Försöker förstå kostnader från besiktningsprotokoll

1k läst  19 svar

Nästa tråd i Köpa & sälja hus
  1. P
    Medlem Nivå 1
    Hej!

    Jag är ny medlem på byggahus.se så hoppas jag valt rätt forum för den här typen av frågor, annars får jag be om ursäkt och göra rätt nästa gång. :)

    Jag och sambon tittar på hus och har hittat ett objekt från 1968 som skulle kunna vara intressant, men där det finns ett visst behov av renovering. Jag skulle uppskatta väldigt mycket om någon ville ta en titt på besiktningsprotokollet. Huset har fuktproblem i källaren så man behöver nog:

    - Dränera källarväggarna
    - Byta ut bottenplattan
    - Golvvärme (lika bra)

    Så fukten försvinner, men även

    - Renovera 3 badrum
    - Byta ut kök till modern standard
    - Byta både innertak och yttertak
    - Övriga rum, ytliga förändringar (måla om, ta bort gamla tapeter, byta lister etc)

    Jag är lite orolig att kostnaderna för allt det här kommer göra att investeringarna kommer vida överstiga värdet av huset. Utgångspris är 3.9 mille och jag tror inte hus i det här området säljer för mer än 5 miljoner.

    Vad tror ni, är det värt tiden och pengarna att låta hantverkare göra allt det här?
     
  2. H
    Moderator · Nivå 25
    Jag är inte riktigt med på varför du skulle byta ut bottenplattan. Det är ett enormt arbete.

    Det är "illa nog" ändå.

    Här behövs ju tydligen nya badrum, troligen kan man ev. ta det lite i taget, verkar ju inte vara några akuta problem nu.

    Här bör troligen dräneras om. inredning i källaren bör ut. Man kan ev. ta det lite lugnt med dräneringen, bara man får bort organiskt materia lfrån källaren. Sedsan kan man ha källaren som källare. Ha tvättstugan där, kanske ett hobbyrum osv. Men använd inte källaren som boyta.

    Yttertaket bör du räkna med att göra om. Det är åldersmässigt slut, men det låter inte som där är något akut läckage. Lägg in det i 3 årsplanen, men räkna med att det kan bli akut.

    Varför byta innertak?

    Om vi nu tänker oss att du inte byter plattan i källaren. Inte byter innertak. Men dränering, nya badrum, kök river ut i källaren men nöjer dig med betongväggar, kanske enklare klinkersgolv. Och alla ytskikt, gör inget själv. Så typ 1 - 1,5 milj.

    Vill man ta det lite försiktigt likviditetsmässigt, så kan man nog sprida ut det på minst 5 år. Man kanske klarar sig med ett renoverat badrum som exempel. Det kan räcka att få bort organiskt material ur källaren, dräneringen är sedan ev. inte akut.
     
  3. P
    Medlem Nivå 1
    Tack för snabbt och utförligt svar!

    Jag bara antog att man behövde byta bottenplattan för att förhindra att fukt kommer in via den också men om man kan skippa det så är det bara en fördel såklart. :) Samma sak med innertak. Det är så gammalt att jag tänkte att det kanske är lika bra att byta det när man byter yttertak, men det kanske inte behövs egentligen.

    Så ett scenario skulle vara att man skippar dränering och inte använder källaren som boyta. Om man tar bort organiskt material från källaren, då tar man bort alla mattor och tapeter och rengör väggarna med kemikalier eller hur går det till? Det finns en bastu i källaren också och en dusch. De bör också tas bort i så fall? Det kanske är lika bra för tydligen har man satt upp bastun direkt mot väggen vilket också kan leda till fuktproblem?

    Och scenario två är att använda den som boyta, och då behöver man dränera, men alltså inte byta bottenplattan för att stoppa fukt? Vi skulle i så fall helt klart också lägga klinkers och golvvärme på en gång, låter inte det vettigt? Eminenta rekommenderar också att byta dagvattenledningar om man dränerar och fuktisolerar.

    Elsystemet då? Jag tog en bild av det igår (bifogar) och jag vet inte om du tycker man ska se över det också när man håller på?

    el.jpg

    Mvh Christer
     
  4. Fairlane
    Medlem · Nivå 9
    Byta innertak bara för att man byter yttertak är lite som att man måste tapetsera om båda sidor av en vägg bara för att man tagit den ena. Jag ser inte sambandet.

    Organiskt material är framförallt trä och annat material från levande organismer.. Duschen är inte i trä så den behöver inte bort av det skälet.

    Betongen släpper igenom fukt. Av den anledningen bör man inte ha organiskt material direkt mot betong. I många hus från 60-70-talet så har man velat utnyttja källaren till något annat än källare och då har man ofta reglar upp med träreglar och lagt golv på det eller satt träreglar mot väggarna och sen träskiva/gips på det. Ett bättre alternativ är att regla upp med något oorganiskt, exempelvis stål och gärna kombinera med ventilation under golvet för att få bort fukt.

    Tänk på att ett tak som nått sin tekniska livslängd inte automatiskt innebär att det är slut. Det kanske är helt slut eller så håller det många år till. Samma sak med andra saker.

    Hur mycket saker kostar beror mycket på hur mycket man kan göra själv. Man kan mer än man tror om man tar det lugnt och frågar.

    Om ni köper så ta dit en besiktningsman och gå igenom huset på plats. Då kan du fråga och hen kan ge tips om prioriteringar etc. Det fel man tänker måste fixas fort kanske inte är så akut och tvärtom.
     
  5. Anna_H
    Husägare · Nivå 17
    Att badrummen behöver göras om är troligen inget besiktningsmannen sett, utan istället ser man vilket år de är gjorda och konstaterar att de inte uppfyller dagens krav på fuktsäkring.

    Det innebär att om ni duschar mycket bör ni i väntan på renoveringen troligen använda duschkabin, vilket eliminerar kraven på tätskikt. Badrum som är byggda tidigare än dagens regler är inte gjorda för att klara fukten från flera personer som duschar 1-2 gånger per dag, utan är mer tänkt för badkar och någon enstaka dusch.

    Bottenplattan byter man aldrig om man inte direkt kan se att den är riktigt dålig. däremot bör ni försöka kolla hur den är byggd, dvs hur tjock den är och hur mycket isolering det finns. En bottenplatta från 68 har troligen inte mycket isolering nämligen, och det kommer att innebära att om ni lägger golvvärme och klinker så kommer mycket av värmen att istället värma marken neråt, vilket ger väldigt höga elkostnader. Däremot är det en fuktsäker lösning och bra på det viset.

    Innertaken räcker troligen att tvätta och måla om de är tråkiga, men se gärna över isoleringen i taket, om den är dålig spar man snabbt mycket pengar på minskade uppvärmningskostnader.
     
  6. P
    Medlem Nivå 1
    Okej, jag förstår. Det finns en viss lukt och dålig luft i källaren och det beror säkert på att fukt har gått igenom källarväggarna då och in i tapeter och mattor och sånt? Väggarna har sådana här tapeter där nere i källaren:

    wall.jpg

    Om man dränerar om så ser man alltså till att ingen fukt kommer utifrån genom cementväggarna eller hur? Kan inte fukt komma från under huset och gå via bottenplattan och genom cementgolvet också? Jag har för mig att jag har sett artiklar just om hus från 70-talet där man har gjort fel konstruktion på bottenplattan så den släpper igenom fukt...
     
  7. H
    Moderator · Nivå 25
    Som sagt, beroende på HUR dålig dräneringen är, så kan man prova att bara riva ut, se till att betongen kan andas. Så fungerar väldigt många källare. Men om det trots det blir synliga fuktfläckar, eller tom. vattenpölar inne i källaren. Då är dräneringen akut.

    Att dessutom byta bottenplattan, gör en del. Det är ett enormt arbete.

    Ett hus här i närheten: Suterräng byggt -72. Nye ägaren gjorde en totalurblåsning. Här gick ett gäng baltiska arbetare som bilade ur och grävde ur golvet för att kunna isolera ordentligt under. Det var 4- 5 gubbar och arbetade, de kom kl 6.30 varje morgon och arbetade oavbrutet till 22, 7 dgr i veckan (även julafton) under ca 2 månader. I princip varje morgon byttes den fyllda containern från dagen före. Jag bedömer att de grävde ut ca 200 kbm. Detta var bara rivningen. Nytt golv, nya innerväggar osv tog totalt över ett år innan det var klart. Under tiden temporärt ombyggt värmesystem (bergvärmen bortkopplad), temporära VVS system osv.

    Jag har en ytligt bekant som gjorde det jobbet själv. Han höll på i 3 år och grävde ut källaren på kvällar och helger. Dagen innan det var dags att gjuta igen golvet, så stack hans fru. Har träffat henne också senare, hon deklarerade "aldrig mer bo i villa".

    Det finns ingen anledning att göra någon större elombyggnad, bara pga. åldern. Någon gång i mitten av 50 talet började man med PVC isolerade ledningar (i princip samma som idag). De har "evig" livslängd. Ledningar från tidigt 60 tal ser oftast ut som nya idag. Men det kan finnas enstaka skador, som altså inte är direkt ålderelaterade. Ledningar av äldra datum från ex. 30 - 40 talet hade en isolering med gummi och ofta textilarmering. Den isoleringen torkar, och förvandlas idag (och redan efter 10 - 15 år) till vitt pulver om man rör ledningarna. Men sådana har du alltså inte i ett hus från 68.

    Det kan var motiverat att låta en trovärdig elektriker se över anläggningen (finns en standardiserad kontroll man kan köpa som tjänst), troligen kan det finna något uttag som rent mekaniskt är slut osv. Sedan är det en annan femma att du troligen vill ha mer el framdraget till köket när det byggs om, och kanske lite mer uttag i vissa rum, passa på om det ändå skall renoveras.

    Det ger en kraftig höjning av elsäkerheten att montera en jordfelsbrytare vid centralen. En sådan skyddar mot de flesta (men inte alla), möjliga elolyckor. Det spelar ingen roll om uttagen i huset är jordade eller ej, jordfelsbrytaren skyddar ändå. Skall du ha eluttag i något badrum så är jordfelsbrytare obligatorisk. Uttag i våtrum var totalförbjudna innan jordfelsbrytaren kom.
     
  8. Anna_H
    Husägare · Nivå 17
    Det stämmer att en normal bottenplatta släpper igenom fukt, men med bra dränering ska det inte vara något problem. Och du har ett hus med källare, de där skräckexemplen handlar om platta på mark utan källare, där man dessutom gjutit in impregnerade syllar i bottenplattan pga fukten, på områden där man vet att marken är mycket fuktig.

    Det gäller tex "fiskvägarna" på Hammarö, där denna teknik använts och där marken är fuktig lerjord, gammal sjöbotten. där har man fått lyfta husen, fuktsäkra grunden och byta syllen, till en kostnad av då runt 100 000 (90-talet). Men själva bottenplattan gjorde man inget åt.

    Vårt hus är byggt samtidigt och har samma byggare, men det ligger högt på en ås, så där finns inte problemet.

    Men de där vävtapeterna borde ju rivas ner.
     
  9. H
    Moderator · Nivå 25
    Jo, en äldre källare, där har man en fuktvandring upp ur bottenplattan, därför viktigt att golvet inte är tätt. Måste kunna andas. Detta kan man delvis lösa med genom att bila bort den, och lägga 30 - 30 cm kapilärbrytande makadam under och 20 - 30 cm frigolit på det. Men det är en enorm insats, som ändå inte löser hela problemet.

    Du har oftast en grundsula under ytterväggarna i källaren, den grundläggningen kan ligga ytterligare 50 cm under nivån för källargolven. Det är då en betongsula som kanske är 70 - 100 cm bred under ytterväggarna. Den sulan vill man ogärna gräva sig under, det blir sättningsskador på huset. Så även om man stoppar fuktvandringen upp genom golven, så har du fortfarande en fuktvandring upp i väggarna.

    Här i området var det en som fixade det också. De sågade loss huset från källaren. Lyfte hela huset med domkrafter. Bilade bort hela källaren, grävde under huset, byggde ny källare och sänkte huset igen mot den nya källaren. Även den familjen flyttade aldrig tillbaka till sitt hus... Huset såldes för nytt rekordpris för området.
     
  10. P
    Medlem Nivå 1
    Okej, bra tips om duschkarbin där. Det låter väldigt vettigt att kanske börja där tills vi renoverar alla badrummen, och skydda dem så gott det går från fukt på det sättet.

    Vi märkte också att luften i badrummet kändes lite unkel, och vi gissar att det beror på att ventilationen är ihopkopplad med källaren där luften är ännu mer unkel och man kan känna lite i halsen när man går runt där nere. Om man dränerar källaren eller alternativt bara tar bort organiskt material och rengör ytorna så bör luften bli bra gissar jag (förutsatt att man sätter in vettig ventilation)?

    Bra också att golvvärme skyddar mot fukt som kommer nedifrån. Men höga elkostnader känns ju inte så kul såklart. Kan man installera något annat än golvvärme för att skydda mot fukt nedifrån om man inte vill göra om bottenplattan? Jag såg alla skräckhistorier från hempularen och kommer inte byta ut bottenplattan =) =)
     
    • Laddar…
  11. H
    Moderator · Nivå 25
    Som sagt 70 tals hus med betongplatta på mark, har fuktproblem i väldigt många fall. Det beror på en kombination av en idiotisk byggmetod med ingjutna träreglar, och ofta rent byggfusk. I Kristianstad där jag växte upp såg jag när jag var i tonåren hur de plattade ut lite åkermark, ingen schaktning överhuvudtaget. Och så lade de ut ca 10 cm grus direkt på matjorden, utan någon duk eller liknande. Gjöt betongplatta direkt på det. Så byggdes 250 villor... Området ifråga var oerhört blött. Bara några hundra meter därifrån byggde man stora hus med pålning. Jag såg hur betongpålarna bara försvann rakt ned i marken, pålmaskinen som stod på en flytande ponton som flöt i leran, behövde inte ens slå på pålarna, de sjönk av sin egen vikt, med ljudligt sörplande ljud, när de hade staplat 6 eller 7 pålar (typ 40m) på varandra fick de slå ett par slag med pålmaskinen.
     
  12. P
    Medlem Nivå 1
    Jag kommer inte låta byta ut bottenplattan... dina erfarenheter där är guld värda! Och jag fortsätter gärna att bo med min sambo.... =)

    Noterar jordfelsbrytare, det känns helt klart värt att låta en sådan få komma på plats.
     
    • Laddar…
  13. M
    Medlem · Nivå 7
    Om du river ut alla uppreglade väggar (spånskiva?) och annat organiskt material ur källaren kanske du upptäcker ventiler som idag är oanvända. För även bristande ventilation i källaren kan vara ett problemområde du vill kika lite på. Inte så att jag menar mäta och räkna, men bara börja med att se att det finns någon överhuvudtaget och om det i sig fixar lukten efter att allt organiskt material är borta.
     
    • Laddar…
  14. P
    Medlem Nivå 1
    Det där låter som taget från en komedi nästan.... men jag gissar att husägarna inte skrattade riktigt lika mycket. Sånt där borde vara straffbart att spara pengar på.
     
  15. P
    Medlem Nivå 1
    Ja det känns på luften i källaren att den inte är fräsch. Men att fixa ventilation borde inte vara någon jättestor kostnad om man märker efter att man tagit bort organiskt material att luften fortfarande är ofräsch?
     
    • Laddar…

Logga in för att se högupplösta bilder och få möjlighet att ställa frågor. :love: