Hur fasen kan inte bud vara bindande!?

Ja självklart. Men det var inte riktigt min fråga. Säljaren kan ju diskvalificera mig på grund av att jag håller på fel hockeylag eller har benan på fel sida huvudet. Det är ju säljarens ensak. Frågan var vad en "mäklarformulering" om krav på lånelöfte egentligen betyder, om det nu betyder något.

 

Oavsett vad mäklaren säger måste han/hon framföra budet till säljaren. Oftast får du rekommendationen att avvisa budet.

 

Det är relativt ovanligt att man vinner två budgivningar skulle jag gissa. Skulle jag bjuda på två objekt samtidigt (vilket alltså har hänt) och jag känner att budgivningen börjar avta på ett objekt så funderar jag ett extra varv, vilket av objekten jag helst vill ha och om det är troligt att jag kommer vinna det. Om jag känner att jag helst vill ha objekt 1 och att jag har bra chans att vinna den budgivningen så säger jag nog det till mäklaren av objekt 2 istället för att lägga ett nytt bud där också. Jag kommer i det läget också säga "Om jag inte får köpa objekt 1, så är jag fortfarande intresserad av detta objekt, så räkna inte bort mig än, men jag förstår om säljaren vill avsluta och skriva kontrakt."

Dvs säljarna tjänar i de allra flesta fall på att folk bjuder på fler objekt än ett.
Det är inte ens omöjligt att säljaren tjänar pengar på att jag varit med i budgivningen som jag vann och sedan fick tacka nej till. Det kanske var tre budgivare och ja la högsta 20' över tvåan och 20' över trean. Kanske bjöd både tvåan och trean högre tack vare att jag var med, än de annars skulle gjort.
Om säljaren i detta läge "tappar" 20' på att jag tackar nej, så känns det märkligt att jag ska betala x% av taxeringsvärdet som vissa önskat. Det kan vara mycket mer än de 20'

Dvs, jag vänder mig mot att säljarna är förlorare på att inte bindande bud används. Jag tror att i snitt så är säljarna vinnare på att inte bindande bud används.

Bindande bud har sina fördelar, liksom bundna räntor, men också nackdelar. Jag tycker att många bara tittar på fördelarna och ignorerar nackdelarna.

 

Ja det säger du kanske som presumtiv köpare, men som säljare låter det som ett väldigt dåligt scenario. Säljaren tänker ju "Varför skulle jag sätta ett fast pris på 4 000 000 när jag kan ha budgivning och om man då har tur så kommer två joppar som bägge älskar huset och budar upp det till 5 000 000?" Man tackar ju inte nej till chansen till den där extra miljonen.

 

He he, OK. Endast bindande bud för den som lagt högsta budet alltså? Känns som att regelverket som mejslas fram här börjar bli oerhört komplicerat. Är inte så säker på att det är det vi vill ha.

Formellt sett kan inte mäklaren ställa några krav på budgivaren alls, utan är skyldig att dokumentera, ev. publicera och vidareförmedla samtliga bud till säljaren. Sen är säljaren så klart fri att välja bort bud utifrån vilka kriterier han vill.

I praktiken är min erfarenhet i linje med @Fairlane s. Ofta kommer det överhuvudtaget inte på tal. Ibland kommer frågan och mäklaren nöjer sig med ett muntligt svar. Några mäklare har krävt en kopia på lånelöftet för att acceptera bud. Ingen har i mitt fall ställt kravet vid visning, utan det har kommit upp en bit in i budgivningen.

 

Men det är just detta som egentligen är min fråga. Har en mäklare rätt att göra så? Måste inte mäklaren framföra budet till säljaren även utan denna kopia?

 

Mäklaren "måste" framföra alla bud.
Men säljaren och mäklaren kan ju såklart ha en dialog om att ignorera alla nötter om det är ett sånt objekt.

Jag tror att utmaningen in Sverige är att mäklaren ska tillvarata båda parters intressen men de facto representerar säljaren till 100%.
Hade det varit tydligare hade man nog skyddat köparen bättre.

Det är alldeles för uppenbart hur riskabelt det är för köpare, och speciellt förstagångsköpare, på en överhettad bostadsmarknad där få tar tillvara på dennes intressen trots att det är största affären i dennes liv.

Det kanske skulle finnas intressen att bud skulle vara bindande. Men jag skulle säga att budgivningen generellt fungerar bra. Jag har kollat på många hundra olika objekt genom åren i samband med flyttar och det system för budgivning som vi har känns väldigt transparent och tydligt för alla inblandande

Däremot kan jag ställa mig frågande till bristen på besiktningar av bostadsrätter trots att köparen i princip bär det fulla ansvaret för alla fel. Då det är "runt hörnet garanti" i den typen av affärer.
Fastighetsförsäljningar och den väldigt omfattande undersökningsplikten är ju iaf tydlig. Men där köparen inte förstår hur lite den där anticimex "besiktningen" är värd för denne. Eller energdeklarationens trubbighet beroende på att man inte vet hur huset använts när den gjordes.

Anekdotiskt så är det problem med folk som inte har sina papper färdiga när det är dags för budgivning. Har fått en hel del historier återberättade för mig från mäklare. Men. Det är deras jobb att hantera den risken.
Den risk som de såg var främst merarbete i form av visnignar för "fönstertittare" som aldrig kommer kunna köpa objektet. Men att en erfaren mäklare har en nära dialog med säljaren för att informera om risker kring lånelöften med mera.

 

Enligt min bestämda uppfattning, nej. Men det hindrar ju uppenbarligen inte alla.

 

Men visst kan säljaren ge mäklaren i uppdrag att endast acceptera budgivare som har lånelöfte?
Säljaren kan ju sälja till precis den hen vill sälja till. Det behöver inte ens vara till den som bjuder högst.

 

Kan kan han väl men det låter rätt korkat. Som säljare är i alla fall jag i princip enbart intresserad av ett så högt pris som möjligt och hur köparen finansierar sitt köp struntar jag fullständigt i.

 

Det systemet används även i USA, går under benämningen ask/bid. Man lägger ett pris över det man förväntar sig och sen får affären ta den tid den tar.

Fördelen för säljare är att man vet att man får rätt pris för sin fastighet, med dagens mäklarpraxis att lägga ett utgångspris under marknadspris och sen budgivning på det leder till en osäkerhet för säljaren.

Samma sak gäller köpare, men lägger ett bud på ett hus man är intresserad av. Då hus normalt ligger ute under en längre tid har man möjlighet att välja mer noga och när man väl lägger ett bud som ligger nära det säljaren ber om så vet man att man med väldigt stor sannolighet kommer få köpa huset.
Detta är det normala förfarandet när man säljer på en fungerande marknad, det gäller bilar, båtar, tillgångar, tjänster, upphandlingar osv.

Hela systemet med budgivning är ett "nytt" påfund som tillkom efter finanskrisen på 90-talet när bostadsmarknaden vände runt 1997. Innan dess existerade inte budgivning. Folk försökte sälja sina bostäder till det pris de hade lån på, ibland fick man acceptera skambud.

Det nuvarande systemet med budgivning gynnar bara mäklaren som inte behöver lägga så mycket tid och energi på visningar och där försäljningsprocessen är den som går snabbast. Resten av tiden lägger mäklaren ner på att jaga rätt på nya förmedlingsuppdrag. Men för säljare och köpare är det till nackdel då, för många, livets största affär ska rivas av på ett par dagar/vecka.

Att vi hamnat här beror till stor del på en skapad "bostadsbrist" samt en icke existerande hyresmarknad som gör att det inte finns några alternativ till att köpa sitt boende. Möjligheten att sälja först och sen leta efter ny bostad i lugn och ro existerar inte då det inte finns någon möjlighet att hyra lägenhet under den processen. Alla försök att luckra upp hyreslagstiftningen genom decennier har misslyckats och det slår igenom på alla områden i bostadsmarknaden.

Med ask/bid vet säljaren att när väl en köpare finns och kontrakt är påskrivet så är processen att köpa sitt nästa boende ett enklare steg. Det svåra ska vara att sälja på en fungerande marknad, inte att köpa.

När man jämför med Norge, Danmark mm så glömmer man hela tiden bort att i dessa länder finns det en fungerande hyresmarknad parallellt med bostadsmarknaden. Därmed är köparna inte lika "stressade" i sina bostadsaffärer och buden ligger troligtvis mycket närmare marknadspriset än de bud som läggs i Sverige, där nästan alla bostäder som säljs där det är hög efterfråga läggs ut med budstart under marknadspris.

Det omvända har förekommit i tider av trög bostadsmarknad, då har det hetat acceptpriser. Men samtidigt har säljarna ofta velat avvakta ändå då det varit prisnedgångar på grund av externa händelser (finanskris, nya låneregler etc).

Att kalla budstart för lockpriser är också fel, mäklarna "måste" lägga ut ett objekt med en budstart som motsvarar likvärdiga objekt som redan ligger ute, annars sticker objektet ut och blir svårsålt. Erfarna köpare som varit med i ett antal budgivningar vet ofta vad det riktiga marknadspriset på en bostad är och kan "se igenom" budstarten för var det är.

Dessutom är budstart ett sätt för mäklare att spetsa sin provision då det ofta är högre arvode på den del köpeskillingen som överstiger budstart.

Vill man få balans på bostadsmarknaden mellan säljare och köpare i Sverige och framförallt på orter där efterfrågan är hög, så måste man börja med att lösa problemet med att vi inte har en fungerande hyresmarknad.

 

Mäklaren får inte jobba på det sättet.
Så här skriver fastighetsmäklarinspektionen (https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/budgivning):

"Vad säger lagen om budgivning?

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag och bara delvis i praxis. FMI utvecklar god fastighetsmäklarsed genom de beslut som fattas i tillsynsärenden.

Enligt god fastighetsmäklarsed har en mäklare till exempel en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats. Mäklaren ska även vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. Det är säljaren som tar ställning till en spekulants villkor för ett bud och hur villkoret ska få påverka budgivningen."

 

Helt korrekt. Alla andra har ingen förpliktelse.
Så folk kan ju fortfarande trissa upp priserna så länge som de inte vinner budgivningen

 

hur skulle det gå till? Mäklaren är en säljare anlitad av säljaren. Mäklaren är ingen byggtekniker. Det är du som köpare som ska undersöka huset inte mäklaren. Tyvärr verkar många tro att mäklaren är någon slags objektiv person som garanterar att allt är ok med huset. De hetsiga budgivningarna och de snabba ryck som krävs vid dessa miljonaffärer gör att man knappast kan köpa hus i dag utan en väldigt generös besiktningsklausul.som köpare har man helt enkelt inga möjligheter att fullgöra sin undersökningsplikt innan köpet

 

Skulle jag köpa som nr 2 så hade jag helt strukit nr1 bud.
Då har nr 1 inte bidragit med någon stegring.

Vilket jag också gjorde på mitt husköp.