Juridik, avtal enligt ABS 05
Bygger en villa med totalentreprenad. Husleveransen har kommit, och pappen är på, på taket samt fönster o dörrar på plats. Har haft ett antal fel o brister på grundarbetet som jag har påtalat för entreprenören muntligt i slutet av juli och skriftligt i augusti. Har betalt enligt en betalningsplan ca 500000 SEK för grunden och skall nu betala ca 1360000 för stomleverans. MEN de tidigare felen är inte tillrättade och jag får INTE tillträde till huset längre, det är låst, jag har 165km att resa till huset. Enligt ABS 05 som gäller för detta kontrakt ,har jag som beställare rätt att utse en kontrollant. (para 7) Har utsett mig själv till kontrollant för att ha möjlighet att kunna följa upp bygget och begärt att få nyckel till huset men entreprenören vägrar. Vad göra??? Det är mitt livs största investering och vill inte att det skall bli helt fel med en mängd fel som bygges in. Har själv byggt de 2 hus jag bott i under de senaste 30 åren, så jag vet en del om hus. Jag har en kvalitetsansvarig som lagen kräver man han går efter PBL (Plan o Bygglagen ??) och den tillåter tydligen en hel del byggfel, dessutom bryr sig INTE totalentreprönen eller hans underleverantörer om hans påpekande eller mina heller för för den delen.
Goda råd behövs, gärna om tolkning av ABS 05, tex vad man hittar rättsfall o dyligt
Deralte
Goda råd behövs, gärna om tolkning av ABS 05, tex vad man hittar rättsfall o dyligt
Deralte
I ditt läge så skulle jag för det första konsultera en byggjurist. Börja med att kontakta villaägarförbundet (www.villariks.se) de ger gratis juridisk rådgivning till medlemmar (givetvis begränsad), och kan troligen ge tips om lämplig jurist ifall du skulle behöva anlita på "riktigt".
Dessutom så skulle jag nog också föreslå att du snarast utser en riktig kontrollant för bygget. En bra besiktningsman har betydligt större pondus än vad du någonsin kan uppbringa själv. Dessutom så har ju de observationer han gör betydligt större bevisvärde, dina påståenden är inte opartiska om det skulle bli process mellan dig och byggaren.
Vad gäller tillträde till bygget, så är det inte självklart att kontrollanten skall ha tillträde när byggaren inte är där. Det är också en ganska vanlig konflikt mellan beställare som vill komma in och byggaren som är ansvarig (och vars försäkringar troligen inte täcker skador som ev. orsakas av en "obehörig" som blivit insläppt).
Om den byggare man har inte åtgärdar, så måste man överväga vilken väg som ger minst skada. Antingen så agerar man för att snarast få bort entrepenören och anlita en annan. Eller så väljer man att ta upp bristerna först på slutbesiktningen. Käsnlomässigt är det lätt att låsa sig vid det första alternativet, man vill ha ut klåparen så fort som möjligt. Konsekvensen blir ofta ett halvfärdigt hus med ett bygge som står still, ibland i 2-3 år medans allt avgörs i rätten. I bästa fall så vinner man, och efter 3 års stillastående så kan man sätta igång igen, skicka räkningarna till den ursprunglige byggarens konskursbo, själv är han vi det laget sedan länge igång med ett nytt bolag igen.
Om man hammnar i det läget att man misstänker att den kontraktsmässiga innehållna summan (ofta 10%) inte kommer att räcka för att täcka besiktningaanmärkningarna, så gäller det att försöka hitta olika vägar att öka sin skuld till byggaren inför besiktningen, så att det finns mer pengar att hålla inne. Ex. så kan man komma med sena tillval, kanske ordna så att man köper diverse saker via byggaren (kanske vitvaror) i ett sent skede. Gäller bara att se till att inte dessa tillval blir en ursäkt för byggaren att inte bli färdig i tid.
För om man börjar med att tidigt hålla inne mer pengar än avtalet föreskriver (även om man har rätt till det med ledning av kontroller) så slutar det ofta med att byggaren inte färdigställer. Det är ju byggarens ultimata vapen i en konflikt. Därför är det ofta en fördel att försöka skjuta ev. konflikter framför sig tills huset är färdigt.
Dessutom så skulle jag nog också föreslå att du snarast utser en riktig kontrollant för bygget. En bra besiktningsman har betydligt större pondus än vad du någonsin kan uppbringa själv. Dessutom så har ju de observationer han gör betydligt större bevisvärde, dina påståenden är inte opartiska om det skulle bli process mellan dig och byggaren.
Vad gäller tillträde till bygget, så är det inte självklart att kontrollanten skall ha tillträde när byggaren inte är där. Det är också en ganska vanlig konflikt mellan beställare som vill komma in och byggaren som är ansvarig (och vars försäkringar troligen inte täcker skador som ev. orsakas av en "obehörig" som blivit insläppt).
Om den byggare man har inte åtgärdar, så måste man överväga vilken väg som ger minst skada. Antingen så agerar man för att snarast få bort entrepenören och anlita en annan. Eller så väljer man att ta upp bristerna först på slutbesiktningen. Käsnlomässigt är det lätt att låsa sig vid det första alternativet, man vill ha ut klåparen så fort som möjligt. Konsekvensen blir ofta ett halvfärdigt hus med ett bygge som står still, ibland i 2-3 år medans allt avgörs i rätten. I bästa fall så vinner man, och efter 3 års stillastående så kan man sätta igång igen, skicka räkningarna till den ursprunglige byggarens konskursbo, själv är han vi det laget sedan länge igång med ett nytt bolag igen.
Om man hammnar i det läget att man misstänker att den kontraktsmässiga innehållna summan (ofta 10%) inte kommer att räcka för att täcka besiktningaanmärkningarna, så gäller det att försöka hitta olika vägar att öka sin skuld till byggaren inför besiktningen, så att det finns mer pengar att hålla inne. Ex. så kan man komma med sena tillval, kanske ordna så att man köper diverse saker via byggaren (kanske vitvaror) i ett sent skede. Gäller bara att se till att inte dessa tillval blir en ursäkt för byggaren att inte bli färdig i tid.
För om man börjar med att tidigt hålla inne mer pengar än avtalet föreskriver (även om man har rätt till det med ledning av kontroller) så slutar det ofta med att byggaren inte färdigställer. Det är ju byggarens ultimata vapen i en konflikt. Därför är det ofta en fördel att försöka skjuta ev. konflikter framför sig tills huset är färdigt.
Du har inte automatiskt rätt till nyckel och fri tillgång till huset.
Huset är entreprenörens tills slutbesiktning gjord.
Dock har du rätt att ha en kontrollant eller få besöka bygget under arbetstid efter överenskommelse.
Det är ju entreprenören som ansvarar för försäkring och säkerheten och då skall inte det springa folk där utanför arbetstid.
Du kan inte hävda några fel före slutbesiktningen.
Du skall betala efterhand som arbetena utförs, förutom 10% som får hållas inne till godkänd slutbesiktning och åtgärdade fel.
Huset är entreprenörens tills slutbesiktning gjord.
Dock har du rätt att ha en kontrollant eller få besöka bygget under arbetstid efter överenskommelse.
Det är ju entreprenören som ansvarar för försäkring och säkerheten och då skall inte det springa folk där utanför arbetstid.
Du kan inte hävda några fel före slutbesiktningen.
Du skall betala efterhand som arbetena utförs, förutom 10% som får hållas inne till godkänd slutbesiktning och åtgärdade fel.
Tack för synpunkter. Min tolkning av ABS 05 och i detta fall para 7 är att om jag utsett en kontrollant så skall denne för att kunna utöva kontrollen ha fritt tillträde till arbetsområdet. Om vi förutsätter att entreprenören följer ABS 05 ,para 29 så skall de har allriskförsäkring för skador på entreprenaden och beställaren skall vara medförsäkrad, de skall dessutom ha en ansvarsförsäkring. Som beställare (byggherre) har jag dessutom en försäkring hos if som är en ansvarsförsäkring. När nu beställaren i detta fall utsett sig själv till kontrollant med hjälp av nödvändig expertis ,så ser jag inte att entreprenören har stöd i ABS 05 att hindra tillträde till arbetsområdet ( dvs huset). Eller hur??????? Är tacksam för konstruktiva synpunkter.
