Helt lost inför husköp, besiktningsprotokoll säger mig inte så mycket.
Hej!
Jag och mitt hushåll (unga försgångsköpare) har kikat på ett 70-talshus som vi verkligen gillar och är benägna att lägga bud på. Besiktningsprotokollet har dock ett antal anmärkningar som jag inte vet hur jag ska förhålla mig till.
Hur allvarliga är dessa synpunkter och i vilken utsträckning syftar det troligtvis till att agera friskrivning?
Funderar på om jag ska lägga bud med villkoret att vi ska få göra en fördjupad undersökning i det som framgår i protokollet, men vet inte om det är att ta i och lägga krokben på oss själva.
Anmärkningarna är följande:
Bedömning 2=Påpekande och 3=Bör åtgärdas.
Besiktningsresultat
* Mark (Bedömning 2): Marken lutar bitvis mot, huset, se kommentar/riskanalys.
* Sockel (Bedömning 2): Sprickor/putssläpp förekommer bitvis i sockel, se kommentar/riskanalys.
* Sockel (Bedömning 2): Värmepump släpper ut kondensvatten intill husliv, se kommentar/riskanalys.
* Fönster/Dörrar (Bedömning 2): Fönster/dörrar är bitvis i behov av målning/underhåll, se kommentar/riskanalys.
* Skorsten (Bedömning 2): Fogsläpp förekommer i tegelfasad.
* Stuprör/Hängrännor (Bedömning 2): Stuprör/hängrännor är av äldre datum, hängrännor är bitvis i behov av rensning/justering. Se kommentar/riskanalys.
* Tak/Vind (Bedömning 3): Taktäckningen är av äldre datum, mossa förekommer på taket, äldre plåtdetaljer. I vindsutrymmet noterades fuktfläckar (torra vid besiktning) och mikrobiell påväxt i underlagstak. Det rekommenderas att kontakt tas med en fackman för erforderliga åtgärder.
* Allmänt (Invändigt) (Bedömning 2): I souterrängkällaren förekommer golv/vägg-konstruktioner av organiskt material, se kommentar/riskanalys samt bilaga kontroll av konstruktion.
* Allmänt (Invändigt) (Bedömning 2): I huset förekommer rostangripna golvbrunnar, det rekommenderas att dessa golvbrunnar byts ut mot plastbrunnar vid framtida renoveringar.
* Wc (Bedömning 2): Ej våtsäkert golv, se kommentar/riskanalys.
* Tvättstuga (Bedömning 2): Våtutrymmet är av äldre standard, se kommentar/riskanalys.
* Dusch/Bastu (Bedömning 2): Våtutrymmet är av äldre standard, se kommentar/riskanalys.
* Allmänt (Övre plan) (Bedömning 2): Golvknarr förekommer i golv på övre plan.
* Kök (Bedömning 2): Fuktskydd finns ej under kyl och ej i diskbänksskåp, spillvattenslang från diskmaskin sitter endast fast i vattenlås. Se kommentar/riskanalys.
Besiktningsresultat (sida 4)
* Dusch (Bedömning 2): Våtutrymmet är av äldre standard, se kommentar/riskanalys.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 2): System gällande el/vvs och ventilation är av äldre datum.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 3): Jordfelsbrytare finns ej kopplad till el-central, det rekommenderas att kontakt tas med en behörig elektriker för kontroll/åtgärd gällande el-system.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 3): Byggnadens ventilation bedöms bristfällig på såväl till- som frånluftssidan.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 2): Detta kan hämma en god luftväxling i bostaden men även ge höga fuktbelastningar på känsliga konstruktioner som t.ex. vindsutrymmet.
Vad ska jag ta mig till?!?
Jag och mitt hushåll (unga försgångsköpare) har kikat på ett 70-talshus som vi verkligen gillar och är benägna att lägga bud på. Besiktningsprotokollet har dock ett antal anmärkningar som jag inte vet hur jag ska förhålla mig till.
