Hus att satsa på eller är det dumt?
Hej,
Har hittat en hus som jag och familjen gillar, men är det värt att satsa på? Det är första husköpet så förstår inte så behöver hjälp med att tyda besiktningsprotokollet. Är det ett hus värt att satsa på? Är så tacksam om någon kan ta sig tid och svara. Tack på förhand!
1,5 plans villa + källare
Byggår 1905
144 m2
#1 Fuktisolering och dränering
Enligt ägaren finns ytdränering mot berget. Denna ytdränering bedöms åldersmässigt avskriven, kalkyl för att omdränera denna del bör finnas. (stor kostnad?) Enligt undertecknads bedömning är de lokala putssläpp/färgsläpp som noteras i nederkant av källarväggar/grundmurar att förvänta sig i denna typ av äldre källare och med detta utförande. Detta bedöms inte påverka husets goda bestånd i nuvarande status men man får räkna med att regelbundet måla och putslaga lokalt i källaren. Med denna typ av grundläggning försöker man i första hand avleda vatten innan det kommit till huset alternativt uppvärmning/avfuktning av källaren. Detta eftersom en omdränering av äldre hus riskerar att orsaka sättningsskador.
#2 Ytterväggar
Riskanalys
Invändig tilläggsisolering medför i normalfallet att byggnadens stomme blir kallare vilket innebär risk för att fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) kan uppstå i stomme och/eller inklädnadsmaterial.
#3 Byggnad ovan grundläggning
Invändig tilläggsisolering medför i normalfallet att byggnadens stomme blir kallare vilket innebär risk för att fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) kan uppstå i stomme och/eller inklädnadsmaterial.
#4 Mark och grundläggning
Buskar/träd i närheten av byggnaden kan medföra risk för skador på ledningssystem och byggnad.
Det finns tecken på sättningar i byggnaden och det kan inte uteslutas att detta kan innebära risk för
fortsatta rörelser/sättningar.
#5 Vind
Riskanalys
Mögelpåväxter noterades på yttertakets insida. Rekommenderar att ventilationen i huset förbättras se not under Ventilation), påväxter kan fungicidbehandlas.
Fläckar efter äldre läckage noterades på yttertakets insida. Dessa var dock torra vid kontroll med fuktindikator men bör hållas under uppsikt för att i tid upptäcka eventuella förändringar, t.ex. genom märkning med färgpenna. Spår efter skadeinsektsangrepp noterades lokalt vilket är vanligt förekommande på denna typ av vindar. Kontroll av skadeinsekter inte ingår i uppdraget men undertecknad rekommenderar kontakt med försäkringsbolag för att utreda lämpliga åtgärder.
Invändig tilläggsisolering medför i normalfallet att byggnadens stomme blir kallare vilket innebär risk för att fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) kan uppstå i stomme och/eller inklädnadsmaterial.
#6 Fasader
Värt att veta
Normal teknisk livslängd för en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden, förekomst av luftspalt etc. Teknisk livslängd för en träfasad bedöms, vid normalt underhåll, till ca 30 - 50 år.
Iakttagelser
Vissa delar av fasaden har sämre eller ingen luftspalt bakom panel. Av denna anledning bör man ej vänta med regelbundet underhåll av dessa fasadsidor.
Avståndet mellan mark och fasad bedöms lokalt vara för litet vilket innebär en ökad risk för att fukt sugs upp i fasaden och anslutande konstruktioner. Regelbundet underhåll rekommenderas.
Riskanalys
Avsaknad eller liten luftspalt kan innebära risk för fuktskador.
#7 Tak
Eftersom takpappen delvis bedöms lagd ovan masonite kan det innebära att en framtida omläggning av taket blir något mer tidsödande än normalt. Takfotsplåtar saknas vilket innebär risk för fuktpåverkan och skador i takfoten.
#8 Installationer, ventilationer
Iakttagelser
Tvättstugans ventilation bedöms inte vara fullgod. Rekommenderar att ventilationen förbättras. För en enkel typ av förbättring kan en s.k. pax-fläkt monteras. I vardagsrummet saknas en tilluft (finns dock i motsatt sida av vardagsrummet). I kök är kolfilterfläkt monterad. Byte till fläkt som evakuerar luften krävs.
Har hittat en hus som jag och familjen gillar, men är det värt att satsa på? Det är första husköpet så förstår inte så behöver hjälp med att tyda besiktningsprotokollet. Är det ett hus värt att satsa på? Är så tacksam om någon kan ta sig tid och svara. Tack på förhand!
1,5 plans villa + källare
Byggår 1905
144 m2
#1 Fuktisolering och dränering
Enligt ägaren finns ytdränering mot berget. Denna ytdränering bedöms åldersmässigt avskriven, kalkyl för att omdränera denna del bör finnas. (stor kostnad?) Enligt undertecknads bedömning är de lokala putssläpp/färgsläpp som noteras i nederkant av källarväggar/grundmurar att förvänta sig i denna typ av äldre källare och med detta utförande. Detta bedöms inte påverka husets goda bestånd i nuvarande status men man får räkna med att regelbundet måla och putslaga lokalt i källaren. Med denna typ av grundläggning försöker man i första hand avleda vatten innan det kommit till huset alternativt uppvärmning/avfuktning av källaren. Detta eftersom en omdränering av äldre hus riskerar att orsaka sättningsskador.
#2 Ytterväggar
Riskanalys
Invändig tilläggsisolering medför i normalfallet att byggnadens stomme blir kallare vilket innebär risk för att fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) kan uppstå i stomme och/eller inklädnadsmaterial.
#3 Byggnad ovan grundläggning
Invändig tilläggsisolering medför i normalfallet att byggnadens stomme blir kallare vilket innebär risk för att fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) kan uppstå i stomme och/eller inklädnadsmaterial.
#4 Mark och grundläggning
Buskar/träd i närheten av byggnaden kan medföra risk för skador på ledningssystem och byggnad.
Det finns tecken på sättningar i byggnaden och det kan inte uteslutas att detta kan innebära risk för
fortsatta rörelser/sättningar.
#5 Vind
Riskanalys
Mögelpåväxter noterades på yttertakets insida. Rekommenderar att ventilationen i huset förbättras se not under Ventilation), påväxter kan fungicidbehandlas.
Fläckar efter äldre läckage noterades på yttertakets insida. Dessa var dock torra vid kontroll med fuktindikator men bör hållas under uppsikt för att i tid upptäcka eventuella förändringar, t.ex. genom märkning med färgpenna. Spår efter skadeinsektsangrepp noterades lokalt vilket är vanligt förekommande på denna typ av vindar. Kontroll av skadeinsekter inte ingår i uppdraget men undertecknad rekommenderar kontakt med försäkringsbolag för att utreda lämpliga åtgärder.
Invändig tilläggsisolering medför i normalfallet att byggnadens stomme blir kallare vilket innebär risk för att fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) kan uppstå i stomme och/eller inklädnadsmaterial.
#6 Fasader
Värt att veta
Normal teknisk livslängd för en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden, förekomst av luftspalt etc. Teknisk livslängd för en träfasad bedöms, vid normalt underhåll, till ca 30 - 50 år.
Iakttagelser
Vissa delar av fasaden har sämre eller ingen luftspalt bakom panel. Av denna anledning bör man ej vänta med regelbundet underhåll av dessa fasadsidor.
Avståndet mellan mark och fasad bedöms lokalt vara för litet vilket innebär en ökad risk för att fukt sugs upp i fasaden och anslutande konstruktioner. Regelbundet underhåll rekommenderas.
Riskanalys
Avsaknad eller liten luftspalt kan innebära risk för fuktskador.
#7 Tak
Eftersom takpappen delvis bedöms lagd ovan masonite kan det innebära att en framtida omläggning av taket blir något mer tidsödande än normalt. Takfotsplåtar saknas vilket innebär risk för fuktpåverkan och skador i takfoten.
#8 Installationer, ventilationer
Iakttagelser
Tvättstugans ventilation bedöms inte vara fullgod. Rekommenderar att ventilationen förbättras. För en enkel typ av förbättring kan en s.k. pax-fläkt monteras. I vardagsrummet saknas en tilluft (finns dock i motsatt sida av vardagsrummet). I kök är kolfilterfläkt monterad. Byte till fläkt som evakuerar luften krävs.
