Byggahus.se

Friköpa tomten eller ej?

  1. R
    Medlem · Östergötland · 404 inlägg

    Rooney

    Medlem
    Jag bor idag själv i en villa som när jag övertog den för 3 år sedan var värderad till 3,7 miljoner. Idag tror jag att den skulle värderas till 3,8-4,0 miljoner. Jag har lån på 1,7 miljoner till en rörlig ränta på 1,19%. Varje kvartal så betalar jag en tomträttsavgäld på 3 747 kr, d.v.s 15 000 kr per år.
    Det jag funderar på är om jag borde friköpa tomten? Det skulle kosta ca. 450 000 kr. Jag har ca. 250 000 sparat i fonder (ISK) och om jag kan öka på mitt bolån med 200 000 så kan jag friköpa tomten och därmed slippa utgiften på 3 747 kr per kvartal.
    Jag har ju redan en låg boränta och börsens utveckling är osäker. Samtidigt så är min skuldkvot redan hög.
    Hur hade ni gjort?
     
  2. H
    Moderator · Stockholm · 42 787 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Om man bara ser det ur perspektivet månadsbudget, så känns som självklar att du skall köpa loss. Ett litet orosmoln att du skriver att du har en hög skuldkvot, finns risk att banken ogillar upplägget.

    En annan fråga är hur värdet på ditt hus påverkas. Tomträttskostnad avskräcker inte spekulanter i den nivå det borde. Dvs. det finns en risk att ditt hus kanske bara ökar i värde med ex. 200 000, om du nu investerar ytterligare 450 000. Kanske något att bolla med en mäklare.
     
    • Laddar…
  3. T
    Medlem · Sö · 1 941 inlägg

    TheGame

    Medlem
    Vi hade tomträtt tidigare.
    Kostar 7000/är.
    Det var bara nått år kvar av avtalet sen ryktades om en höjning till minst 14000kr, grannar sa att det alltid dubblades var 10år.
    Vi friköpte efter erbjudande att köpa till "halva priset".
    Vi gjorde rätt, det ökade till 16000/år
     
  4. Nötegårdsgubben
    Skogsägare · Stockholm och Smålands inland · 7 283 inlägg

    Nötegårdsgubben

    Skogsägare
    15 tkr på 450 tkr motsvara en icke avdragsgill ränta på 3,3 % eller en avdragsgill ränta på 4,8 %.

    Kanske inte en jättevinst att köpa loss det ur det perspektivet, men det är ändå tredubbla räntekostnaden mot vad du har på befintliga lån och till och med dubbla mot bankernas listränta. Och det är trevligt att fullt ut äga sitt boende.

    Är du därtill tveksam till börsens utveckling ser jag det som en no-brainer.

    Köp om du kan.
     
  5. K
    Lägenhetsfixare · stockholm · 1 804 inlägg

    klimt

    Lägenhetsfixare
    Instämmer med inlägget ovan, med det tillägget att det också kan bero på hur du bedömer din egen framtid. Troligen ökat inte fastighetens värde lika mycket som det kostar att friköpa. Borde länge spelar detta ingen roll, den ekonomiska vinsten blir så stor, dessutom ökar tryggheten om framtida kostnader. Säljer du under denärmaste åren blir det däremot kanske en förlustaffär
     
  6. R
    Medlem · Östergötland · 404 inlägg

    Rooney

    Medlem
    Jag tänker så här:
    Jag planerar att bo kvar i minst 10 år till. Man är dock lite orolig om kan plötsligt blir av med jobbet etc. och inte har råd att bo kvar. Om jag har köpt loss tomten så har en stor del av min buffert rykt.
    Om jag köper loss tomten så slipper jag utgifter på 15 000 kr per år. Bor jag i 10 år till så slipper jag betala 150 000 i tomträttsavgäld. Detta ska vägas mot den börsuppgång som troligtvis sker på 10 år som mina 250 000 inte får del av. Dessutom får jag något ökade lånekostnader för ökat bolån.
    Jag tror heller inte att husets värde ökar med 450 000 bara för att jag köper loss tomten för det.
     
  7. Nötegårdsgubben
    Skogsägare · Stockholm och Smålands inland · 7 283 inlägg

    Nötegårdsgubben

    Skogsägare
    Är det sant, och i så fall till vilken grad? De flesta kommuner ger ju en rabatt på friköp som gör köpesumman lägre än taxeringsvärdet för marken. Är folk verkligen så dåliga på att räkna på fastighetsvärden att de räknar grovt fel på värdet av en friköpt tomt?

    Jag ifrågasätter egentligen inte att det kan vara så, prissättning är svårt, men jag undrar i vad mån det är undersökt. Hittade vid en snabbgoogling en C-uppsats om läget i Gävle där man verkar fått ca 15 % mer för ett hus med friköpt tomt. Skummandet visade dock inte vad friköpspriset då var; kanske missade jag det bara.

    Procent av fastighetsvärdet är förstås trubbigt, rimligen måste man räkna ut markvärdets del av fastighetsvärdet för att komma till ett bra jämförelsetal, men man kan ju alltid börja mellan tummen och pekfingret och se var man hamnar. För uppenbarligen påverkar friköpt tomt marknadsvärdet, frågan är bara hur mycket.
     
  8. K
    Lägenhetsfixare · stockholm · 1 804 inlägg

    klimt

    Lägenhetsfixare
    Jag tror (tyvärr?) att det inte har så stort värde som det borde med en friköpt tomt. Huspriser tenderar att vara rätt likvärdiga, åtminstone i vissa områden. Där vi har fritidshus är de flesta arrendetomter, och friköpta tomter har ett marginellt större värde. Den påläste köparen borde förstå att skillnaden nog borde vara större. Om frågan kommer upp mycket kanske det blir en förändring.

    Gällande bostadsrätter hade SvD en artikel om bostadsrätter med eller utan tomträttsavgift och hur hårt höjningarna av avgiften kan slå. Trots detta har priserna för bostadsrätter bara skiljt marginellt mellan likvärdiga bostadsrätter på friköpt mark eller med tomträtt.
     
  9. Nötegårdsgubben
    Skogsägare · Stockholm och Smålands inland · 7 283 inlägg

    Nötegårdsgubben

    Skogsägare
    Bostadsrätter kan jag lite mer förstå, det faktum att gemene man inte kan läsa en årsredovisning är ju där ett känt problem väl utnyttjat av byggbolagen. (Med det sagt är årsredovisningar i BRF:er extra svåra att förstå.)

    Men småhus? Jag är förvånad om det i stor utsträckning är som ni säger. Det känns som om det borde vara lättare att räkna och förstå tycker jag.
     
  10. P
    Medlem · 342 inlägg

    Pettttter

    Medlem
    Dom flesta som köper hus i storstadsregioner tar så stora lån banken låter dom ta och väljer hus därefter. Tomträtt hamnar på driftskostnaden i bankens kalkyl och det är allt som sägs om den saken. Dvs, att ni har åsikter om vad tomträtt/friköpt borde göra på priset har inget med saken att göra utan tillgång/efterfrågan styr till 100% inom bankens ramar.

    Du kan inte heller räkna på värdet av en tomt som om den vore till salu utan hus på fria marknaden. Modellen med marktaxeringsvärde för tomt med befintligt hus är ett skattemässigt verktyg som inte tar hänsyn till samma parametrar som potentiella köpare av objektet hus+tomt. Påstår man det så förstår man inte husköp.
     
  11. H
    Moderator · Stockholm · 42 787 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Det är väl lite samma sak som mekanismen bakom att upplägget med små bostadsrättsföreningar kan fungera. Folk kan köpa en bostadsrätt i en föreningen med 3 medlemmar, där man kanske köper en våning av en villa. Finns exempel här i närområdet där en exploatör försökte (men kom försent, så det lyckades inte) att sälja 4 st 80 kvm bostadsrätter för 8 milj per styck. Med ytterligare 10 milj i lån i föreningen. Så det "verkliga" priset skulle snarare vara 10,5 milj.

    Köparna får inte köpa för 10 milj för sin bank, men de kan köpa för 8 milj, och istället ha en högre driftskostnad. I området kan du få en 200 kvm fristående villa för under 10 milj.

    Exploatören hade köpt en villa med renoveringsbehov för 6,5 milj, river villan, styckar till två tomter och bygger ett 160 kvm parhus per tomt, blir 4 bostadsrätter på 80 kvm. Byggkostnad knappast över 4 milj per parhus. Så en investering på 14 - 16 milj, Och 42 milj i intäkt för exploateringen. Som misslyckades, ingen ville teckna sig.

    Men genom att gömma "värde" i en bostadsrättsförening, eller i ofri mark, så kan köparen få in investeringen i sin låneram, men med en högre månadskostnad. och det gör det möjligt att sälja till högre pris.
     
    • Laddar…
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.