4 389 läst · 18 svar
4k läst
18 svar
Hjälper förfrågningsunderlag (FFU) till att hålla kostnader nere på mindre bygge?
Hej
Tack för era svar! Helt ärligt så vet vi nog inte riktigt vad som brukar ingå i en FFU. Vi har försökt googla men som ni också skriver så verkar det inte så vanligt att man jobbar med specifikationer i FFU vid småhusbyggen. Vi förstår att man också kan lämna ritningar och be en byggare räkna på kostanderna utan att specificera mer än så. Men det vi undrar och hoppas på med denna arkitekt är att vi genom att lägga tid på att specificera tidigt kan spara pengar. Vår tanke är att det finns pengar att spara genom att speficiera och konkurrensutsätta väl valda delar och inte låta samtliga delar vara upp till byggarens lokala nätverk. Detta är något som byggaren själv ställer sig positivt till. Vi tänker att ha en dialog mellan byggaren, oss och arkitekten så att vi kan låta byggaren beställa och ta ansvra för de delar där han har bra kontakter (t ex virke), medan arkitekten kanske har bra kontakter vad det gäller fönster och vi själva hittar bra pris på tex kakel.
Arkitekten beskriver det såhär:
"För att ta kontroll över slutprodukten och kunna hålla en jämförbar upphandling behöver man ha ett bra underlag. Ett förfrågningsunderlag ska ta kontroll över alla de delar man inte vill lämna till byggentreprenaden att besluta själv kring. Vi brukar dela upp FFU i 2 delar; A-Ritningar och Specifikation. Ett gediget FFU underlättar att få in jämförbara priser från olika potentiella byggentreprenader, och redovisar vilket utförande och kvalitet priserna avser. I ett FFU kan man även göra en gränsdragning om man vill bryta ut vissa delar så som ytskikt eller vitvaror som man själv köper in och tillhandahåller - någonting som kan vara bra om man vill ta extra kontroll på priset eller vill ha större flexibilitet i valen av vissa produkter. I FFU anger man ändå den information som är väsentlig för byggentreprenadens genomförande även gällande dessa produkter, tex storlek på klinker/kakel eller mått/installationsutförande på vitvaror. I FFU kan man även starta upp andra tekniska handlingar så som VVS-ritningar, El-ritningar, konstruktionsritningar etc eller så anger man att detta ska ingå i entreprenaden. Vill man ta kontroll över dessa handlingar har jag samarbetsparters i dessa områden för kompletta bygghandlingar man kan ta hjälp av och som jag kan stämma av med så att alla handlingar sinsemellan är synkade."
Det vi funderar på är om det är nödvändigt/kostandseffektivt att göra detta i detalj om vi redan är relativt säkra på vilken byggare vi ska använda. Alltså om ni tror att vi kan ha nytta av underlaget för att förhandla med en enskild byggare och inte bara om man vill förhandla mellan olika byggare, Som sagt så ställde sig byggaren positivt till ett genomtänkt underlag och en tydlig kommunikation med arkitekt i ett tidigt skede. Vi tänker att någon ändå måste bestämma detaljererna - om inte arkitekten så måste byggaren lägga tid på detta. Och det bästa hade varit om vi kan utnyttja två yrkeskategoriers kontaktnät och erfarenheter för att kunna pressa priserna.
Vad tror ni?
Tack för era svar! Helt ärligt så vet vi nog inte riktigt vad som brukar ingå i en FFU. Vi har försökt googla men som ni också skriver så verkar det inte så vanligt att man jobbar med specifikationer i FFU vid småhusbyggen. Vi förstår att man också kan lämna ritningar och be en byggare räkna på kostanderna utan att specificera mer än så. Men det vi undrar och hoppas på med denna arkitekt är att vi genom att lägga tid på att specificera tidigt kan spara pengar. Vår tanke är att det finns pengar att spara genom att speficiera och konkurrensutsätta väl valda delar och inte låta samtliga delar vara upp till byggarens lokala nätverk. Detta är något som byggaren själv ställer sig positivt till. Vi tänker att ha en dialog mellan byggaren, oss och arkitekten så att vi kan låta byggaren beställa och ta ansvra för de delar där han har bra kontakter (t ex virke), medan arkitekten kanske har bra kontakter vad det gäller fönster och vi själva hittar bra pris på tex kakel.
