Hjälp med värdering av nybyggt arkitektritad enplansvilla/fritidshus
Planerar att lägga bud på en arkitektritad enplansvilla/fritidshus men är osäker på prisnivå.
Spekulationsbygge med allt i sin ordning
Den stora röda flaggan är att säljaren byggt på spekulation alternativt planerat uthyrning men som jag ser det har man misslyckats med båda: huset är osålt ett år efter färdigställande trots flera säljförsök och huset verkar endast uthyrt under del av sommaren.
I övrigt ser allt ok ut, alla papper finns och i ordning, säljaren har delat vilka firmor som används och man verkar i alla fall inte snålat (?).
Inte snåkat med materialkostnader
Betongplatta, träfasad, vattenburen golvvärme, parkettgolv, vardagsrum öppet upp i nock och stora fönster, helkaklat snyggt badrum, frånluftsvärmepump NIBE 730, fiber och allt indraget, stor altan, gräsmatta sådd men i övrigt inget gjort med trädgården. Dock inga takspottar vilket jag nästan trodde var standard numera. IKEA kök och vitvaror med de dyrare alternativen.
Detaljer om huset
Boarea/Biarea: 130/0kvm
Tomt: 3.000kvm varav 2.000kvm är prickad skog/berg i dag
Hav och bad: ca 5min gångväg genom skog så ingen havsutsikt
Restid med från Stockholm: ca 2.5h
Snabb överslagsräkning av byggkostnad ger 4.2m
Tomt + anslutningsavgift = 1.0m (faktiska kostnader)
Huset (22.000 x 130kvm) = 3.0m (estimat)
Pantbrev , Lagfart etc etc = 0.2m (estimat, Pantbrev finns på 2m)
Marknadspris under byggkostnader?
Baserat på säljarens förväntade kostnader bör ett pris på 4.2m vara rimligt, men frågan är om marknadspriset är lägre då tidigare budgivningar stannat betydligt lägre. Väligt lite omsättning av hus i området generellt och specifikt nybygge så svårt med referenspriser. Jämförelse pris blir nästan vad nybyggt hus vid kust i Gävle eller Norrköping.
Frågor
1: Är min uppskattning av säljarens kostnader rätt? något jag missat / felvärderat
2: Vad kan säljaren snålat in på som sänker kvm priser och som jag bör vara uppmärksam på? min uppfattning är att arbetskostnad är det stora inte typ av betongplatta / träfasad.
Spekulationsbygge med allt i sin ordning
Den stora röda flaggan är att säljaren byggt på spekulation alternativt planerat uthyrning men som jag ser det har man misslyckats med båda: huset är osålt ett år efter färdigställande trots flera säljförsök och huset verkar endast uthyrt under del av sommaren.
I övrigt ser allt ok ut, alla papper finns och i ordning, säljaren har delat vilka firmor som används och man verkar i alla fall inte snålat (?).
Inte snåkat med materialkostnader
Betongplatta, träfasad, vattenburen golvvärme, parkettgolv, vardagsrum öppet upp i nock och stora fönster, helkaklat snyggt badrum, frånluftsvärmepump NIBE 730, fiber och allt indraget, stor altan, gräsmatta sådd men i övrigt inget gjort med trädgården. Dock inga takspottar vilket jag nästan trodde var standard numera. IKEA kök och vitvaror med de dyrare alternativen.
Detaljer om huset
Boarea/Biarea: 130/0kvm
Tomt: 3.000kvm varav 2.000kvm är prickad skog/berg i dag
Hav och bad: ca 5min gångväg genom skog så ingen havsutsikt
Restid med från Stockholm: ca 2.5h
Snabb överslagsräkning av byggkostnad ger 4.2m
Tomt + anslutningsavgift = 1.0m (faktiska kostnader)
Huset (22.000 x 130kvm) = 3.0m (estimat)
Pantbrev , Lagfart etc etc = 0.2m (estimat, Pantbrev finns på 2m)
Marknadspris under byggkostnader?
Baserat på säljarens förväntade kostnader bör ett pris på 4.2m vara rimligt, men frågan är om marknadspriset är lägre då tidigare budgivningar stannat betydligt lägre. Väligt lite omsättning av hus i området generellt och specifikt nybygge så svårt med referenspriser. Jämförelse pris blir nästan vad nybyggt hus vid kust i Gävle eller Norrköping.
Frågor
1: Är min uppskattning av säljarens kostnader rätt? något jag missat / felvärderat
2: Vad kan säljaren snålat in på som sänker kvm priser och som jag bör vara uppmärksam på? min uppfattning är att arbetskostnad är det stora inte typ av betongplatta / träfasad.
Det är oftast mäklare som gör värderingar åt banker och då utifrån vad som är normalt försäljningspris i området med hänsyn till läge och skick. Hör med din bank vilka som de godkänner som värderare.
Byggkostnaderna lär inte vara relevanta i sammanhanget.
Byggkostnaderna lär inte vara relevanta i sammanhanget.
Verkligen sant att marknaden bestämmer pris, om säljaren väljer att inte sälja till marknadspris beror det antingen på att kostnaderna inte täcks eller att man tror man kan få mer senare.Jonatan79 skrev:
Jag försöker klura ut om det är kostnaderna eller förväntningarna som styr.
Tidigare budgivning slutade på 3,6m, ingen aning om det var ett eller flera bud.
Gällande värdering, är ditt råd att kontakta min bank för att be dom om en mäklare som i sin tur kan värdera huset? Ska ta upp det med banken.BirgitS skrev:
Sant att byggkostnader inte är relevant för försäljningspris, men jag tror det kan vara lättare att få till en affär om säljaren täcker sina kostnader än om säljaren går med förlust (givet hur länge säljaren kan vänta med försäljningen).
Min tanke är följande. Om marknadspris är 3,6m och säljarens kostnaderna 3,8m så kan jag sträcka mig till 3,8m för att få ett snabbt avslut. Däremot om kostnaderna ligger på 3,0m och säljaren bara är ute efter högre avkastning stannar jag på 3,6m. Hoppas min logik inte är för galen
Du behöver skriva plats om du ska få bra svar. Läget är ju det som styr mest, huset kan ofta vara sekundärt.J Jimpalimpa83 skrev:
Helt sant. Läget är A och O. Om huset legat 1h från Stockholm (Norrtälje) och med samma förutsättningar så hade huset säkerligen sålts för 5miljoner eller mer. Nu ligger huset 1.5h längre bort vilket jag anser bör minska priset med ungefär 1.5miljoner grovt räknat.Grannens Häck skrev:
Kan PM annons vid behov men lägger gärna inte upp den i flödet med respekt för säljaren
Men om du tittar på Booli eller hemnet och försäljningar i området, så får du en uppfattning om marknadspriset för hus i liknande format. Sedan får man fundera över hur stor "nypremie" som kan vara motiverad.
I området där vi har fritidshus (Norrtäljeområdet) har en lokal byggare just avslutat en spekulationsrenovering. Ca 100 kvm hus, som i princip blivit totalurblåst och lite till. Har blivit väldigt bra. Jag gissar att hans kostnad med inköp och renovering går på 4 - 5 milj. Huset såldes för under 3 milj.
I området där vi har fritidshus (Norrtäljeområdet) har en lokal byggare just avslutat en spekulationsrenovering. Ca 100 kvm hus, som i princip blivit totalurblåst och lite till. Har blivit väldigt bra. Jag gissar att hans kostnad med inköp och renovering går på 4 - 5 milj. Huset såldes för under 3 milj.
Mest mindre äldre hus med bättre läge men kvm priset motsvarar ca 4m. Sen får man så klart räkna lägre kvm för större hus, lägre kvm för sämre läge men en ökning i och med att det är nybyggt. ~3.6m är kanske rätt pris ändåH hempularen skrev:
Intressant, synd att jag missade det objektetH hempularen skrev:
Tyvärr kan jag inte ge något kvalificerat utlåtande mer än mitt eget tyckande.J Jimpalimpa83 skrev:
Jämför mot tex Hattuddsvägen 15 som också ligger på hemnet, det är pendlingsavstånd till Norrtälje, lite färre kvm men byggt samma år.
Det objektet du är intresserad av har ett läge som i princip bara är sommarstuga, det gör det svårsålt på den prisnivån tror jag.
Det händer ibland att banken kräver en skriftlig värdering när de tycker att det är svårt att veta vad som är ett rimligt pris. Prata med dem.J Jimpalimpa83 skrev:
Exakt, jämförde också med Hattuddsvägen 15 som ligger på 4.2m och är 30kvm mindre men som sagt närmare Stockholm.
ska bli intressant att se var det huset slutar på.
Som marknaden är just nu är det nog mycket lättare att sälja objekt som potentiellt kan vara både permanent och fritidsboende. I en bra marknad fanns det många som kunde betala 4Mkr+ för något som bara skulle vara fritidsboende.J Jimpalimpa83 skrev:
Jag misstänker att objektet förblir osålt om säljaren har råd att vänta på bättre tider. Om inte lär väl priset gå ner en hel del.