Hjälp med granskning av offert för totalentreprenad av nybyggnation
Bifogar en offert som vi har fått från en byggfirma. Vi har lämnat anbudsförfrågan på bottenplanen för totalentreprenad. Vi skickade med mycket utförliga entrereprnadbeskrivningar, material, och anbudsbeskrivning, ritningar på huset etc.
Offert och lite beskrivning fick vi tillbaks efter 1 månad. Vad tycker ni om den? Lämna så mycket synpunkter som möjligt. Vi behöver hjälp att granska den innan vi fattar några beslut.
Offerten raderad på TS begäran.
/Moderator
Offert och lite beskrivning fick vi tillbaks efter 1 månad. Vad tycker ni om den? Lämna så mycket synpunkter som möjligt. Vi behöver hjälp att granska den innan vi fattar några beslut.
Offerten raderad på TS begäran.
/Moderator
Redigerat av moderator:
100 kvm bottenplan på totalentreprenad ska det tilläggas också. Färdiga väggelement och tak på 200 kvm (2-planshus) från husleverantör kommer med tomma rör för elinstallation. Byggentreprenaden är separat från husavtalet. Offerten kommer från en byggfirma från en liten kommun på 40 000 invånare.Drömma skrev:
Om jag tolkar det rätt är det en hybridentreprenad ni har förfrågat. dvs utförande med totalentreprenad (plattan).
Då förfrågningsunderlaget är okänt är det svårt att veta om anbudet är "bra" eller korrekt.
Några kommentarer dock:
1 Det står budgetpris efter priset 1.468...kr vet ej hur det är tänkt men fast pris på entreprenaden bör det vara, eller?
2 el och vatten samt kräpcontainer, el och vatten kan ni förtydliga ev begränsning, avfallshantering bör ingå i entreprenaden. (anser jag)
3 Bilagorna el och vvs är mest förvirrande, de är väl ej avtalspartner utan u.e? Om u.e gäller ej deras reservationer rangordning av handlingar, hela specen är onödig om ni har beskrivit vad som skall utföras. (har ni inte det då är det bra att få en omfattning)
4 Plattan finns den beskriven? eller en rambeskrivning? det om är angivet är utan mängd eller kvalitet.
Om ni väljer att handla upp denna entreprenör då skulle ajg rekommendera att ta bort offerten och tillsammans med byggaren hålla ett upphandlingsmöte där man går igenom förfrågningsunderlaget samt offerten protokollför allt som ev är otydligt och precisera, för över pris, löpanderäkningskostnader, omfattning, ev reservationer och skapa en rangordning i kontraktshandlingar där fu är sist och upphandlingsprotokollet med beställning/kontakt är högst.
Då kan offerten uteslutas från kontaktshandlingarna och ev feltolkningar mellan offert och fu kan minimiseras.
Då förfrågningsunderlaget är okänt är det svårt att veta om anbudet är "bra" eller korrekt.
Några kommentarer dock:
1 Det står budgetpris efter priset 1.468...kr vet ej hur det är tänkt men fast pris på entreprenaden bör det vara, eller?
2 el och vatten samt kräpcontainer, el och vatten kan ni förtydliga ev begränsning, avfallshantering bör ingå i entreprenaden. (anser jag)
3 Bilagorna el och vvs är mest förvirrande, de är väl ej avtalspartner utan u.e? Om u.e gäller ej deras reservationer rangordning av handlingar, hela specen är onödig om ni har beskrivit vad som skall utföras. (har ni inte det då är det bra att få en omfattning)
4 Plattan finns den beskriven? eller en rambeskrivning? det om är angivet är utan mängd eller kvalitet.
Om ni väljer att handla upp denna entreprenör då skulle ajg rekommendera att ta bort offerten och tillsammans med byggaren hålla ett upphandlingsmöte där man går igenom förfrågningsunderlaget samt offerten protokollför allt som ev är otydligt och precisera, för över pris, löpanderäkningskostnader, omfattning, ev reservationer och skapa en rangordning i kontraktshandlingar där fu är sist och upphandlingsprotokollet med beställning/kontakt är högst.
Då kan offerten uteslutas från kontaktshandlingarna och ev feltolkningar mellan offert och fu kan minimiseras.
Det är kanske viktigt att påpeka att "budgetpris" är inte ett ord som har någon formell betydelse. Detta är en offert på löpande räkning. Ordet betyder iofs att byggaren har lämnat en kostnadsuppskattning som enl. konsumenttjänstlagen (som bör vara tillämplig?) inte får överskridas med mer än 15%. Priset får överskridas mer om något oväntat inträffar, eller om ni gör ändringar/tillägg.
Då kommer man in på "underofferterna", framförallt elofferten är väldigt "fattig", är det så att ni i underlaget har specificerat exakt hur många eluttag, brytare osv. som ni skall ha, och var de skall placeras? Det är annars en stor källa till extrainkomster för elfirman.
Jag får inte riktigt ihop VVS offerten med beskrivningen om ofärdigt badrum, antal väggbrickor osv. men det kanske är klockrent om man läser ert underlag.
En sak jag skulle fundera över är om friskrivningar från ex. VVS (håltagning osv), blir en friskrivning hela vägen upp till er som beställare, eller bara mot huvudentreprenören. Dvs snickaren skall tydligen göra dessa håltagningar, ingår det då i totalentreprenaden och täcks av budgetpriset, eller skall man se det som tillkommande arbeten. Eftersom friskrivningen finns i offerten gentemot er, så misstänker jag att håltagningar osv. inte ingår i totalen.
Då kommer man in på "underofferterna", framförallt elofferten är väldigt "fattig", är det så att ni i underlaget har specificerat exakt hur många eluttag, brytare osv. som ni skall ha, och var de skall placeras? Det är annars en stor källa till extrainkomster för elfirman.
Jag får inte riktigt ihop VVS offerten med beskrivningen om ofärdigt badrum, antal väggbrickor osv. men det kanske är klockrent om man läser ert underlag.
En sak jag skulle fundera över är om friskrivningar från ex. VVS (håltagning osv), blir en friskrivning hela vägen upp till er som beställare, eller bara mot huvudentreprenören. Dvs snickaren skall tydligen göra dessa håltagningar, ingår det då i totalentreprenaden och täcks av budgetpriset, eller skall man se det som tillkommande arbeten. Eftersom friskrivningen finns i offerten gentemot er, så misstänker jag att håltagningar osv. inte ingår i totalen.
Här kommer anbudsförfrågningarna i jpg format för lättare bedömning. Det har ändrats lite i våra val av värmesystem osv. annars stämmer det mesta. Vi kommer dock stå för badrumsmaterial och köks material annan inredningsmaterial. Så materialbeskrivningen i denna förfrågan stämmer ej helt.Villa vista skrev:
Anbudsförfrågningarna raderade på TS begäran.
/Moderator
Redigerat av moderator:
Pga ovan nämnda bör ni ej använda offerten som kontraktshandling, den innehåller för mycket tvetydligheter och knas. Normalt när ett förfrågningsunderlag har skapats då efterfrågas endast ett anbud och inte en offert med omfattning. Det är som att maila bilhandlaren om att man vill köpa en blå BMW med lyx utrustning och få tillbaka mail med pris på Volvo med standardutrustning. bilhandlaren skriver också att det är hans mail som avtalet skall grunda sig på. dvs det blir inte vad man förväntar sig.
Bra av elfirman att redovisa vad de ej kan prissätta pga otydliga fu-handlingar
Bra av elfirman att redovisa vad de ej kan prissätta pga otydliga fu-handlingar
Det blir en del entreprenad, dvs vi har ett avtal med husleverantören och ett avtal med byggfirman, och ett avtal med markentreprenören.Villa vista skrev:
Budgetpris: Byggfirman rekommenderade budgetpris dvs ett tak och vi betalar max den summan men att det kan bli lägre i slut ändan. Fast pris kanske är bättre och säkrare?
Elritningen är inte färdig ännu. Den ska vi sitta med nu.
U.e är deras underentreprenörer som de tar in för, vet ej hur vi gör riktigt här...
3. bilagorna verkar noggrann utförlig från deras underentreprenör men ej från själva husfirman, vet ej riktigt hur man ska tolka det, att VVS är seriös men inte byggfirman eller snarare otydliga själva?
Plattan finns ej beskriven som vi hade önskat oss, eller i alla fall ett förslag på den...vilket vi har påpekat om i mail till byggfirman också.
Referenser är svårt att få från dem då inte har byggt nytt på 10 år men funnits i ca 50 år. Har fått 2 referenser som byggde med dem för 10 år sedan. Nu har vi fått ytterligare 3 referenser från olika företag, fastigheter osv. Får höra vad de säger men vi vill gärna ha privata också med då säger dem att det inta har byggts så mycket här den senaste tiden...men vi kan tänka oss referenser med renoverings hjälp etc. också.. får se vad vi får för svar där igen....
Budgetpris är inte samma sak som takpris. Ordet "Budgetpris" betyder ingenting. Men det ger ett tak som ligger 15% över det angivna priset.
Skall tillägga att jag är inte proffs eller speciellt kunnig på byggupphandling, så jag kan ha fel.
Skall tillägga att jag är inte proffs eller speciellt kunnig på byggupphandling, så jag kan ha fel.
Om det skall vara löpande räkning med takpris då skall det stå så i avtalet. Det hempularen skriver om tror jag berör KKL, dvs att ett uppskattat pris max får överstiga 15%.
Byggaren ger inget seriöst intryck. Som du skriver, rörig offert, svårt att finna goda referenser, otydlig information etc.
Varför tar ni inte in flera offerter? Behåll u.e:na om ni tycker de verkar vara bra, be en ny byggare anlita dem.
Skriv in viten, tider, ev garantier, använd standardformulär för ent-juridik tex ABS 09 om ni inte har gjort det. ev bra med hävningsklausul. Jag vet ej hur det fungerar normalt vid pakethusleveranser men vem ansvarar för materialet som levereras? Du bör lägga ansvaret på entreprenören. Tänk det regnar en hel helg och saker står oskyddade och du har ansvaret dvs du betalar nya prylar.
Ert förfrågningsunderlag är säkert bra för att vara "privatperson-upphandling" det finns dock flera aspekter i er materialspec som kan innebära merkostnader tex porslin, risken är att entreprenören räknar med det billigaste som finns på marknaden, vill ni välja kommer det att kosta extra.
Plattan, bärförmåga finns det redovisat? Golvvärmen, begär option om ni har handlingar men är osäkra.
Nej men sannolikheten att byggaren redovisar lägre kostnad än takpriset bedömer jag som mycket liten.
Byggaren ger inget seriöst intryck. Som du skriver, rörig offert, svårt att finna goda referenser, otydlig information etc.
Varför tar ni inte in flera offerter? Behåll u.e:na om ni tycker de verkar vara bra, be en ny byggare anlita dem.
Skriv in viten, tider, ev garantier, använd standardformulär för ent-juridik tex ABS 09 om ni inte har gjort det. ev bra med hävningsklausul. Jag vet ej hur det fungerar normalt vid pakethusleveranser men vem ansvarar för materialet som levereras? Du bör lägga ansvaret på entreprenören. Tänk det regnar en hel helg och saker står oskyddade och du har ansvaret dvs du betalar nya prylar.
Ert förfrågningsunderlag är säkert bra för att vara "privatperson-upphandling" det finns dock flera aspekter i er materialspec som kan innebära merkostnader tex porslin, risken är att entreprenören räknar med det billigaste som finns på marknaden, vill ni välja kommer det att kosta extra.
Plattan, bärförmåga finns det redovisat? Golvvärmen, begär option om ni har handlingar men är osäkra.
Din anbudsförfrågan är detaljerad och tydlig. Mycket bättre än den offert du fått. Den var riktigt dålig, minst sagt. Fortsätt ta in offerter, är mitt råd
Om du ändå fått ett bra intryck av byggaren och bra referenser och vill använda honom har du ett plus på handen; om det skulle bli tveksamheter eller tvist om vad som ingår och inte, har du som konsument tolkningsföreträde enligt konsumenttjänstlagen. Enligt ditt underlag framgår vad som ska ingå i entreprenaden och då kan du som lekman också tro att det ingår i den offert du fått. Därmed inte sagt att det inte kan bli dyrare än offererat, eftersom entreprenören trots allt har talat om vissa saker som inte ingår i deras offert.