Redigerat:
Allvetare
· Västra Götaland
· 9 789 inlägg
Låter som du har ganska bra koll. Gör inte om dränering om det inte är fuktproblem men ha marginal i budgeten för det.
I tvättstugan monterar du en avfuktare ansluten till avloppet som går när den behövs (nån valfri woods modell typ)
I tvättstugan monterar du en avfuktare ansluten till avloppet som går när den behövs (nån valfri woods modell typ)
Inget som skulle avskräcka mig ifall jag gillade hus byggda 1905 och det är väll där nöten är tycker jag. Gillar du äldre hus är det bra om du kan tänka dig att det skiljer sig lite från ett modernt både i underhåll och hur det är att bo i.
Det som står i protokollet är inte så alarmerande. jag är då lite mer fundersam över vad som INTE står något om. En del av det finns säkert kommenterat, det vi ser här är ju bara ett utdrag.
Dräneringen. behöver inte bytas bara för att den är gammal. Avvakta och se om du har regelrätta fuktproblem. En äldre källare som den här är aldrig helt torr. Helt OK så länge du inte bygger boyta i källaren. Använd den som tvättstuga, förråd (med försiktighet), snickarverkstad osv. Det är sådant den är byggd för.
OM det visar sig att dräneringen behöver åtgärdas, så kan det vara ett problem att huset tydligen står mot sluttande berg? Kan visa sig svårt att komma åt att gräva. Under normala omständigheter brukar man höra shblonpriser på typ 3000 kr / löpmeter källarvägg. Kan bli avsevärt dyrare om det är svårt att komma åt.
Anmärkningarna mot ytterväggarna är relevanta, men det finns hundatusentals hus som är tilläggsisolerade från insidan och saknar luftspalt. Ibland ger dte problem.
Taket. Det som står är inte så mycket att orda om. Mer intressant är hur gammalt taket är, ser det ut att vara korrekt gjort?
Vinden, inget onormalt som det är skrivet. Men se till att låta fler undersöka. Lägg upp bilder om det finns, här.
Ventialtion, åtgärda enligt bes. mannens tips. Det minskar risken för problem med fult i väggarna.
Växtligheten på marken är en petitess. Åtgärda, men låt det inte påverka köpet.
Det som inte står något om:
Vatten/avlopp, skick ålder? Kan bli väldigt dyrt.
Badrum, skick ålder? Dyrt
Värmesystem. Skick? Driftskostnader? Är det ex. en gammal oljeeldning, så vill man byta ut den snarast. Är det elvärme, så blir det dyrt i drift. En äldre bergvärmepump, räkna in byte i renoveringsplanen (typ 100 000 för byte, avsevärt mer om nytt borrhål behövs).
El installationen. (Brukar inte ingå i besiktningar, därför viktigt att titta lite själv). Är det väldigt gammal el (typ före 1960), förutsätt att allt måste bytas snarast. Titta efter tecken på hempul. typ slarvigt klamrade kablar, saker som sitter snett. Allmänt rörigt vid elcentralen. Finns jordfelsbrytare (googla bilder om du inte vet vad du skall titta efter).
Har huset kommunalt vatten o avlopp? Annars måste du kolla vattenkvalitet, och avloppsanläggningen. Du kan kolla med kommunen att det finns tillstånd för avloppet, och ålder (man behöver tillstånd för att förnya).
Om du vill köpa det här, så MÅSTE du anlita en egen bes. man som går igenom det. Mäklaren kommer att försöka få dig att nöja dig med säljarens besiktning. Låt dig inte luras. Begär en öppen bes. klausul i avtalet. Det innebär att du får 2 - 3 veckor på dig att låta besiktiga huset efter kontrakskrivning. Och sedan har du rätt att ångra dig, skall bara kosta bes. kostnaden för dig.
Går mäklare/säljare inte med på en besiktningsklausul, så välj ett annat hus!
Dräneringen. behöver inte bytas bara för att den är gammal. Avvakta och se om du har regelrätta fuktproblem. En äldre källare som den här är aldrig helt torr. Helt OK så länge du inte bygger boyta i källaren. Använd den som tvättstuga, förråd (med försiktighet), snickarverkstad osv. Det är sådant den är byggd för.
OM det visar sig att dräneringen behöver åtgärdas, så kan det vara ett problem att huset tydligen står mot sluttande berg? Kan visa sig svårt att komma åt att gräva. Under normala omständigheter brukar man höra shblonpriser på typ 3000 kr / löpmeter källarvägg. Kan bli avsevärt dyrare om det är svårt att komma åt.
Anmärkningarna mot ytterväggarna är relevanta, men det finns hundatusentals hus som är tilläggsisolerade från insidan och saknar luftspalt. Ibland ger dte problem.
Taket. Det som står är inte så mycket att orda om. Mer intressant är hur gammalt taket är, ser det ut att vara korrekt gjort?
Vinden, inget onormalt som det är skrivet. Men se till att låta fler undersöka. Lägg upp bilder om det finns, här.
Ventialtion, åtgärda enligt bes. mannens tips. Det minskar risken för problem med fult i väggarna.
Växtligheten på marken är en petitess. Åtgärda, men låt det inte påverka köpet.
Det som inte står något om:
Vatten/avlopp, skick ålder? Kan bli väldigt dyrt.
Badrum, skick ålder? Dyrt
Värmesystem. Skick? Driftskostnader? Är det ex. en gammal oljeeldning, så vill man byta ut den snarast. Är det elvärme, så blir det dyrt i drift. En äldre bergvärmepump, räkna in byte i renoveringsplanen (typ 100 000 för byte, avsevärt mer om nytt borrhål behövs).
El installationen. (Brukar inte ingå i besiktningar, därför viktigt att titta lite själv). Är det väldigt gammal el (typ före 1960), förutsätt att allt måste bytas snarast. Titta efter tecken på hempul. typ slarvigt klamrade kablar, saker som sitter snett. Allmänt rörigt vid elcentralen. Finns jordfelsbrytare (googla bilder om du inte vet vad du skall titta efter).
Har huset kommunalt vatten o avlopp? Annars måste du kolla vattenkvalitet, och avloppsanläggningen. Du kan kolla med kommunen att det finns tillstånd för avloppet, och ålder (man behöver tillstånd för att förnya).
Om du vill köpa det här, så MÅSTE du anlita en egen bes. man som går igenom det. Mäklaren kommer att försöka få dig att nöja dig med säljarens besiktning. Låt dig inte luras. Begär en öppen bes. klausul i avtalet. Det innebär att du får 2 - 3 veckor på dig att låta besiktiga huset efter kontrakskrivning. Och sedan har du rätt att ångra dig, skall bara kosta bes. kostnaden för dig.
Går mäklare/säljare inte med på en besiktningsklausul, så välj ett annat hus!
Redigerat:
Det viktigaste är om du gillar huset? Hur faller ljuset i rummen, kan du se dig själv och din familj i det där huset, på den där tomten, kommer ni att bli lyckliga där?
Det fanns inget i det där texten som hade avskräckt mig men det är ju alltid en avvägning. Både ekonomiskt och känslomässigt. Ett äldre hus kanske är precis det man vill ha med alla fel och överraskningar det medför, eftersom man kanske känner att charmen i det äldre byggnadssättet, detaljerna, fönstren och trädgården och allt vad det kan vara, är precis det man vill ha, men om man i stället vill ha ett lättskött boende kanske ett äldre hus är fel. Jag har visserligen bara köpt tre egna hus, två gamla och ett nytt så jag har kanske inte jättemycket erfarenhet av husköp men ändå ganska mycket. Jag gillar inte det nya (som vi bor i) men det var då, när vi köpte det precis det vi behövde, ett enkelt hus att bara flytta in och bo i. Eftersom jag nu har tröttnat på det praktiska - men trista boende som det nybyggda huset erbjuder så har jag också köpt ett gammalt hus (igen) fullt av överraskningar som läckande tak och trägnagare och annat skoj - och det är alldeles, alldeles,..underbart!
Vad jag försöker säga är, tror jag, att ett äldre hus kommer att medföra sömnlösa nätter och gnagande oro över än det ena, än det andra. Och om man är ok med det och huset känns rätt hade jag inte varit rädd för det som står i protokollet. Gamla hus bygger karaktär säger en släkting till mig. Men om det är ett bekymmersfritt boende man är ute efter, då kanske inte ett gammalt hus rätt.
Det fanns inget i det där texten som hade avskräckt mig men det är ju alltid en avvägning. Både ekonomiskt och känslomässigt. Ett äldre hus kanske är precis det man vill ha med alla fel och överraskningar det medför, eftersom man kanske känner att charmen i det äldre byggnadssättet, detaljerna, fönstren och trädgården och allt vad det kan vara, är precis det man vill ha, men om man i stället vill ha ett lättskött boende kanske ett äldre hus är fel. Jag har visserligen bara köpt tre egna hus, två gamla och ett nytt så jag har kanske inte jättemycket erfarenhet av husköp men ändå ganska mycket. Jag gillar inte det nya (som vi bor i) men det var då, när vi köpte det precis det vi behövde, ett enkelt hus att bara flytta in och bo i. Eftersom jag nu har tröttnat på det praktiska - men trista boende som det nybyggda huset erbjuder så har jag också köpt ett gammalt hus (igen) fullt av överraskningar som läckande tak och trägnagare och annat skoj - och det är alldeles, alldeles,..underbart!
Vad jag försöker säga är, tror jag, att ett äldre hus kommer att medföra sömnlösa nätter och gnagande oro över än det ena, än det andra. Och om man är ok med det och huset känns rätt hade jag inte varit rädd för det som står i protokollet. Gamla hus bygger karaktär säger en släkting till mig. Men om det är ett bekymmersfritt boende man är ute efter, då kanske inte ett gammalt hus rätt.
Fast den siste du skall lita på är mäklaren. Fråga, men dubbelcheka med någon annan. Lite inte på någonting överhuvudtaget som kommer från en mäklare.hasten72 skrev:
Det viktiga i ditt projekt är kunskaper och kontakter med kunniga!
Sedan har du resurserna och orken pengar energi o hälsa o driv?
Har du det så är det bara att köra!!!
Ett hus från 1905 är oftast ärligt redovisad i material och konstruktion
Det gör det lättare att se och lära sig!
När det gäller skador och påverkan så gäller det att börja i rätt ände!
1 börja med taket!!
Se till att taket får nyskick så att huset inte drabbas av fuskpapp viktigt med rätt kvalitet på papp läkt och helt tak om plåt
2 sedan grund och dränering med kallkällare är det ofta bara hårt jobb... du skriver om sättningar?
Det är viktigt att du låter expert titta på och föreslå åtgärd... brukar bara vara stort jobb annars ganska oproblematiskt även med sparstensgrund!
Kolla skick på syll och panel mot grunden
3 fönster fasad och isolering...med cellulosa i tak och väggar bjälklag så är fuktproblematik och spalter bara krångligt när isoleringen blir onödigt tjock
Väljer du att använda membran som andas och som skydd mot vind så slipper du både brand och fuktrisker
4 källare och husets ventilation
Värmepump och ventilation är nödvändigt för ekonomin då hela husets frånluftssystem måste styras från självdrag större delen av året till kontrollerad rötmånader o vinter
Alternativt ved om du har egen
Du kommer bli lycklig med din Borg från 1905
Jag köpte som ensamstående med 2 småttingar hus från 1925. Säljaren hade själv renoverat huset och jag föll för huset just för att det inte var sönderrenoverat. Detta var på -80talet och det var redan besiktigat. Jag, utan kunskap, tog in 2 (!) besiktningsmän plus elektriker. Överdrivet tyckte omgivningen! Men jag bodde där i 24 år och vårdade huset nogsamt och lärde mig mycket via detta eminenta forum!
Ett så här gammalt hus kräver konstant kärlek och handpåläggning - tycker man detta är roligt ska ett gammalt hus inte hindra TS. Råden tidigare i tråden är relevanta.
Ett så här gammalt hus kräver konstant kärlek och handpåläggning - tycker man detta är roligt ska ett gammalt hus inte hindra TS. Råden tidigare i tråden är relevanta.
