Byggahus.se
  1. Byggahus.se är oberoende på konsumentens sida Regler

Hjälp med planlösning/renoveringsförslag för liten 2:a (bostadsrätt)

  1. J
    Medlem · Stockholm · 629 inlägg

    jimih

    Medlem
    Hej,

    Går på lite lägenhetsvisningar då och då, i jakt på drömlägenheten. Snubblade nu över en intressant lägenhet som jag har varit och tittat på, men inte riktigt vet om den är rätt för mig... De stora plussen är: 5 minuters promenadavstånd till jobbet, balkong, och att den är fräsh och fin. Den stora nackdelen är att både sovrum och kök är lite för små för min smak. Även vardagsrummet kunde vara snäppet större. Och samtidigt så har dom "slösat" bort värdefulla kvadratmeter på att ha två hallar i denna lilla 2:a! (Se planlösning och mått nedan.)

    Så nu leker jag med tanken att man på något sätt kan bygga om lägenheten till en bättre planlösning. Helst skulle jag vilja ha balkongen i anslutning till vardagsrum istället för sovrum, men inser att det nog blir svårt att få till en bra placering av sovrummet då (vill ju fortfarande ha fönster i sovrummet, och enbart balkongens glasdörrar är för lite ljusinsläpp för vardagsrummet). Så då har jag i princip fyra realistiska alternativ kvar, som jag har kunnat tänka ut:

    • Alternativ 1. Riv vägg mellan sovrum och vardagsrum, så att sovrummet blir en "sovhörna", som en del av vardagsrummet. Och den övre lilla avskiljningsväggen mellan vardagsrum och inre hall flyttas ca en halvmeter ut mot dörrkarmen mellan hall och inre hall. Detta alternativ innebär i praktiken att 2:an görs om till en 1:a.
    • Alternativ 2. Samma som alternativ 1, men riv även väggen mot köket och bygg ut köket en liten bit ut mot balkongen. Då får man lite större och ljusare kök (i dagsläget finns ett litet innerfönster högst upp i väggen mot sovrummet). Dock får sovhörnan istället bli arbetshörna, och sängen flyttas ut i vardagsrummet, kanske i övre högra hörnet, mot lilla skiljeväggen.
    • Alternativ 3. Skippa den inre hallen och flytta hela köket dit, med halvöppen planlösning. Väggen mellan sovrum och gamla köket rivs. Man får då ett sovrum på ca 10 kvadrat. Där bör man få plats med garderoberna man tappat från den inre hallen, och kanske även en arbetshörna.
    • Alternativ 4. Samma som alternativ 3, men flytta även ut väggen mot vardagsrummet ca en halvmeter. Man får då ett sovrum på ca 12 kvadrat.

    Vad tänker ni om dessa alternativ? Och kanske finns någon helt annan lösning, som jag inte tänkt på?

    Fördelen med alternativ 1 och 2 är att dom är enklare rent byggtekniskt, och både sovrum och vardagsrum blir på sätt och vis större. Dock är det fortfarande är ett visst slöseri med kvadratmeter i den inre hallen (även om den blir mindre iom flytten av den övre lilla avskiljningsväggen). Och med en vägg mindre kan det bli svårare att möblera. Dessutom har jag ingen aning om hur mycket krångel det tillför att 2:an blir en etta, rent byråkratiskt.

    Fördelen med alternativ 3 och 4 är att jag utnyttjar de "bortslösade" kvadratmetrarna i den inre hallen maximalt, och får en rymligt sovrum. Nackdelen är att ett flytt av ett kök är omständigt och kostsamt. Men jag gissar att det iallafall är tekniskt möjligt med tanke på det nära avståndet till badrummet och därmed även stammen där.

    Rent budgetmässigt kommer jag nog avsätta upp till kanske 300.000 eller 400.000 kr för detta, med en byggfirma som får göra allt. Detta påverkar naturligtvis mitt maxbud på lägenheten, som då kommer hamna ungefär 300.000 - 400.000 lägre jämfört med mitt maxtak för motsvarande lägenhet fast med perfekt planlösning.


    Lägenheten är på 48 kvadrat. Nuvarande planlösning ser ut såhär:

    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    planlösning.png


    Här är de ungefärliga måtten på rummen:

    • Hall: 1.9 * 3.1m + = 5.9 m2
    • Inre hall: 2.5m * 3.6m = 9 m2m
    • Vardagsrum: 4.8m * 3.6m = 17.3 m2
    • Sovrum: 2.4m * 2.1m = 5 m2
    • Kök: 2.58m * 1.96m = 5.1 m2
    • Badrum: 1.59m * 1.93m = 3.1 m2


    P.S. Ingen innervägg ser ut att vara bärande enligt ritningen, säger mäklaren. Givetvis kollar jag upp detta (med hantverkare på plats, gissar jag) innan eventuellt köp. Alternativt kräver jag att vi skriver in i kontraktet att jag kan häva köpet om någon vägg visar sig vara bärande.

    P.P.S Nu tänker säkert många att det inte är värt besväret och/eller kostnaden att hålla på med såna stora ingrepp i en liten lägenhet, utan bättre att hitta en med bra planlösning från början. Men problemet är att nästan alla lägenheter i denna storlek, denna prisklass, och detta område, har konstiga planlösningar eller andra negativa faktorer som har stor påverkan för mig (90% av mina bevakningsnotiser från Hemnet ratar jag pga detta). Och jag tänker som så att läget kan jag inte påverka efter ett köp, men planlösningen är mer flexibel.
     
  2. Ögonfröjd
    Medlem · Västragötaland · 319 inlägg

    Ögonfröjd

    Medlem
    Vad sägs om att placera köket i innre hallen med öppet mot v-rum kanske en köksö som du äter vid. Sovrummet blir större genom att slå ner väggen mot gamla köket. Då bör du även få plats med garderober i sovrummet.
     
  3. Anna_H
    Husägare · Värmland · 12 422 inlägg

    Anna_H

    Husägare
    Jag skulle vilja påstå att det där från början är en etta med kök och matplats i köket. Sedan har man gjort en "Stockholmstvåa" av den, dvs gjort sovrum av matplatsen. Förstår dock inte varför man också gjort en "inre hall", den är knappast orginal.

    Alternativ 3 känns vettigt tycker jag, om det funkar med avlopp och sådant. En annan tanke är att öppna mellan kök och sovrum, stänga nuvarande köksdörr och göra en sovalkov utanför badrummet. Den övre korta väggen mellan inre hall och vardagsrum tas då bort, liksom garderoberna utanför badrummet.

    Vad har du för takhöjd?
     
  4. maah
    Hobbysnickare · Uppsala · 2 571 inlägg

    maah

    Hobbysnickare
    Det här kanske kan vara ett alternativ?

    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    planlösning.png


    Nån form av gardinskena i taket med ett draperi vid sängplatsen.
    Dagsljus får du in ganska bra tack vare spegeldörrarna.

    Det blir ett lagom stort ingrepp men risken är väl att du åker på att byta golven.
     
  5. E
    Medlem · Göteborg · 142 inlägg

    Enannananna

    Medlem
    Jag föreslår att du nattetid gör om inre hallen till ett sovrum genom att montera en nedfällbar säng bakom skjutdörrarna. Huvudänden vänds inåt garderoben, som överkast gör man någon slags rullgardinskonstruktion som spänns fast längst ner vid fotänden för att hålla fast madrass och täcke i uppfällt läge. På en minut packar man ihop och gömmer sovrummet! Det kanske t o m går att lösa förvaring på sängens undersida på något sätt, kanske IKEA:s skohyllor eller liknande. Gör sedan matplats i gamla sovrummet enligt ovanstående förslag.
     
    • Laddar…
  6. Z
    Husspekulant · Uppland · 1 478 inlägg

    ZipLock

    Husspekulant
    Kan man gissa att all ventilation och alla stammar går i den lägenhetsskiljande vägen i nederkant av skissen?
     
  7. Jonatan79
    Hobbysnickare · Nacka · 15 475 inlägg

    Jonatan79Premiumikon: Hand

    Hobbysnickare
    Flytta kök till inre hall, utöka sovrum om det behövs eller bygg garderober av del av gamla kök. Utöka badrum till vänster om det behövs , sno yta från gamla köket. Självklart ska du ha ett riktigt sovrum i en lgh med den ytan.
     
  8. BirgitS
    Medlem · Stockholms län · 31 126 inlägg

    BirgitSPremiumikon: Badkar

    Medlem
    Priset brukar vara högre för dessa små tvåor med separat sovrum än för de lägenheter där man inte har gjort om matplatsen till ett sovrum. Kan vara bra att tänka på om man inte tänker bo där så många år.

    Tillägg:
    Styrelsen bör kunna svara på om någon vägg är bärande så ring dem på en gång. De kan också svara på var stammarna går.
     
  9. Fairlane
    Medlem · Stockholms Län · 8 723 inlägg

    FairlanePremiumikon: Hand

    Medlem
    Ett dilemma är nog det ZipLock är inne på, var stammar och ventilation går. Det kan vara svårt att flytta köket till den inte hallen.

    Sen är det lite vanskligt att köpa ett objekt för att bygga om rejält direkt. Vad gör man om föreningen säger nej?

    Vilken planlösning som är bäst är jag lite kluven kring, men jag gillar inte att ha sängen i vardagsrummet.
     
  10. KnockOnWood
    Grundstött · Halland · 28 312 inlägg

    KnockOnWoodPremiumikon: Hand

    Grundstött
    Köp!
    Att ha gångavstånd till jobbet är guld värt, jag vet (y)

    Och gör inte om något, utan lägg tid, krafter och pengar på roligare saker :)
    För du kommer troligen ändå inte att bo kvar där resten av livet.

    Får man vara nyfiken och fråga vad priset blir?
     