Hur allvarliga är dessa synpunkter och i vilken utsträckning syftar det troligtvis till att agera friskrivning?
Funderar på om jag ska lägga bud med villkoret att vi ska få göra en fördjupad undersökning i det som framgår i protokollet, men vet inte om det är att ta i och lägga krokben på oss själva.
Anmärkningarna är följande:
Bedömning 2=Påpekande och 3=Bör åtgärdas.
Besiktningsresultat
* Mark (Bedömning 2): Marken lutar bitvis mot, huset, se kommentar/riskanalys.
* Sockel (Bedömning 2): Sprickor/putssläpp förekommer bitvis i sockel, se kommentar/riskanalys.
* Sockel (Bedömning 2): Värmepump släpper ut kondensvatten intill husliv, se kommentar/riskanalys.
* Fönster/Dörrar (Bedömning 2): Fönster/dörrar är bitvis i behov av målning/underhåll, se kommentar/riskanalys.
* Skorsten (Bedömning 2): Fogsläpp förekommer i tegelfasad.
* Stuprör/Hängrännor (Bedömning 2): Stuprör/hängrännor är av äldre datum, hängrännor är bitvis i behov av rensning/justering. Se kommentar/riskanalys.
* Tak/Vind (Bedömning 3): Taktäckningen är av äldre datum, mossa förekommer på taket, äldre plåtdetaljer. I vindsutrymmet noterades fuktfläckar (torra vid besiktning) och mikrobiell påväxt i underlagstak. Det rekommenderas att kontakt tas med en fackman för erforderliga åtgärder.
* Allmänt (Invändigt) (Bedömning 2): I souterrängkällaren förekommer golv/vägg-konstruktioner av organiskt material, se kommentar/riskanalys samt bilaga kontroll av konstruktion.
* Allmänt (Invändigt) (Bedömning 2): I huset förekommer rostangripna golvbrunnar, det rekommenderas att dessa golvbrunnar byts ut mot plastbrunnar vid framtida renoveringar.
* Wc (Bedömning 2): Ej våtsäkert golv, se kommentar/riskanalys.
* Tvättstuga (Bedömning 2): Våtutrymmet är av äldre standard, se kommentar/riskanalys.
* Dusch/Bastu (Bedömning 2): Våtutrymmet är av äldre standard, se kommentar/riskanalys.
* Allmänt (Övre plan) (Bedömning 2): Golvknarr förekommer i golv på övre plan.
* Kök (Bedömning 2): Fuktskydd finns ej under kyl och ej i diskbänksskåp, spillvattenslang från diskmaskin sitter endast fast i vattenlås. Se kommentar/riskanalys.
Besiktningsresultat (sida 4)
* Dusch (Bedömning 2): Våtutrymmet är av äldre standard, se kommentar/riskanalys.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 2): System gällande el/vvs och ventilation är av äldre datum.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 3): Jordfelsbrytare finns ej kopplad till el-central, det rekommenderas att kontakt tas med en behörig elektriker för kontroll/åtgärd gällande el-system.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 3): Byggnadens ventilation bedöms bristfällig på såväl till- som frånluftssidan.
* Allmänt (Installationer) (Bedömning 2): Detta kan hämma en god luftväxling i bostaden men även ge höga fuktbelastningar på känsliga konstruktioner som t.ex. vindsutrymmet.
Vad ska jag ta mig till?!?
En del av påpekandena får man se som standard, och i någon mån ignorera.
Att marken sluttar, inget ovanligt, den borde helst slutta från huset. Ser man tecken på översvämning eller att det verkar stå vatten mot huset ibland. Så kan det vara illa.
sockeln, troligen normalt, man kanske får putsa i lite och måla med ändamålsenlig färg (OBS viktigt att inte måla med "vad som helst"). Sprickorna bör man kanske titta lite närmare på. Oftast är der mindre sprickor. Men om det finns tecken på sättningar, att byggnadsdelar verkar ha förskjutits i förhållande till varandra, eller stora glipor. Så skall man nog låta bli att köpa.