Deralte
Deralte
jag tolkar det också så att du som kontrollant har rätt att komma in. Däremot så kan det nog ev. tolaks som att entrpenören io så fall skall agera handräckare genom att komma dit med nyckel (på din bekostnad) när du vill dit om det sker när inget arbete utförs.
Men om nu entrepenören ändå nekar dig tillträde, så är ju frågan hur du till minsta möjliga störning på bygget får felen rättade. För om du börjar bråka om avtalsbrott i det här läget så är en ganska vanlig reaktion från byggare att helt enkelt överge bygget, och om du fortsätter bråka överföra sin verksamhet i ett nytt bolag och låta det gamla sköta tvisten med dig. Det kostar inte mer än ca 3000 att köra igång ett nytt AB i Sverige inom 24 timmar. Man riskerar i teorin dessutom halva aktieakpitalet på 100 000, men i praktiken lyckas de ofta se till att de pengarna precis räcker till skulder åt sådana leverantörer som de inte vill stöta sig med. Utse en profesionell kontrollant.
Men om nu entrepenören ändå nekar dig tillträde, så är ju frågan hur du till minsta möjliga störning på bygget får felen rättade. För om du börjar bråka om avtalsbrott i det här läget så är en ganska vanlig reaktion från byggare att helt enkelt överge bygget, och om du fortsätter bråka överföra sin verksamhet i ett nytt bolag och låta det gamla sköta tvisten med dig. Det kostar inte mer än ca 3000 att köra igång ett nytt AB i Sverige inom 24 timmar. Man riskerar i teorin dessutom halva aktieakpitalet på 100 000, men i praktiken lyckas de ofta se till att de pengarna precis räcker till skulder åt sådana leverantörer som de inte vill stöta sig med. Utse en profesionell kontrollant.
Du kan inte förhindras tillgång till ditt husbygge, men det står också att det är entreprenören som har ansvar för arbetsområdet.Deralte skrev:
En kontrollant har fri tillgång till arbetsområdet när detta är bemannat. Det är sällan att en kontrollant får egna nycklar och kan gå omkring på bygget utanför normal arbetstid.
Om du läser mer i texten så är det stora krav på entreprenören om att de skall kontrollera still eget jobb,de skall meddela dig om det uppstår några oväntade problem samt att din kvalitetsansvarige skall utföra kontroller.
Har entreprenören agerat på något sätt så att du misstänker att de inte kommer att göra ett bra jobb.
I normala fall brukar de helst bara vilja ha arbetsro att sköta sitt jobb.
En kvalitetsansvarigs uppgift ÄR att se till att ditt bygge följer PBL.Deralte skrev:
PBL är den lag som reglerar vilka krav myndigheterna ställer på dig som byggherre och på det hus du låter uppföra.
Att du får den vara som du köpt i ditt avtal är det besiktnignsmannen som kontrollerar.
Många KA är villiga att ta på sig utökade uppdrag för att utföra byggkontroll. Detta innebär att de kontrollerar mer än vad som brukar ingå i minimiuppdraget.
Stort tack för synpunkter/svar. Det är så att arbetet INTE pågår i huset hela tiden på normal arbetstid 7-16 utan jag VET inte när de är där och jobbar, annars kunde jag naturligtvis komma när det pågår verksamhet där. Om jag frågar veckan före vilka dagar som de planerar att vara där och jobba under kommande vecka så stämmer det inte iverkligheten och då blir det svårt att kunna utföra någon sorts kontroll när man kommer ner och de inte är där, och huset är låst.
Har pratat med den kvalitetsansvarige om ev utökad insats mot extra ersättning, men problemet är då att de INTE tar hänsyn till hans synpunkter. Den kvalitetsansvarige har MYCKET stor erfarenhet, han har haft egen byggfirma i 40 år och anser väl att om unga "spolingar" inte lyssnar på honom så varför ska han bry sig. Han behöver ju liksom också komma in i själva huset för att kunna göra sitt jobb...
Det finns en tjusig "Kontrolljournal och Checklista" för bygget, som totalentreprenören tagit fram, och hade detta dokoment VERKLIGEN ANVÄNTS, dvs signerats av ALTEFTERSOM de olika momenten hade utförts så hade mycket varit vunnet, men dessa dokument användes tyvärr INTE.
Så det är nödvändigt med egen kontroll. Goda råd emottages vänligt....
Deralte
Har pratat med den kvalitetsansvarige om ev utökad insats mot extra ersättning, men problemet är då att de INTE tar hänsyn till hans synpunkter. Den kvalitetsansvarige har MYCKET stor erfarenhet, han har haft egen byggfirma i 40 år och anser väl att om unga "spolingar" inte lyssnar på honom så varför ska han bry sig. Han behöver ju liksom också komma in i själva huset för att kunna göra sitt jobb...
Det finns en tjusig "Kontrolljournal och Checklista" för bygget, som totalentreprenören tagit fram, och hade detta dokoment VERKLIGEN ANVÄNTS, dvs signerats av ALTEFTERSOM de olika momenten hade utförts så hade mycket varit vunnet, men dessa dokument användes tyvärr INTE.
Så det är nödvändigt med egen kontroll. Goda råd emottages vänligt....
Deralte
Detta är skäl till att häva avtalet.....men det är ju inte det du vill.Deralte skrev:
Vad säger chefen, den huvudansvarige för byggnationen?
Ni har rätt att få besked om när det pågår verksamhet i huset så att kontroll kan utföras.
Ni har rätt att kräva att kontroller utförs fortlöpande och signeras efter hand, annars kan i väsrsta fall byggnadsinspektören stoppa ert bygge.
Du måste ta ett allvarligt snack med din entreprenör.
Det är trots allt du som betalar deras lön.
Som byggare (kund, byggherre osv) sitter man ofta i en dålig sits, man har ju planerat att kunna flytta in i huset en bestämd datum (eller i allafall en bestämd vecka) och skall det bli en långdragen juridisk process så vet man ju inte vad det slutar. För att inte tala om kostnaderna för en sådan . Det gäller att acceptera det mesta vad jag förstår nu och att "gilla läget". Börjar att komma till insikt att det är sannoligt mindre kostsamt att på egen bekostnad låta rätta till de fel som man störs av efter slutbesiktningen (om det går) än att börja processa med ett stort byggföretag, för att inte tala om hur dåligt man mår under tiden. Det står i bygghandlingarna att byggföretaget utser besiktningsman, det verkar helt bakvänt, han är väl både blid och döv, så det lär väl inte bli några anmärkningar.
Eländes eländes elände, jag inser nu att jag hade det bättre i min lilla stuga med en fungerande braskamin, ved på tomten och ett gammalt äppleträd med sura äpplen än att bygga nytt. Androm till vanagel.
Deralte
Eländes eländes elände, jag inser nu att jag hade det bättre i min lilla stuga med en fungerande braskamin, ved på tomten och ett gammalt äppleträd med sura äpplen än att bygga nytt. Androm till vanagel.
Deralte
Som byggare (kund, byggherre osv) sitter man ofta i en dålig sits, man har ju planerat att kunna flytta in i huset en bestämd datum (eller i allafall en bestämd vecka) och skall det bli en långdragen juridisk process så vet man ju inte vad det slutar. För att inte tala om kostnaderna för en sådan . Det gäller att acceptera det mesta vad jag förstår nu och att "gilla läget". Börjar att komma till insikt att det är sannoligt mindre kostsamt att på egen bekostnad låta rätta till de fel som man störs av efter slutbesiktningen (om det går) än att börja processa med ett stort byggföretag, för att inte tala om hur dåligt man mår under tiden. Det står i bygghandlingarna att byggföretaget utser besiktningsman, det verkar helt bakvänt, han är väl både blid och döv, så det lär väl inte bli några anmärkningar.
Eländes eländes elände, jag inser nu att jag hade det bättre i min lilla stuga med en fungerande braskamin, ved på tomten och ett gammalt äppleträd med sura äpplen än att bygga nytt. Androm till vanagel.
Deralte
Eländes eländes elände, jag inser nu att jag hade det bättre i min lilla stuga med en fungerande braskamin, ved på tomten och ett gammalt äppleträd med sura äpplen än att bygga nytt. Androm till vanagel.
Deralte
Det där att byggföretaget utser besiktniungsman låter helt fel. Det där måste du se till att göra något åt. OK du har ty dligen skrivit på ett avtal där det står så, men du har möjlighet att begära överbesiktning.
Om du har anledning att misstänka att det finns fel som borde upptäckas vid besiktningen, så se till att vara beredd med att gå in med en överbesiktning direkt. Du bör också kunna ha med dig en besiktningsman som stöd vid den ordinarie besiktningen. Om inte annat så bord det kunna få byggarens besiktningsman att varta lite försiktig med fusk.
Och jag upprepar, anlita en profesionell kontrollant som troligen har god erfarenhet av att "tvinga" sig in på byggen.
Det kan också vara så att byggaren inte vill ha dig där därför att du som beställare kanske är alltför petig, den proffesionelle kontrollanten kan (om han är bra) slå ned på sådant som är viktigt, och kanske ev. undvika vissa detaljfel till slutbesiktningen. För före den så gäller det att vara så smidig sdom möjligt. Det är mycket möjligt att byggaren kan samarbeta utan problem med en proffsig kontrollant.
Om du har anledning att misstänka att det finns fel som borde upptäckas vid besiktningen, så se till att vara beredd med att gå in med en överbesiktning direkt. Du bör också kunna ha med dig en besiktningsman som stöd vid den ordinarie besiktningen. Om inte annat så bord det kunna få byggarens besiktningsman att varta lite försiktig med fusk.
Och jag upprepar, anlita en profesionell kontrollant som troligen har god erfarenhet av att "tvinga" sig in på byggen.
Det kan också vara så att byggaren inte vill ha dig där därför att du som beställare kanske är alltför petig, den proffesionelle kontrollanten kan (om han är bra) slå ned på sådant som är viktigt, och kanske ev. undvika vissa detaljfel till slutbesiktningen. För före den så gäller det att vara så smidig sdom möjligt. Det är mycket möjligt att byggaren kan samarbeta utan problem med en proffsig kontrollant.
Här har man "gott och trott" att bara man har ett avtal enligt ABS så blir det bra styrning på bygget och man får ett just hus. Men. vi... fick en definition häromdagen vad ABS egentligen står för, vet ni vad det står för??? Jo "Allt Blir Skit" för man är HELT I HÄNDERNA på byggarna, om man som vi BEHÖVER HUSET för att flytta in en bestämd datum. "Bråkar" man och hotar med att anlita en jurist för att få rätt, kan det ta både 2 och 3 år innan saken blir avgjord!!! Ja du läste rätt 2-3 ÅR, OCH dessutom kosta skjortan, någon där ute som har goda råd om hur man gör när det strular med bygget..........
Deralte
Deralte
Det är ungefär det jag har sagt hela tiden- Var pragmatisk, försök släta över konflikten till slutbesiktningen, Då gäller det att klippa till. Och om det är möjligt, se till att hitta metoder att hålla inne så mycket pengar som möjligt. Ex gör sena tilläggsbeställningar, se till att de fakturorna inte förfaller förrän efter slutbesktningen, så borde du kunna hålla inne även de pengarna som säkerhet för åtgärdande av besiktningspunkter.
Men anlita ett proffs. Dom har erfaenhet av att hantera sådana här situationer.
Men anlita ett proffs. Dom har erfaenhet av att hantera sådana här situationer.
Japp!hempularen skrev:
Hamnar man i knipa så kan man strula till det hela ännuvärre genom okunskap.
Då kan någon tusenlapp satsad på rådgivning vara väl använda pengar.
Ännu bättre är det om man gör detta INNAN man skriver på ett avtal.
Då kan många problemsitutationer förebyggas och undvikas helt.
