Hjälp att tyda besiktningsprotokoll
Hej, mitt första inlägg här. Min sambo och jag letar hus med ljus och lykta då vi tröttnat på vår minimala lägenhet i trist område och längtar ut på landet. Vi har gått på många visningar det senaste halvåret, varit med i 3 budgivningar där vi vunnit två. Den första backade vi på då säljaren ville sälja utan att vi fick göra egen besktning och den andra då källaren var full med fukt trots säljarens omfattande försök att få bort det, samt sättningssprickor osv. som gjorde att priset kändes för högt.
Nu ska vi titta på ett annat hus och vill gärna ha hjälp med analys av besktningsprotokollet, mycket anmärkningar men det har det varit på de flesta hus vi tittat på och det är så svårt att säga vilka fel som är överkomliga och vilka som är svåra/för dyra att åtgärda. Huset liggerr ute för strax under 1.5, ligger ca 1 mil utanför tätort men nära till skola. ca 2000 kvm tomt.
Här är ett utdrag ur protokollet:
Nuvarande ägare har gjort en korttidsmätning/indikering (7 dagar) av Radonhalten i huset. I källaren
uppmättes 130 Bq +/- 30 Bq och på entréplan uppmättes 70 Bq +/- 30 Bq. Gällande
årsmedelvärde är 200 Bq/kubikmeter luft.
Den spricka som finns i spännvävstaket intill murstocken i vardagsrummet fanns där vid
förvärvningen och har inte förändrats sedan dess.
Källarplan / Tvättstuga
Färgsläpp finns lokalt från betonggolvet.
Källarplan / Pannrum
Inget att notera.
Källarplan / Garage
Inget att notera.
Källarplan / Gillestuga
En passivt ventilerad Platonmatta med ett
laminatgolv ovanpå finns monterat på
betongplattan.
Se under Källarplan / Sovrum
Källarplan / Sovrum
En passivt ventilerad Platonmatta med ett
laminatgolv ovanpå finns monterat på
betongplattan.
En mikrobiell lukt känns vid golvlisterna.
Se under Källarplan / Utrymme under
trappan.
Källarplan / Toalett
Inget att notera.
Källarplan / Förråd
Inget att notera.
Källarplan / Klädkammare
Inget att notera.
Entréplan / Entréhall
Bomljud noteras i klinkergolvet vid
entrédörren.
Entréplan / Vardagsrum
En spricka finns i spännvävstaket intill
murstocken.
Se under punkt 1. Insamling av
upplysningar och handlingar.
Entréplan / Badrum/Wc
En avloppslukt känns i utrymmet.
Ett fönster finns intill badkaret.
Golvmattan är inte uppvikt bakom
kakelplattorna och bomljud noteras från
väggkaklen. En del kakelfogar ovan
badkaret består av mjukfog.
Då det finns brister/lösa kakelplattor i
badrummet rekommenderas att kontakt tas
med en behörig fackman för kontroll och
eventuella åtgärder.
Fuktindikering utan anmärkning.
Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet
noterades inga förhöjda fuktindikationer.
Källarplan / Allmänt
Färgsläpp finns lokalt från väggarna.
Puts- och färg som släppt från underlaget
invändigt på källarytterväggarna indikerar
att källarens utvändiga fuktskydd inte
längre fungerar tillfredsställande. För att
åtgärda detta måste källarens utvändiga
fuktskydd förbättras. Se även bifogat
faktablad Källarens utvändiga fuktskydd
Rikligt med mossa finns på takpannorna.
En nockpanna åt öster och några
takpannor åt norr är trasiga.
Vid stickprovskontroll av underlagspappen
noteras sprickor/bubblor lokalt i pappen.
Då yttertaket är av äldre datum och har en
del brister samt att fuktrelaterade skador
lokalt finns på yttertakets insida på vinden
rekommenderas att kontakt tas med en
behörig fackman för bedömning av
lämpliga åtgärder.
En unken/mikrobiell lukt känns i utrymmet.
Marken består av jord/grus. Marken är
bitvis fuktig och plastfolie saknas.
Blindbotten består av Plywood och
mikrobiell påväxt finns på blindbotten.
Via krypgrunden noteras att den övriga
grundläggningen under tillbyggnaden
verkar bestå av betongplatta på mark (se
foto)
För att utreda orsaken till och omfattningen
av den avvikande lukt och de skador som
upptäckts i krypgrunden samt för att
kontrollera övriga tillbyggnadens
grundläggning rekommenderas att en
fördjupad undersökning utförs av hela
tillbyggnadens grundläggning.
Phu, det är en del, men vi gillar verkligen läget och vill inte skrämmas för mycket av alla fel som alltid verkar hittas på äldre hus.
Nu ska vi titta på ett annat hus och vill gärna ha hjälp med analys av besktningsprotokollet, mycket anmärkningar men det har det varit på de flesta hus vi tittat på och det är så svårt att säga vilka fel som är överkomliga och vilka som är svåra/för dyra att åtgärda. Huset liggerr ute för strax under 1.5, ligger ca 1 mil utanför tätort men nära till skola. ca 2000 kvm tomt.
Här är ett utdrag ur protokollet:
Nuvarande ägare har gjort en korttidsmätning/indikering (7 dagar) av Radonhalten i huset. I källaren
uppmättes 130 Bq +/- 30 Bq och på entréplan uppmättes 70 Bq +/- 30 Bq. Gällande
årsmedelvärde är 200 Bq/kubikmeter luft.
Den spricka som finns i spännvävstaket intill murstocken i vardagsrummet fanns där vid
förvärvningen och har inte förändrats sedan dess.
Källarplan / Tvättstuga
Färgsläpp finns lokalt från betonggolvet.
Källarplan / Pannrum
Inget att notera.
Källarplan / Garage
Inget att notera.
Källarplan / Gillestuga
En passivt ventilerad Platonmatta med ett
laminatgolv ovanpå finns monterat på
betongplattan.
Se under Källarplan / Sovrum
Källarplan / Sovrum
En passivt ventilerad Platonmatta med ett
laminatgolv ovanpå finns monterat på
betongplattan.
En mikrobiell lukt känns vid golvlisterna.
Se under Källarplan / Utrymme under
trappan.
Källarplan / Toalett
Inget att notera.
Källarplan / Förråd
Inget att notera.
Källarplan / Klädkammare
Inget att notera.
Entréplan / Entréhall
Bomljud noteras i klinkergolvet vid
entrédörren.
Entréplan / Vardagsrum
En spricka finns i spännvävstaket intill
murstocken.
Se under punkt 1. Insamling av
upplysningar och handlingar.
Entréplan / Badrum/Wc
En avloppslukt känns i utrymmet.
Ett fönster finns intill badkaret.
Golvmattan är inte uppvikt bakom
kakelplattorna och bomljud noteras från
väggkaklen. En del kakelfogar ovan
badkaret består av mjukfog.
Då det finns brister/lösa kakelplattor i
badrummet rekommenderas att kontakt tas
med en behörig fackman för kontroll och
eventuella åtgärder.
Fuktindikering utan anmärkning.
Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet
noterades inga förhöjda fuktindikationer.
Källarplan / Allmänt
Färgsläpp finns lokalt från väggarna.
Puts- och färg som släppt från underlaget
invändigt på källarytterväggarna indikerar
att källarens utvändiga fuktskydd inte
längre fungerar tillfredsställande. För att
åtgärda detta måste källarens utvändiga
fuktskydd förbättras. Se även bifogat
faktablad Källarens utvändiga fuktskydd
Rikligt med mossa finns på takpannorna.
En nockpanna åt öster och några
takpannor åt norr är trasiga.
Vid stickprovskontroll av underlagspappen
noteras sprickor/bubblor lokalt i pappen.
Då yttertaket är av äldre datum och har en
del brister samt att fuktrelaterade skador
lokalt finns på yttertakets insida på vinden
rekommenderas att kontakt tas med en
behörig fackman för bedömning av
lämpliga åtgärder.
En unken/mikrobiell lukt känns i utrymmet.
Marken består av jord/grus. Marken är
bitvis fuktig och plastfolie saknas.
Blindbotten består av Plywood och
mikrobiell påväxt finns på blindbotten.
Via krypgrunden noteras att den övriga
grundläggningen under tillbyggnaden
verkar bestå av betongplatta på mark (se
foto)
För att utreda orsaken till och omfattningen
av den avvikande lukt och de skador som
upptäckts i krypgrunden samt för att
kontrollera övriga tillbyggnadens
grundläggning rekommenderas att en
fördjupad undersökning utförs av hela
tillbyggnadens grundläggning.
Phu, det är en del, men vi gillar verkligen läget och vill inte skrämmas för mycket av alla fel som alltid verkar hittas på äldre hus.
Jag har en gång ringt till besiktningsmannen efter rek från ,mäklaren. Ett mycket lärorikt samtal, rekommenderas.
Det ser ut som att det finns en del att göra.
Omdränering, takbyte och en eventuell badrumsrenovering ser ut att vara aktuellt och kostar en hel del. Räkna in detta i er budget. Ni gillar ju huset så kommer ni bara överens om ett pris som fungerar för er och lämnar utrymme för renoveringar så kör på
Angående att det är mycket fel noterade i protokollet så tror jag inte att ni någonsin hittar ett äldre hus med "rent protokoll".
Besiktningsmän kan ju bli skadeståndsskyldiga om de intygar att allt är frid och fröjd och det i efterhand uppdagas fel så de noterar såklart alltid minsta lilla brist de ser.
Dessutom betalar man ju mycket pengar för att en besiktningsman noggrant ska gå igenom huset och rapportera alla fel de hittar till kunden.
Att hosta upp i storleksordning 10 000:- för en besiktning och få ett tomt papper tillbaka är ju dålig valuta för pengarna.
Omdränering, takbyte och en eventuell badrumsrenovering ser ut att vara aktuellt och kostar en hel del. Räkna in detta i er budget. Ni gillar ju huset så kommer ni bara överens om ett pris som fungerar för er och lämnar utrymme för renoveringar så kör på
Angående att det är mycket fel noterade i protokollet så tror jag inte att ni någonsin hittar ett äldre hus med "rent protokoll".
Besiktningsmän kan ju bli skadeståndsskyldiga om de intygar att allt är frid och fröjd och det i efterhand uppdagas fel så de noterar såklart alltid minsta lilla brist de ser.
Dessutom betalar man ju mycket pengar för att en besiktningsman noggrant ska gå igenom huset och rapportera alla fel de hittar till kunden.
Att hosta upp i storleksordning 10 000:- för en besiktning och få ett tomt papper tillbaka är ju dålig valuta för pengarna.
Räkna med att behöva fixa tak och badrum inom en ganska snar framtid, sedan kolla krypgrunden och dränera källaren...
Det finns en del att göra... men det visste ni redan... frågan är hur mycket ni vill göra?
Det finns en del att göra... men det visste ni redan... frågan är hur mycket ni vill göra?
Vill bara påpeka att det tydligen inte är köparen som beställt besiktningen.
Besiktningsklausulen behöver inte alls vara dåligt utförd, men köparen kan kanske med ledning av denna själv beställa utökad besiktning enl. rekommendationerna för att förvissa sig om vilka skador som finns.
Se också Jordabalkens bestämmelser om köparens undersökningsplikt.
Besiktningsklausulen behöver inte alls vara dåligt utförd, men köparen kan kanske med ledning av denna själv beställa utökad besiktning enl. rekommendationerna för att förvissa sig om vilka skador som finns.
Se också Jordabalkens bestämmelser om köparens undersökningsplikt.
Tack för svar Fick precis veta att en tidigare spekulant begärt vattenprov som var underkänt, och säljaren går med på att betala för ny borrning av brunn och vattenprov men inte dragning in i huset. Så det lutar åt att vi backar, vi vill helst hitta ett hus som är inlfyttbart direkt och greja efter hand, inte vänta ut säljarens åtaganden...
Fick precis veta att en tidigare spekulant begärt vattenprov som var underkänt, och säljaren går med på att betala för ny borrning av brunn och vattenprov men inte dragning in i huset. Så det lutar åt att vi backar, vi vill helst hitta ett hus som är inlfyttbart direkt och greja efter hand, inte vänta ut säljarens åtaganden...Det är nog den viktigaste kunskapen vid ett husköp.... att veta när man måste släppa taget och gå vidare....
Om säljaren går med på att betala för en ny brunn borde ni väl kunna komma överens om att säljaren ger er de pengar borrningen kostar (ca 25000) men att ni själva sedan utför arbetet.
Annars verkar det vara en hel del att göra och jag är tveksam till att det är en bra affär att köpa renoveringsobjekt på landet. Här har ni dränering (100k), badrum (100k), krypgrund (25k), tak (125k) , brunnspump mm (25k), gillestugan (25k) bara i protokollet. Då är ni uppe i 1,9 milj.
Annars verkar det vara en hel del att göra och jag är tveksam till att det är en bra affär att köpa renoveringsobjekt på landet. Här har ni dränering (100k), badrum (100k), krypgrund (25k), tak (125k) , brunnspump mm (25k), gillestugan (25k) bara i protokollet. Då är ni uppe i 1,9 milj.
Fast det är ju alltid en viss risk att borra efter vatten, svårt/omöjligt att veta om den nya brunnen ger tjänligt vatten i förväg.