Arkitekten beskriver det såhär:
"För att ta kontroll över slutprodukten och kunna hålla en jämförbar upphandling behöver man ha ett bra underlag. Ett förfrågningsunderlag ska ta kontroll över alla de delar man inte vill lämna till byggentreprenaden att besluta själv kring. Vi brukar dela upp FFU i 2 delar; A-Ritningar och Specifikation. Ett gediget FFU underlättar att få in jämförbara priser från olika potentiella byggentreprenader, och redovisar vilket utförande och kvalitet priserna avser. I ett FFU kan man även göra en gränsdragning om man vill bryta ut vissa delar så som ytskikt eller vitvaror som man själv köper in och tillhandahåller - någonting som kan vara bra om man vill ta extra kontroll på priset eller vill ha större flexibilitet i valen av vissa produkter. I FFU anger man ändå den information som är väsentlig för byggentreprenadens genomförande även gällande dessa produkter, tex storlek på klinker/kakel eller mått/installationsutförande på vitvaror. I FFU kan man även starta upp andra tekniska handlingar så som VVS-ritningar, El-ritningar, konstruktionsritningar etc eller så anger man att detta ska ingå i entreprenaden. Vill man ta kontroll över dessa handlingar har jag samarbetsparters i dessa områden för kompletta bygghandlingar man kan ta hjälp av och som jag kan stämma av med så att alla handlingar sinsemellan är synkade."
Det vi funderar på är om det är nödvändigt/kostandseffektivt att göra detta i detalj om vi redan är relativt säkra på vilken byggare vi ska använda. Alltså om ni tror att vi kan ha nytta av underlaget för att förhandla med en enskild byggare och inte bara om man vill förhandla mellan olika byggare, Som sagt så ställde sig byggaren positivt till ett genomtänkt underlag och en tydlig kommunikation med arkitekt i ett tidigt skede. Vi tänker att någon ändå måste bestämma detaljererna - om inte arkitekten så måste byggaren lägga tid på detta. Och det bästa hade varit om vi kan utnyttja två yrkeskategoriers kontaktnät och erfarenheter för att kunna pressa priserna.
Vad tror ni?
Hej, tack för ditt svar! Som vi skrev här nedan så tänker vi att vi ska ha en tidig kommunikation med entreprenören och arkitekten kring vilka handlingar som ska ingå i beskrivningen. Vi har inte bestämt detta i dagsläget eftersom vi befinner oss tidigt i processen.W witten skrev:Vilka handlingar är tänkt att ingå i FU? Arkitekten kanske tänkte göra en byggbeskrivning/rambeskrivning? Det måste inte vara K-ritningar i ett FU för totalentreprenad som skrevs i tidigare inlägg. Entreprenören är själv skyldig att upprätta K-ritningar om du inte tillhandahåller dem men detta verkar fungera dåligt i småhusbranchen.
En totalentreprenad kan vara helt ren eller styrd i olika grad. Allt från att du beställer ett hus med 4 rum till att du tillhandahåller mycket detaljerade ritningar och beskrivningar. I det senare fallet får du mer som du vill ha det och det är lättare att jämföra olika anbud. Men du tar också på dig mer ansvar för att dina tillhandahållna uppgifter är korrekta. Har du tex angett att ett mått ska vara 3 meter men det visar sig att det måste vara 4 pga tex lagkrav kan du få betala extra för denna ändring.
Jag skulle säga att så fort du visar en helt vanlig arkitektritning för en entreprenör för att fråga vad det kostar så är ritningen att betrakta som ett förfrågningsunderlag.
Tack för ditt svar! Som du själv skriver så är arkitektens idé att specificering och konkurrensutsättning av valda delar skulle kunna hålla nere prisbilden (se vårt tidigare svar här nedanför). Vi har i dagsläget inte bestämt precis vilka delar som skulle ingå. Entreprenören är välrenomerad och ställer sig mycket positiv till idén (dvs verkar inte så "nervös"). Vilka är dina erfarenheter av detta? Vi förstår att det finns eventuella fallgropar i processen, men vi funderar ändå på om det överlag är en bra idé om förutsättningarna är de rätta?J Johan456 skrev:Generellt skulle jag säga att ett FU leder till lägre pris av huvudsak två skäl:
1. Entreprenören vet vad han räknar på och behöver ta mindre höjd för oförutsett etc.
2. Kan man konkurrensutsätta så påverkar det naturligtvis prisbilden, särskilt om entreprenören vet om det.
Men... alltid men. Vissa entreprenörer (små) blir nervösa av texten i den tekniska beskrivningen och tar höjd pga. Att de tror att de missar saker i beskrivningen samt att hur saler dkavutföras är beskrivna i närmast lagtextanda.
Är det tänkt som en utförande- eller totalentreprenad?
Hur gör ni med FU för EL, VVS, K?
Det lutar åt att det blir en slags kombination av entreprenadformerna.
Hej. Tack för svar! Vi anlitar en mycket välrenommerad byggfirma. Sedan så vet man kanske inte hur det blir i praktiken.I icho skrev:Är det bara priset du är ute efter så skulle jag säga att du bara går vidare med A-ritningar, energikrav och en rumsbeskrivning där du beskriver ytskikt.
Tillverkare, konstruktioner mm får entreprenören välja för att utnyttja sina rabatter och kunskaper maximalt.
Det spelar ingen roll hur noga du har spaltat upp allt i en byggbeskrivning om det är en fuskbyggare som utför bygget. Han kommer stt göra på sitt sätt ändå, så var noga med referenser istället för att peta för mycket i handlingarna.
