I vilken ordning ska en totalrenovering göras?
Hej!
Vi har köpt ett 1.5-planshus med källare från 1946 i lättbetong som är teglat. Vi hade tänkt att göra en totalrenovering som bl a ska innehålla: byte av el, byte av vatten in och avlopp, omdrännering, nytt kök, nya badrum, nya fönster, rivning av några väggar, öppna upp för en balkong, isolera en veranda inkl nytt tak m m. I vilken ordning ska man göra nämnda uppgifter och vad är en realistisk tidplan? Har vi missat några viktiga uppgifter? Ska man ha totalentreprenad på det eller försöka hålla ihop det själv? För- resp nackdelar med det? Tacksam för utförlig information.
Vi har köpt ett 1.5-planshus med källare från 1946 i lättbetong som är teglat. Vi hade tänkt att göra en totalrenovering som bl a ska innehålla: byte av el, byte av vatten in och avlopp, omdrännering, nytt kök, nya badrum, nya fönster, rivning av några väggar, öppna upp för en balkong, isolera en veranda inkl nytt tak m m. I vilken ordning ska man göra nämnda uppgifter och vad är en realistisk tidplan? Har vi missat några viktiga uppgifter? Ska man ha totalentreprenad på det eller försöka hålla ihop det själv? För- resp nackdelar med det? Tacksam för utförlig information.
Inled en kontakt med en duktig konsult redan nu. Gå igenom vad ni vill göra och diskutera vilka tekniska lösningar som bör väljas. Se till att ta ett helhetsgrepp på ev. fuktproblematik och var noga med att söka bygglov på pliktiga delar.
Med hjälp av din konsult kan du med all sannolikhet hålla i trådarna själv och kanske rent av utföra en del av arbetet själv också om det är önskvärt.
Jag rekommenderar att ni bor någon annanstans under åtminstone första delen av renoveringen. Vi bodde i husvagn utanför kåken en tid. Det gick fint.
Med hjälp av din konsult kan du med all sannolikhet hålla i trådarna själv och kanske rent av utföra en del av arbetet själv också om det är önskvärt.
Jag rekommenderar att ni bor någon annanstans under åtminstone första delen av renoveringen. Vi bodde i husvagn utanför kåken en tid. Det gick fint.
Frågan hänger mycket ihop med hur händiga ni är, hur mycket tid ni har att lägga samt hur stor er plånbok är.
Att lägga ut på totalenrepenad är ju klart smidigast men jag har svårt att se att ni klarar er under miljonen, tiden har jag ingen egen erfarenhet men har kollegor som gjort liknande renoveringar och för dom har det tagit 2-3 månader.
Skall ni göra något själva eller leja bort allt arbete?
Om man lejer bort men själv är byggherre och förhandlar med hantverkare och prutar på material kan man nog spara pengar men det tar mycket tid, mycket mer än man kan tro och man kommer ändå behöva vara på plats ganska mycket det kommer även med största sannolikhet ta längre tid eftersom det är svårt att synka ihop alla olika hantverkare.
Om man gör allt själv kan jag ta mig själv som exempel, har ett hus från samma era men ett plankhus där allt utom ett av badrummen och fönsterna totalrenoverats (även installerat jordvärme samt bytat en del syllar, bjälklag m.m). Har med undantag för el samt inkoppling av jordvärme gjort allt själv och kommer när badrum och fönster är klart (detta lejer jag med största sannolikhet bort) hamna på 400-450k, ingen överdådig lyx men hygglig materialstandard. Jag tog semeter/komp i 5 veckor och var i huset 16 timmar om dagen 7 dagar i veckan (det rekomenderar jag i efterhand inte!) + tiden jag lagt efter inflytt.
Uppskattar att det totalt tagit 800-900 timmar.
Tänkte ni göra allt direkt eller sprida ut det över en längre period?
Rekomenderar som tidigare sagts INTE att man bor i huset under tiden om man gör allt direkt, det kommer vara en byggarbetsplats, inte ett hem.
Hur är det allmäna skicket på huset? Du säger att taket är omlagt för 7 år sen men har huset genomgått någon större renovering i övrigt och isåfall när?
En ska till att fundera på är om radiatorrören från byggåret, för då kan det vara värt att iaf kolla upp skicket på dem.
Att lägga ut på totalenrepenad är ju klart smidigast men jag har svårt att se att ni klarar er under miljonen, tiden har jag ingen egen erfarenhet men har kollegor som gjort liknande renoveringar och för dom har det tagit 2-3 månader.
Skall ni göra något själva eller leja bort allt arbete?
Om man lejer bort men själv är byggherre och förhandlar med hantverkare och prutar på material kan man nog spara pengar men det tar mycket tid, mycket mer än man kan tro och man kommer ändå behöva vara på plats ganska mycket det kommer även med största sannolikhet ta längre tid eftersom det är svårt att synka ihop alla olika hantverkare.
Om man gör allt själv kan jag ta mig själv som exempel, har ett hus från samma era men ett plankhus där allt utom ett av badrummen och fönsterna totalrenoverats (även installerat jordvärme samt bytat en del syllar, bjälklag m.m). Har med undantag för el samt inkoppling av jordvärme gjort allt själv och kommer när badrum och fönster är klart (detta lejer jag med största sannolikhet bort) hamna på 400-450k, ingen överdådig lyx men hygglig materialstandard. Jag tog semeter/komp i 5 veckor och var i huset 16 timmar om dagen 7 dagar i veckan (det rekomenderar jag i efterhand inte!) + tiden jag lagt efter inflytt.
Uppskattar att det totalt tagit 800-900 timmar.
Tänkte ni göra allt direkt eller sprida ut det över en längre period?
Rekomenderar som tidigare sagts INTE att man bor i huset under tiden om man gör allt direkt, det kommer vara en byggarbetsplats, inte ett hem.
Hur är det allmäna skicket på huset? Du säger att taket är omlagt för 7 år sen men har huset genomgått någon större renovering i övrigt och isåfall när?
En ska till att fundera på är om radiatorrören från byggåret, för då kan det vara värt att iaf kolla upp skicket på dem.
Redigerat:
Tack för ditt utförliga svar. Vi är inte speciellt händiga och båda jobbar heltid. Jag har tänkt att gå ner till 75% under några månader för att ha lite koll på renoveringen. Vi kommer att hyra ett annat hus under tiden och vi hade tänkt hyra det i ca 4 månader. Huset behöver inte vara helt klart då vi flyttar in i det, men el, avlopp, ett badrum etc måste vara färdigt. Vi gör gärna enklare saker själva, men inget avancerat. Jag kan tänka mig att göra saker motsvarande svårighetsgrad som att fräsa i lättbetongväggarna inom ny el. Har ni förslag på andra enkla moment som man själv kan göra? Vi hade tänkt göra allt i en följd, men som sagt kan vi tänka oss att flytta in i huset innan allt är klart. Besiktningsmannen sa att huset är i gott skick för sin ålder (från 1946), men förutom taket och några mindre saker är det mesta i originalskick. Vatten in i huset är också bytt, men bara till källaren. Hur kan man kolla radiatorrörens skick? Tacksam för alla tips vi kan få.
Lägga klickgolv
Måla/ tapetsera (spackling ser bedrövligt ut om man inte är noggrann så det kan man lämna till proffsen)
Sätta lister
Montera köksstommar (har hört priser på 20k för bara detta vilket är galet i mina ögon, tar en dag och är inte mycket svårare än en billy bokhylla)
Installera kök (inte svårt, allt är ju tillsågat och klart)
Finns mer men har lite dålig fantasi på kvällskvisten
Att kolla radiatorrören är svårt men man får ta dit en röris som kan mäta tjockleken på godset, kan va bra att veta att rören håller många år till innan man renoverar så man inte behöver riva upp allt igen lagom när man är färdig.
Måla/ tapetsera (spackling ser bedrövligt ut om man inte är noggrann så det kan man lämna till proffsen)
Sätta lister
Montera köksstommar (har hört priser på 20k för bara detta vilket är galet i mina ögon, tar en dag och är inte mycket svårare än en billy bokhylla)
Installera kök (inte svårt, allt är ju tillsågat och klart)
Finns mer men har lite dålig fantasi på kvällskvisten
Att kolla radiatorrören är svårt men man får ta dit en röris som kan mäta tjockleken på godset, kan va bra att veta att rören håller många år till innan man renoverar så man inte behöver riva upp allt igen lagom när man är färdig.
Lägg på tid (minst 3-4 månader för kommunens handläggning. En del av de åtgärder du vill göra är bygglovspliktiga och en del kräver bygganmälan och du behöver då bl.a. skicka med konstruktionsritningar.
Jag är har ingen jättekoll på detta men det är väl bara balkongen som man behöver blanda in kommunen i?Hemmakatten skrev:
Den kan man ju isåfall vänta några månader med och man kan ju bo i huset när den fixas.
Om man ska riva några bärande väggar (framgår inte om de är bärande eller inte) behöver man kanske bland in dem?
Rätta mig gärna om jag har fel
Försök få då mycket samordningsvinster som möjligt, dvs ska du dränera så passa på och ta avloppet, kanske fundera upp att få med en planering på tomten så du inte behöver ha dit maskiner igen.
När det gäller invändigt så hänger grejorna ihop lite mer men försök att jobba dig från a - b så långt det går, t ex uppifrån och ner eller tvärtom. Risken är att man annars får släpa byggmaterial genom nyrenoverade ytor.... Blir alltid kantstötningar hur försiktigt man än bär
Titta på som tidigare nämnt yttre skal, tak m.m är detta ok, så går man vidare till dom inre skikten.
Ska du byta panel, kanske en tilläggsisolering på g. Har du bra isolerade fönster, annars finns det bra pvc fönster som är mycket prisvärda.
Är du nöjd med uppvärmningen, eller ska du byta system?
Mitt råd är att bo in dig något år först och lär dig husets förutsättningar och brister. Kan kosta mer att ha för bråttom.
Ibland kan det vara billigare att köpa en mindre bättre begagnad grävmaskin, göra alla jobb som ska utföras och sedan sälja av den igen.
Kanske räkna med en byggcontainer, dels för att ha någonstans att förvara byggmaterial torrt samt sågplats, eller spara spillvirke som man kan elda sen
När det gäller invändigt så hänger grejorna ihop lite mer men försök att jobba dig från a - b så långt det går, t ex uppifrån och ner eller tvärtom. Risken är att man annars får släpa byggmaterial genom nyrenoverade ytor.... Blir alltid kantstötningar hur försiktigt man än bär
Titta på som tidigare nämnt yttre skal, tak m.m är detta ok, så går man vidare till dom inre skikten.
Ska du byta panel, kanske en tilläggsisolering på g. Har du bra isolerade fönster, annars finns det bra pvc fönster som är mycket prisvärda.
Är du nöjd med uppvärmningen, eller ska du byta system?
Mitt råd är att bo in dig något år först och lär dig husets förutsättningar och brister. Kan kosta mer att ha för bråttom.
Ibland kan det vara billigare att köpa en mindre bättre begagnad grävmaskin, göra alla jobb som ska utföras och sedan sälja av den igen.
Kanske räkna med en byggcontainer, dels för att ha någonstans att förvara byggmaterial torrt samt sågplats, eller spara spillvirke som man kan elda sen
Kolla regelverket om du berörs av bygglov så att ni får flytta in innan det är klart. Tror det är ändrade regler i nya PBL ang detta.
Har ni barn så kan det vara direkt farligt att flytta in tidigare. Sen om man har barn så är det hopplöst att få gjort något om man bor i projektet.
Mycket bättre att lämna huset om man har råd, avsätta tid att vara delaktig eller utföra själv.
Planera in god ordning på material, verktyg etc jag kunde lägga en halv dag på att leta efter verktyg och då ger man näsan upp till slut ha ha jag la över 4 år, kvällar, helger, lediga dagar för att få ihop mitt hus. Samtidigt dom jag jobbade över 100% och hade familj.... Inte och rekommendera... Jag kunde inget om bygga hus utan la småtimmarna för att plugga, samla info om hur moment ska utföras. Allt går men man måste ställa sig frågan om det är rimligt för sin egna situation.
Har ni barn så kan det vara direkt farligt att flytta in tidigare. Sen om man har barn så är det hopplöst att få gjort något om man bor i projektet.
Mycket bättre att lämna huset om man har råd, avsätta tid att vara delaktig eller utföra själv.
Planera in god ordning på material, verktyg etc jag kunde lägga en halv dag på att leta efter verktyg och då ger man näsan upp till slut ha ha jag la över 4 år, kvällar, helger, lediga dagar för att få ihop mitt hus. Samtidigt dom jag jobbade över 100% och hade familj.... Inte och rekommendera... Jag kunde inget om bygga hus utan la småtimmarna för att plugga, samla info om hur moment ska utföras. Allt går men man måste ställa sig frågan om det är rimligt för sin egna situation.
Bärande väggar är bygglov, byta fönster är bygglov/bygganmälan/ingenting beroende på om/hur utseendet ändras eller inte.Pannlampa skrev:Jag är har ingen jättekoll på detta men det är väl bara balkongen som man behöver blanda in kommunen i?
Den kan man ju isåfall vänta några månader med och man kan ju bo i huset när den fixas.
Om man ska riva några bärande väggar (framgår inte om de är bärande eller inte) behöver man kanske bland in dem?
Rätta mig gärna om jag har fel
Måste du fixa allt på en gång?
Använd inte totalentreprenad på ett sånt här stort projekt som trots allt är ganska enkla uppdrag var för sig. Sedan tycker jag att man kan fråga sig om allt verkligen måste göras? Alltså öppna upp ett hus bör man göra efter att man bott i det.
Använd inte totalentreprenad på ett sånt här stort projekt som trots allt är ganska enkla uppdrag var för sig. Sedan tycker jag att man kan fråga sig om allt verkligen måste göras? Alltså öppna upp ett hus bör man göra efter att man bott i det.
Nej, allt måste inte göras direkt. Men vi vill kunna flytta in i huset efter 3-4 månader och ha ett fungerande badrum och kök. Låter det rimligt? Jag läste i ett reklamblad att man kan använda sig av svagström (elektriska impulser) runt källaren som ska driva ut fukten. Detta ska göra att man slipper dränera om och ska kosta ca 50 000 - 60 000 kr. Är det någon som har erfarenhet av detta eller vet något om det?
