Fuktskada från tak, gömt fuktegenomslag, osv, osv.
Hej. Vi köpte ett hus för 3 månader sedan och gjorde en besiktning med besiktingsman. Då hade man lägligt lagt en garderob på källargolvet, och bakom garderoben var det lite fuktgenomslag, inte mycket, men lite. En fuling helt enkelt. Besiktingsmannen missade detta.
Förra veckan började det droppa vatten från taket på undervåningen, och det visade sig att taket läckte på ett ställe, ingen större fara nedanför själva taket, "bara" blött, men där läckan var var taket genomruttet, och fukten har frätt på en.. öh vad heter det, tjock balk (takstol?) som bär upp taket. Tydligen visste den tidigare ägaren om detta, eftersom han berättat för en granne att taket var ruttet. Men inte för oss.
Vad kan jag göra med dessa problem? Har jag några rättigheter öht?
Kan tillägga att vi betalade ett ganska högt pris dessutom.
Förra veckan började det droppa vatten från taket på undervåningen, och det visade sig att taket läckte på ett ställe, ingen större fara nedanför själva taket, "bara" blött, men där läckan var var taket genomruttet, och fukten har frätt på en.. öh vad heter det, tjock balk (takstol?) som bär upp taket. Tydligen visste den tidigare ägaren om detta, eftersom han berättat för en granne att taket var ruttet. Men inte för oss.
Vad kan jag göra med dessa problem? Har jag några rättigheter öht?
Kan tillägga att vi betalade ett ganska högt pris dessutom.
Säljaren har upplysningsplikt. Dvs. att han skall upplysa om sådana saker som han har vetskap om och som är av intresse för köparen.
Dock har köparen undersökningsplikt.
Att det ligger eller står något framför är ingen förmildrande omständighet till att man inte upptäckt skadan.
Man skall företa en noggrann undersökning av alla besiktningsbara utrymmen, altså alla ställen man kan komma åt utan att förstöra något. (kontrollerade inte besiktningsmannen vinden?)
Om fuktskadan gått att se på vinden eller i taket så kan du inte hävda att det var dolt.
Om säljaren målat över och medvetet dolt skadan inför försäljningen så kan det vara skäl till att köpeskillingen sänks eller köpet hävs.
Dock har köparen undersökningsplikt.
Att det ligger eller står något framför är ingen förmildrande omständighet till att man inte upptäckt skadan.
Man skall företa en noggrann undersökning av alla besiktningsbara utrymmen, altså alla ställen man kan komma åt utan att förstöra något. (kontrollerade inte besiktningsmannen vinden?)
Om fuktskadan gått att se på vinden eller i taket så kan du inte hävda att det var dolt.
Om säljaren målat över och medvetet dolt skadan inför försäljningen så kan det vara skäl till att köpeskillingen sänks eller köpet hävs.
Tack för svaret. Nej, skadan är inte synlig från vinden dessvärre, där ser allt fint ut, utan skadan är på den delen av taket som täcker en kattvind. Men skadan är ganska stor..
Kan jag på nåt sätt sätta dit besiktningmannen för att han inte kikade bakom garderoben som låg på källargolvet? (Detta är inte något större bekymmer, men taket däremot..)
Kan jag på nåt sätt sätta dit besiktningmannen för att han inte kikade bakom garderoben som låg på källargolvet? (Detta är inte något större bekymmer, men taket däremot..)
Som jag ser det så har du 3 mer eller mindre svaga möjligheter att få ersättning för takskadan.
Antingen så är det ett dolt fel som du ev. skulle kunna få ersättning för. Men kraven för att få ersättning är mycket höga.
För det första så skall det vara en skada som inte är möjlig att upptäcka vid en undersökning. Om du eller besiktningsmannen ex. hade lyft på några pannor på taket så hade ni kanske sett att underlagspappen var i dålig kondition, i så fall är det inget dolt fel, man behöver alltså inte kunna se själva läckan för att ändå inse att här finns det risk för läckor.
För det andra så är en dold skada inte ersättningsbar om man med anledning av husets ålder eller allmäna skick borde inse att skadan skulle kunna finnas där. Så det är mycket intressant att veta hur gammalt huset är, och hur gammalt taket är, eller förefaller vara.
Om dolt fel faller bort så är ju frågan om ägaren på något sätt gjort utfästelser om takets skick. Oftast så fyller man ju i en frågelista med frågor om husets skick vid kontraktsskrivningen. tanken med den är att det skall vara en checklista över saker som man på det här viset "tvingar" säljaren att kommentera. Han får ju inte ljuga, då har han gjort en felakktig utfästelse. Undersök om någon av frågorna kan täcka in takets täthet. Hr ni inte fått någon frågelista så kan ev. mäklaren ha gjort ett fel, är osäker på om listan är praxis eller regel för mäklare att upprätta.
Säljarens "upplysningsplikt" har jag hört flera varianter på, både att han inte har någon som helst skyldighet att "frivilligt" informera om brister, men även att han skulle ha en sådan skyldighet. I ert fall så har ni ju grannen som tänkbart vittne på att säljaren varit medveten om detta fel. Skulle det hamna i rätten så tror jag att vittnesmålet kan förklaras bort, det är ju andrahandsuppgifter. Säljaren kan ex. påstå stt det gällde ett annat fel, "Jag bytte en panna och sedan var det åtgärdat. Dvs att det "erkända" felet är ett annat idag åtgärdat fel. även det fel ni nu råkat ut för kan säljaren förklara bort med att "jag fixade det ju, jag kunde ju inte se att det var ruttet under också" osv.
Den 3e möjligheten är att detta är ett fel som besiktningsmannen borde upptäckt, dvs försök få ersättning av besiktningsmannen. Oftast har de friskrivningar som skyddar dem. Kan vara svepande formuleringar som att taket är 30år eller taket är av okänd ålder. Det räknas som en varning som ni borde observerat och begärt en djupare undersökning av taket.
Det jag skulle göra i ert fall är att sammantälla fakta, försök få skriva ned vad grannen hört om taket. Läs på fakta om vad som sagts och skrivits om huset i prospekt, av mäklare osc av säljare, frågelistan, och i besiktningsprotokoll. Skaffa en kostnadsuppskattning, dels på vad en "ordentlig" reparation av taket kan kosta, dels vad en mer begränsad reparation av det akuta felet kan kosta. Kontakta någon juridiskt kunnig (utan att lägga någr nämvärda pengar på det), börja ex. med villaägarförbundet, de ger gratis juridsik rådgivning till medlemmar (och det kan man bli samtidigt som man frågar). Var då påläst om fakta så att ni kan besvara alla tänkbara fakta som juristen kan tänkas fråga om, så får ni bäst kvalitet på hans svar.
Om vi sedan antar att era möjligheter är så begränsade som jag misstänker så prova att ställa ett krav ändå, var nöjda om ni får ut ex. hälften eller 25% av vad en akutreparation kostar. Även om ni har helt rätt och skulle kunna få ersättning via en rättegång så begränsas ersättningen med diverse avskrivningsmässiga regler, så om taket är gammalt kanske ni ändå bara skulle få 20%. Och driv inte detta för hårt, en process är antingen helt lönlös eller med mycket tveksam utgång, och kommer att kosta er dålig sömn i flera år om ni ger er in på det.
Om det däremot handlar om ett ganska fräscht tak som läcker pga. en specifik skada, eller begränsat fel, så är kanske möjligheterna lite större.
Antingen så är det ett dolt fel som du ev. skulle kunna få ersättning för. Men kraven för att få ersättning är mycket höga.
För det första så skall det vara en skada som inte är möjlig att upptäcka vid en undersökning. Om du eller besiktningsmannen ex. hade lyft på några pannor på taket så hade ni kanske sett att underlagspappen var i dålig kondition, i så fall är det inget dolt fel, man behöver alltså inte kunna se själva läckan för att ändå inse att här finns det risk för läckor.
För det andra så är en dold skada inte ersättningsbar om man med anledning av husets ålder eller allmäna skick borde inse att skadan skulle kunna finnas där. Så det är mycket intressant att veta hur gammalt huset är, och hur gammalt taket är, eller förefaller vara.
Om dolt fel faller bort så är ju frågan om ägaren på något sätt gjort utfästelser om takets skick. Oftast så fyller man ju i en frågelista med frågor om husets skick vid kontraktsskrivningen. tanken med den är att det skall vara en checklista över saker som man på det här viset "tvingar" säljaren att kommentera. Han får ju inte ljuga, då har han gjort en felakktig utfästelse. Undersök om någon av frågorna kan täcka in takets täthet. Hr ni inte fått någon frågelista så kan ev. mäklaren ha gjort ett fel, är osäker på om listan är praxis eller regel för mäklare att upprätta.
Säljarens "upplysningsplikt" har jag hört flera varianter på, både att han inte har någon som helst skyldighet att "frivilligt" informera om brister, men även att han skulle ha en sådan skyldighet. I ert fall så har ni ju grannen som tänkbart vittne på att säljaren varit medveten om detta fel. Skulle det hamna i rätten så tror jag att vittnesmålet kan förklaras bort, det är ju andrahandsuppgifter. Säljaren kan ex. påstå stt det gällde ett annat fel, "Jag bytte en panna och sedan var det åtgärdat. Dvs att det "erkända" felet är ett annat idag åtgärdat fel. även det fel ni nu råkat ut för kan säljaren förklara bort med att "jag fixade det ju, jag kunde ju inte se att det var ruttet under också" osv.
Den 3e möjligheten är att detta är ett fel som besiktningsmannen borde upptäckt, dvs försök få ersättning av besiktningsmannen. Oftast har de friskrivningar som skyddar dem. Kan vara svepande formuleringar som att taket är 30år eller taket är av okänd ålder. Det räknas som en varning som ni borde observerat och begärt en djupare undersökning av taket.
Det jag skulle göra i ert fall är att sammantälla fakta, försök få skriva ned vad grannen hört om taket. Läs på fakta om vad som sagts och skrivits om huset i prospekt, av mäklare osc av säljare, frågelistan, och i besiktningsprotokoll. Skaffa en kostnadsuppskattning, dels på vad en "ordentlig" reparation av taket kan kosta, dels vad en mer begränsad reparation av det akuta felet kan kosta. Kontakta någon juridiskt kunnig (utan att lägga någr nämvärda pengar på det), börja ex. med villaägarförbundet, de ger gratis juridsik rådgivning till medlemmar (och det kan man bli samtidigt som man frågar). Var då påläst om fakta så att ni kan besvara alla tänkbara fakta som juristen kan tänkas fråga om, så får ni bäst kvalitet på hans svar.
Om vi sedan antar att era möjligheter är så begränsade som jag misstänker så prova att ställa ett krav ändå, var nöjda om ni får ut ex. hälften eller 25% av vad en akutreparation kostar. Även om ni har helt rätt och skulle kunna få ersättning via en rättegång så begränsas ersättningen med diverse avskrivningsmässiga regler, så om taket är gammalt kanske ni ändå bara skulle få 20%. Och driv inte detta för hårt, en process är antingen helt lönlös eller med mycket tveksam utgång, och kommer att kosta er dålig sömn i flera år om ni ger er in på det.
Om det däremot handlar om ett ganska fräscht tak som läcker pga. en specifik skada, eller begränsat fel, så är kanske möjligheterna lite större.
Tack så hemskt mycket för svaret!
Du säger att förre ägaren ska ha sagt att taket var ruttet. Vet du hur han visste det? Om han sett det utan att göra en förstörande undersökning borde ju även ni kunnat se det, och då är felet inte dolt, men om han visste det för att han byggt över skadan för att dölja den, så ligger han sämre till.Skon Jolmen skrev:
Vad exakt står det i besiktningsprotokollet gällande källaren? Ofta finns en formulering för icke-tomma rum med om att det finns lösöre i rummet och att man därför inte kunnat besiktiga allt. Isåfall kommer han undan.
Han ska väl kunna ha lyft på takpappen och sett råsponten? Som sagt, den delen av taket kan man inte se från vinden, och det påpekas i besiktningsprotokollet.Ksund skrev:
Ksund skrev:
Angående grunden i protokollet
Allmänt om okulär kontroll.
Hittar inget om lösöre i rummen
Ska man hävda att det är dolda fel måste skadan bero på ett byggfel. Fel som beror på tidens tand, dålig skötsel o dyl räknas inte. Men kan du bevisa att skadan beror på fel i konstruktionen kan du ha rätt till ersättning. Men tänk på att du bara kan räkna med att få ersättning för värdet på ett normalslitet tak från den tiden då huset byggdes. Det är i regel mycket svårt att få rätt i sådana här tvister, det är sällan värt kostnaden för processen med advokat mm.
Nej, det är inte korrekt. Kriteriet för "dolda fel" är att det ska vara en väsentlig brist som inte ska ha kunnat upptäckas vid en normal besiktning, och att det inte kan betraktas som normal avvikelse/brist med hänsyn till husets ålder och allmäna skick.Ottisen skrev:
