Frågor kring framtida husbygge
Jag har under en tid funderat på att ta mina idéer kring ett husbygge vidare och saknar tidigare erfarenhet kring detta. Jag bor idag i en kommunal hyresrätt på 92m2 med en kostnad på 102 kr kvadratmetern (hyra + övriga utgifter (el, bredband, parkering försäkring m.m) )
utgångskriterier i grova drag:
För att sätta mig in i detta har jag sökt information på nätet och biblioteket samt läst en hel del artiklar på denna sajt. Jag har även varit i kontakt med banken. Där jag fått veta att de hjälper till med ett byggkreditiv, men inget kring entreprenaden. De tar ställning till att bevilja kreditivet utifrån befintlig ekonomi samt ett mer konkret etablerat projekt. Det utgår från hur det ska se ut, planer och ritningar, vad det kostar att bygga det, av vem och vart.
Utifrån artiklarna på den här sajten har jag fått en relativt bra bild över de olika stegen i processen, Med detta som grund har jag följande frågor kring olika delområden För den av er som vet mer kring detta tar jag tacksamt emot vidare information. kanske kan dessa och de eventuella svaren vara till intresse för andra med liknande planer.
Planering och projektering
Det som fortfarande är oklart är hur man ska resonera kring banken i förhållandet till tomtköp, bygglovsansökan, uppförande och arkitekt. Banken vill ha ett så tydligt underlag som möjligt samtidigt som arkitekten måste förhålla sig till förutsättningarna för en tomt och bygglovet baseras på det som man tar fram med arkitekt. Vart börjar man här för att effektivisera stegen utan att saker drar ut på tiden? Hönan och ägget, utgången till entén eller entén till utgången?
Litteratur
Finns det facklitteratur som på ett bra sätt tar upp ett småhusbyggarprojekt? En som förklarar de olika rollerna, faser, kostnader m.m. Jag har sökt i bibliotek men har inte hittat något som knyter an till ämnet på ett överskådligt sätt.
Ekonomi
Vad är ett rimligt kvadratmeterpris för att bygga huset utifrån mina ovan angivna grundkriterier? Räknar man med kostnaden för tomten i detta? Hur realistisk är en budget på 4 milj. och vad kan jag utgå från om jag tänker 5 år fram i tiden? Från tidigare forumtrådar hittar jag projekt runt 2 miljoner kronor från 2014, hur står sig den kostnaden idag? Hur står sig mitt mål med att finansiera åtminstone (minst) 50% själv och låna på resterande summa för projektet? Hur mycket bör jag ha som minst ha för att initiera ett projekt om jag har förberett många andra moment och hittar lämplig tomt och andra samarbetspartners. Hur brukar det se ut för andra? Hur ser man på andrahandsvärdet för eget uppförda hus, priset i inköp i förhållande till marknaden jämfört med annat?
Kan det finnas något värde att köpa ett gammalt obebott hus som alternativ till obebyggd tomt? Blir det dyrare i slutändan eller kan man spara på det. Vad ska man tänka på då?
Vad kan man utgå från för pris för boendet när huset väl är klart. Vad är ett rimligt mål och hur ser det ut för er andra? vad är en rimlig kostnad per kvadratmeter för boendet (lån, räntor, drift, försäkringar m.m.) för den som bygger sitt eget hus. Är 800 kr månaden för el och elnät rimligt och övriga driftskostnader på 3.000 kr /mån. (Vatten, värme, avlopp, sophämtning). Vilka faktorer påverkar priset mest här och vad kan ha utgångspunkten när man bygger så att det driftskostnaden blir låg?
Arkitekt
Vad bör man ha förberett innan man börjar ett samarbete med en arkitekt? När i förhållande till tomtköp t.ex börjar man det samarbetet?
Uppförande
Vart vänder man sig sedan för att hitta någon som kan uppföra huset? Ska man lägga ut projekt på webbplats och ta in offerter eller finns det andra strategier kring detta? Vem anlitar man för att uppföra arkitektritat hus? Vad kan man göra själv, enklast? Med förberedelser och planering
utgångskriterier i grova drag:
- Huset är tänkt att uppföras i Skåne; Lund eller intilliggande kommun.
- När: om 3 till 5 år
- Budget: 4 miljoner, varav egen insats 2 miljoner.
- Storlek på huset: mellan 120 till 150 m2.
- Tanken är att anlita och samarbeta med arkitekt för att ta fram ett hus på inköpt tomt.
För att sätta mig in i detta har jag sökt information på nätet och biblioteket samt läst en hel del artiklar på denna sajt. Jag har även varit i kontakt med banken. Där jag fått veta att de hjälper till med ett byggkreditiv, men inget kring entreprenaden. De tar ställning till att bevilja kreditivet utifrån befintlig ekonomi samt ett mer konkret etablerat projekt. Det utgår från hur det ska se ut, planer och ritningar, vad det kostar att bygga det, av vem och vart.
Utifrån artiklarna på den här sajten har jag fått en relativt bra bild över de olika stegen i processen, Med detta som grund har jag följande frågor kring olika delområden För den av er som vet mer kring detta tar jag tacksamt emot vidare information. kanske kan dessa och de eventuella svaren vara till intresse för andra med liknande planer.
Planering och projektering
Det som fortfarande är oklart är hur man ska resonera kring banken i förhållandet till tomtköp, bygglovsansökan, uppförande och arkitekt. Banken vill ha ett så tydligt underlag som möjligt samtidigt som arkitekten måste förhålla sig till förutsättningarna för en tomt och bygglovet baseras på det som man tar fram med arkitekt. Vart börjar man här för att effektivisera stegen utan att saker drar ut på tiden? Hönan och ägget, utgången till entén eller entén till utgången?
Litteratur
Finns det facklitteratur som på ett bra sätt tar upp ett småhusbyggarprojekt? En som förklarar de olika rollerna, faser, kostnader m.m. Jag har sökt i bibliotek men har inte hittat något som knyter an till ämnet på ett överskådligt sätt.
Ekonomi
Vad är ett rimligt kvadratmeterpris för att bygga huset utifrån mina ovan angivna grundkriterier? Räknar man med kostnaden för tomten i detta? Hur realistisk är en budget på 4 milj. och vad kan jag utgå från om jag tänker 5 år fram i tiden? Från tidigare forumtrådar hittar jag projekt runt 2 miljoner kronor från 2014, hur står sig den kostnaden idag? Hur står sig mitt mål med att finansiera åtminstone (minst) 50% själv och låna på resterande summa för projektet? Hur mycket bör jag ha som minst ha för att initiera ett projekt om jag har förberett många andra moment och hittar lämplig tomt och andra samarbetspartners. Hur brukar det se ut för andra? Hur ser man på andrahandsvärdet för eget uppförda hus, priset i inköp i förhållande till marknaden jämfört med annat?
Kan det finnas något värde att köpa ett gammalt obebott hus som alternativ till obebyggd tomt? Blir det dyrare i slutändan eller kan man spara på det. Vad ska man tänka på då?
Vad kan man utgå från för pris för boendet när huset väl är klart. Vad är ett rimligt mål och hur ser det ut för er andra? vad är en rimlig kostnad per kvadratmeter för boendet (lån, räntor, drift, försäkringar m.m.) för den som bygger sitt eget hus. Är 800 kr månaden för el och elnät rimligt och övriga driftskostnader på 3.000 kr /mån. (Vatten, värme, avlopp, sophämtning). Vilka faktorer påverkar priset mest här och vad kan ha utgångspunkten när man bygger så att det driftskostnaden blir låg?
Arkitekt
Vad bör man ha förberett innan man börjar ett samarbete med en arkitekt? När i förhållande till tomtköp t.ex börjar man det samarbetet?
Uppförande
Vart vänder man sig sedan för att hitta någon som kan uppföra huset? Ska man lägga ut projekt på webbplats och ta in offerter eller finns det andra strategier kring detta? Vem anlitar man för att uppföra arkitektritat hus? Vad kan man göra själv, enklast? Med förberedelser och planering
Hej,
Vilka bra tankar och resonemang du bjuder på. Vi var ganska nyss i liknande sits själv men har nu lite långsamt börjat dra igång vårt bygge.
Vårt stora frågetecken var precis som ditt, finansiering och projektering i förhållande till banken. De vill såklart se ett färdigt projekt, men en själv vill inte projektera förrän man vet att banken ger stöd i byggnadskreditiv. Vi kontaktade banken tidigt, precis som du har gjort. Vi fick ett lånelöfte och har haft det som grund till projekteringen. Men det är ändå nervöst nu i dagarna när vi ska presentera projektet för banken för att få vårt byggnadskreditiv. Och säger de nej... då har vi slösat bort flertalet timmar, både hos oss själva och de som har hjälpt oss. Även om projekteringen ryms inom lånelöftet så ska även en förhandsvärdering till av mäklare och det är inget man kan påverka själv.
Som du märker har jag inte svar på frågan. Det verkar vara svårt i hur man gör det där på rätt sätt. Vissa banker kräver dessutom bygglov vilket gör processen ännu svårare.
Vilka bra tankar och resonemang du bjuder på. Vi var ganska nyss i liknande sits själv men har nu lite långsamt börjat dra igång vårt bygge.
Vårt stora frågetecken var precis som ditt, finansiering och projektering i förhållande till banken. De vill såklart se ett färdigt projekt, men en själv vill inte projektera förrän man vet att banken ger stöd i byggnadskreditiv. Vi kontaktade banken tidigt, precis som du har gjort. Vi fick ett lånelöfte och har haft det som grund till projekteringen. Men det är ändå nervöst nu i dagarna när vi ska presentera projektet för banken för att få vårt byggnadskreditiv. Och säger de nej... då har vi slösat bort flertalet timmar, både hos oss själva och de som har hjälpt oss. Även om projekteringen ryms inom lånelöftet så ska även en förhandsvärdering till av mäklare och det är inget man kan påverka själv.
Som du märker har jag inte svar på frågan. Det verkar vara svårt i hur man gör det där på rätt sätt. Vissa banker kräver dessutom bygglov vilket gör processen ännu svårare.
Om du räknar med 4 milj, i ren byggkostnad, så borde det fungera. Men skall du köpa tomt inom den budgeten också, så tror jag det blir kärvt.
Om du köper en billig tomt, så betyder det (oftast) att det är i ett mindre attraktivt läge (läs avfolkningsbyggd), då blir värdet av det färdiga huset lägre än byggkostnaden, vilket i sin tur ger problem med banken.
Du får ju ett byggkreditiv som baseras på ett förväntat värde av det färdiga huset, banken vill ha en möjlighet att sälja ditt hus när som helst om du av ngn. anledning inte klarar att betala ränta och amorteringar.
Här ligger också en risk. Lånet baseras på förväntat värde när du startar projektet. Sedan 1 - 2 år senare, när huset är klart, så skall kreditivet omvandlas till bolån, som då ges i förhållande till en verklig värdering den dagen. Skulle då marknaden ha gått ned under tiden, så blir det problem. I ditt fall har du en skaplig marginal om du vill låna max 50%, det är värre om man redan vid projektstarten vill låna 85%. Skulle då huset värderas till 80% av byggkostnaden när det är färdigt, så kan man behöva 20% ytterligare kontantinsats.
Om du köper en billig tomt, så betyder det (oftast) att det är i ett mindre attraktivt läge (läs avfolkningsbyggd), då blir värdet av det färdiga huset lägre än byggkostnaden, vilket i sin tur ger problem med banken.
Du får ju ett byggkreditiv som baseras på ett förväntat värde av det färdiga huset, banken vill ha en möjlighet att sälja ditt hus när som helst om du av ngn. anledning inte klarar att betala ränta och amorteringar.
Här ligger också en risk. Lånet baseras på förväntat värde när du startar projektet. Sedan 1 - 2 år senare, när huset är klart, så skall kreditivet omvandlas till bolån, som då ges i förhållande till en verklig värdering den dagen. Skulle då marknaden ha gått ned under tiden, så blir det problem. I ditt fall har du en skaplig marginal om du vill låna max 50%, det är värre om man redan vid projektstarten vill låna 85%. Skulle då huset värderas till 80% av byggkostnaden när det är färdigt, så kan man behöva 20% ytterligare kontantinsats.
Hej och tack för att svar och tid. Det var en bra vidare vägledare för min del. som jag uppfattar ditt svar är en möjlighet att initiera ett projekt i en ny fas att via banken få och ta ett lånelöfte som grund för projektering. Det är ett steg jag i så fall tidigare missat. Jag tycker det ger klarhet ändå i hur man ska tänka i stegen. Jag utgår från att man i sin projektering då förhåller sig till möjligheterna man får via lånelöftet och detta då i förhållande till vad man tar fram och rimligheten i det (ekonomiskt, placering, bygglov m.m) att allt det är inom rimlighetens gränser för projektet. Jag är i nuläget tidigt i förberedelserna så just det här steget ligger 2-3 år fram i tiden.
[/QUOTE]B bergigtomt skrev:
Som jag upfattar det brukar men separera tomtkostnaden för sig när man talar om kostnaden för husbygge. Det verkar så. Jag har tidigare tänkt att 4 milj skulle omfatta båda delarna, men inser nu att det är en för snäv budget om vi talar om tomt och hus i eller nära centralort i södra Sverige. 2 miljoner i totalkostnad för hus, hur rimligt är det om man försöker hålla igen och tänka på alternativen? Finns exempel på vad man får för summan? Kan ett befintligt renoveringsobjekt på tomten vara en grund att utgå från för att få ned kostnaden? Inser att det också kan vara en fälla till mycket annat jobb och kostnader, men om förutsättningarna är rätt så borde man kunna utnyttja något och utgå från det.
H hempularen skrev:
Precis, det verkar vara ungefär så man gör, vad vi har förstått det som. Att tänka på bara är väl att lånelöfte bara gäller en viss period och att det krävs att förutsättningarna är likadana (eller bättre) när det är dags för byggnadskreditiv. Men banken hjälper dig där så prata med dem.J Jan Mellanstaaf skrev:
Vår totala budget är 4,5mkr och då är det en tomt för 500tkr. Enplansvilla om ca 130kvm och dubbelgarage. Inget extravagant men ändå hög standard. Byggherrekostnader och olika anslutningsavgifter har en tendens att göra att budgeten drar iväg rätt fort.
Gällande när ni bör anlita arkitekt så skulle jag säga att det är när:
- Ni har en tomt
- Har sett över detaljplanen om vad ni får lov att bygga
- Egna krav, tex 4 sovrum, rymlig tvättstuga osv.
- En tanke på utseende, modern med låglutande tak eller kanske en skånelänga? Tegel eller trä.. Ja du förstår
- Gärna kollat runt på lite planlösningar på katqloghus el på tex instagram, pinterest o dylikt. Hitta delar som ni tilltalas av! Här nere i Skåne kan jag även rekommendera att leta inspiration i Danmark då deras nybyggen skiljer sig en del från övriga Sverige.
Redigerat:
Ta referenser på arkitekten. Det är en väldigt viktig spelare och alla är inte bra.
Jag tror att det blir väldigt tufft. Möjligen ett Älvsbyhus (läs om dem). Skall du blanda in en arkitekt så tvivlar jag på att får ett hus för den summan.J Jan Mellanstaaf skrev:
Man brukar ju ange en ungefärlig kostnad per kvm, det har brukat sägas att 20k per kvm gäller. Numera är det snarare 25 - 30k.
En del av sommarstugeleverantörerna kan nog ordna en sommarstuga på 70 - 80 kvm, för 1,7 - 2,2 milj (färdig). Men jag misstänker att du har tänkt dig något annat.
2 miljoner för ens det billigaste lilla kataloghuset lär inte räcka.
Du har ju läst på och förstår hur det går till, alltifrån första tanken, projektering till färdigt hus. Men uppenbarligen missat kostnaderna för själva huset och alla kringkostnader för byggherrekostnader och va, el, markkostnader.
För dubbla summan, dvs 4 miljoner, kanske du får ett Älvsbyhus eller liknande.
Du har ju läst på och förstår hur det går till, alltifrån första tanken, projektering till färdigt hus. Men uppenbarligen missat kostnaderna för själva huset och alla kringkostnader för byggherrekostnader och va, el, markkostnader.
För dubbla summan, dvs 4 miljoner, kanske du får ett Älvsbyhus eller liknande.
Ett renoveringsobjekt innebär kostnader för rivning. Är aldrig lönsamt att renovera, bygga till/om ett sådant.
Enda positiva är om det redan finns VA och el indraget på tomten (och är aktivt) så att man slipper den kostnaden.
(Vi har byggt två nybyggen, så lite erfarenheter finns.)
Enda positiva är om det redan finns VA och el indraget på tomten (och är aktivt) så att man slipper den kostnaden.
(Vi har byggt två nybyggen, så lite erfarenheter finns.)
Bra punkter, tack för respons. Jag har en del av detta påbörjat på sidan av där jag samlat ihop tankar, och skisser och en board på Pintrest. Tanken att renodla detta mer och sålla fram det centrala.
J Jarlsgård skrev:Gällande när ni bör anlita arkitekt så skulle jag säga att det är när:
När de sakerna är avbockade, då hade jag nog tagit kontakt med en arkitekt. Kanske ni även skissat upp en tanke på hur ni vill ha det också!
- Ni har en tomt
- Har sett över detaljplanen om vad ni får lov att bygga
- Egna krav, tex 4 sovrum, rymlig tvättstuga osv.
- En tanke på utseende, modern med låglutande tak eller kanske en skånelänga? Tegel eller trä.. Ja du förstår
- Gärna kollat runt på lite planlösningar på katqloghus el på tex instagram, pinterest o dylikt. Hitta delar som ni tilltalas av! Här nere i Skåne kan jag även rekommendera att leta inspiration i Danmark då deras nybyggen skiljer sig en del från övriga Sverige.
Min utgångspunkt har varit 4milj totalt med tomten inräknat. En tomt för 500' i södra sverige kommer vara svårt att komma åt så i stort får jag nog räkna med högre summa tomt+hus än de initiala 4 milj. Jag har inte riktigt gått in i detalj och börja bevaka omsättningen av tomter och prisbilden.
Hemmakatten skrev:
Jag skulle säga att det beror på var du vill bosätta dig. Det finns såklart flera ställen i hyffsat närområde till Lund där tomtpriserna än så länge inte stuckit iväg allt för mycket.
Åker man tex 15-20km norröver så kommer man till Svalövs kommun, där har ännu inte priserna rasat iväg. Som ex. Kostar ett nybyggt lättbetong hus ca 3.3 miljoner klappat och klart på 140kvm.
Åker man ytterligare lite norröver så har man klippan, Perstorp, Örkelljunga osv..
Allt handlar om hur "bekvämt" man vill ha det
Åker man tex 15-20km norröver så kommer man till Svalövs kommun, där har ännu inte priserna rasat iväg. Som ex. Kostar ett nybyggt lättbetong hus ca 3.3 miljoner klappat och klart på 140kvm.
Åker man ytterligare lite norröver så har man klippan, Perstorp, Örkelljunga osv..
Allt handlar om hur "bekvämt" man vill ha det
När du skriver 3,3 miljoner för ett hus "klappat och klart". Är det då för själva huset inklusive grund?
Är det så, så får du lägga till för VA och el (om det inte ingår i tomtpriset), lagfart och alla byggherrekostnader (bygglov, byggkreditiv, byggel, pantbrev mm) och markarbeten (infart, parkering, trädgård, uteplatser). Du kommer lätt upp i nånstans mellan 0,5 - 1 miljon.
Är det så, så får du lägga till för VA och el (om det inte ingår i tomtpriset), lagfart och alla byggherrekostnader (bygglov, byggkreditiv, byggel, pantbrev mm) och markarbeten (infart, parkering, trädgård, uteplatser). Du kommer lätt upp i nånstans mellan 0,5 - 1 miljon.