Hur ska jag bemöta ny detaljplan?
Hej,
Min kommun håller på att ta fram en ny detaljplan för området jag bor i. Det är ca 200 kedjehus och den befintliga detaljplanen är från när området togs fram i slutet av 50-talet. Den ursprungliga detaljplanen är ganska detaljfattig och husen har förändrats genom åren, med diverse tillbyggnader och annat. Det finns riktlinjer publicerade för hur bygglov ska ges, som inskränker bland annat med avseende på vilka färger man får måla husen i, men det har varit lite vilda västern och i dagsläget finns det ganska stora skillnader mellan husen. Personligen tycker jag detta är charmigt, men det finns delade meningar om detta. Området har ingen K-märking eller liknande.
Nu håller kommunen på att ta fram en ny detaljplan där man vill införa betydligt striktare regler för vad man får och inte får göra. Man vill bland annat införa prickmark på hälften av varje fastighet så att man inte kan bygga något som vetter mot gatan, införa lovplikt för friggebodar, attefallare och solpaneler, samt en massa bestämmelser om hur takfot, vindskiva, takfönster och takkupor ska se ut. Syftet är att "bevara kulturmiljön" samt att det ska vara tydligare och lättare för kommunen att bedöma bygglovsansökningar.
För mig personligen innebär detta problem dels eftersom mitt hus kommer att bryta mot den nya detaljplanen (men inte den befintliga) iom friggebod på prickmarken och fel färg och form på flera av detaljerna som nämns, dels eftersom jag har planer på att anlägga carport vilket då inte skulle gå. Dessutom är det trevligt att ha möjlighet att anpassa huset i takt med att familjen växer.
Jag har redan gått ihop med andra i området och skickat in synpunkter och yrkat på att den befintliga detaljplanen tillsammans med riktlinjerna räcker för att bevara kulturmiljön, men jag befarar att kommunen kommer att klubba igenom den ändå. Så jag har 2 frågor:
1. Hur minimerar jag risken att få problem på grund av detaljplanen? Kommunrepresentanterna har muntligen lovat att ingen fastighetsägare ska tvingas riva något, men dels hade jag gärna fått detta skriftligt, men även fått en garanti på att de inte kommer neka nya bygglov eller på andra sätt orsaka problem på grund av att huset är planstridigt.
2. Om jag vill överklaga detaljplanen, vad har jag bäst chans att angripa? Kan kommunen exempelvis godtyckligt ändra lovplikten på detta sätt?
Tack!
Min kommun håller på att ta fram en ny detaljplan för området jag bor i. Det är ca 200 kedjehus och den befintliga detaljplanen är från när området togs fram i slutet av 50-talet. Den ursprungliga detaljplanen är ganska detaljfattig och husen har förändrats genom åren, med diverse tillbyggnader och annat. Det finns riktlinjer publicerade för hur bygglov ska ges, som inskränker bland annat med avseende på vilka färger man får måla husen i, men det har varit lite vilda västern och i dagsläget finns det ganska stora skillnader mellan husen. Personligen tycker jag detta är charmigt, men det finns delade meningar om detta. Området har ingen K-märking eller liknande.
Nu håller kommunen på att ta fram en ny detaljplan där man vill införa betydligt striktare regler för vad man får och inte får göra. Man vill bland annat införa prickmark på hälften av varje fastighet så att man inte kan bygga något som vetter mot gatan, införa lovplikt för friggebodar, attefallare och solpaneler, samt en massa bestämmelser om hur takfot, vindskiva, takfönster och takkupor ska se ut. Syftet är att "bevara kulturmiljön" samt att det ska vara tydligare och lättare för kommunen att bedöma bygglovsansökningar.
För mig personligen innebär detta problem dels eftersom mitt hus kommer att bryta mot den nya detaljplanen (men inte den befintliga) iom friggebod på prickmarken och fel färg och form på flera av detaljerna som nämns, dels eftersom jag har planer på att anlägga carport vilket då inte skulle gå. Dessutom är det trevligt att ha möjlighet att anpassa huset i takt med att familjen växer.
Jag har redan gått ihop med andra i området och skickat in synpunkter och yrkat på att den befintliga detaljplanen tillsammans med riktlinjerna räcker för att bevara kulturmiljön, men jag befarar att kommunen kommer att klubba igenom den ändå. Så jag har 2 frågor:
1. Hur minimerar jag risken att få problem på grund av detaljplanen? Kommunrepresentanterna har muntligen lovat att ingen fastighetsägare ska tvingas riva något, men dels hade jag gärna fått detta skriftligt, men även fått en garanti på att de inte kommer neka nya bygglov eller på andra sätt orsaka problem på grund av att huset är planstridigt.
2. Om jag vill överklaga detaljplanen, vad har jag bäst chans att angripa? Kan kommunen exempelvis godtyckligt ändra lovplikten på detta sätt?
Tack!
Medlem
· Sörmland och stan
· 28 819 inlägg
Argumentera i sak och i detalj. T ex är det olämpligt att göra befintlig bebyggelse planstridig med en ny detaljplan men det är inte olagligt. D v s vid samrådet sätt dig ned några timmar och gå igenom tomt för tomt och lista i text hur den befintliga bebyggelsen blir planstridig om de föreslagna planregleringarna införs. Detta kan svårligen ignoreras av handläggande tjänstemän.V Vemsomhelst2 skrev:
Mer allmänt tyckande viftar de snabbt bort med kommentaren att de gör en annan bedömning/prioritering.
Tjänstemännen är nog inte helt transparenta mot er. Bara för att befintlig bebyggelse blir planstridig så behöver ni inte riva den. Ni har rätt till pågående användning av byggnaderna och dess tomter även om de blir planstridiga. Men skulle huset brinna ned eller ni vill bygga nytt eller ut så sätter planstridighet stopp för det i dagens PBL. (Det verkar som att det kan bli lättnader här redan i oktober p g a att regeringen nu ändrar PBL).
Det är mycket svårt att vinna i sak. Det är politikerna i kommunen som bestämmer, de har planmonopol. Och de lyssnar vanligen på sina tjänstemän. Det man ofta kan göra är att fördröja och skapa osäkerhet med överklaganden men inte stoppa eller ändra på planer. Du vinner s a s bara på formaliteter, t ex att något inte har beaktats eller är tillräckligt utrett. Men då kommer kommunen bara tillbaka med ett nytt beslut och denna gång med ännu en utredning i planunderlagen. Så går den igenom i alla fall.V Vemsomhelst2 skrev:
Kommunen kan troligen ändra rätt mycket i detaljplanen så länge det inte direkt strider mot "högre" bestämmelser. Det du kan göra är ju dels framföra åsikter (och hoppas att dom lyssnar), eller lite mer "högljutt" samla in namnlistor mot vissa föreslagna ändringar tex, för att visa att det är många invånare som inte gillar planerna.V Vemsomhelst2 skrev:
Du kan kanske fördröja införandet genom att överklaga/motsätta dig vissa ändringar, men normalt sett förekommer ett samråd, där du kan framfröa din synpunkter, men sen är det ändå kommunen som föreslår en ändring även om enskilda kan ha synpunkter mot detta.
Risken att få problem är ju pga dina framtida planer, så det du möjligen kan göra är ju att inom nuvarande detaljplan bygga det du får (dvs skynda dig att ansöka, ev b ygglov är ju sen giltigt i 5 år). Du bör inte behöva riva det som är byggt under gammal detaljplan, genrellt.
Däremot vet jag inte om kommunen då kan neka bygglov för tex carport, med hänvisning till att en ny detaljplan är på gång...
Boverket (2023). Processen i korthet. https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...essen/standardforfarande/processen-i-korthet/ Hämtad 2025-02-24
Boverket (2023). Process vid ändring av detaljplan. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/detaljplaneprocessen/andring/ Hämtad 2025-02-24
Medlem
· Sörmland och stan
· 28 819 inlägg
Det låter som att kommunen tycker detta är en skyddsvärd bebyggelsemiljö. De kan införa skyddsbestämmelser i den nya detaljplanen. I de läget blir det inga liberaliseringar 1 okt.
Tack för svar och synpunkter. Några följdfrågor:
3. Tjänar jag något på att få skriftligt på att mitt hus får vara planstridigt, till exempel via e-post med en handläggare. Det jag vill undvika är att de i framtiden nekar bygglov för exempelvis en takkupa med hänvisning till att min takfot har fel utformning.
