Hur beräknar man planavvikelser?
Jag får ganska ofta telefonsamtal från både byggherrar och andra om avvikelser, hur man beräknar dem. Till min kännedom har inte frågan om beräkningssättet tagits upp i detta forum. Förmodligen är det alltför välkänt för de flesta byggforumdeltagare och anses som självklart. Jag tillåter mig likväl att redogöra för det endast för den händelse att det skulle ha förbigått någon enstaka forummedlem hur man gör den relativt enkla beräkningen. Jag ber alla redan kunniga medlemmar om överseende om min redogörelse kan bedömas som överflödig.
Bakgrunden till att bygglov inte får beslutas i strid mot detaljplan, annat än om det rör sig om mindre avvikelse, är att detaljplan beslutas först efter omfattande samrådsförfarande med breda grupper av fastighetsägare. Om bygglov beslutas i strid mot detaljplan, planstridig åtgärd, innebär det att medborgarnas möjlighet att få inflytande över markanvändningen åsidosätts. Godtagbar mindre avvikelse utgör 10–15% enligt rättspraxis. Mer än godtagbar mindre avvikelse benämns icke-mindre avvikelse. Mycket stora avvikelser benämns avsevärd överträdelse av gällande detaljplanebestämmelser.
Hur beräknar man eventuell avvikelse mot detaljplan?
Inledningsvis tar man fram köpehandlingens uppgift om fastighetens tomtarea (TA).
Av den i laga kraft gällande detaljplanen utläser man däri medgiven byggrätt på tomten i procent och anger den i kvm (B).
Summera alla utförda byggnationer som tillförs byggnadsarea på tomten, exploateringen, för att få fram summa byggnadsarea kvm (BA).
Beräkna hur mycket summa byggnadsarea överstiger medgiven byggrätt = BA kvm – B kvm = överyta kvm (Ö).
Fastighetens exploateringsgrad = BA kvm x 100 / TA kvm = exploateringsgrad procent (E).
Avvikelse = överyta kvm x 100 / byggrätt kvm = Ö x 100 / B = avvikelse procent (AV)
Bakgrunden till att bygglov inte får beslutas i strid mot detaljplan, annat än om det rör sig om mindre avvikelse, är att detaljplan beslutas först efter omfattande samrådsförfarande med breda grupper av fastighetsägare. Om bygglov beslutas i strid mot detaljplan, planstridig åtgärd, innebär det att medborgarnas möjlighet att få inflytande över markanvändningen åsidosätts. Godtagbar mindre avvikelse utgör 10–15% enligt rättspraxis. Mer än godtagbar mindre avvikelse benämns icke-mindre avvikelse. Mycket stora avvikelser benämns avsevärd överträdelse av gällande detaljplanebestämmelser.
Hur beräknar man eventuell avvikelse mot detaljplan?
Inledningsvis tar man fram köpehandlingens uppgift om fastighetens tomtarea (TA).
Av den i laga kraft gällande detaljplanen utläser man däri medgiven byggrätt på tomten i procent och anger den i kvm (B).
Summera alla utförda byggnationer som tillförs byggnadsarea på tomten, exploateringen, för att få fram summa byggnadsarea kvm (BA).
Beräkna hur mycket summa byggnadsarea överstiger medgiven byggrätt = BA kvm – B kvm = överyta kvm (Ö).
Fastighetens exploateringsgrad = BA kvm x 100 / TA kvm = exploateringsgrad procent (E).
Avvikelse = överyta kvm x 100 / byggrätt kvm = Ö x 100 / B = avvikelse procent (AV)
Bra inlägg. Antar att du jobbar med bygglov? När vi byggde vårt förra hus så fick vi göra 3st 10-procentiga avvikelser från detaljplanen. Detta ansågs vara förenligt med praxis om mindre avvikelser. Den bygglovs handläggaren har nu gått i pension. Nu ska vi bygga hus igen. Nästan granne med det förra. Nu menar de dock att endast EN mindre avvikelse kan accepteras.
De avvikelser som beviljades förra gången var: BYA, taklutning, den sista minns jag knappt men det kanske handlade om avståndet till grannen (med deras godkännande). Jo, vi fick oxå placera garaget 3m från huset eftersom det är byggt nästan helt i betong/puts (avstånd enligt detaljplanen fr 1955 skulle vara 9m).
Någon uppfattning om hur många avvikelser som kan accepteras?
De avvikelser som beviljades förra gången var: BYA, taklutning, den sista minns jag knappt men det kanske handlade om avståndet till grannen (med deras godkännande). Jo, vi fick oxå placera garaget 3m från huset eftersom det är byggt nästan helt i betong/puts (avstånd enligt detaljplanen fr 1955 skulle vara 9m).
Någon uppfattning om hur många avvikelser som kan accepteras?
Byggnadsnämnden har en skyldighet att i motivation till medgivet eller icke medgivet bygglovbeslut ange på vilket sätt ansökt åtgärd avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser. Pekas planavvikelser ut ska alla avvikelser anges och inte bara vissa, t.ex. intrång på prickmark, gränsnära placering, byggnadsarea, byggnadshöjd, antal våningar, jämförelse med planens syfte. I 8 kap. 11 § sjätte stycket PBL (i nya PBL 8 kap. 30 § fjärde stycket) framgår att man ska göra en samlad bedömning av de (=alla) avvikande åtgärder som söks plus de som tidigare godtagits.
När byggnadsnämnden framhåller att endast en avvikelse accepteras, då säger man med en sådan utsago att man uppsåtligt avser att åsidosätta bestämmelserna i 8 kap. 11 § sjätte stycket PBL (i nya PBL 8 kap. 30 § fjärde stycket) vad gäller skyldigheten att göra en samlad bedömning av alla avvikande åtgärder utan hänsyn till de åtgärder som tidigare godtagits och syftet med planen. Alla avvikelser anges i en samlad bedömning i absoluta tal, och i bedömningen som mindre avvikelse eller icke-mindre avvikelse, med tillägg av sådan avvikelse som är, eller inte är, förenlig med syftet med detaljplanebestämmelserna.
Det förefaller, enligt dina uppgifter, som om du blivit utsatt för försumlig rådgivning. De anvisningar som du anger att du mottagit utgör i sin betydelse en diskriminering av medborgarinflytandet, vilket ur mitt perspektiv innebär ett hot mot demokratin och rättsstatens principer.
När byggnadsnämnden framhåller att endast en avvikelse accepteras, då säger man med en sådan utsago att man uppsåtligt avser att åsidosätta bestämmelserna i 8 kap. 11 § sjätte stycket PBL (i nya PBL 8 kap. 30 § fjärde stycket) vad gäller skyldigheten att göra en samlad bedömning av alla avvikande åtgärder utan hänsyn till de åtgärder som tidigare godtagits och syftet med planen. Alla avvikelser anges i en samlad bedömning i absoluta tal, och i bedömningen som mindre avvikelse eller icke-mindre avvikelse, med tillägg av sådan avvikelse som är, eller inte är, förenlig med syftet med detaljplanebestämmelserna.
Det förefaller, enligt dina uppgifter, som om du blivit utsatt för försumlig rådgivning. De anvisningar som du anger att du mottagit utgör i sin betydelse en diskriminering av medborgarinflytandet, vilket ur mitt perspektiv innebär ett hot mot demokratin och rättsstatens principer.
Redigerat:
I samband med byggnation av en pool uppfördes en friggebod om 10 kvm i nära anslutning till poolen. I friggeboden placerades en del av poolens utrustning. Det var en totalentreprenad, byggfirman skulle ombesörja alla handlingar. Vi kontrollerade med byggnadsnämnden att vi inte behövde bygglov vare sig för poolen eller för friggeboden. Det som både entreprenören och kommunen hade missat var att även om det inte behövs bygglov för detta får inget hamna närmare än 4,5 m från tomtgränsen.
Därför hamnade 4 kvm av friggeboden närmare en grannens gräns än 4,5 m. Nu har grannen anmält oss till byggnadsnämnden och vi måste söka bygglov. Att få tillstånd från grannen visade sig vara omöjligt. Vi tog kontakt med kommunens byggnadsnämnd som utan att känna till samtliga fakta i fallet uttalade sig om att vi inte får bygglov för friggeboden.
Vår tomt är på totalt 836 kvm. Den totala byggarean uppgår till 209 kvm (enligt byggnadsnämnden) och vårt hus är på 156 kvm. Återstår 53 kvm som får bebyggas. Poolen som är 4x9 m har tagit i anspråk stor del av tomten. Friggeboden kunde inte ha placerats på annat ställe än den står. Och vi kan inte flytta den till ett annat ställe, då hamnar vi igen innanför 4,5 m gränsen. Plus att alla rörledningen från poolen, dragna på den mest optimala sättet, är fram till friggeboden. Hur stor chans har vi att få bygglov för friggeboden?
Påpekas bör att den granne som inte vill ge sitt tillstånd till friggebodens placering är en byggherre som för 2 år sedan uppförde ett hyreshus på sin fastighet. Samtidigt byggde han om ett uthus som står 2 m från vår tomtgräns till en lägenhet och anlade asfalterad parkeringsplatta ända fram till vår tomtgräns.
Signaturen Anders L och många andra verkar kunna detta med bygglov och därför är vi tacksamma för alla tips och råd som vi kan ha nytta av när vi söker bygglov.
Därför hamnade 4 kvm av friggeboden närmare en grannens gräns än 4,5 m. Nu har grannen anmält oss till byggnadsnämnden och vi måste söka bygglov. Att få tillstånd från grannen visade sig vara omöjligt. Vi tog kontakt med kommunens byggnadsnämnd som utan att känna till samtliga fakta i fallet uttalade sig om att vi inte får bygglov för friggeboden.
Vår tomt är på totalt 836 kvm. Den totala byggarean uppgår till 209 kvm (enligt byggnadsnämnden) och vårt hus är på 156 kvm. Återstår 53 kvm som får bebyggas. Poolen som är 4x9 m har tagit i anspråk stor del av tomten. Friggeboden kunde inte ha placerats på annat ställe än den står. Och vi kan inte flytta den till ett annat ställe, då hamnar vi igen innanför 4,5 m gränsen. Plus att alla rörledningen från poolen, dragna på den mest optimala sättet, är fram till friggeboden. Hur stor chans har vi att få bygglov för friggeboden?
Påpekas bör att den granne som inte vill ge sitt tillstånd till friggebodens placering är en byggherre som för 2 år sedan uppförde ett hyreshus på sin fastighet. Samtidigt byggde han om ett uthus som står 2 m från vår tomtgräns till en lägenhet och anlade asfalterad parkeringsplatta ända fram till vår tomtgräns.
Signaturen Anders L och många andra verkar kunna detta med bygglov och därför är vi tacksamma för alla tips och råd som vi kan ha nytta av när vi söker bygglov.
Byggnation som inte kräver bygglov (komplementbyggnad ej större än 15 kvm) får i undantagsfall utföras närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det skriftligen. Nekar grannarna får byggnadsnämnden pröva åtgärden genom att man lämnar in en ansökan om bygglov.Elmsta skrev:
Bygger man närmare gränsen än 4,5 meter, och när det innebär en avvikelse från
detaljplan eller områdesbestämmelser, ska de grannar som berörs ges tillfälle att
yttra sig. Skriftliga yttranden inhämtas av byggnadsnämnden innan prövningen av bygglov kan verkställas.
Enligt dina uppgifter har du en byggrätt 25 % på din tomt. Det existerar förutsättningar att bygglov kan medges som mindre avvikelse. Men under förutsättning för vilka skäl grannen anför i yttranden för att inte medge gränsnära placering som inte är förenlig detaljplanens syfte. Grannen har rätt att hävda detaljplanebestämmelserna. Vilket byggnadsnämnden har saklig skyldighet att tillgodose när alternativa placeringar som uppfyller gränsnära placeringar enligt detaljplanebestämmelser inte kan möjliggöras av byggtekniska skäl. Det är byggnadsnämndens uppgift att i bygglovprövning ta hänsyn till alternativa byggnadsplaceringar.
Svaret på din fråga är: mindre chans att bygglov medges när inte alternativ placering kan utföras.
Redigerat:
Tack snälla Anders L för ditt svar. Grannen ser inte ens friggeboden eftersom den står bakom en 6 m hög tujahäck. Han anför inga skäl i sin klagan, bara att friggeboden står närmare än 4,5 m. Han ger igen eftersom när han skulle bygga sitt hyreshus missade både han och kommunen att meddela oss detta vilket ledde till att byggnadslovet återkallades. Dessutom fick han inte bygga så högt som han ville (6 lägenheter) så nu står han där med vindsutrymme som inte kan omvandlas till två lägenheter. :S
Denna omständigheten bör du absolut framföra som kommentar i din bygglovansökan. Att din mening m.a.o. är att friggebodens fysiska placering enligt din uppfattning rimligen inte kan komma att utgöra en olägenhet för grannen.Elmsta skrev:
Ursäkta att jag påpekar det, men när du säger "han ger igen", "nu står han där" och liknande är attityder och känslomässiga värderingar som inte har det minsta saklig grund i en bygglovhantering.
Hej Anders. Jag startade en ny tråd men kanske kan du hjälpa mej och svara här.
Se tråd. http://www.byggahus.se/forum/bygglov/171647-vind-med-begraensningar-i-gammal-stadsplan.html
Se tråd. http://www.byggahus.se/forum/bygglov/171647-vind-med-begraensningar-i-gammal-stadsplan.html
Hej Anders
har tidigare skrivit om vår friggebod vars yta om 3 kvm av totala 9,9 kvm ligger närmare tomtgränsen än 4,5 m. Vi fick inte bygglov med motivering att grannen motsätter sig detta. Det har vi överklagat till länsrätten men vår förhoppning är inte så stor att vi får bygglov.
Nu har vi fått beslut om att Bygg- och miljönämnden har beslutat att påföra oss avgift om 18 000 kr för att vi byggde friggeboden utan bygglov. Ska överklaga detta och behöver goda räd vad jag kan anföra för skäl för att inte blir påfört denna avgift.. Vi är gamla (82 år resp 65) litade på entreprenören som tog hand om alla kontakter med myndigheter samt besked från kommunen att man inte behöver bygglov för friggebod. Ingen av dessa två nämnde regel om 4,5 m gränsen.
Du har tidigare skrivit "Det förefaller, enligt dina uppgifter, som om du blivit utsatt för försumlig rådgivning. De anvisningar som du anger att du mottagit utgör i sin betydelse en diskriminering av medborgarinflytandet, vilket ur mitt perspektiv innebär ett hot mot demokratin och rättsstatens principer".
Skulle du kunna utveckla det lite mer vi förstår inte riktigt vad som menas med det.
Tacksam för hjälp
har tidigare skrivit om vår friggebod vars yta om 3 kvm av totala 9,9 kvm ligger närmare tomtgränsen än 4,5 m. Vi fick inte bygglov med motivering att grannen motsätter sig detta. Det har vi överklagat till länsrätten men vår förhoppning är inte så stor att vi får bygglov.
Nu har vi fått beslut om att Bygg- och miljönämnden har beslutat att påföra oss avgift om 18 000 kr för att vi byggde friggeboden utan bygglov. Ska överklaga detta och behöver goda räd vad jag kan anföra för skäl för att inte blir påfört denna avgift.. Vi är gamla (82 år resp 65) litade på entreprenören som tog hand om alla kontakter med myndigheter samt besked från kommunen att man inte behöver bygglov för friggebod. Ingen av dessa två nämnde regel om 4,5 m gränsen.
Du har tidigare skrivit "Det förefaller, enligt dina uppgifter, som om du blivit utsatt för försumlig rådgivning. De anvisningar som du anger att du mottagit utgör i sin betydelse en diskriminering av medborgarinflytandet, vilket ur mitt perspektiv innebär ett hot mot demokratin och rättsstatens principer".
Skulle du kunna utveckla det lite mer vi förstår inte riktigt vad som menas med det.
Tacksam för hjälp
Anders L har inte varit aktiv på forumet på ganska länge. Jag hoppas att ngn. annan här med goda kunskaper kan hjälpa er.
