Byggahus.se

Hjälp. Tvist situation.

  1. J
    Medlem · 37 inlägg

    JonasR

    Medlem
    Jag har hamnat i en situation som börjar annalkas en tvist. Detta gäller en bostadsrätt, men jag hoppas på att jag kan få samma eminenta hjälp som jag fått tidigare ;)

    Mitt dilemma började med att jag i december förra året köpte en lägenhet. 2-3 dagar före överlåtandet så fick jag reda på att en fuktsskada fanns i badrummet och att dennna var så omfattande att ett angränsande sovrum hade drabbats. Besiktningsman från förvaltare mätte och försäkringsbolaget skickade en skadereglerare. Allt detta gjordes dagen / dagarna innan överlåtelsen.

    Tidigare ägare verkade köra med alla kort öppna och meddelade att hennes Försäkringsbolag inte skulle betala någon större ersättning för ytskiktet då badrummet var för gammalt, men vi enades om en sänkning av köpeskillingen för kostnader avseende tråkigheten att inte ha badrum och behöva riva upp ett sovrumsgolv och fukta av. Kontakt togs mellan henne och bostadrsättens styrelse som meddelade att de skulle stå för allt tom fuktspärr.

    Nu dimper en faktura ner från förvaltaren med uppdrag från styrelsen på ett prisbasbelopp. De vill inte minnas att någon diskussion förts med tidigare ägare utan vill ha ersättning för att ytskiktet inte underhållits på rätt sätt och fuktsskada skett dvs deras självrisk. Badrummet är 30 år gammalt och fuktspärr saknas.

    Enligt styrelse och förvaltare ska jag nu behöva betala för detta och jag undrar nu med en viss frustration hur det kan komma sig?

    1) Skadan skedde under tiden som lägenheten tillhörde den tidigare ägaren
    2) Skadan anmäldes under tiden som lägenheten tillhörde den tidigare ägaren
    3) jag har i avtal mellan mig och ägaren förhandlat så att jag får ersättning för "sveda och värk att inte ha badrum", och det står tydligt att styrelsen har för avsikt att ersätta allt tom fuktspärr. Däremot finns inte det sista på papper utan var enligt hennes utsaga.
    4) Det verkar som skadestånd/merkostnad ska drabba mig som tidigare ägare bör stå till svars för och som även hade bostadsrätt försäkrad, vilket jag inte hade då jag inte ägde den vid skadetillfället!!!

    Vad säger lagen? Vad ska jag göra? I fösta hand tycker jag att räkningen skall skickas till den tidigare ägaren så att denne kan lämna till sitt försäkringsbolag och betala en eventuell självrisk om nu överhuvudtaget man kan ställa någon till svars för bristande unerhåll av ytskikt (hur ska man kunna kontrollera fuktsskador när tätskikt saknas om man inte river ner kakel var 6:e månad???).

    Snälla, Hjälp!!! :'(
     
  2. E
    Medlem · 305 inlägg

    ErikL

    Medlem

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Oavsett vad de tidigare "lovat" muntligt är det ganska svårt om du inte kan bevisa det, så den delen är nog inte framkomlig. Om kontraktet är så pass luddigt formulerat som att styrelsen "har för avsikt" att göra någonting kan det också bli svårt att hävda att den tidigare ägaren angett felaktiga uppgifter - hon kan hävda att avsikten bara var just en avsikt och inte var ett löfte.

    Däremot _kan_ det finnas en möjlighet, men det måste du nog kontrollera med en bostadsrättjurist:

    En bostadsrätt är ingen fastighet som du köper, utan du köper en andel i en förening, som sedan upplåter lägenheten åt dig att bo i. Det är alltså inte självklart att en fordran på den tidigare ägaren p.g.a. underlåtenhet automatiskt övergår på dig. Läs kontrakt & stadgar noggrannt, och kontakta en jurist om du tror att det finns en möjlighet.


     
  3. B
    Medlem · 5 828 inlägg

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Du behöver ingen fastighetsjurist. Du ska skaffa en duktig processadvokat! Jag tycker faktiskt du verkar ha goda odds att vinna en strid, om du bara skaffar dig riktigt kompetent hjälp.

    Det omtvistade beloppet är så stort att saken inte handläggs som mindre värdemål. Det innebär att den som förlorar tvingas betala motpartens rättegångskostnader. Genom din hemförsäkring har du tillgång till viss rättshjälp. Advokatsamfundets medlemmar är skyldiga att ge dig en halvtimmas fri konsultation.

     
  4. H
    Moderator · Stockholm · 43 014 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Jag har ett luddigt minne av att ev. skulder som hör ihop med bostadsrätten övergår till köparen. Detta gäller i så fall skulder mellan innehavare och förening. Som jag minns det så gällde det framförallt obetalda månadsavgifter. MEN jag är också ganska säker på att föreningen då måste informera dig om att skulden finns.

    Mina kunskaper i ämnet är dock föråldrade (jag var ordf. i en större förening i slutet på 80- talet). Lagen om bostadsrätter har reviderats avsevärt en gång sedan dess.

    I princip så har föreningen rätt att hävda att bostdsrättshavaren skall betala självrisken vid en vattenskada som beror på eftersatt inre underhåll (i detta fall av ytskikt). åtminstonde på min tid var det ytterligt ovanligt att föreningen utnyttjade denna möjlighet. och jag tvivlar på att föreningen skulle ha framgång med sina krav, ifall de hamnar i rätten, såvida de inte kan bevisa att förre ägaren gjort sig skyldig till grov oaktsamhet. Och då måste ytskikten troligen ha varit helt uppenbart undermåliga, eller redan inspekterade och utdömda. Grov oaktsamhet är det oftast bara i fall när en skada nästan är uppsåtlig (Eller är uppsåtlig men man lyckas inte bevisa det).

    Jag tycker att du dels skall bestrida kravet gentemot föreningen, dels kontakta ditt försäkringsbolag, för i din hemförsäkring har du troligen ett anvarsmoment, och detta är ett ansvar som läggs på dig, som (om det skulle hålla) bör täckas av din ansvarsförsäkring, finessen är också att försäkringsbolaget då för din talan gentemot föreningen.
     
  5. J
    Medlem · 37 inlägg

    JonasR

    Medlem

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Tack för alla goda råd!!

    Det är aldrig roligt att komma hem och få en smärre chock som en räkning på något som borde reglerats för 10 månader sedan. Visst, jag bankar huvudet i väggen över att jag aldrig hann ta kontakt med föreningen, men det var inom loppet av någon dag från överlåtelsen och jag i min enfald trodde att det är avgörande att skadan upptäcktes före överlåtelsen.

    Efter att ha ringt runt till mitt försäkringsbolag och föreningens försäkringsbolag så tycker båda försäkringsbolagen att självrisken som föreningen försöker skjuta på mig i själva verket är ett "skadestånd". Skadestånd kan aldrig övertas tydligen. Om det är en skuld så är det annorlunda dock.

    Min fråga är om en skada sker och någon är vållande, är det inte avgörande vilken dag det uppmärksammas? Dvs om jag tar över en skadad lägenhet som man konstaterat ett bristande underhåll (som är tveksamt), och föreningen vill ha ersättning för självrisken, är inte detta indirekt ett skadestånd?

    Vidare så trodde jag i min enfald att den som vållar en skada och även "upptäcks" blir skyldig och att detta inte kan övertas bara för att ett köp görs?

    Många tack!
     
  6. H
    Moderator · Stockholm · 43 014 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Det är helt klart att det handlar om ett skadestånd till föreningen, för att boastadsrättsinnehavaren inte har skött ytskikten, och därmed har en skada uppstått på föreningens egendom.

    Om föreningen skulle få för sig att kalla det för ex. förhöjd månadsavgift så kan de inte debitera dig. Avgifter får bara tas ut proportionellt mot andelstalet i föreningen.

    vad gäller om ett sådant skadetstånd kan tas över så är det säkert så som försäkringsbolagen säger. Mitt minne av dessa regler är dels inte klara dels inte helt relevanyta för fallet med skadestånd.

    Dvs du borde inte behöva betala detta!

    Nu vet jag inte riktigt hur snacket har gått mellan dig och styrelsen (För detta bör du diskutera direkt med ordföranden, inte med någon förvaltare), men om styrelsen verkligen är informerad om grunderna i detta fall, dvs att skadan upptäcktes innan du tillträdde osv. Då tycker jag att du bör anmäla det till ditt försäkringsbolag (du har ju fått ett skadeståndskrva mot dig) och försök få dem att driva det mot föreningen.

    Är detta en liten "privat" förening, eller är det en HSB, Riksbygge förening? Om föreningen är med i någon av centrlaorganisationerna även SBC, så kan du prova att prata med resp. organisations juristavdelning. De är visserligen avsedda att hjälpa föreningen i tvister, men brukar kunna bringa reda även till medlemmars favör om föreningen är helt ute i det blå, vad gäller lagtolkning.

    Det där med huruvida det är en skuld till föreningen eller ett skadestånd kan man troligen komma in på juridiska hårklyverier om. Det är helt klart att det från början är ett skadestånd, men frågan är om ett obetalt skadestånd ev. skulle kunna betraktas som en skuld (och alltså vara övertagningsbar).

    Såsom skadestånd är det ju mycket tvivelaktigt, och det är ännu mer osannolikt att du skulle vara betalningsansvarig för detta.

    Vi får hoppas att det bara är så att föreningen har missuppfattat situationen och att allt löser sig.

    En sak till. Om det är så att du bor i en mycket liten förening, så kan det ju vara så att det skulle vara bäst för alla, även dig om din försäkring tar kostnaden. För självrisken på din försäkring skulle kunna vara mindre än din andel av föreningens självrisk.
     
  7. AnnaKanin
    Medlem · 534 inlägg

    AnnaKanin

    Medlem

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Som det skrivits i andra trådar när det gäller bostadsrätter, så köper du en bostadsrätt i befintligt skick och övertar samtidigt ansvaret gentemot bostadsrättsföreningen. Det gäller tex månadsavgifter och underhåll. Är underhållet eftersatt blir det ditt ansvar i och med köpet. Därför är det viktigt att besiktiga bostadsrätten vid köp.

    Du har vid köpet "godkänt" och övertagit ansvaret för vattenskadan. Rent generellt gäller att bostadsrättshavaren ansvarar för vad som händer inuti lägenheten, tex vattenskador, allt enligt bostadsrättslagen. Om man köper hus eller bostadsrätt och hittar något fel vid besiktningen kan man som du gjort kräva prisnedsättning. Det är ju en kalkylerad risk man som köpare tar, vad slutsumman blir på skadan vet man ju inte.

    Att kalla det skadestånd till föreningen håller enligt min mening inte. Det är bristande underhåll som bostadsrättshavaren gjort sig skyldig till och det ansvaret övertog du i och med köpet.

    Jag skulle i ditt ställe anmäla skadan till mitt försäkringsbolag och sen följa deras råd!


     
  8. B
    Medlem · 5 828 inlägg

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    JonasR skrev: "jag har i avtal mellan mig och ägaren förhandlat så att jag får ersättning för "sveda och värk att inte ha badrum", och det står tydligt att styrelsen har för avsikt att ersätta allt tom fuktspärr. Däremot finns inte det sista på papper utan var enligt hennes utsaga. "

    Min kommentar: Detta avtal mellan säljare och köpare tolkar jag som säljarens utfästelse att styrelsen ska "ersätta all t.o.m. fuktspärr". Om styrelsen ändrat uppfattning eller om säljaren lovat för mycket må vara osagt. Oavsett vilket tycker jag det ser ut som att minst en person brutit ett ingånget avtal.

    Jonas R kan antingen bestrida fakturan, eller betala den och därefter stämma säljaren på beloppet plus omkostnader. Jag vet inte vilkekt som är smartast, men det vet en duktig processjurist. Eftersom omtvistat belopp är tillräckligt stort kommer motparten (vilken det nu blir) sannolikt att bli rekomenderad av sitt ombud att ingå förlikning för att slippa en dyr rättegång.
     
  9. H
    Moderator · Stockholm · 43 014 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Nu har jag läst igenom tråden igen, och blir lite fundersam.

    Vem har igentligen betalat för själva renoveringen av badrummet? Dvs nya tätskikt och ytskikt. För det skall inte föreningen betala, och tydligen ville inte säljarens försäkringsbolag betala heller. Den prisnedsättning som du talar om var ju inte för att bekosta skadorna, utan för "sveda och värk". Det som föreningen ev. om dom är griniga (som jag påpekat i tidigare inlägg i tråden) skulle kunna vilja ha som skadestånd är ju kostnader för att reparera föreningens egendom, dvs kostnader för sanering, skador i sovrummsgolvet, ev andra fuktskador på husets stomme. För detta skulle dom kunna kräva skadestånd.

    Men om föreningen också har bekostat bygge av nytt badrum, lyckats få detta på sin försäkring, och sedan debiterat självrisken, då har du kommit billigt undan.
     
  10. AnnaKanin
    Medlem · 534 inlägg

    AnnaKanin

    Medlem

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Att det i köptekontraktet står att styrelsen har för avsikt att täcka allt tom fuktspärr är ingen garanti. Utan ett styrelsebeslut kan enskilda styrelsemedlemmar lova guld och gröna skogar utan att det är giltligt.

    När det gäller skador på föreningens egendom är bostasrättshavaren skyldig att bekosta reperationer på dessa om skadorna har uppkommit genom bostadsrättshavarens vållande eller vårdslöshet. Det kan man ju säga är fallet här eftersom fuktspärr saknades.

    När det gäller självrisken på föreningens försäkring är detta något som den extra bostadsrättsförsäkringen, som bostadsrättshavare bör teckna, oftast täcker.
     
  11. J
    Medlem · 37 inlägg

    JonasR

    Medlem

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Hej och tack för alla kloka funderingar och förslag.

    Jag har nu pratat med ansvarig på förvaltningen och han ska titta igenom ärendet en gång till innan han ger rekommendation till föreningen.

    jag har även talat med mitt försäkringsbolag (både jag och säljaren har samma). Både jurister och ansvariga på byggskador etc verkar eniga, dvs den belastning som görs på mig är i första hand inte min skyldighet att betala för. De menar att det är ett regelrätt skadestånd då de i sin tur menar att underhållet av fuktspärr brustit. Det intresanta är att badrummet är 27 år gammalt och att inga lägenheter i fastigheten har någon fuktstpärr, så detta blir prejudicerande för alla som bor i fastigheten! Man kan förvänta sig att alla kan råka ut för liknande scenario mer eller mindre.

    Dessutom menar försäkringsbolaget (mitt och föreningens) att för att kunna kräva pengar krävs grova oaktsamhet och det kan bli svårt att bevisa. Det handlar om en 50-årig kvinna som inte är händig. Hur ska hon kunna kontrollera fukt bakom kakel utan att riva?

    Utöver detta har jag själv bekostat allt från och med fuktspärr till ytskikt själv. Där har jag inte ställt några krav på någon då badrummet var så gammalt att värdeminskningen inte lämnade många kronor i ersättning.

    Men jag tar till mig alla kloka ord och har bestridit fakturan. Om föreningen trilskas vidare så kommer jag att lämna in detta till mitt försäkringsbolag och troligen blir den process redan på den nivån. Förhoppningsvis hålls jag utanför ekonomiskt. Om inte kommer jag att ställa krav på tidigare ägare då hon i kontrakt om reducerat pris markerat att föreningen skall betala och om så inte sker har hon inte uppfyllt sin del av kontraktet då det drabbar mig...

    Vilket kaos man har hamnat i! Tänkte att 4 väggar, golv och tak i en fastighet som stått sig genom åren inte kan vara ett sådant råttbo som det blivit...  :(

    Kommer aldrig att våga köpa hus... :surprised:
     
  12. H
    Moderator · Stockholm · 43 014 inlägg

    hempularen

    Moderator

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Prata direkt med föreningens ordförande. Det som föreningen här försöker göra är ovanligt, och uppenbarligen första gången dessutom. Antingen så är det så att styrelsen i okunnighet instruerat förvaltaren att föra en hård linje, eller så har de gett förvaltaren luddiga direktiv som förvaltaren drar ut för långt.

    Om vi förutsätter att styrelsen inte består av idioter så kommer de att inse det orimliga i kravet och avskriva det. Ordförande blir troligen glad för en kontakt, framförallt om den sker i konstruktiv anda. Och det är inte säkert att styrelsen överhuvudtaget känner till ärendet.

    Tänk på att den övervägande delen av alla styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar kan lika lite eller mindre än dig om de lagar som styr verksamheten.
     
  13. B
    Medlem · 5 828 inlägg

    Re: Hjälp. Tvist situation.

    Bara 27 år gammalt hus och ingen fuktspärr! Då tycker jag föreningen borde angripa problemet kollektivt. Då är detta egentligen mer ett tekniskt problem än ett juridiskt. Kolla med förvaltaren om detta ingår i föreningens långsiktiga underhåll!


     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.