4. Så här säger boverket om ändrad lovplikt (min fetstil): "Inom ett område som utgör en värdefull miljö kan kommunen i vissa fall bestämma att bygglov krävs för vissa åtgärder som annars är undantagna från den lagreglerade lovplikten." Är det kommunen själva som bestämmer vad som är värdefull miljö och vad som ingår i vissa fall, eller finns någon slags regler här?
3. Tjänar jag något på att få skriftligt på att mitt hus får vara planstridigt, till exempel via e-post med en handläggare. Det jag vill undvika är att de i framtiden nekar bygglov för exempelvis en takkupa med hänvisning till att min takfot har fel utformning.
4. Så här säger boverket om ändrad lovplikt (min fetstil): "Inom ett område som utgör en värdefull miljö kan kommunen i vissa fall bestämma att bygglov krävs för vissa åtgärder som annars är undantagna från den lagreglerade lovplikten." Är det kommunen själva som bestämmer vad som är värdefull miljö och vad som ingår i vissa fall, eller finns någon slags regler här?
Medlem
· Sörmland och stan
· 28 819 inlägg
Nej. Det ger dig inga rättigheter. Argumentera starkt emot att den nya planen ska göra ditt hus planstridigt.V Vemsomhelst2 skrev:
Ja kommunen bestämmer. Kommunens politiker har full frihet att tycka och besluta vad de vill här men vanligen finns det en kultur inom kulturmiljösvängen som avgör vad som är värdefullt och inte. D v s det är tjänstemännen som är anställda (eller konsultar) som avgör frågan om politikerna är med på att reglera. Politikerna bara formaliserar och står för det formella beslutet.V Vemsomhelst2 skrev:
OK, låter som att min strategi bör vara att framföra mina argument tillsammans med andra drabbade och hota med överklagan om de inte undviker att göra befintliga hus planstridiga. Jag antar att kommunen, även om de alltid vinner i slutändan, skulle föredra att man inte överklagar eftersom det fördröjer och fördyrar processen?
Jag tror precis som Claes här: Nej du tjänar inget: Du kan inte "avtala bort" framtida ev planstridiga åtgärder. Du har däremot möjlighet att lämna inte detta som synpunkt om andra har gjort sådana saker: Dvs den nya detaljplanen gör redan befintlig bebyggelse planstridig.V Vemsomhelst2 skrev:
Det är kanske inte ett absolut hinder, men definitivt ngt som kommunen bör väga in.
Men som sagt: Om du redan nu lämnar in en bygganmälan för tex takkupa under attefallsreglerna så bör kommunen inte kunna tvinga dig att riva sen om planen ändras. Då tickar ju dock klockan för dig att bygga den också.
Medlem
· Sörmland och stan
· 28 819 inlägg
Jag tror inte man bryr sig för mycket om överklagan om det inte finns en exploatör med i spelet. Så fort en exploatör och ny bebyggelse är inblandat så tickar klockan och tid är pengar. Det privata behöver intäkterna från försäljning förr snarare än senare. Om det mer är drivet av kulturmiljöskäl så finns ingen väntade intäkt och de enskilda tjänstemännen och politikerna påverkas inte av förseningar. Det spelar ingen större roll om det tar ett år eller fem s a s, ingen skadas av en försening. Det kan nästa vara bra i politiken om det försenas, då tappat folk stridsvilja och man slipper en lokal opinion som är negativ mot ens parti.
OK, tack för alla svar. Det var ju inte de svaren jag ville ha men jag fick åtminstone en knuff nedför sorgetrappan så jag kanske landar på acceptans snabbare 
Hej,
Jobbar som planarkitekt både på kommun och som konsult. Precis som många påpekat har kommunen bedömt att området har höga kulturvärden. Precis som många skriver är den bästa vägen framåt att argumentera i sak.
En detaljplan ska, enligt lag, vara utformad med skälig hänsyn till befintlig bebyggelse. Var den gränsen går är alltid en gråzon. Andra saker att ha i åtanke är att en detaljplan inte får lov att vara mer detaljerad än vad som krävs för att uppnå syftet med detaljplanen.
Varsamhet med byggnader med kulturvärde gäller oavsett om det införs som bestämmelse i detaljplan eller inte. Syftet med att införa det i en detaljplan är att underlätta lovprövning. Med det sagt är det inte lämpligt att införa på byggnader som redan förvanskats. Det går inte att vara varsam med något som inte existerar längre.
Finns nog en hel del för er att undersöka.
Dbsp
Jobbar som planarkitekt både på kommun och som konsult. Precis som många påpekat har kommunen bedömt att området har höga kulturvärden. Precis som många skriver är den bästa vägen framåt att argumentera i sak.
En detaljplan ska, enligt lag, vara utformad med skälig hänsyn till befintlig bebyggelse. Var den gränsen går är alltid en gråzon. Andra saker att ha i åtanke är att en detaljplan inte får lov att vara mer detaljerad än vad som krävs för att uppnå syftet med detaljplanen.
Varsamhet med byggnader med kulturvärde gäller oavsett om det införs som bestämmelse i detaljplan eller inte. Syftet med att införa det i en detaljplan är att underlätta lovprövning. Med det sagt är det inte lämpligt att införa på byggnader som redan förvanskats. Det går inte att vara varsam med något som inte existerar längre.
Finns nog en hel del för er att undersöka.
Dbsp
Vårt hus byggdes 1930. Omkring 1970 infördes en ny detaljplan där man bla. byggde en väg rakt över dåvarande tomt. Dåvarande ägare kunde stycka av 7 tomter tack vare den nya vägen. Vi har 6m prickad mark mot vägen. Men ett hörn av huset står närmare vägen. Då lade man in ett vinklat undantag i prickmarken. Så just där vårt hörn ligger är marken inte prickad.
Argumentera för att mark som de vill pricka, men där det redan ligger byggnader, skall undantas från prickmarkering. Det är vikigt även för ev. återuppbyggnad om något skulle brinna, eller behöver rivas och byggas upp igen.
På samma sätt kan man per fastighet införa undantag från krav på färg och utförande av detaljer om bef. detaljer strider mot planen man vill införa.
Man bör även strida rätt hårt för att inte få in begränsningar mot bygglovsfria åtgärder som friggebodar osv. Kan vara svårare att argumentera för det. Mern det är en stor inskränknibg i fastigfhetsägarens rättigheter, som dessutom går emot den allmänna trenden mot friare byggande (kan ev. vara ett argument).
Argumentera för att mark som de vill pricka, men där det redan ligger byggnader, skall undantas från prickmarkering. Det är vikigt även för ev. återuppbyggnad om något skulle brinna, eller behöver rivas och byggas upp igen.
På samma sätt kan man per fastighet införa undantag från krav på färg och utförande av detaljer om bef. detaljer strider mot planen man vill införa.
Man bör även strida rätt hårt för att inte få in begränsningar mot bygglovsfria åtgärder som friggebodar osv. Kan vara svårare att argumentera för det. Mern det är en stor inskränknibg i fastigfhetsägarens rättigheter, som dessutom går emot den allmänna trenden mot friare byggande (kan ev. vara ett argument).
Det verkar som att kommunen dragit ett till varv sen jag kollade senast och ritat in en del befintliga friggebodar och annat så marken inte är prickad under dem. Det borde ju vara ett visst skydd.
Sen ska jag fundera på hur man kan argumentera för att slippa den ändrade lovplikten, vi tog upp det i våra synpunkter men kommunen sa mer eller mindre att "tack för er åsikt men vi tycker kulturvärdet är viktigare".
Sen ska jag fundera på hur man kan argumentera för att slippa den ändrade lovplikten, vi tog upp det i våra synpunkter men kommunen sa mer eller mindre att "tack för er åsikt men vi tycker kulturvärdet är viktigare".
Medlem
· Sörmland och stan
· 28 819 inlägg
Det är ju en bedömningsfråga, alltså vad man tycker. Och primärt är det vad kommunens politiker tycker baserat på sina tjänstemäns analys eller eventuella konsulters analys. Du kan ju överklaga detaljplanen efter att den antas och hoppas att länsstyrelsen, MMD eller t o m om det mot förmodan går så långt - MÖD - gör en annan bedömning än politikerna. Men snyggast vore ju att se vilka argument man framför för att landa i sin bedömning, d v s varför man hamnar i denna ståndpunkt. Och om det finns argument emot som har missats eller helt enkelt felbedömts.V Vemsomhelst2 skrev:
Problemet med ämnet är ju att det är riktigt kvalpig lagstiftning med mjuka värden som till stor del bygger på vad som känns rätt i magen hos de som arbetar med dessa frågor. Professionen ses som en auktoritet vars mening man ska respektera tänker man. Därmed är man i praktiken helt utelämnad till detta yrkeskollektivs internkultur.