    • Laddar…
  11. J
    Medlem · Stockholm · 629 inlägg

    jimih

    Medlem
    Jag gissar att jag skrev lite för långt inlägg för att du skulle orka läsa hela, och jag förstår dig absolut (jag var lite trött när jag skrev det, och babblade på lite för mycket). Bara lite lustigt att ditt förslag lyckades pricka in nästan exakt det jag skrev i alternativ 3 i mitt inlägg. Tänker vi så lika? :)
     
  12. KristinaRT
    Husägare · Skåne · 2 418 inlägg
    Hur länge har du tänkt bo där?
    Om du tror att det som mest blir några år hade jag inte lagt ner den tid och pengar det kostar att flytta kök etc, men om du ser detta som din bostad i flera år framöver och det går att lösa med stammar hade jag absolut flyttat köket till inre hallen och slagit samman kök+sovrum så det blir ett större utrymme. På detta sätt är det fortfarande en 2a, men modern sådan med öppen planlösning. Evt kan man ju också ta en halvmeter eller så från det fd köket och göra badrummet större....
     
    Redigerat 3 okt 2016 21:32
  13. J
    Medlem · Stockholm · 629 inlägg

    jimih

    Medlem
    Flera intressanta förslag, ser jag. Härligt :)
    Och många som lutar åt alternativ 3 eller 4, verkar det som. Koll av avlopp, stammar, ventilation och avstämning med styrelsen gör jag självklart innan jag skriver på papper, som sagt (alternativt, skriver in klausul).


    En sovalkov utanför badrummen skulle eventuellt funka, men tror sängen skulle stå lite väl mycket "i centrum" där. Dels tänker jag mig att det kan se lite märkligt ut för besökare, och dels misstänker jag att jag skulle tycka det kändes märkligt att sova på en sån plats. Föredrar att ha en säng i ett hörn av ett rum, och inte vara "omringad" av dörrar och/eller öppna ytor.

    Det är 2.70m i takhöjd.


    Givetvis har det framtida försäljningspriset viss påverkan på ens renoveringsbeslut, men generellt renoverar jag för min egen skull, inte för ekonomisk vinning. Men såklart, handlar det om ett par hundra tusen i prisskillnad så blir man ju kanske lite mer avvaktande när det gäller mina alternativ 1 och 2. Men jag har försökt hitta statistik som visar på detta, utan att lyckas. Vet du var man kan se sån statistik? Dvs kan leta på ett enskilt område och för en viss tidsperiod, och kunna kvadratmeterpriser för 1'or och 2'or som är jämnstora.

    Vore även intressant att se statistik över skillnaden på kvadratmeterpris för jämnstora 2'or med kök med öppen respektive sluten planlösning.


    Vad nu? En byggahusare som rekommenderar att avstå från en renovering? Läste jag rätt? :p

    Det bästa jag gjort med min nuvarande lägenhet är badrumsrenoveringen. Jag var så less på det rummet innan, och så himla nöjd efter renoveringen. Vinst eller ej rent ekonomiskt så var det definitivt värt det för mig. Men självklart sätter jag inte igång med några renoveringar på en gång, utan först efter att jag bott där en tid och hunnit känna av vad som känns bra och vad som känns fel.

    Och helt klart är det guld värt att ha gångavstånd till jobbet! Men detta guld avspeglas dessvärre även i priset. Min arbetsplats råkar ligga mer eller mindre exakt där bostadsrätterna har högsta kvadratmeterpriserna i landet. Så priset lär hamna runt 4.5 till 5 miljoner. Har inte bestämt mig än exakt var min smärtgräns går, då den bla beror på vilka renoveringsmöjligheter jag har att välja mellan, och min nuvarande lägenhet har jag dessutom inte fått omvärderad på ett tag nu.
     
  14. A
    Medlem · Stockholm · 8 382 inlägg
    Jag tror att intresset är större den dagen du ska sälja om du har ett sovrum där det går att stänga en dörr, även om det bara är en skjutdörr av dragspelstyp många vill nog kunna stänga om sig.
    Det ökar nog antalet spekulanter som går från en etta till tvåa.
    Än att hellre ha större yta men fortfarande bara ett rum.
     
  15. J
    Medlem · Stockholm · 629 inlägg

    jimih

    Medlem
    Jag är inte en person som flyttar lättvindigt, tvärt om. Jag har flyttat två gånger de senaste ~15 åren, varav första flytten var från föräldrahemmet. Så jag räknar nog kallt med att bo i nästa lägenhet i flera år framöver. Självklart kan livets förutsättningar förändras, eller mitt tycke och smak, men fokuset för mig är att hitta ett hem där jag trivs och kan tänka mig att bo länge.

    Nu är du den fjärde personen i tråden (mig borträknat) som verkar gilla lösningen där man flyttar köket och gör det till en öppen planlösning. Det är också den lösning jag lutar mest åt, även om jag bävar för allt strul som kan uppstå. Men är det en rimlig kostnadsestimering som jag gjort? Dvs runt 300.000 till 400.000 kr, för totalentreprenad... Jag kan på min höjd tänka mig riva väggar och sånt själv, i den mån det inte innebär någon risk (t.ex nära vatten ), men det vore mest för att det skulle kunna vara lite kul, inte för att jag tror att jag skulle spara några större summor på det.
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.