Hjälp! Golvvärme trasig mellan kontrakt och tillträde
Vilka kostnader står vi säljare för när 25 år gammal golvvärme går sönder? Vi har sålt huset (kontrakt skrivet men ännu inte överlämnat). Tyvärr har vi just upptäckt att en av golvvärmeslingorna i källaren läcker. Det kommer upp vatten mellan kopparröret och plasthöljet. Som tur var upptäckte vi detta omgående och endast en liten mängd vatten hann läcka ut innan rörjouren pluggade igen den slingan. Har kontaktat försäkringsbolaget som skickade ut en fukttekniker som inte kunde hitta någon förhöjd fukt, men säker kan vi inte vara förrän golvet bryts upp. Huset är från 1973 och golvvärmen installerad i mitten av 90-talet. Enligt försäkringsbolaget så har man endast 10 fria år för vattenburen golvvärme, därefter gäller åldersavdrag med 5% per år. Det innebär att försäkringsbolaget endast står för en liten del av återställandet. Frågan är, hamnar all kostnad för återställande samt åldersavdrag på oss säljare (utöver den lilla som täcks av försäkringen) trots att golvvärmen och klinker är ca 25 år gamla? Trodde att vi skulle stå för återställande (minus åldersavdrag) och köparen för åldersavdraget? Köparen vill att vi ska skriva på ett tilläggsavtal där vi åtar oss alla kostnader inklusive åldersavdrag. Vad gäller? Vi vill göra rätt för oss men inte betala mer än vi är skyldiga att göra. Köparna har redan krävt oss på pengar bla för att en bit av ett 35 år gammalt laminatgolv saknas så de är rätt krävande. Vad händer om nästa värmeslinga börjar läcka om 9 år, ska vi då ersätta detta också? När blir golvvärmen så gammal att man kan säja att det inte är ett dolt fel utan något man får räkna med pga åldern?
Huvudregeln är att säljaren ansvarar för försämringar som sker mellan kontrakt och tillträde.
Försämringen är relativt skicket vid kontraktstillfället.
Jag antar att skadan inte fanns vid tiden för kontraktets undertecknande, det är troligtvis mycket svårt för er att vinna på att påstå att det fanns där redan innan.
Köparen har därför i praktiken rätt till antingen
(a) Ett 25 år gammalt fungerande golvvärmesystem mm. samt de ytskikt som fanns vid visningen
(b) Ersättning för vad fastigheten kostat om felet existerade och var känt vid budgivningen
Nu kan ni inte exakt återskapa (a) och kommer installera nya ytskick och nya slangar mm. Men (b) är sannolikt mer pengar än vad ert försäkringsbolag är villiga att betala.
En process om (b) kommer bara göra advokaterna feta
Min uppfattning är att golvvärmeslangar inte är uttjänta efter 30 år så försäkringsbolagets avdrag är snålt, snålhet är fullt normalt för försäkringsbolag.
Ni bör komma överens om att ni står för större delen eller hela åldersavdraget, i det senare fallet mot att säljaren avskriver sig rätten att hävda dolda fel relaterat till golvvärmen.
Överenskommelsen bör varaså att säljaren får kontroll över nya ytskikt då de säkert har en personlig preferens angående detta och inte osannolikt är villiga att betala för att välja.
Möjligtvis vill köparen ha en färdig bostad att flytta in i vid tillträdet och föredrar att arbetet görs nu, alternativt så planerar de kanske en större renovering och föredrar en rent ekonomisk överenskommelse.
Till slut, när det gäller nästa kontakt med säljaren så vill ni få åldersavdraget att låta så naturligt och uppenbart som möjligt. Be därför försäkringsbolaget om deras uträkningar och annat underlag till deras formel med tio fria år och fem procent per annum efter detta. De argumenten kan ni återanvända gentemot köparen för att, om möjligt, sänka er kostnad för felet.
Försämringen är relativt skicket vid kontraktstillfället.
Jag antar att skadan inte fanns vid tiden för kontraktets undertecknande, det är troligtvis mycket svårt för er att vinna på att påstå att det fanns där redan innan.
Köparen har därför i praktiken rätt till antingen
(a) Ett 25 år gammalt fungerande golvvärmesystem mm. samt de ytskikt som fanns vid visningen
(b) Ersättning för vad fastigheten kostat om felet existerade och var känt vid budgivningen
Nu kan ni inte exakt återskapa (a) och kommer installera nya ytskick och nya slangar mm. Men (b) är sannolikt mer pengar än vad ert försäkringsbolag är villiga att betala.
En process om (b) kommer bara göra advokaterna feta
Min uppfattning är att golvvärmeslangar inte är uttjänta efter 30 år så försäkringsbolagets avdrag är snålt, snålhet är fullt normalt för försäkringsbolag.
Ni bör komma överens om att ni står för större delen eller hela åldersavdraget, i det senare fallet mot att säljaren avskriver sig rätten att hävda dolda fel relaterat till golvvärmen.
Överenskommelsen bör varaså att säljaren får kontroll över nya ytskikt då de säkert har en personlig preferens angående detta och inte osannolikt är villiga att betala för att välja.
Möjligtvis vill köparen ha en färdig bostad att flytta in i vid tillträdet och föredrar att arbetet görs nu, alternativt så planerar de kanske en större renovering och föredrar en rent ekonomisk överenskommelse.
Till slut, när det gäller nästa kontakt med säljaren så vill ni få åldersavdraget att låta så naturligt och uppenbart som möjligt. Be därför försäkringsbolaget om deras uträkningar och annat underlag till deras formel med tio fria år och fem procent per annum efter detta. De argumenten kan ni återanvända gentemot köparen för att, om möjligt, sänka er kostnad för felet.
Tack för utförligt svar. Vi har ingen avsikt att starta någon juridisk konflikt med köparen eller smitta från vårt ansvar. Vi vill göra rätt för oss utan att behöva överkompenserar köparen på ett orimligt vis. Min oro bottnar sig i att köparna hitintills varit väldigt krävande och kommit med både det ena och andra de vill ha åtgärdat efter kontraktsskrivningen. Nu vill de att vi skriver på ett tilläggsavtal som är väldigt ’öppet’, vi säljare ska stå för allt och alla kostnader utan några begränsningar. De vägrar tom att vi får specificera vilket område det rör sig om, känns som om de vill ha ny golvvärme i hela källaren (120 m2) fast bara en av värmeslingorna läcker (ca 20 m2). Den läckande värmeslingan har kopparrör med plasthölje, de resterande slingorna har bara plaströr.redarn skrev:
Utan denna slinga så blir troligen en bit av golvet kallt, och det vill vi inte ska drabba köparen. Försäkringsbolagets fukttekniker har undersökt rummet utan att några förhöjda fuktvärden uppmätts. Och inte heller några andra tecken på fuktskador kunde upptäckas.A Alexn72 skrev:
Att återställa golvvärmen till samma status som innan den delvis la av, går ju inte naturligtvis. Då tycker jag att du ska kontakta mäklaren och få en bedömning vad ert hus hade sålts för om den partiella avsaknaden av golvvärme hade varit känt av alla budgivare.
Om den differensen verkar rimlig kan du erbjuda att dra av den summan från köpeskillingen. Om inte köparen accepterar det får de ta er till tingsrätten, och då riskerar de ju faktiskt att inte få någonting alls (om beloppet som det tvistas om är för lågt i förhållande till köpeskillingen som sådan).
Om den differensen verkar rimlig kan du erbjuda att dra av den summan från köpeskillingen. Om inte köparen accepterar det får de ta er till tingsrätten, och då riskerar de ju faktiskt att inte få någonting alls (om beloppet som det tvistas om är för lågt i förhållande till köpeskillingen som sådan).
Köparnas beteende är inget onormalt men så klart potentiellt problematiskt och definitivt obekvämt far er.em72 skrev:
Hade jag köpt ett hus med förväntat fungerande golvvärme och delar av denna gick sänder innan tillträde hade jag så klart föredragit att säljaren helt på sin egen kostnad bytte till ett nytt system,
Men att jag föredrar gratis öl ger mig inte rätt tills gratis öl, oavsett hur trevligt och välgörare det vore både för mig personligen och universum i övrigt.
Nu ska jag varna er för er mäklare.
Mäklaren tjänar pengar på att affärer går fort och smärtfritt.
Om mäklaren föreslår att ni ska betala något är det inte för att mäklaren tycker att ni borde utan för att mäklaren tror att affären avslutas enklare för mäklaren om ni betalar. Låt därför gärna mäklaren tro att ni kommer ställa till en hemsk oreda och en lång rad juridiska manövrar där mäklaren behöver vittna mm. om inte affären avslutas till er fördel.
Se sedan på er egen situation.
Klarar ni av att köparen inte fullföljer köpet? Är det acceptabelt för er att genomföra en ny försäljning både prismässigt och kassaflödesmässigt? Om det är så kan ni vara tuffare mot köparen än annars.
Ni har ingen skyldighet att byta ut gamla men fungerande delar mot nya delat oavsett hur gärna köparen vill detta.
Ni har ingen skyldighet att ingå ett tilläggsavtal.
Ni har dock en skyldighet att det ni säljer är (minst) lika bra som det ni avtalade om att sälja, alternativt kompensera köparen för skillnaden i ekonomiskt (ej uppfattat) värde.
Därför bör en av era beräkningar, som nog borde vara huvudalternativet, vara att ni helt på eget konto med försäkringsbolagets hjälp reparerar skadan och installerar nya men billiga ytskikt.
Om sedan köparen inte är nöjd med detta är det en öppning för förhandling om hur reparationen eller kompensationen ska utformats.
Bara för att de vill att ni ska skriva ett tilläggsavtal betyder ju inte att ni måste gå med på det. Diverse krav (som inte rör just golvvärme) borde de ju ha kommit med innan de signerat avtalet och inte efter. Om den där laminatbiten saknades redan vid visning så har de ju inte rätt till ersättning för den, egentligen vare sig innan eller efter kontraktsskrivning.
Att en värmeslinga har läckt är inte heller skäl nog för köparna att frånträda avtalet. I alla fall inte utan att själva bli skadeståndsskyldiga.
Går det inte att laga? Fota så vi ser problemet