Hypotetiskt dold fel vid köp av osedd fatighet?
Hej
Vi är intresserade av att köpa en billigare fritids fastighet (i ett dödsbo) som säljs med följande klausul:
Huset anses vara i allmänt gott skick. Taket är till synes intakt, men bör inom snar framtid ses över.
..........
Säljaren kommer att friskriva sig från eventuella fel och brister i fastigheten, även s.k. dolda fel.
Fastigheten säljs i befintligt skick (skicket på kontraktsdagen).
Vid köp av fastighet har köparen en långtgående undersökningsplikt. Köparen har själv som ansvar att fullgöra sin undersökningsplikt.
Frågorna äro:
1. Om vår proffesionella besiktningsman, efter köp, finner defekter har vi någon chans att häva köpet, om vi pga tidsbrist innan köpet, inte sett fastigheten innan köpet? (speciellt är taket en sådant område som vi inte är helt säkra på)
2. Vad händer om man hinner besikta innan man betalt och ser att det är alvarliga brister?
3. Om taket vore såpass dåligt att det inte funktionellt fungerar , dvs huset har redan tagit skada, måste väl säljaren informera om att taket är såpass dåligt att man måste åtgärda det omgående.. inte bara inom en snar framtid.
Det känns ju i så fall inte som någon dolt fel, utan ett synbart fel?
4. Finns det överhuvud taget någon möjlighet att häva köpet om besiktningsmannen hittar något grundläggande fel? Tex om en takstomme är sönder pga mögel eller vatten?
5. Finns det några viktiga tidsrymder vilka man inom bör åberopa besiktningsmannens rapport gentemot säljaren?
Mycket tacksam för svar
,
Per
Vi är intresserade av att köpa en billigare fritids fastighet (i ett dödsbo) som säljs med följande klausul:
Huset anses vara i allmänt gott skick. Taket är till synes intakt, men bör inom snar framtid ses över.
..........
Säljaren kommer att friskriva sig från eventuella fel och brister i fastigheten, även s.k. dolda fel.
Fastigheten säljs i befintligt skick (skicket på kontraktsdagen).
Vid köp av fastighet har köparen en långtgående undersökningsplikt. Köparen har själv som ansvar att fullgöra sin undersökningsplikt.
Frågorna äro:
1. Om vår proffesionella besiktningsman, efter köp, finner defekter har vi någon chans att häva köpet, om vi pga tidsbrist innan köpet, inte sett fastigheten innan köpet? (speciellt är taket en sådant område som vi inte är helt säkra på)
2. Vad händer om man hinner besikta innan man betalt och ser att det är alvarliga brister?
3. Om taket vore såpass dåligt att det inte funktionellt fungerar , dvs huset har redan tagit skada, måste väl säljaren informera om att taket är såpass dåligt att man måste åtgärda det omgående.. inte bara inom en snar framtid.
Det känns ju i så fall inte som någon dolt fel, utan ett synbart fel?
4. Finns det överhuvud taget någon möjlighet att häva köpet om besiktningsmannen hittar något grundläggande fel? Tex om en takstomme är sönder pga mögel eller vatten?
5. Finns det några viktiga tidsrymder vilka man inom bör åberopa besiktningsmannens rapport gentemot säljaren?
Mycket tacksam för svar
,Per
Ni skriver troligen avtal om köp av fastigheten.
I den sätts att köparen har rätt att utföra en besiktning inom en viss tid (tänk på att den ska vara rimligt så ni hinner vanligt är 1-4 veckor) och därefter kan köparen frånträda avtalet om det framkommer fel som denne ej kan acceptera inom en angiven tid (oftast några dagar till en vecka typ)
Om det därefter hittas fel eller under de 10 år som normalt kan reklameras dolda fel så har säljaren friskrivit sig från det juridiska avtalet (med vissa specifika undantag såsom bedräglig beteende, utfästelser om de är tillräckligt tydliga)
Köper ni utan klausul är ni bundna utan att kunna hoppa av alls. Då är det bara att processa för ev fel i fastigheten vilket är mer omständighet så gå inte i en sådan fälla.
Dolda fel är bara sådant som inte kan förutsättas eller upptäckas vid en undersökning. Betänk att säljarens upplysningsplikt är väldigt svag i svensk rätt utan det är istället köparen som bör hitta felen
I den sätts att köparen har rätt att utföra en besiktning inom en viss tid (tänk på att den ska vara rimligt så ni hinner vanligt är 1-4 veckor) och därefter kan köparen frånträda avtalet om det framkommer fel som denne ej kan acceptera inom en angiven tid (oftast några dagar till en vecka typ)
Om det därefter hittas fel eller under de 10 år som normalt kan reklameras dolda fel så har säljaren friskrivit sig från det juridiska avtalet (med vissa specifika undantag såsom bedräglig beteende, utfästelser om de är tillräckligt tydliga)
Köper ni utan klausul är ni bundna utan att kunna hoppa av alls. Då är det bara att processa för ev fel i fastigheten vilket är mer omständighet så gå inte i en sådan fälla.
Dolda fel är bara sådant som inte kan förutsättas eller upptäckas vid en undersökning. Betänk att säljarens upplysningsplikt är väldigt svag i svensk rätt utan det är istället köparen som bör hitta felen
Redigerat:
Bara för att förtydliga Kinglolles inlägg. Du måste alltså se till att få med en besiktningsklausul i avtalet, det är inte något som man alltid har i avtalet, du måste begära att en sådan skrivs in i avtalet.
Idag är klausulerna oftast "öppna" det innebär att efter besiktningen så är det du som köpare som avgör om felen som hittats är fel som ger dig rätt att häva köpet. Tidigar var det vanligare med klausuler i stil med att man bara fick häva köpte om fel som kostar mer än ex. 50 000 hittades, då dök det upp tolkningstvister om huruvida "felet" verkligen är ett fel, och vem avgör vad det kostar att fixa. Om köparen hittar en snickare som säger att det kostar 70 000, och med det som grund häver köpet, men säljaren hittar en snickare som säger att det går för 30 000. Är då köparens hävning giltig?
För att undvika sådana tolkningstvister så rekomenderar mäklarnas branschorg. att klausulerna skall vara öppna, men till slut så är det säljaren som avgör om h*n kan acceptera en besiktningsklausul och hur den i såfall skall vara formulerad.
Står det att du skall besiktiga inom 2 veckor, men hittar ingen bes. man förrän om 3 veckor så är det ditt problem inte säljarens.
Idag är klausulerna oftast "öppna" det innebär att efter besiktningen så är det du som köpare som avgör om felen som hittats är fel som ger dig rätt att häva köpet. Tidigar var det vanligare med klausuler i stil med att man bara fick häva köpte om fel som kostar mer än ex. 50 000 hittades, då dök det upp tolkningstvister om huruvida "felet" verkligen är ett fel, och vem avgör vad det kostar att fixa. Om köparen hittar en snickare som säger att det kostar 70 000, och med det som grund häver köpet, men säljaren hittar en snickare som säger att det går för 30 000. Är då köparens hävning giltig?
För att undvika sådana tolkningstvister så rekomenderar mäklarnas branschorg. att klausulerna skall vara öppna, men till slut så är det säljaren som avgör om h*n kan acceptera en besiktningsklausul och hur den i såfall skall vara formulerad.
Står det att du skall besiktiga inom 2 veckor, men hittar ingen bes. man förrän om 3 veckor så är det ditt problem inte säljarens.