Om du ändå fått ett bra intryck av byggaren och bra referenser och vill använda honom har du ett plus på handen; om det skulle bli tveksamheter eller tvist om vad som ingår och inte, har du som konsument tolkningsföreträde enligt konsumenttjänstlagen. Enligt ditt underlag framgår vad som ska ingå i entreprenaden och då kan du som lekman också tro att det ingår i den offert du fått. Därmed inte sagt att det inte kan bli dyrare än offererat, eftersom entreprenören trots allt har talat om vissa saker som inte ingår i deras offert.
Efter att ha varit i kontakt med Peter Johansson på JPbygg i Motala igen och ställt lite frågor, blev han arg och otrevlig och undrade varför vi hade så dumma frågor. Han hade fått för sig att vi hade bestämt oss för att anlita honom, vilket vi inte har sagt till honom, vi sa att vi vill ta in fler offerter för att kunna jämföra och få fler referenser från honom. Då tyckte han att vi var knäppa och att vi inte kunde göra så dvs att ringa runt och fråga entreprenörer om offerter. Dessutom hade vi fått ganska otydligt anbud som vi vill fråga om, vad som ingår och inte ingår, då blev han arg och sa att han inte ville göra jobbet åt oss.
En mycket märklig person tycker vi att han förvandlades till helt plötsligt. Tur var det att vi inte skrev något avtal med honom. Dålig kundservice att betee sig så illa. Det stämde när vi hade fått prata med en av hans referenser som vi hade fått tag på genom andra personer inom byggbranschen, att han lätt kunde bli arg på kunder och hade ingen service förståelse alls, vilket vi verkligen vi fick bekräftat nu. Något som min sambo hade misstänkt hela tiden när vi kommunicerade med honom. Det tog en månad för honom att ta fram ett anbud + att det var väldigt otydligt i anbudet, tyvärr.
Vi letar vidare efter hantverkare och hoppas att hitta någon som vi kan få förtroende för och någon som man kan kommunicera med.
En mycket märklig person tycker vi att han förvandlades till helt plötsligt. Tur var det att vi inte skrev något avtal med honom. Dålig kundservice att betee sig så illa. Det stämde när vi hade fått prata med en av hans referenser som vi hade fått tag på genom andra personer inom byggbranschen, att han lätt kunde bli arg på kunder och hade ingen service förståelse alls, vilket vi verkligen vi fick bekräftat nu. Något som min sambo hade misstänkt hela tiden när vi kommunicerade med honom. Det tog en månad för honom att ta fram ett anbud + att det var väldigt otydligt i anbudet, tyvärr.
Vi letar vidare efter hantverkare och hoppas att hitta någon som vi kan få förtroende för och någon som man kan kommunicera med.
Enligt mig, en tydlig varningsklocka. En entreprenör som inte vill förtydliga, svar på frågor, blir irriterad etc visar på att den vill "dölja" något och inte kommer att vara en god affärspartner genom ett projekt.
Jag tror ni skall vara glada för att detta kom fram nu och inte mitt i bygget då man är i stor beroendeställninga av entreprenören.
Om ni känner förtroende för installatörerna då kan ni ju be ev ny byggare att anlita dem.
Lycka till med nya offerter.
Jag tror ni skall vara glada för att detta kom fram nu och inte mitt i bygget då man är i stor beroendeställninga av entreprenören.
Om ni känner förtroende för installatörerna då kan ni ju be ev ny byggare att anlita dem.
Lycka till med nya offerter.
Hur fick ni tag i denna byggare? Var det möjligen via säljaren på husfirman?
Det kan vara så att säljaren redan "lovat" honom projektet. Det är ett ganska vanligt ofog i branschen att entreprenörerna får betala en kommission till hussäljarna för att bli rekommenderade.
Det kan vara så att säljaren redan "lovat" honom projektet. Det är ett ganska vanligt ofog i branschen att entreprenörerna får betala en kommission till hussäljarna för att bli rekommenderade.