Kondensvattnet är lätt att leda bort, kan behövas en "balja" med värmekabel (kan bli mycket is).
Titta lite närmare på "målningsbehovet". ofatst är det just målning som behövs. Men har det gått så långt att materialet är murket/mjukt (prova att sticka in en mejsel eller nyckel), så kan fönstren behöva bytas eller "fabriksrenoveras", dyrt.
Stuprör osv, tak. Taket är troligen original, i så fall ca 50 år gammalt. Räkna med att dte kan behöva bytas snart, eller om 10 år, svårt att veta. Mossa kan man få bort, finns skrapor med teleskppskaft, så man kan nå hela taket från takkanten. Och det finns "grönfri" och andra medel att spruta på taket som dödar mossan. Hängrännorna kan man justera det mest akuta, inte jättesvårt. Inte heller jättedyrt att byta om man gör det själv. Men skjut på det till takbytet om det går.
Fuktfläcken får man ha koll på. Kan betyda att taket är akut, men det finns väldigt många andra möjliga skäl till en fuktfläck.
Skorstenen, fogsläpp får man kolla vad som menas, kan vara trivialt, kan vara dyrt (ta reda på om skorstenen är godkänd finns det kamin/öppen spis?)., kan finnas föreläggande om åtgärd.
Anmärkningen på suterrängvåningen kan vara väldigt allvarligt. Det sista man vill köpa är ett mögelhus. Undersök djupare!
Elen. I princip finns ingen anledning att göra om elinstallationen bara av ålderskäl, om den är nyare än ca 1955- 1960. Då börjde man använda PVC isolerade ledningar som i praktiken inte åldras alls. Det kan finnas skador av andra orsaker än ålder, som dåliga vägguttag osv. Man får räkna med en del reparationer på en så gammal elanläggning, men som sagt troligen ingen akut anledning att byta allt. Brytare och vägguttag är tillåtet att man byter själv, om man verkligen ser till att ta reda på hur man gör det rätt.
Jordfelsbrytare bör man installera snarast, det är den i särklass mest säkerhetshöjande funktionen man kan investera i, och relativt billigt. Den höjer elsäkerheten krafitigt även om man ionte gör några andra insatser.
Detta låter som ett hus där du får räkna med att allt behöver renoveras, men troligen inte nödvändigtvis snarast. Antingen bit i det sura äpplet fixa allt på en gång, för typ 1,5 - 2 milj. Eller flytta in, renovera i lagom takt, kanske mycket eget arbete, men se till att ha möjlighet att fixa akuta saker för uppmot 0,5 milj. Det behöver inte vara en kontant buffert på hela beloppet, det är osannolikt att det skall behövas, men se till att ha låneutrymme eller täta föräldrar som i värsta fall kan "rädda" er.
Hur är det med värmesystemet? Det brukar vara en potentiellt stor kostnad. Finns tydligen en luftvärmepump? Men det måste finnas något utöver den.
Att marken sluttar, inget ovanligt, den borde helst slutta från huset. Ser man tecken på översvämning eller att det verkar stå vatten mot huset ibland. Så kan det vara illa.
sockeln, troligen normalt, man kanske får putsa i lite och måla med ändamålsenlig färg (OBS viktigt att inte måla med "vad som helst"). Sprickorna bör man kanske titta lite närmare på. Oftast är der mindre sprickor. Men om det finns tecken på sättningar, att byggnadsdelar verkar ha förskjutits i förhållande till varandra, eller stora glipor. Så skall man nog låta bli att köpa.
Kondensvattnet är lätt att leda bort, kan behövas en "balja" med värmekabel (kan bli mycket is).
Titta lite närmare på "målningsbehovet". ofatst är det just målning som behövs. Men har det gått så långt att materialet är murket/mjukt (prova att sticka in en mejsel eller nyckel), så kan fönstren behöva bytas eller "fabriksrenoveras", dyrt.
