en delägare väljer att begära klyvning och han/hon äger en av stugorna på skogsfastigheten hur prioriterar i så fall lantmätaren den personens andel av marken gentemot en som inte äger en stuga samt övriga delägare? Får personen med en stuga då "förtur" vid val av vilken del av marken som tillfaller personen och därmed en markbit runt sin stuga som kommer utgöra en tomt till stugan eller är det andra saker som ligger till grund hur marken fördelas? Det borde finnas riktlinjer för hur det fungerar i dessa lägen, kan man hitta nån vägledning i aktuella lagstiftning eller nån handbok som lantmännen använder sig av i sitt beslutsfattande?
En annan relevant fråga är om det finns vägledning kring hur man ska värdera tomter, tomtmark i det här området har ett högre värde än mark som tillhör en skogsfastighet. Vissa delägare är av åsikten att varje tomt ska värderas separat samt säljas till marknadsmässigt pris medan andra är av åsikten att man inte ska behöva betala fullt pris för något man redan är delägare till utan snarare ska betala vad det kostar att få tomten avstyckad. Vad är en rimlig kompromiss här i så fall, är det att värdera tomterna och sedan betala säg 50% av dess värde plus/minus kostnaden för att stycka av tomten? Eller ska man föreslå att alla som är delägare av skogsfastigheten ska erbjudas att stycka av en tomt till självkostnadspris sedan är det upp till varje delägare att ta beslut om att göra så eller ej.
Kan en delägare kräva klyvning av fastigheten och begära att få "sin" andel av marken avstyckad runt sin stuga och sedan se till att inte behöva betala för tomten mer än möjligen en symbolisk summa i och med att den utgör hans/hennes andel av skogsfastigheten? Eller rättare sagt den tilltänkta tomten kommer utgöra ca 40-50% av personens ägarandel av skogsfastigheten, resterande andel kan säljas/skänkas till nån annan andelsägare efter tomten är avstyckad.
Rimligtvis borde det finnas vägledande domar i ärenden som dragits till domstol tidigare hur tomter ska värderas / ersättas vid avstyckningar, var hittar man dessa i så fall?
Frågar man lantmäteriet angående värdering och ekonomisk ersättning för avstyckade tomter så är svaret att det får man göra upp med övriga delägare vilket är förståeligt. Dock bör det finnas domar från liknande fall där man kan få en vägledning om en delägare som begär avstyckning / klyvning ska behöva betala för tomter och i så fall hur mycket samt hur det bör beräknas.
Då det är många delägare finns det också många viljor därmed lär det bli mycket diskussioner och förmodligen olika åsikter kring hur man ska värdera de tilltänkta tomterna och hur de ska styckas av (storlek och dess placering) m.m. Till det kommer giriga delägare av skogsfastigheten som vill bli delägare av en tilltänkt tomt kring en stuga trots att de inte är delägare av stugan i fråga. Inte för att de har något intresse av stugan i sig utan för att de mår dåligt över att gå miste om en eventuell ekonomisk vinst om stugan säljs efter tomter har avstyckats. Därför lär det bli svårt att få alla att enas om att godkänna avstyckningar av tomterna så chansen är stor att det blir en klyvning istället för avstyckning när det är dags att ta det till lantmäteriet.
Jag försöker hitta information om hur lantmäteriet jobbar när de ska utföra avstyckningar och klyvning, alltså hur de prioriterar olika delägares intressen och viljor men tycker det är svårt att hitta någon information om det. Finns det någon sida där man kan hitta vägledande prejudikat för hur lantmäteriet beslutat i tidigare ärenden med liknande förutsättningar så man får en inblick i hur de arbetar?
Säg att en delägare väljer att begära klyvning och han/hon äger en av stugorna på skogsfastigheten hur prioriterar i så fall lantmätaren den personens andel av marken gentemot en som inte äger en stuga samt övriga delägare? Får personen med en stuga då "förtur" vid val av vilken del av marken som tillfaller personen och därmed en markbit runt sin stuga som kommer utgöra en tomt till stugan eller är det andra saker som ligger till grund hur marken fördelas? Det borde finnas riktlinjer för hur det fungerar i dessa lägen, kan man hitta nån vägledning i aktuella lagstiftning eller nån handbok som lantmännen använder sig av i sitt beslutsfattande?
En annan relevant fråga är om det finns vägledning kring hur man ska värdera tomter, tomtmark i det här området har ett högre värde än mark som tillhör en skogsfastighet. Vissa delägare är av åsikten att varje tomt ska värderas separat samt säljas till marknadsmässigt pris medan andra är av åsikten att man inte ska behöva betala fullt pris för något man redan är delägare till utan snarare ska betala vad det kostar att få tomten avstyckad. Vad är en rimlig kompromiss här i så fall, är det att värdera tomterna och sedan betala säg 50% av dess värde plus/minus kostnaden för att stycka av tomten? Eller ska man föreslå att alla som är delägare av skogsfastigheten ska erbjudas att stycka av en tomt till självkostnadspris sedan är det upp till varje delägare att ta beslut om att göra så eller ej.
Kan en delägare kräva klyvning av fastigheten och begära att få "sin" andel av marken avstyckad runt sin stuga och sedan se till att inte behöva betala för tomten mer än möjligen en symbolisk summa i och med att den utgör hans/hennes andel av skogsfastigheten? Eller rättare sagt den tilltänkta tomten kommer utgöra ca 40-50% av personens ägarandel av skogsfastigheten, resterande andel kan säljas/skänkas till nån annan andelsägare efter tomten är avstyckad.
Rimligtvis borde det finnas vägledande domar i ärenden som dragits till domstol tidigare hur tomter ska värderas / ersättas vid avstyckningar, var hittar man dessa i så fall?
Frågar man lantmäteriet angående värdering och ekonomisk ersättning för avstyckade tomter så är svaret att det får man göra upp med övriga delägare vilket är förståeligt. Dock bör det finnas domar från liknande fall där man kan få en vägledning om en delägare som begär avstyckning / klyvning ska behöva betala för tomter och i så fall hur mycket samt hur det bör beräknas.
Jag kan inte se att något annat är försäljning till marknadspris är rimligt. Varför skulle man inte göra så?
Medlem
· Västernorrland
· 2 108 inlägg
Med beaktande av att en tomt med en ofri byggnad på ev. har ett lägre marknadsvärde än en som man själv kan bygga på...
'Tycker också det är självklart att om arrendetomter (eller ev. odokumenterade nyttjanderätter) ska styckas så gör man en värdering och köper för det priset.
Sen behöver man ju i praktiken inte betala den andel av priset som är till en själv, men det gör ingen skillnad för processen egentligen. Eftersom det är så många med olika åsikter så ta ut en/flera professionella som gör värderingen.
'Tycker också det är självklart att om arrendetomter (eller ev. odokumenterade nyttjanderätter) ska styckas så gör man en värdering och köper för det priset.
Sen behöver man ju i praktiken inte betala den andel av priset som är till en själv, men det gör ingen skillnad för processen egentligen. Eftersom det är så många med olika åsikter så ta ut en/flera professionella som gör värderingen.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 299 inlägg
Samägande är ett gissel, och är ni redan ett dussin delägare gissar jag att det är kusiner och kanske avlägsnare släktingar ändå. Nån ingift-frånskild delägare också kanske som lök på laxen.
Det finns ingen laglig skyldighet för dessa att sälja något till underpris till en annan delägare. Det moraliska imperativet är ju också mycket svagare än om det exempelvis bara varit syskon, där man kan känna att ens bror eller syster kan vara värd att offra lite pengar för att de ska få möjlighet att behålla en kär sommarstuga.
Så ni får väl vara glada att ni har tomten och i viss rätt har kvar rätten till den även om fastigheten byter ägare. Om möjligt är det kanske bäst att försöka få köpa loss tomten innan hela fastigheten säljs, men någon rätt till det finns inte heller.
Det finns ingen laglig skyldighet för dessa att sälja något till underpris till en annan delägare. Det moraliska imperativet är ju också mycket svagare än om det exempelvis bara varit syskon, där man kan känna att ens bror eller syster kan vara värd att offra lite pengar för att de ska få möjlighet att behålla en kär sommarstuga.
Så ni får väl vara glada att ni har tomten och i viss rätt har kvar rätten till den även om fastigheten byter ägare. Om möjligt är det kanske bäst att försöka få köpa loss tomten innan hela fastigheten säljs, men någon rätt till det finns inte heller.
Som sagt det är många delägare och många åsikter så det vore intressant och höra om det finns några vägledande domar att luta sig mot när det gäller avstyckning av tomter och hur de ska värderas/ersättas.
Enda rätta är förmodligen att kontakta en jurist som håller på med fastighetsjuridik de kanske har bättre koll men folk här på forumet brukar ha lite koll men så kanske inte var fallet här.
Enda rätta är förmodligen att kontakta en jurist som håller på med fastighetsjuridik de kanske har bättre koll men folk här på forumet brukar ha lite koll men så kanske inte var fallet här.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 299 inlägg
Det finns naturligtvis inga domar på vad du får sälja en tomt för, det är en fri marknad givet att du får rätt att stycka av eller klyva.
Det finns också alltid en rätt att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten, och det har företräde, så i praktiken har alla delägare vetorätt mot en klyvning.
Edit: blandade ihop trådar, så har skrivit om svaret.
Det finns också alltid en rätt att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten, och det har företräde, så i praktiken har alla delägare vetorätt mot en klyvning.
Edit: blandade ihop trådar, så har skrivit om svaret.
Redigerat:
Från ett liknande ärende var det tydligen så (oklart om ägandeförhållandet var det samma då detta exempel kan ha rört sig om någon formel form av gemensamhetsägande) där visade det sig att den som först skickade in papper på att han ville gå ur och få sin lott fick välja själv. Personen sa att han ville ha bitarna X för verksamhet Y (det var i stort sätt all användbar mark). Detta var större än hans % andel så det som var större får han betala för men tilldelningen av mark blev precis som han önskat trotts protester från flertalet engagerade ägare som insåg vad som höll på att hända.
Klyvningar kan vara nog så trixiga förrättningar att genomföra, särskilt om den sker med tvång och osämja bland delägarna. Att sammanfatta hur en sådan process går till med värdering etc. kan bli ganska omfångsrikt i ett inlägg på ett forum, så jag tänkte istället ge lite lästips.
Lantmäteriets handbok FBL är läsvärd (https://www.lantmateriet.se/globalassets/om-lantmateriet/rattsinformation/handbocker/handbok-fbl.pdf). Den går genom hur en klyvning går till (jag skriver enbart om klyvning eftersom avstyckning kräver att man är överens om saker och ting, man kan inte genomföra avstyckning med tvång).
För mer lättläst om klyvning kan jag rekommendera Barbro Julstads bok "Fastighetsindelning och markanvändning" 3:e upplagan (finns kanske nyare, men det var den jag har) s. 107-109. Den ger en bra introduktion till hur det rättsliga reglerna fungerar när det gäller klyvning, lottläggning osv.
Ytterst kort kan jag avsluta med att lottläggningen baseras på andel man har i fastigheten. Äger man t.ex. 1/10 ska man tilldelas en klyvningslott som motsvarar 1/10 av det totala värdet utan byggnader (11 kap. 4 § FBL), eftersom det ofta är praktiskt omöjligt får viss avvikelse ske (11 kap. 9 § FBL, om man inte är överens är möjligheterna till avvikelse mindre). Skillnader mellan olika klyvningslotters värde utjämnas i pengar.
I en klyvningsförrättning jobbar lantmätaren mot att hitta en lottläggning som alla känner sig nöjda med. Om det inte går kan det i vissa fall sluta med lottning.
Lantmäteriets handbok FBL är läsvärd (https://www.lantmateriet.se/globalassets/om-lantmateriet/rattsinformation/handbocker/handbok-fbl.pdf). Den går genom hur en klyvning går till (jag skriver enbart om klyvning eftersom avstyckning kräver att man är överens om saker och ting, man kan inte genomföra avstyckning med tvång).
För mer lättläst om klyvning kan jag rekommendera Barbro Julstads bok "Fastighetsindelning och markanvändning" 3:e upplagan (finns kanske nyare, men det var den jag har) s. 107-109. Den ger en bra introduktion till hur det rättsliga reglerna fungerar när det gäller klyvning, lottläggning osv.
Ytterst kort kan jag avsluta med att lottläggningen baseras på andel man har i fastigheten. Äger man t.ex. 1/10 ska man tilldelas en klyvningslott som motsvarar 1/10 av det totala värdet utan byggnader (11 kap. 4 § FBL), eftersom det ofta är praktiskt omöjligt får viss avvikelse ske (11 kap. 9 § FBL, om man inte är överens är möjligheterna till avvikelse mindre). Skillnader mellan olika klyvningslotters värde utjämnas i pengar.
I en klyvningsförrättning jobbar lantmätaren mot att hitta en lottläggning som alla känner sig nöjda med. Om det inte går kan det i vissa fall sluta med lottning.
Det finns säkert dyrare och billigare sätt att komma fram. Att vara överens brukar bli billigare…A -Anders- skrev:
Du får nog kallt räkna med att fastighetens totala värde kommer ligga till grund när den delas upp. Dvs att en tomt runt ett hus kanske är värd mer än andra bitar som kanske inte är värda mer än rekreations- och jaktvärdet.
Ett annat tips är att göra en värdering och försöka lösa ut några av delägarna. Kan göra processen betydligt enklare och billigare…
Om ni tror att det går att uppföra fler hus så rekommenderar jag starkt att ni söker förhandsbesked för det skapar en enorm skillnad när det kommer till värderingar. Även ett avslag är nyttigt då det tar bort spekulationerna om marken värde.
Såvitt jag förstår så har klyvning företräde gentemot tvångsförsäljning förutsatt att begäran om klyvning är inlämnad före begäran om tvångsförsäljning.
Det lät intressant, kan du länka till den aktuella tråden?T TypRätt skrev:
Du får gärna utveckla ditt svar om du känner för det, tack för länkarna till lantmäteriets handbok samt boktipset.H HerrOso skrev:
Bäst är såklart om alla kan komma överens men chansen är stor att det kommer vara svårt att få alla nöjda t.ex. vad gäller ersättning för tomter m.m.Matte001 skrev:
Detta då vissa anser att varje tomt ska köpas loss för marknadsmässigt pris medan andra är av åsikten att de inte ska behöva betala fullt pris för något de redan är delägare i.
Den totala fastigheten har ett värde och detta byggs upp av delmängder från de olika delarna i fastigheten. Om någon vill tillskansa sig en bit av fastigheten med ett högre värde än dennes andel i fastigheten utan att kompensera de övriga så förstår jag av de övriga delägarna blir irriterade. Varför skulle de gå med på detta? Är det en metod för att blåsa de övriga ägarna som är det du söker?A -Anders- skrev:
Medlem
· Västernorrland
· 2 108 inlägg
Mycket hänger på hur man värderar tomterna. Och marknadsmässigt för andra köpare så hänger det ihop med vilken slags förfoganderätt som husägarna har till dessa tomter.
Misstänker att det finns olika uppfattningar om det som behöver redas ut innan man ens anser att det är samma sak som man värderar. Hur omfattande arrende/nyttjanderätt/annat har husägarna och hur dokumenterat/gällande mot ny ägare är de?
Anses någon äldre numera död släkting ha "gett bort" tomtmarken på den tiden papper inte var lika viktigt som idag och hur moraliskt förpliktad anser man sig då vara att agera utifrån detta? Eller finns inget annat än en delägaröverenskommelse som kan upphöra kring att husen får stå där? Och är någon beredd att realiteten dra det så långt att deras släktingar få lov att riva sina hus om det skulle ställas på sin spets?
Misstänker att det finns olika uppfattningar om det som behöver redas ut innan man ens anser att det är samma sak som man värderar. Hur omfattande arrende/nyttjanderätt/annat har husägarna och hur dokumenterat/gällande mot ny ägare är de?
Anses någon äldre numera död släkting ha "gett bort" tomtmarken på den tiden papper inte var lika viktigt som idag och hur moraliskt förpliktad anser man sig då vara att agera utifrån detta? Eller finns inget annat än en delägaröverenskommelse som kan upphöra kring att husen får stå där? Och är någon beredd att realiteten dra det så långt att deras släktingar få lov att riva sina hus om det skulle ställas på sin spets?
Avstyckning kan aldrig ske med tvång. Klyvning sker på ansökan av minst en delägare. De som ej framför yrkande blir tilldelade gemensam lott. För att genomföra en klyvning utan ÖK krävs att iaf en lott kan bildas enligt yrkande. Som andra nämnt ska lottens värde motsvara delägarens andel, eller inte avvika avsevärt. Detta går att avtala bort. Om inget annat avtalas ska avvikande värden gentemot andel ersättas med pengar. Klyvningar är till sin art väldigt komplicerade men läs i handboken som länkades. Där finns även vissa rättsfall.