Göra ny besiktning?
Hej!
Tittar på ett hus byggt 1990. Besiktning är gjort av säljarna. ”Det här huset är Varudeklarerat och därmed försäkrat mot både dolda och osynliga fel samt besiktningsmannens misstag”. Var en fin besiktning med få anmärkningar. Om vi köper huset räcker det med att göra en genomgång av besiktningsprotokollet med samma firma? Hur skulle ni gjort?
Tittar på ett hus byggt 1990. Besiktning är gjort av säljarna. ”Det här huset är Varudeklarerat och därmed försäkrat mot både dolda och osynliga fel samt besiktningsmannens misstag”. Var en fin besiktning med få anmärkningar. Om vi köper huset räcker det med att göra en genomgång av besiktningsprotokollet med samma firma? Hur skulle ni gjort?
Tänk på att säljarens besiktning främst är gjord för att skydda säljarens intresse. Om du inte är väldigt kompetent själv eller fullt ut litar på säljarens besiktning så talar mycket för att det är värdefullt med en egen besiktning. På de senaste veckorna finns flera trådar här som visar problem man kan få om man inte besiktigar eller litar på säljarens besiktning. Drt finns också ett exempel på ett hus med massor av problem som hade en besiktning i stort sett utan problem där köparens besiktning visade på massor av allvarliga problem.
Rent generellt bör man alltid göra en egen besiktning. Om "varudeklarerat" betyder varianten som sv. fastighetsförmedling har ihop med anticimex. Så är det en typ av "försäkring" som iallafall i teorin täcker lite mer än andra doldafelsförsäkringar.
Det som är lite unikt med deras upplägg är att samma försäkring täcker både riktiga dolda fel, och fel som besiktningsmannen borde ha upptäckt. I vanliga fall så har du som köpare två parter som kan skylla på varandra. Du hittar ett fel, bes. mannen hävdar att det är dolt eftersom han inte upptäckt det, säljaren hävdar att det borde upptäckts. Och i värsta fall förlorar man ett mål mot säljaren, domstolen kommer fram till att det inte är dolt. Sedan förlrorar man mot bes. mannen också, domstolen kommer fram till att det var dolt.
Men varken varudeklarerat eller andra upplägg täcker allt. Det finns friskrivningar i alla upplägg. Dels gäller inte försäkringen för sådant som bes. mannen inte ansåg att man kunde komma åt att besiktiga. Dels brukar det aldrig ingå ansvar för el o VVS, ofta är även komplementbyggnader (garage osv) undantagna.
Det som är lite unikt med deras upplägg är att samma försäkring täcker både riktiga dolda fel, och fel som besiktningsmannen borde ha upptäckt. I vanliga fall så har du som köpare två parter som kan skylla på varandra. Du hittar ett fel, bes. mannen hävdar att det är dolt eftersom han inte upptäckt det, säljaren hävdar att det borde upptäckts. Och i värsta fall förlorar man ett mål mot säljaren, domstolen kommer fram till att det inte är dolt. Sedan förlrorar man mot bes. mannen också, domstolen kommer fram till att det var dolt.
Men varken varudeklarerat eller andra upplägg täcker allt. Det finns friskrivningar i alla upplägg. Dels gäller inte försäkringen för sådant som bes. mannen inte ansåg att man kunde komma åt att besiktiga. Dels brukar det aldrig ingå ansvar för el o VVS, ofta är även komplementbyggnader (garage osv) undantagna.
Hej!
Det där med försäkring för dolda fel är ett otyg enligt mig.* Besiktningen görs ju för säljarens räkning, för att hon eller han ska kunna teckna just en sådan försäkring. Precis som hempularen skrivit så är det ofta så att flertalet viktiga punkter undantas, VVS, el, värme et cetera. Det är iofs kanske mer en fråga att tänka på för den som tecknar försäkringen (alltså säljaren).
Det som däremot är väldigt viktigt för en köpare att vara medveten om är att den egna undersökningsplikten inte går att ersätta med att en besiktningsperson anlitas, och att ett besiktningsprotokoll utan anmärkning inte garanterar att dolda fel kan göras gällande. Se till exempel NJA 1998 s 407:
"Generellt sett är det givetvis till fördel om den som planerar att köpa en fastighet låter besiktiga fastheten. En professionell besiktningsman har normalt bättre förutsättningar än en enskild köpare att upptäcka brister i fastigheten. De brister som upptäcks på detta stadium kan bli föremål för diskussioner före köpet och påverka priset. Att besiktningsmannen inte upptäckt en brist kan givetvis också anses utgöra stöd för att inte heller köparen borde ha upptäckt den och att den alltså får åberopas mot säljaren som ett dolt fel. Otillräcklig kvalitet i ett besiktningsutlåtande som köparen anskaffat kan emellertid inte tillåtas gå ut över säljaren. Är bristen sådan att köparen borde ha upptäckt den, hjälper det inte att besiktningsmannen inte upptäckt den."
I domen i mål T 3034-15 så säger HD dessutom, angående besiktningsprotokoll som köparen "tagit över" från säljaren:
"Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i allt fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § jordabalken."
Notera att det ena rättsfallet i viss mån säger emot det andra i frågan om betydelsen av anlitande av besiktningsman i relation till den egna undersökningsplikten. Besiktningsprotokoll med anmärkning innebär inte heller fullgjord undersökningsplikt, utan snarare att undersökningsplikten utvidgas när det indikeras att det kan vara något vajsing med fastigheten (genom en notering i protokollet).
Så, in short: gå inte på säljarens besiktning utan anlita en egen besiktningsperson om ni känner er osäkra. Låt inte bli att också göra en egen noggrann undersökning. Då bör ni ha säkrat upp så mycket som jordabalken kräver, om det senare skulle visa sig några faktiska dolda fel.
Edit på förekommen anledning: Jag menar att försäkringarna marknadsförs på ett mycket problematiskt sätt. Jag tycker personligen inte heller att försäkringarna som sådana är direkt bra, speciellt i och med de många undantagen. Men - marknaden är ju fri. Bara väldigt viktigt att man som säljare går igenom villkoren, och undantagen, mycket noggrant så att det blir klart vad det är man betalar för.
Det där med försäkring för dolda fel är ett otyg enligt mig.* Besiktningen görs ju för säljarens räkning, för att hon eller han ska kunna teckna just en sådan försäkring. Precis som hempularen skrivit så är det ofta så att flertalet viktiga punkter undantas, VVS, el, värme et cetera. Det är iofs kanske mer en fråga att tänka på för den som tecknar försäkringen (alltså säljaren).
Det som däremot är väldigt viktigt för en köpare att vara medveten om är att den egna undersökningsplikten inte går att ersätta med att en besiktningsperson anlitas, och att ett besiktningsprotokoll utan anmärkning inte garanterar att dolda fel kan göras gällande. Se till exempel NJA 1998 s 407:
"Generellt sett är det givetvis till fördel om den som planerar att köpa en fastighet låter besiktiga fastheten. En professionell besiktningsman har normalt bättre förutsättningar än en enskild köpare att upptäcka brister i fastigheten. De brister som upptäcks på detta stadium kan bli föremål för diskussioner före köpet och påverka priset. Att besiktningsmannen inte upptäckt en brist kan givetvis också anses utgöra stöd för att inte heller köparen borde ha upptäckt den och att den alltså får åberopas mot säljaren som ett dolt fel. Otillräcklig kvalitet i ett besiktningsutlåtande som köparen anskaffat kan emellertid inte tillåtas gå ut över säljaren. Är bristen sådan att köparen borde ha upptäckt den, hjälper det inte att besiktningsmannen inte upptäckt den."
I domen i mål T 3034-15 så säger HD dessutom, angående besiktningsprotokoll som köparen "tagit över" från säljaren:
"Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i allt fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § jordabalken."
Notera att det ena rättsfallet i viss mån säger emot det andra i frågan om betydelsen av anlitande av besiktningsman i relation till den egna undersökningsplikten. Besiktningsprotokoll med anmärkning innebär inte heller fullgjord undersökningsplikt, utan snarare att undersökningsplikten utvidgas när det indikeras att det kan vara något vajsing med fastigheten (genom en notering i protokollet).
Så, in short: gå inte på säljarens besiktning utan anlita en egen besiktningsperson om ni känner er osäkra. Låt inte bli att också göra en egen noggrann undersökning. Då bör ni ha säkrat upp så mycket som jordabalken kräver, om det senare skulle visa sig några faktiska dolda fel.
Edit på förekommen anledning: Jag menar att försäkringarna marknadsförs på ett mycket problematiskt sätt. Jag tycker personligen inte heller att försäkringarna som sådana är direkt bra, speciellt i och med de många undantagen. Men - marknaden är ju fri. Bara väldigt viktigt att man som säljare går igenom villkoren, och undantagen, mycket noggrant så att det blir klart vad det är man betalar för.
Redigerat:
Det är väl inget fel generellt med en försäkring mot dolda fel. Problemet är att den marknadsförs gentemot köparen av fastigheten som en trygghet. Det är falsk marknadsföring. Den ger en viss ökad trygghet för säljaren, men köparen har ju ungefär samma möjligheter (eller inte) att få ersättning för ett dolt fel, oavsett om säljaren har försäkrat sig eller ej.
Precis så - det är också den vilseledande marknadsföringen som innebär att jag anser att försäkringarna (särskilt på det sätt de pushas av mäklare och annat) är ett otyg. Försäkringen i sig är väl som den är, och jag tycker nog inte att det är en direkt fantastisk produkt med tanke på hur mycket som skrivs bort från rätt till ersättning. Jag tycker att Konsumenternas försäkringsbyrå gör en rätt fin genomgång, som jag önskar att såväl säljare som köpare skulle läsa innan de tecknar försäkring. Önskar också att mäklarna skulle sluta använda sig av "varudeklarerat" och liknande, med anledning av just den överhängande risken för vilseledande. Men - de har ju inte sällan ekonomiska incitament för det, så kanske för mycket att be om.H hempularen skrev:
https://www.konsumenternas.se/forsakring/boende/om-dolda-fel/salja-med-dolda-fel-forsakring
PS: tack för påpekandet. Jag har med anledning av det förtydligat mitt ursprungliga inlägg.
Redigerat:
E Emiliie skrev:
Struntat i säljaren besiktning och allt vad varudeklarerat heter och gjort min egna besikning innan jag skrev på några papper.
Mycket klokt. Du undersökte säkert själv också, för att säkert uppfylla undersökningsplikten. Det är alltid skönt att veta att det är en själv som är ansvarig, och då samtidigt någotsånär i kontroll över skeendet.T Thomas' skrev:
