Det är en stor skillnad på hyra och avgiften. Försök använda rätt begrepp.
Min tidigare förening resonerade att det inte är framtida ägare som skall betala för tidigare ägares slitage - dvs avgiftshöjning för att avsätta pengar så att det finns när renoveringen ska utföras. Tycker det känns ologiskt att någon annan ska betala.E Evamag skrev:
D Daniel 109 skrev:
Tycker en god regel är att de lån man tar till renoveringar skall amorteras under tiden tills samma renovering skall utföras igen. Alltså ska ett lån för ommålning betalas av på 10 år, takomläggningar på 30 år ....... på detta sätt byggs inte låneskulden upp. Stora reparationsfonder är svåra att hantera då de är svårt att få vettig avkastning utan att styrelsen behöver börja spekulera med föreningens tillgångar.P patrikd84 skrev:
Föreningen i fråga har i praktiken sänkt sina avgifter de senaste åren samtidigt som kostnaderna har ökat, vilket inte är hållbart i längden.
Det finns som sagt många "skolor" om hur mycket som skall läggas upp för framtida underhåll osv.
Som jag ser det så bör man klara det "ständiga" underhållet ur löpande kassa. Alltså om föreningen är rimligt stor, så har man varje år kostnad för att måla en del fönster, någon eller flera trappuppgångar osv. Sådant bör man inte låna till.
Men stambytet som skall ske om 50 - 70 år, är inte rimligt att fondera till. Dels kan ingen veta hur det fungerar om 50 år, vad kostar det då osv. Dels så är det summor som är i klass med ett nybygge.
Om man tänker sig att du idag har en grupp som köper och bosätter sig i en nyproducerad förening. Nu skall de under ex. 50 år amortera föreningens nybyggnadslån. Om de då dessutom förväntas lägga upp lika mycket i fonder under 50 år, så att man om 50 år i princip har råd att riva husen och bygga nya, utan att ta nya lån.
Det vore inte rimligt.
Det vore också rätt riskabelt, under en 50 årsperiod, kommer det att passera väldigt många olika människor genom styrelsearbetet, om föreningen om 25 år har ex 500 milj i underhållsfonden (nyproduktion om 50 år förväntas kosta 2 miljarder), då kommer det att bli mycket enklare att värva folk till styrelsearbetet, men kanske då just de man absolut inte vill ha in i förvaltningen av kapitalet. Det händer även nu idag att styrelser "förvaltar" in en del pengar i egen ficka, men det är oftast rätt begränsade kapital som kan förskingras. Finns där en halv miljard eller mer så kommer det attrahera storbedragarna som idag plundrar pensionsfonder.
Som jag ser det så bör man klara det "ständiga" underhållet ur löpande kassa. Alltså om föreningen är rimligt stor, så har man varje år kostnad för att måla en del fönster, någon eller flera trappuppgångar osv. Sådant bör man inte låna till.
Men stambytet som skall ske om 50 - 70 år, är inte rimligt att fondera till. Dels kan ingen veta hur det fungerar om 50 år, vad kostar det då osv. Dels så är det summor som är i klass med ett nybygge.
Om man tänker sig att du idag har en grupp som köper och bosätter sig i en nyproducerad förening. Nu skall de under ex. 50 år amortera föreningens nybyggnadslån. Om de då dessutom förväntas lägga upp lika mycket i fonder under 50 år, så att man om 50 år i princip har råd att riva husen och bygga nya, utan att ta nya lån.
Det vore inte rimligt.
Det vore också rätt riskabelt, under en 50 årsperiod, kommer det att passera väldigt många olika människor genom styrelsearbetet, om föreningen om 25 år har ex 500 milj i underhållsfonden (nyproduktion om 50 år förväntas kosta 2 miljarder), då kommer det att bli mycket enklare att värva folk till styrelsearbetet, men kanske då just de man absolut inte vill ha in i förvaltningen av kapitalet. Det händer även nu idag att styrelser "förvaltar" in en del pengar i egen ficka, men det är oftast rätt begränsade kapital som kan förskingras. Finns där en halv miljard eller mer så kommer det attrahera storbedragarna som idag plundrar pensionsfonder.
Men det är ju lämpligt att amortera för utförda renoveringar. Även om jag håller med om att man inte behöver lägga upp stora fonder i alla lägen.
Knapphändig årsredovisning som saknar många grundläggande uppgifter om lokalyta, bostadsyta, underhållsplaner, genomförda renoveringar osv. som behövs för att bedöma ekonomin. Allt ovan undantaget kan man ändå inte undlåta sig att fundera över hur resultaträkningen kommer se ut vid ett högre ränteläge. 14 Mkr i långfristiga skulder äter kassa fort. Kassan är dessutom dopad av nya fastighetslån 2017 - man kan fråga sig till vad dem nya lånen ska användas till?
Årsredovisningen känns maskinellt framtagen av den ekonomiske förvaltaren med några onödiga kommentarer om grillkväll från styrelsen... Styrelsearvode i en såpass liten förening kanske är gängse (jag har dock aldrig sett det i de föreningar jag bott i) men med hänsyn till resultatet borde styrelsen ha avsagt sig detta.
Summa summarum skulle jag ha ringt upp ordföranden/styrelse och bett om mer uppgifter där totalyta, lokalyta (inklusive hur hyresavtalen för dessa lokaler och ev. bostäder ser ut), bostadsyta och underhållsplan samt genomfört underhåll är genomfört. Därefter kan man snabbt få fram ett antal nyckeltal att jämföra med för att prognosticera hur solid föreningen är. Framförallt underhållsplanen är central och 2017 renoverades t.ex. en hiss för 500 tkr. Var det underhållsplan eller något oförutsett? Viktigast att få koll på där är som någon tidigare skrev balkonger, fasad, tak, stammar och så hissar då.
Årsredovisningen känns maskinellt framtagen av den ekonomiske förvaltaren med några onödiga kommentarer om grillkväll från styrelsen... Styrelsearvode i en såpass liten förening kanske är gängse (jag har dock aldrig sett det i de föreningar jag bott i) men med hänsyn till resultatet borde styrelsen ha avsagt sig detta.
Summa summarum skulle jag ha ringt upp ordföranden/styrelse och bett om mer uppgifter där totalyta, lokalyta (inklusive hur hyresavtalen för dessa lokaler och ev. bostäder ser ut), bostadsyta och underhållsplan samt genomfört underhåll är genomfört. Därefter kan man snabbt få fram ett antal nyckeltal att jämföra med för att prognosticera hur solid föreningen är. Framförallt underhållsplanen är central och 2017 renoverades t.ex. en hiss för 500 tkr. Var det underhållsplan eller något oförutsett? Viktigast att få koll på där är som någon tidigare skrev balkonger, fasad, tak, stammar och så hissar då.