Hur lätt dra sig ur ett köp när det finns besiktningsklausul med belopp angivet?
Medlem
· Västernorrland
· 90 inlägg
Jag funderar på att köpa ett hus. I kontraktsförslaget som jag fått står "Köparen har rät att begära köpets återgång om det vid besiktningen påtalas fel och/eller skador i fastigheten med sammanlagda kostnader överstigande 20 000 kr inklusive moms". Sen fortsätter det med att i den summan får man inte återopa fel/och eller skador som man utan svårighet skulle kunna hitta eller förvänta sig beroende på fastighetens ålder, skick och pris eller som upptagits i en tidigare besiktning som utförts av säljarna.
För mig som lekman låter det hela som upplagt för problem (men det kanske inte är så). Som jag förstått det så är ju undersökningsplikten rätt långtgående för en köpare men här får jag intrycket av att det inte bara gäller att en besiktningsman hittar nya anmärkningar utan dom anmärkningarna får jag ev. inte använda som argument för dom kanske faller in under vad jag borde förvänta mig eftersom huset inte är nybyggt.
Vet inte varför men jag har för mig att jag läst nånstans att man typ slutat med såna formuleringar med ett speciellt belopp nämnt då ett problem kan ha flera olika åtgärder med helt olika prislapp.
Jag vill ju så klart egentligen ha huset MEN jag vill även ha möjligheten att dra mig ur ifall jag finner problem som jag inte anser mig kunna leva med och då inte få tjorv för att en uppskattar åtgärdspriset till 15 tkr och en annan till 30 tkr.
För mig som lekman låter det hela som upplagt för problem (men det kanske inte är så). Som jag förstått det så är ju undersökningsplikten rätt långtgående för en köpare men här får jag intrycket av att det inte bara gäller att en besiktningsman hittar nya anmärkningar utan dom anmärkningarna får jag ev. inte använda som argument för dom kanske faller in under vad jag borde förvänta mig eftersom huset inte är nybyggt.
Vet inte varför men jag har för mig att jag läst nånstans att man typ slutat med såna formuleringar med ett speciellt belopp nämnt då ett problem kan ha flera olika åtgärder med helt olika prislapp.
Jag vill ju så klart egentligen ha huset MEN jag vill även ha möjligheten att dra mig ur ifall jag finner problem som jag inte anser mig kunna leva med och då inte få tjorv för att en uppskattar åtgärdspriset till 15 tkr och en annan till 30 tkr.
Begär att få klausulen utbytt mot en klausul som medger att du drar dig på vilka grunder som helst.
Säljaren borde kunna acceptera det. Du kommer väl inte att lägga ut pengar på en besiktning om du inte har som avsikt att verkligen fullfölja köpet. En villkorerad klausul riskerar att orsaka trassel om du måste aktivera den.
Säljaren borde kunna acceptera det. Du kommer väl inte att lägga ut pengar på en besiktning om du inte har som avsikt att verkligen fullfölja köpet. En villkorerad klausul riskerar att orsaka trassel om du måste aktivera den.
Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar öppna besiktningsklausuler, och det tycker jag ni ska kräva om ni inte får möjlighet att besiktiga huset innan ni skriver kontrakt.
Här är konsumentverkets förslag till formulering:
Exempel på klausul: Köparen bereds tillfälle att senast X/X undersöka fastigheten.Om det vid besiktningen eller undersökningen av fastigheten upptäcks sådant som köparen inte anser sig kunna acceptera, har köparen rätt att senast den X/X 20XX låta köpet gå åter utan kostnad, skadestånd eller annan ersättning. Köparen ska meddela säljaren skriftligt om köparen vill låta köpet gå åter. Hela handpenningen ska betalas tillbaka omgående till köparen.
http://www.omboende.se/sv/Kopa1/Kopa-hus/Besiktning/
http://www.fmi.se/faktablad-for-fastighetsmaklare---besiktningsklausuler-och-andra-atergangsvillkor
Här är konsumentverkets förslag till formulering:
Exempel på klausul: Köparen bereds tillfälle att senast X/X undersöka fastigheten.Om det vid besiktningen eller undersökningen av fastigheten upptäcks sådant som köparen inte anser sig kunna acceptera, har köparen rätt att senast den X/X 20XX låta köpet gå åter utan kostnad, skadestånd eller annan ersättning. Köparen ska meddela säljaren skriftligt om köparen vill låta köpet gå åter. Hela handpenningen ska betalas tillbaka omgående till köparen.
http://www.omboende.se/sv/Kopa1/Kopa-hus/Besiktning/
http://www.fmi.se/faktablad-for-fastighetsmaklare---besiktningsklausuler-och-andra-atergangsvillkor
Problemen med de här gamla klausulerna är att de skapar en osäkerhet om hur de skall tolkas. Vid din besiktning så kanske det visar sig ett problem som enl. dina källor kommer att kosta 50 000 att åtgärda.
Du vill häva köpet, eller omförhandla priset.
Men säljaren kan dels hävda att det upptäckta problemet är inget fel överhuvudtaget, de kan hävda att man borde förvänta sig det i ett gammalt hus, de kan hävda att det antyds i prospektet att "felet" kan tänkas finnas, och de kan hävda att det kostar max 15 000 att åtgärda om det nu skulle behöva åtgärdas.
Du står där och tycker att du har svart på vitt att du har rätt att häva, men säljarens reaktion skapar en osäkerhet.
Antag att du går vidare och faktiskt häver köpet, då kanske säljaren stämmer dig, det tar 6 månader ytterligare att få huset sålt, och då till 200 000 lägre pris. I princip skulle du kunna bli ersättn. skyldig för alla kostnader han har under den här tiden, även nytt mäklararvode plus att du kan få betala de 200 000 han förlorar i köpesumman.
Sedan går du där och är osäker i 3 - 5 år innan stämmningen har tråcklat sig igenom rättsväsendet.
Inför det scenariot är det många som inte vågar stå på sig och faktiskt häva köpet även om det är (nästan) uppenbart att de har rätt att häva.
Med en klausul som inte lämnar osäkerheter runt villkoren för hävning så fungerar möjligheten.
En svaghet som jag uppfattar att man har även idag, är att jag tror att det är lite "löst" hur man på ett korrekt sätt meddelar att man vill häva köpet. Om man antar att säljaren är på semester så man inte får tag i säljaren. Eller säljaren kan helt enkelt gör sig oanträffbar. Det räcker ju (tror jag) för säljaren att undvika att lösa ut rekomenderade brev i några dagar.
Du vill häva köpet, eller omförhandla priset.
Men säljaren kan dels hävda att det upptäckta problemet är inget fel överhuvudtaget, de kan hävda att man borde förvänta sig det i ett gammalt hus, de kan hävda att det antyds i prospektet att "felet" kan tänkas finnas, och de kan hävda att det kostar max 15 000 att åtgärda om det nu skulle behöva åtgärdas.
Du står där och tycker att du har svart på vitt att du har rätt att häva, men säljarens reaktion skapar en osäkerhet.
Antag att du går vidare och faktiskt häver köpet, då kanske säljaren stämmer dig, det tar 6 månader ytterligare att få huset sålt, och då till 200 000 lägre pris. I princip skulle du kunna bli ersättn. skyldig för alla kostnader han har under den här tiden, även nytt mäklararvode plus att du kan få betala de 200 000 han förlorar i köpesumman.
Sedan går du där och är osäker i 3 - 5 år innan stämmningen har tråcklat sig igenom rättsväsendet.
Inför det scenariot är det många som inte vågar stå på sig och faktiskt häva köpet även om det är (nästan) uppenbart att de har rätt att häva.
Med en klausul som inte lämnar osäkerheter runt villkoren för hävning så fungerar möjligheten.
En svaghet som jag uppfattar att man har även idag, är att jag tror att det är lite "löst" hur man på ett korrekt sätt meddelar att man vill häva köpet. Om man antar att säljaren är på semester så man inte får tag i säljaren. Eller säljaren kan helt enkelt gör sig oanträffbar. Det räcker ju (tror jag) för säljaren att undvika att lösa ut rekomenderade brev i några dagar.
Redigerat:
Rörande det med att säljaren gör sig oanträffbar så borde ju ett brev/mail etc till mäklaren (om sådan är anlitad) räcka.
I övrigt instämmer jag och vad är det för trams med 20 kkr?
Det låter lite som ett hemmasnickrat kontrakt typ för jag hoppas verkligen inte att en mäklare skrivit det där?
/Kent
I övrigt instämmer jag och vad är det för trams med 20 kkr?
Det låter lite som ett hemmasnickrat kontrakt typ för jag hoppas verkligen inte att en mäklare skrivit det där?
/Kent
Nej det räcker inte att meddela mäklaren. Köpet är ett avtal mellan köpare och säljare. Mäklaren har ingen "representativ roll". Han är inte istället för säljaren. Om du bara meddelar mäklaren, och han inte lyckas få tag på säljaren, eller medvetet låter bli. Så behöver inte säljaren acceptera hävningen.
I praktiken är det nog så att man oftast meddelar mäklaren, och få säljare är så oärliga som det jag målar upp. Men som köpare är det lite väl mycket pengar som står på spel för att man skall lite på någons goodwill.
Sedan vet inte jag om det kanske finns en regel att även säljaren har ett ansvar att ta reda på om köparen vill häva, men det är inget jag vet.
I praktiken är det nog så att man oftast meddelar mäklaren, och få säljare är så oärliga som det jag målar upp. Men som köpare är det lite väl mycket pengar som står på spel för att man skall lite på någons goodwill.
Sedan vet inte jag om det kanske finns en regel att även säljaren har ett ansvar att ta reda på om köparen vill häva, men det är inget jag vet.
Medlem
· Västernorrland
· 90 inlägg
Tackar. Den här ska jag testa att använda om jag tar hem budgivningen.
Medlem
· Västernorrland
· 90 inlägg
Syftade på fastighetsmäklarinspektionens rekommendation och ska även använda hempularens exempel.
Inget jag skulle rekommendera,
tänk dig en situation där en budgivare kommer in i leken med ett nytt bud när du precis har gjort din besiktning, men innan man skriver. Kanske inte ett bud du vill möta och står då med en kostnad för besiktningen och utan ett hus...
tänk dig en situation där en budgivare kommer in i leken med ett nytt bud när du precis har gjort din besiktning, men innan man skriver. Kanske inte ett bud du vill möta och står då med en kostnad för besiktningen och utan ett hus...
Skriv en öppen klausul förenad med en ersättning till säljaren då? En som i juridiska termer betyder att du som köpare kan låta köpet återgå beroende på "skit och ingenting", men om du gör det, så får säljaren behålla tex 5 000 kr av handpenningen....
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 282 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 282 inlägg
Det Nanny Fine föreslår är helt onödigt och inget att rekommendera. Gå på de exempel med "villkorslös" hävning som givits ovan. Det är en etablerad praxis att utforma besiktningsklausulen som exemplen ovan visar.Nanny Fine skrev:
Att rekommendera för köparen nä, men då känner säljaren att han blir kompenserad och det eliminerar också misstankar om att man som köpare skulle hävt på okynne... Det kan i högsta grad påverka relationen i affären, så "helt onödigt" håller jag inte med om.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 282 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 282 inlägg
Det är nog i praktiken helt onödigt då säljarna knappast väntar sig en sådan ynnest från köparna. Om mäklaren bara förklarar vad som är praxis (om han/hon nu vet det?) så lär knappast säljarna vänta sig något utöver det, men visst vill man riskera att skänka bort pengar i onödan så varför inte.Nanny Fine skrev: