Hjälp att tyda besiktningsprotokoll
Hej, vi ska gå på visning nu i helgen och skulle gärna vilja ha lite hjälp med att tyda besiktningsprotokollet (som mäklaren har lagt ut) då vi inte har någon erfarenhet av hus. Huset är från 1942 så självklart är det en del att fixa - frågan är bara hur mycket.
Såhär ser riskanalysen ut:
Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt utvändigt fuktskydd gällande källarytterväggarna) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren.
Otätheter/brister i badrummet på övervåningen innebär att vatten kan ha trängt in eller kan tränga in med skador på bakomliggande material som följd.
Träkonstruktioner (träväggar/utreglade väggar) som står i kontakt med betong eller i nära anslutning till betong i källaren kan på grund av naturlig fuktpåverkan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön.
Här är hela pdf:en.
Vad tror ni - är det här väldigt allvarliga brister, kommer det att krävas en massa dyra/tidskrävande åtgärder?
Jättetacksamma för lite tips.
mvh
Johan & Fredrika
Såhär ser riskanalysen ut:
Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt utvändigt fuktskydd gällande källarytterväggarna) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren.
Otätheter/brister i badrummet på övervåningen innebär att vatten kan ha trängt in eller kan tränga in med skador på bakomliggande material som följd.
Träkonstruktioner (träväggar/utreglade väggar) som står i kontakt med betong eller i nära anslutning till betong i källaren kan på grund av naturlig fuktpåverkan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön.
Här är hela pdf:en.
Vad tror ni - är det här väldigt allvarliga brister, kommer det att krävas en massa dyra/tidskrävande åtgärder?
Jättetacksamma för lite tips.
mvh
Johan & Fredrika
Kikade igenom besiktningen och några varningsflagg dök ju upp som riskanalysen vittnade om.
1. Taket
Man kan ju undra vad de sysslande med när de gjorde om taket för "bara" 10 år sedan, verkar ju knappast fackmannamässigt gjort, kunde inte låta bli att skratta till lite när misstagen radades upp i texten.
Jag är inte jätteduktig på tak men det låter som att man bör göra om det från början och denna gång ordentligt, troligen dyrt.
Någon annan kanske kan bistå med mer info om taket?
2. Dränering
Behöver helt klart göras runt om huset.
Är det öppet runt husgrunden eller är det stenar, trappor osv i vägen?
3. Spricka i bärande pelare till balkong.
Låter ju ganska farligt, allt beror ju på om det är smidigt att laga eller inte.
Kan vara en liten kostnad, kan vara svindyrt.
4. Fasad, låter som att hela fasaden behöver putsas om helt (isåfall svindyrt), eventuellt att man kan reparera som blir billigare men det kommer troligen att se lite "fläckigt" ut.
Växtlighet mot fasad är ju inga större problem än att riva ner aktuella buskar/träd.
5. Fönster
Måla fönster är ju inga problem, behövs ju garanterat även att kittas om.
Inga större utgifter men det tar väl lite tid i anspråk.
Är det 2-glas så kanske det behöver bytas ut i vilket fall? Att byta fönster är dyrt.
6. Nockvind
Fuktfläckar finns, mikrobiell påväxt noterades = mögel. Varningsflagg upp.
7. Garage.
Färg och puts släpper = dålig dränering.
8. Golven och taken lutar och buktar bitvis.
Kan innebära problem när man ska installera nytt kök tex, kräver många fiffiga lösningar kanske och här kan man inte ha "tummen mitt i handen".
Inga större problem dock, går komma runt.
9. Hallen, här får man nog lägga nya klinkers.
10. Köket antar jag att ni tänkt att göra om i vilket fall (gör man väl alltid när man köper nergångna hus).
Vattenlås tejpat vet jag inte riktigt vad det kan innebära men det får man väl ordna i samma veva.
11. Badrum
Synnerligen dåligt gjort ifrån början, frågan nu är bara hur stora skadorna är (i badrum och angränsade rum).
Det måste göras om från grunden helt klart (men det var också säkert planen).
I Riskanalysen går att läsa att man befarar att badrummet har gett skada på intilliggande material vilket kan ge oerhörda bakslag.
12. Golvbrunnar av gjutjärn.
Bör troligen bytas eftersom besiktningsmannen uttryckligen rekommenderar det.
Jag googlade lite och hittade en siffra på 5000kr per brunn i byte, verkar finnas en i resp. badrum samt några ytterligare i källaren, blir ganska dyrt för inget som ger ngt lyft för intrycket av huset
Det är säkert roligare att lägga 30.000 på snygg badrumsinredning är 30.000kr på nya brunnar som inte syns menar jag
Det jag är osäker på här är hur rören ser ut, är det så att även rören måste bytas så är det nog dödsstöten för detta husköp, dyrt som attan och oerhört tråkigt.
13. Källare
a) Dålig och eftersatt dränering har skapat mycket problem i huset, helt klart.
Ägarens taktik att aldrig göra ngt ordentligt kommer förmodligen att bita honom i svansen nu när han troligen inte får alls så bra betalt för huset som han önskade.
b) Träkonstruktioner finns i anslutning till förväntad fuktig betong, dessa är troligen redan skadade eftersom mikrobiell lukt känns i källaren enl. besiktningsman.
Kan innebära stora problem även det.
14. Elen
Det står inget om elen i besiktningen (vad jag kunde se) så den har de troligen inte tittat på, har mäklaren pratat om det?
Risken är att man får byta ut allt och få allt jordat, kostnad runt 100000kr skulle jag gissa.
Sammanfattningsvis så är det ju onekligen oerhört mycket att göra på huset.
Det hade känts mer befogat om man visste att något var bra, tex att ett ordenligt takbyte, fönsterbyte och en ordentlig dränering hade gjorts de sista 5 åren, då hade man åtminstone haft en grundplåt att stå på.
Här är det ju tvärtom att man måste göra i princip allt och det kommer ju att ta sin tid.
Är man händig, har gott om pengar, får huset till vrakpris och att man har gott om tid (här pratar jag om år) så kanske det funkar.
Det är bara att hålla tummarna för att ROT-avdraget finns kvar några år
En förutsättning är dock att man gör en egen besiktning som b.la. även innehåller VVS-besiktning, besiktningen av elen m.m, annars hade jag inte vågat buda halva utropspriset
1. Taket
Man kan ju undra vad de sysslande med när de gjorde om taket för "bara" 10 år sedan, verkar ju knappast fackmannamässigt gjort, kunde inte låta bli att skratta till lite när misstagen radades upp i texten.
Jag är inte jätteduktig på tak men det låter som att man bör göra om det från början och denna gång ordentligt, troligen dyrt.
Någon annan kanske kan bistå med mer info om taket?
2. Dränering
Behöver helt klart göras runt om huset.
Är det öppet runt husgrunden eller är det stenar, trappor osv i vägen?
3. Spricka i bärande pelare till balkong.
Låter ju ganska farligt, allt beror ju på om det är smidigt att laga eller inte.
Kan vara en liten kostnad, kan vara svindyrt.
4. Fasad, låter som att hela fasaden behöver putsas om helt (isåfall svindyrt), eventuellt att man kan reparera som blir billigare men det kommer troligen att se lite "fläckigt" ut.
Växtlighet mot fasad är ju inga större problem än att riva ner aktuella buskar/träd.
5. Fönster
Måla fönster är ju inga problem, behövs ju garanterat även att kittas om.
Inga större utgifter men det tar väl lite tid i anspråk.
Är det 2-glas så kanske det behöver bytas ut i vilket fall? Att byta fönster är dyrt.
6. Nockvind
Fuktfläckar finns, mikrobiell påväxt noterades = mögel. Varningsflagg upp.
7. Garage.
Färg och puts släpper = dålig dränering.
8. Golven och taken lutar och buktar bitvis.
Kan innebära problem när man ska installera nytt kök tex, kräver många fiffiga lösningar kanske och här kan man inte ha "tummen mitt i handen".
Inga större problem dock, går komma runt.
9. Hallen, här får man nog lägga nya klinkers.
10. Köket antar jag att ni tänkt att göra om i vilket fall (gör man väl alltid när man köper nergångna hus).
Vattenlås tejpat vet jag inte riktigt vad det kan innebära men det får man väl ordna i samma veva.
11. Badrum
Synnerligen dåligt gjort ifrån början, frågan nu är bara hur stora skadorna är (i badrum och angränsade rum).
Det måste göras om från grunden helt klart (men det var också säkert planen).
I Riskanalysen går att läsa att man befarar att badrummet har gett skada på intilliggande material vilket kan ge oerhörda bakslag.
12. Golvbrunnar av gjutjärn.
Bör troligen bytas eftersom besiktningsmannen uttryckligen rekommenderar det.
Jag googlade lite och hittade en siffra på 5000kr per brunn i byte, verkar finnas en i resp. badrum samt några ytterligare i källaren, blir ganska dyrt för inget som ger ngt lyft för intrycket av huset
Det är säkert roligare att lägga 30.000 på snygg badrumsinredning är 30.000kr på nya brunnar som inte syns menar jag
Det jag är osäker på här är hur rören ser ut, är det så att även rören måste bytas så är det nog dödsstöten för detta husköp, dyrt som attan och oerhört tråkigt.
13. Källare
a) Dålig och eftersatt dränering har skapat mycket problem i huset, helt klart.
Ägarens taktik att aldrig göra ngt ordentligt kommer förmodligen att bita honom i svansen nu när han troligen inte får alls så bra betalt för huset som han önskade.
b) Träkonstruktioner finns i anslutning till förväntad fuktig betong, dessa är troligen redan skadade eftersom mikrobiell lukt känns i källaren enl. besiktningsman.
Kan innebära stora problem även det.
14. Elen
Det står inget om elen i besiktningen (vad jag kunde se) så den har de troligen inte tittat på, har mäklaren pratat om det?
Risken är att man får byta ut allt och få allt jordat, kostnad runt 100000kr skulle jag gissa.
Sammanfattningsvis så är det ju onekligen oerhört mycket att göra på huset.
Det hade känts mer befogat om man visste att något var bra, tex att ett ordenligt takbyte, fönsterbyte och en ordentlig dränering hade gjorts de sista 5 åren, då hade man åtminstone haft en grundplåt att stå på.
Här är det ju tvärtom att man måste göra i princip allt och det kommer ju att ta sin tid.
Är man händig, har gott om pengar, får huset till vrakpris och att man har gott om tid (här pratar jag om år) så kanske det funkar.
Det är bara att hålla tummarna för att ROT-avdraget finns kvar några år
En förutsättning är dock att man gör en egen besiktning som b.la. även innehåller VVS-besiktning, besiktningen av elen m.m, annars hade jag inte vågat buda halva utropspriset
Ja alltså det finns lite varningsflaggor men där får man ju värdera mot huspriset.
Det första som jag ALLTID poängterar att trots att besiktningsmän och mäklare propagerar om att överta besiktning och endast ha köpargenomgång är detta något som man absolut inte ska överväga. Det är inte säkerställt att man uppfyller sin undersökningsplikt vid övertagande av tidigare gjord besiktning. Dessutom räcker inte en överlåtelsebesiktning utan antingen skall den kompletteras via er som köpare med att ni antingen själva eller helst via hjälp granskar handlingar och eftersöker ev handlingar som säljare underlåter att tillhandahålla (kontakta lantmäteri, tingsrätt etc). Gör elbesiktning, vvs besiktning, om eget vatten skall vattenprov utföras, ev radonmätning, besiktning av uthus då detta ej ingår i överlåtelsebesiktningen.
Eller enklast att göra en jordabalksundersökning. Tyvärr är det nästan bara Densia som gör dessa idag förutom några enskilda besiktningsmän runtom i landet.
När det gäller detta huset bör ni räkna med omfattande renoveringar men det är ju tyvärr fallet på de flesta hus om besiktningen är tillräckligt nogrann
MVH Lorant
Det första som jag ALLTID poängterar att trots att besiktningsmän och mäklare propagerar om att överta besiktning och endast ha köpargenomgång är detta något som man absolut inte ska överväga. Det är inte säkerställt att man uppfyller sin undersökningsplikt vid övertagande av tidigare gjord besiktning. Dessutom räcker inte en överlåtelsebesiktning utan antingen skall den kompletteras via er som köpare med att ni antingen själva eller helst via hjälp granskar handlingar och eftersöker ev handlingar som säljare underlåter att tillhandahålla (kontakta lantmäteri, tingsrätt etc). Gör elbesiktning, vvs besiktning, om eget vatten skall vattenprov utföras, ev radonmätning, besiktning av uthus då detta ej ingår i överlåtelsebesiktningen.
Eller enklast att göra en jordabalksundersökning. Tyvärr är det nästan bara Densia som gör dessa idag förutom några enskilda besiktningsmän runtom i landet.
När det gäller detta huset bör ni räkna med omfattande renoveringar men det är ju tyvärr fallet på de flesta hus om besiktningen är tillräckligt nogrann
MVH Lorant
Hej, tack så mycket för era svar. Verkligen kanon att få lite fakta om vad det som står i protokollet verkligen kan innebära.
Nu har vi varit på visningen och vi kan bara hålla med om att det verkligen är en totalrenovering som måste göras och det är mer än vad vi orkar med. Huset går säkert få hur fint som helst men då krävs det mer tid och pengar än vad vi är beredda på just nu.
Som sagt - stort tack för era svar, det var bra hjälp när man tittade på huset.
Nu har vi varit på visningen och vi kan bara hålla med om att det verkligen är en totalrenovering som måste göras och det är mer än vad vi orkar med. Huset går säkert få hur fint som helst men då krävs det mer tid och pengar än vad vi är beredda på just nu.
Som sagt - stort tack för era svar, det var bra hjälp när man tittade på huset.