Stuprör osv, tak. Taket är troligen original, i så fall ca 50 år gammalt. Räkna med att dte kan behöva bytas snart, eller om 10 år, svårt att veta. Mossa kan man få bort, finns skrapor med teleskppskaft, så man kan nå hela taket från takkanten. Och det finns "grönfri" och andra medel att spruta på taket som dödar mossan. Hängrännorna kan man justera det mest akuta, inte jättesvårt. Inte heller jättedyrt att byta om man gör det själv. Men skjut på det till takbytet om det går.
Fuktfläcken får man ha koll på. Kan betyda att taket är akut, men det finns väldigt många andra möjliga skäl till en fuktfläck.
Skorstenen, fogsläpp får man kolla vad som menas, kan vara trivialt, kan vara dyrt (ta reda på om skorstenen är godkänd finns det kamin/öppen spis?)., kan finnas föreläggande om åtgärd.
Anmärkningen på suterrängvåningen kan vara väldigt allvarligt. Det sista man vill köpa är ett mögelhus. Undersök djupare!
Elen. I princip finns ingen anledning att göra om elinstallationen bara av ålderskäl, om den är nyare än ca 1955- 1960. Då börjde man använda PVC isolerade ledningar som i praktiken inte åldras alls. Det kan finnas skador av andra orsaker än ålder, som dåliga vägguttag osv. Man får räkna med en del reparationer på en så gammal elanläggning, men som sagt troligen ingen akut anledning att byta allt. Brytare och vägguttag är tillåtet att man byter själv, om man verkligen ser till att ta reda på hur man gör det rätt.
Jordfelsbrytare bör man installera snarast, det är den i särklass mest säkerhetshöjande funktionen man kan investera i, och relativt billigt. Den höjer elsäkerheten krafitigt även om man ionte gör några andra insatser.
Detta låter som ett hus där du får räkna med att allt behöver renoveras, men troligen inte nödvändigtvis snarast. Antingen bit i det sura äpplet fixa allt på en gång, för typ 1,5 - 2 milj. Eller flytta in, renovera i lagom takt, kanske mycket eget arbete, men se till att ha möjlighet att fixa akuta saker för uppmot 0,5 milj. Det behöver inte vara en kontant buffert på hela beloppet, det är osannolikt att det skall behövas, men se till att ha låneutrymme eller täta föräldrar som i värsta fall kan "rädda" er.
Hur är det med värmesystemet? Det brukar vara en potentiellt stor kostnad. Finns tydligen en luftvärmepump? Men det måste finnas något utöver den.
Redigerat:
Och som sagt våtrummen kommer att behöva renoveras snart, alltid dyrt till fruktansvärt dyrt. (inte jättesvårt att göra själv, men många vågar inte) Då får man räkna med att även det mesta av VVS installationerna behöver bytas.
70-talet är rent generellt ett dåligt decennium i hushänseende. Det experimenterades en hel del med nya material och metoder som senare har visat sig vara dåliga. Men om ni ändå räknar med att totalrenovera, och betalar därefter, så är det säkert bra.
"Bottom line" OM du köper det häör huset så räkna med att du antingen får göra en väldigt stor renovering direkt, eller ha utrymme i din månadsbudget för kontiuerliga renoveringskostnader, kanske 5000 extra per månad i många år, med 10 20 000 någon månad då och då när olika vitvaror lägger av osv. Samtidigt behöver du ha möjlighet att bygga upp en buffert som du kommer att behöva tömma med jämna mellanrum.
Så köp inte med en alltför tight budget.
Så köp inte med en alltför tight budget.
Medlem
· Stockholms län
· 565 inlägg
Länka gärna till annonsen på hemnet så blir det antagligen relativt enkelt att avgöra om kåken är värd att buda på.A Ab Te skrev:
Mvh