Inställning av till-/frånluftdon

Inte hela världen säger jag. Det löses vid nästa OVK som föreningen genomför. I grund och botten så är flödet bestämt av frånluftsdonen även om tilluften kan tänkas påverka om det är en tät lägenhet.

 

Vet inte vad du menar med löser sig för här i föreningen får bostadsrättsinnehavaren ett föreläggande om att se till att ordna att ventilerna har rätt flöde om kontrollanten anmärker på dem.

Det är viktigt att det är rätt flöde, både för husets och din skull. Det är t.ex. viktigt att det är ett litet undertryck i lägenheten för att fukten i luften inte ska tryckas ut i väggarna. Om du har felaktigt flöde kan det dessutom påverka flödet i andra lägenheter.

 

Det fungerar så att om det verkligen är ett problem vid nästa OVK så åligger det föreningen att justera in tilluftventilernas inställning. Ansvaret för dessa ligger helt på föreningen att göra det och är inget som kan delegeras till TS som bostadsrättshavare om det inte är en del av det inre underhållet som det har definierats i stadgarna. Och normalt ingår inte ventilationssystemets olika delar annat än rengöring i bostadrättshavarens ansvar.

Det kan från styrelsehåll upplevas som frustrerande att ventilationssystemet måste justeras in regelbundet i lägenheter, inte minst som de boende tenderar att ändra på saker de inte borde röra men det är en del av förvaltningen av ett flerbostadshus att göra det regelbundet. Ingen skillnad mot att andra delar kräver löpande underhåll p g a de boendes användning.

Men som sagt, tråden gäller tilluftsventilerna och det är sällan lika känsligt där i ett frånluftskontrollerat system.

 

Om medlemmen uppsåtligen ändrar inställningarna (inte tillåtet enligt stadgarna) så tycker jag det är konstigt att det inte är medlemmen som ska stå för rättelsen. Det är ju som att säga att om medlemmen flyttar köket i lägenheten så får föreningen stå för kostnaden att flytta imkanalen.

https://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/artiklar/ventilation-ar-ett-omrade-proffsen

Så vitt jag kan se gäller tråden don både för tilluft och frånluft. Om det är ett FTX-system med tanke på byggnadsåret 2018 så är nog även tilluftsdonens justering viktig för balansens skull.

 

Det är allmänna skadeståndsrättsliga regler som gäller här. Strikt skadeståndsansvar gäller inte. Föreningens styrelse måste då visa att TS har varit oaktsam vid rengöringen av donen och att en skada har orsakats. Svåra saker att visa och riskfyllt och dyrt för föreningen. Endast en dysfunktionell styrelse skulle driva det.

I den verkliga världen så tar naturligtvis inte styrelser det så långt. Dessutom monterar TS nu tillbaka de rengjorda donen så gott han kan och sen är det bra med det. På nästan OVK undersöks frågan och är det ett problem så löses det snabbt, troligen på plats av en pragmatisk och lösningsorienterad OVK-besiktningsman med en mejsel. Så har det sett ut i vår förening.

Ventilationssystemens flöden är känsliga för smuts på don, i rör och fläktar så det finns marginaler i systemen. Det är inte raketvetenskap.

 

Lär väl vara rätt lätt med den beskrivningen som finns i trådstarten.

Så har det inte varit i vår förening. Kontrollanten ska klara av att kontrollera ett visst antal frånluftsdon på en viss tid och justerar inte in donen utan det har varit normalt att OVK inte har blivit godkänd och att det har gjorts en kontroll senare av de don som inte uppfyllde kraven.

 

Det ser jag inte. TS försökte göra rent donen vilket troligen står i stadgarna att bostadrättshavaren ska göra. Det är så att säga inte oaktsamhet att inte vara tekniskt lagd.

Dessutom finns så att säga inget att vinna för TS på att ens informera styrelsen, bättre att sätta tillbaka donen. Särskilt om det skulle råka vara en grälsjuk styrelse.

Ja det är ju ett sätt som företag skinnar okunniga föreningar. Först en strikt besiktning utan pragmatisk hjälp till enkel åtgärd och sen kan man sälja in nya dyra besök för åtgärd. Och ovanpå det kompletterande OVK-besiktningar efter åtgärderna. Man får passa sig som styrelse så man inte går på det där kostnadsdrivande upplägget. Och det sänker ju också hela föreningen som måste ägna en massa ideell tid åt eländet och alla onödiga konflikter som det skapar.

 

Tja, med 200 lägenheter och 2-3 don per lägenhet kan man nog spara en del pengar genom att ha en kontrollant utan så mycket utbildning som snabbt och effektivt kommer igenom alla lägenheter. Sen brukar det endast vara mycket få lägenheter där det är ett fel. Det är nog företaget som sköter förvaltningen som hanterar allt som har med OVK att göra.

 

Vid en OVK ska luftflödet mätas och det ska ha ett visst värde typ 15 l/s i badrum. Man brukar mäta genom att placera något som ser ut som en tratt ovanpå donet.

 

Med 200 lägenheter så blir det naturligtvis en hel del nedslag. Bara genom massverkan.

Generellt så är nog OVK-kontrollaner rätt kvalificerade. Finns ju en hel del krav på dem som troligen resulterar i att de flesta är lite allkonstnärer när det handlar om ventilation:

https://www.boverket.se/sv/om-bover...v-certifierad-sakkunnig-funktionskontrollant/

Det är i alla fall erfarenheten vi har från min förening som har en tiondel av antalet lägenheter som du tog upp och plockar in småföretagare för OVKn. Nu ska ärligt sägas att vi har slarvat med OVKn, Stockholms stads tillsyn verkar vara mycket slapp för ingen reaktion från kommunen när vi har missat OVKerna med några år.

 

Tilluft och frånluft ska vara balanserade så att man får rätt undertryck i lägenheten precis som har nämnts. Men som sagt, systemen är känsliga för smuts så flödena ändras över tid. Går det dessutom att justera till- och frånluftsdon enkelt genom att tex snurra på dem så tenderar ju lägenhetsinnehavare också att vrida på dem i okunskap (eller för att de inte gillar t ex drag). Därav behovet att mäta in systemet och ställa in det med några års mellanrum i flerbostadshus.

OVKn finns där som en sorts mekanism för att påminna föreningen om att rengöring och inställning måste göras regelbundet.