Skall börja med att påpeka att jag inte kan så himla mycket om sådana här frågor.
I er överklagan, har ni där framfört att det inte finns ngn. alternativ placering av boden?
Såvitt jag förstår så borde ni ha en skaplig chans att få bygglov nu i efterhand. Däremot så har kommunen nog rätt att ta ut straffavgiften även om ni blir beviljade bygglov. Frågan är hur de beräknat straffavgiften. I de regler som gällde när ni byggde så togs starffavgifter ut som 4 gånger den normala bygglovstaxan. Vilket alltså skulle betyda att en friggebods storlek av bod skulle kosta 4500 i normal avgift, tjaa kanske. Frågan är om de tagit ut straff efter de nya reglerna från i Maj förra året. Då höjdes straffavgifterna drastiskt.
Hur ser det ut, är det tekniskt möjligt att riva den del av boden som ligger för nära?
Skall börja med att påpeka att jag inte kan så himla mycket om sådana här frågor.
I er överklagan, har ni där framfört att det inte finns ngn. alternativ placering av boden?
Såvitt jag förstår så borde ni ha en skaplig chans att få bygglov nu i efterhand. Däremot så har kommunen nog rätt att ta ut straffavgiften även om ni blir beviljade bygglov. Frågan är hur de beräknat straffavgiften. I de regler som gällde när ni byggde så togs starffavgifter ut som 4 gånger den normala bygglovstaxan. Vilket alltså skulle betyda att en friggebods storlek av bod skulle kosta 4500 i normal avgift, tjaa kanske. Frågan är om de tagit ut straff efter de nya reglerna från i Maj förra året. Då höjdes straffavgifterna drastiskt.
Hur ser det ut, är det tekniskt möjligt att riva den del av boden som ligger för nära?
Vi har anfört i överklagan att det inte finns alternativ placering. Om vi inte får bygglov måste vi såga bort de 3 kvm som ligger närmare än 4,5 m från tomtgränsen. Förutom att det kommer att kosta massa pengar installera om alla rör och kopplingar till poolmaskiner kommer det se bedrövligt ut - ett friggebod men en snedsida. Det värsta är att grannen som motsätter sig friggebodens placering ser den inte den döljs av 6 m hög tujahäck. Och direkt efter tomtgränsen ca 2 m från vår tomtgräns har han en länga 20 m lång som har byggts om till lägenheter. Och det fick han bygglov för eftersom längan fanns där sedan många år tillbaka men då som en förråd. Men det är klart han är byggherre och vår kommun låter alla byggherrar få som de vill.
Jag tror iofs att detta med häcken är av underordnad betydelse, den kan ju sågas ned när som helst utan att det behövs bygglov för det.
Jag kan förstå att han fick bygglov för bostäderna nära er gräns, iom. att huset redan fanns där. Att då ändra användningsområde till bostäder kan nog ses som en mindre avvikelse. Fast det beror ju på vad detaljplanen säger.
Vid kontakt med myndigheterna kan det också vara bra att använda rätt "språk". En byggherre är en person som för egen räkning bygger (eller river) eller låter bygga någonting. Dvs även du var byggherre för din friggebod när den byggdes.
Jag kan förstå att han fick bygglov för bostäderna nära er gräns, iom. att huset redan fanns där. Att då ändra användningsområde till bostäder kan nog ses som en mindre avvikelse. Fast det beror ju på vad detaljplanen säger.
Vid kontakt med myndigheterna kan det också vara bra att använda rätt "språk". En byggherre är en person som för egen räkning bygger (eller river) eller låter bygga någonting. Dvs även du var byggherre för din friggebod när den byggdes.
Någon av er två var förvisso byggherre då ni lät bygga poolen och friggeboden.Elmsta skrev:
Alla som bygger eller låter bygga en byggnad på sin mark är byggherre.
Rikta in er på sakliga skäl.
Att det saknas alternativa placeringar och/eller medför betydande olägenhet för er att flytta byggnaden.
Att det inte kan anses ge grannfastigheten någon större olägenhet, och lägg till att det är väldigt tydligt vid ett platsbesök.
Redigerat:
